臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第四八二號
上 訴 人 台北市政府
法定代理人 馬英九
上 訴 人 丑○○
訴訟代理人 周桂卿
上 訴 人 乙○○
丁○○
戊○○
訴訟代理人 甲○○
複 代理人 邱南嫣
癸○○
庚○○
壬○○○
辛○○
法定代理人 子○○
寅○○
訴訟代理人 己○○
複 代理人 林韻石
右當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十年六月十三日臺灣臺北地
方法院八十六年度重訴字第一四三六號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人台北市政府後開第二項之訴及其假執行之聲請與該訴訟費用部
分廢棄。
被上訴人癸○○、己○○、庚○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八、四一
九號地上物即門牌號碼台北市○○路○段二三九號房屋如原判決附圖所示Ｅ、Ｅ１部
分拆除後將土地返還上訴人台北市政府，並應給付台北市政府新台幣伍佰拾柒萬捌仟
貳佰陸拾柒元及自民國八十六年十一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之
利息。被上訴人周高心、子○○、寅○○、辛○○應自上開房屋遷出。
上訴人丑○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、戊○○之上訴駁回。
廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人癸○○、己○○、庚○○負擔；駁回部分
第二審訴訟費用由該上訴人各自負擔。
事實及理由
一、上訴人台北市政府主張坐落台北市○○區○○段三小段第四一八地號（以下簡稱
第四一八地號）及第四一九地號土地（以下簡稱第四一九地號）均為其所經管之
台北市所有土地，對造於上開土地建有如原判決附圖所示之建物，占用其土地，
為無權占有，並受有使用之利益，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及
同法第一百七十九條不當得利返還請求權之規定，在第一審求為判決如原判決聲
明欄所示之判決，第一審則判決㈠上訴人丑○○應將坐落台北市○○區○○段三
小段四一九地號上門牌號碼台北市○○路○段二三五號房屋如附圖所示Ａ部分拆
除後，將坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣壹佰肆拾玖萬捌仟柒佰零肆元
，及自民國八十六年十一月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利
息。㈡上訴人甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四一八及四一九地號上
門牌號碼台北市○○路○段二三七號房屋如附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２範圍拆除後
，將該坐落土地返還原告，並應給付原告新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟叁佰肆拾肆元
，及自民國八十六年十一月二十二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利
息。上訴人乙○○、丁○○、丙○○、戊○○應自前項房屋遷出。㈢駁回其對被
上訴人之訴。上訴人台北市政府認其因照價收買而原始取得所有權，且當時係經
公告照價收買發給補償價款，被上訴人未申報其原有租賃關係即已生失權效果，
又縱被上訴人之父周狗練前與祭祀公業周拱西訂有土地租賃契約，租期至民國五
十八年十二月三十一日止，伊照價收買時並不知情，於租期屆滿時因不知情無法
即時反對，不生不定期租賃問題，被上訴人亦從未支付租金及以任何基於租賃關
係而使用土地之表示，自不得逕論以不定期租賃關係等理由對被上訴人部分聲明
上訴，求為判決如主文第二項所示，對其餘上訴人之上訴則聲明駁回其上訴。上 訴人丑○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、戊○○及被上訴人則以系爭土 地原屬上訴人台北市政府照價收買之台北市○○區○○段第二五０地號土地之一 部分，經分割重劃後整編之新地號，原所有人為祭祀公業周拱西，台北市政府於 五十七年十二月六日公告依法照價收買祭祀公業周拱西所有台北市○○區○○段 第二四九、二四九─二、二五０、二五一地號土地，面積總計為四一九二．九坪 ，詎台北市政府竟於五十九年四、五月間逕自辦理產權移轉登記而誤將祭祀公業 周拱西所有上開土地全部面積計五九九四．九四三坪均登記為其所有。上揭未依 法踐行公告照價收買，即錯誤移轉登記予其所有之土地面積計一八０二．０四三 坪部分，自未合法取得該部分土地之所有權。照價收買為買賣行為之一種，其性 質為繼受取得。上訴人丑○○所有系爭房屋均係自其父等繼承，甲○○所有房屋 係向訴外人周科所購買，丑○○之父及周科均係祭祀公業周拱西之派下，系爭土 地為祀公業派下員公同共有，台北市政府照價收買系爭土地，應繼受系爭房屋與 原所有人之法律關係，而祭祀公業既同意渠等所有房屋使用系爭土地，推定建物 與土地間有地上權之法律關係；被上訴人癸○○、己○○、庚○○三人共有之建 物係繼承自其父周狗練，周狗練原係向祀公業承租基地，於租賃關係屆滿後，台 北市政府未為反對之意思表示，應視為不定期之租賃關係，伊等所有之房屋就系 爭土地為有權占有等語置辯，在第一審聲明駁回上訴人台北市政府之訴，上訴人 丑○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、戊○○因被第一審判決敗訴，乃上 訴聲明㈠原判決不利伊等部分廢棄。㈡廢棄部分駁回台北市政府在第一審之訴。 被上訴人則答辯聲明為駁回台北市政府之上訴。（按其餘第一審被告周義雄等經 判決敗訴後並未聲明上訴而確定。）
二、查系爭第四一八地號、第四一九地號土地為台北市所有，台北市政府下屬機關台 北市政府財政局為管理機關，上開第四一八地號土地於六十九年重劃前之地號為 台北市○○區○○段第二五０─七地號、第四一九地號土地則為台北市○○區○ ○段第二五０─八地號，又該二筆土地均自日據時期台北市大安區東門町字第二 五０地號土地分割而來，有土地登記謄本在卷可憑（見原審第一宗第十一、十二 頁）。次查台北市○○區○○段第二四九、二四九─二、二五０、二五一地號土
地原為祀公業周拱西所有，原登記面積合計為五九九四．九四三坪，台北市政府 於五十七年十二月六日公告收買面積為四一九二．九坪，於五十九年五月十二日 、四月十五日將全部土地面積五九九四．九四三坪移轉登記為台北市所有之事實 ，為兩造所不爭執，並有台北市政府於五十年十二月六日以府財四字第五八二三 五號公告五十七年度低報地價照價收買土地清冊在卷可按。又查關於上開土地照 價收買有無適用行政院六十九年一月十五日台內字第０五五六號函核定之「台北 市日據期實施土地重劃地區地籍清理要點」及是否應扣取重劃負擔及正確扣除數 額有爭議，祭祀公業周拱西乃對台北市政府另案請求交付未合法收買之一八０二 ．０四三坪之土地之行政訴訟，並另案起訴請求確認系爭第四一八地號土地所有 權為其所有，及塗銷該移轉登記之訴，該二案件均尚未確定等情，亦為兩造所不 爭，並有行政法院八十五年度判字第二五八號判決及台灣高等法院八十八年度重 上字第二六九號民事判決在卷足憑，亦即上開訴訟之結果雖對台北市及祭祀公業 周拱西有所影響，亦即於台北市政府與原所有權人祭祀公業周拱西間有所請求時 ，始有行政訴訟法第十二條及民事訴訟法第一百八十二條之停止訴訟問題，而目 前系爭土地既登記為台北市所有，土地登記具有絕對效力，於被塗銷前，其為保 護所有權之完整性，並盡善管理人之責任，俾免管領物受損，本於所有權對第三 人提起所有物返還請求權自有必要，至該項判決能否拘束原所有權人或嗣後繼受 之人即祭祀公業周拱西，乃判決之既判力問題，不能因此認為未達請求之階段， 上訴人甲○○等聲請停止訴訟自屬誤會。甲○○、丑○○等雖另辯稱台北市照價 收買台北市○○區○○段第二四九、二四九─二、二五０、二五一地號土地中之 四一九二．九坪，尚有部分之土地未公告收買，自未取得所有權，不得行使所有 物返還請求權乙節。惟按原告照價收買上開四筆地號土地公告面積共四一九二． 九坪，其中系爭二筆土地原屬上開第二五０地號土地之一部分，土地面積為四一 一七平方公尺，約為一二四五．三九二坪，公告照價收買一０００．三二坪，於 五十九年四月十五日移轉登記全部一二四五．三九二坪予原告名下，則其中之一 ０００．三二坪原告係經合法之照價收買程序取得，並登記為原告所有，難謂原 告未合法取得所有權。依土地法第四十三條規定，土地登記有絕對效力。係為保 護第三人，將登記賦與絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利 亦即就已完成之登記推定其有絕對之效力，縱因真正權利人嗣以登記原因無效或 得撤銷為塗銷之請求，在該真正所有人塗銷登記名義人之登記前，不得向無權占 有之第三人請求返還其物。亦即登記名義人在塗銷登記前，尚難謂不得行使所有 物返還請求權。系爭土地既登記為原告所有，應推定有絕對之效力，而系爭建物 坐落之土地是否為五十七年十二月六日照價收買時未公告收買之二四五．０七二 坪之一部分，係另一問題，尚難認定台北市未取得該部分之所有權。縱系爭土地 確實未經台北市照價收買取得，於真正所有人即祭祀公業周拱西對台北市訴請塗 銷登記確定，依法更正登記前，管理人台北市政府以所有人地位，行使本件所有 物返還請求權以排除侵害，尚無不合，已如上述，所辯尚非可採。三、上訴人丑○○辯稱系爭二三五號房屋所有權為家父周宜丁所有，周宜丁為祭祀公 業周拱西派下員，依法為土地之公同共有人，且周宜丁於日據時期即合法租用土 地建造系爭二三五號房屋，並非無權占有云云，並提出報紙一份以證明派下員名
單及土地賃貸借契約書以證明租賃事實（見本院卷第一宗第二十八至三十四頁） ，惟查祭祀公業財產與其派下員個人之財產之所有權並不相同，因祭祀公業之系 爭土地既被依法照價收買，其身為派下員之土地公同共有人更應受拘束，不能藉 口有正當權源而使用被照價收買之土地，況其所提出之賃貸借契約書係於日據時 代向常盤土地住宅株式會社所承租，與祭祀公業周拱西無關，自無法資以對抗台 北市政府，所辯有正當權源云云自不足採信。四、上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、戊○○辯稱：伊之所有房屋係向訴外 人周科所購買，周科係祭祀公業周拱西派下員，系爭土地為派下員公同共有，可 見房屋及土地原屬同一人所有，出售房屋時，其承買人對土地推定有租賃權存在 ，該項租地建屋，嗣已成為不定期租賃，系爭房屋自非無權占有云云，並提出基 地租約為證。惟查祭祀公業財產與其派下員個人之財產並不同，已如前述，上訴 人甲○○所有之房屋係購自周科，但系爭土地既係祭祀公業周拱西所有，與派下 員個人財產不同，自無土地與房屋同屬一人，於房屋出售時，房屋承受人對基地 推定有租賃權存在之問題，且周科身為派下員，系爭土地既被依法照價收買，身 為派下員之土地公同共有人更應受其拘束，原不能再藉口有正當權源而使用被收 買之土地，身為繼受人之上訴人亦應承受該項結果。況周科使用系爭土地，並未 向祭祀公業承租，已據祭祀公業周拱西之管理人周雙賢、周正吉、周皆生於原審 證述綦祥，其舉周狗練與祭祀公業周拱西租約（見本院卷第一宗第九七頁），實 與上訴人向周科所購房屋占用系爭土地無涉，周科原設戶籍與周狗練租地雖同， 但既不能證明其有權使用土地興建房屋，上訴人承受房屋更不能推定有不定期租 賃關係。更何況周科所建房屋日期係民國四十七年二月一日，且係違章建築，並 非上訴人所指之在日據時期之有正當權源，有台北市違章建築調查表為證（見本 院卷第二宗五○頁），所舉台北市稅捐稽征處九十年六月二十日已函文證明系爭 房屋折舊年數分別為營業用五十年、住家用六十三年證明早已受課房屋稅捐，有 合法權源一節，但課稅與房屋之是否有基地承租權無關，不能因此推翻上開其對 系爭土地無租賃之事實，所辯亦無足採信。五、被上訴人癸○○、庚○○、己○○、壬○○○、辛○○、子○○、寅○○辯稱： 伊等之父周狗練與祭祀公業周拱西自日據時期訂有租地建物之土地租賃契約，此 不但有租約為證，且系爭房屋早於民國四十九年即已登記所有權存在，可見登記 當時係附有土地使用證明書而已經地主同意即明，伊等之房屋自非無權占有云云 。惟依政府照價收買需依一定之程序，經公告及通知土地所有權人及他項權利人 ，他項權利人經於期限內呈報者，依法審核發給他項權利價值或提存，逾期未呈 報者，宣告其證件無效。土地所有權人之土地改良及地上農作物一併列入地價或 予補償，土地所有權人並負有交付土地之義務，未為者主管機關並得逕為移送法 院強制執行，此觀之平均地權條例第二十八條至三十四條、實施都市平均地權條 例第二十六條、實施都市平均地權條例台北市施行細則第八十九條（見本院卷第 一宗第一二七至一三八頁）之規定即明。足見照價收買係於其程序中即一次理清 其土地負擔。依此照價收買之程序，於逾公告期間未為申報之他項權利人，並發 生失權之效果。系爭土地經公告照價收買發給補償價款，被上訴人並未申報其原 有租賃關係，姑不論已否生失權之效果。退步言之，因周狗練係該祭祀公業周拱
西之派下員，為兩造所不爭執，且有刊載系統表之報紙可考（見本院卷第一宗第 二十八頁反面），土地既經政府照價收買，則身為土地公同共有人之派下員自應 受其拘束，除領取土地價款及補償款外，依上開說明，應不能再主張任何正當權 源，何況被上訴人之父周狗練前與祭祀公業周拱西所訂之土地租賃契約，租期至 民國五十八年十二月三十一日止，有其土地租用契約可考（見本院卷第一宗第二 一二頁），而台北市係於民國五十七年照價收買系爭土地，而該訂有期限之租賃 契約，應至租期屆滿之民國五十八年十二月三十一日消滅。雖民法第四百五十一 條規定租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思 者，視為不定期限繼續契約。所指「出租人不即表示反對之意思」，應以出租人 知有租賃契約存在，並租期屆滿之事實為前提，始生是否即為反對表示之效果， 本件查無證據足認祭祀公業周拱西、周狗練乃至其繼承人有申報或任何通知租賃 關係存在之事實，則台北市政府乃無從即為反對之表示，自無明知而不即為反對 表示可言，應不得因此擬制視為不定期租賃關係存在。且周狗練或其繼承人之被 上訴人亦無證據足認對台北市政府有給付租金或以任何基於租賃關係而使用土地 之表示，上訴人台北市政府主張不能逕論以不定期租賃關係使用系爭土地應堪採 信。至被上訴人另辯論其房屋已合法登記一節，因其以公業派下員之公同共有土 地被照價收買後，其權源已受拘束，已如上述，故房屋之登記亦不能代表其後繼 續使用土地具有合法之權源，故所辯均無足採信。六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法第七百六十七條所明 定。而管理機關得行使所有人之權利，而由其起訴，亦經最高法院五十一年台上 字第二六八○號判決著為先例可稽。台北市○○路○段二三五號房屋為上訴人丑 ○○所有，占用第四一九地號土地如原判決附圖所示Ａ部分共四十平方公尺之土 地；台北市○○路○段二三七號房屋為上訴人甲○○所有，占用第四一九地號土 地如原判決附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２部分各二十八平方公尺、三平方公尺、二十 二平方公尺，合計五十三平方公尺之土地，上訴人乙○○、丁○○、丙○○、戊 ○○均設籍居住該房屋內；台北市○○路○段二三九號房屋為被上訴人癸○○、 己○○、庚○○所有，占用第四一八地號土地如原判決附圖所示Ｅ部分計一百一 十七平方公尺；占用第四一八地號土地如附圖所示Ｅ１部分計二十一平方公尺之 土地，被上訴人壬○○○、子○○、寅○○、辛○○均居住該房屋內等事實，已 據上訴人台北市政府提出土地登記謄本及建物所有權狀、房屋稅現值核計表在卷 可憑，並經原法院履勘現場，囑託地政機關繪製附圖即複丈成果圖在卷可憑，堪 信為真實。則台北市政府本於管理人地位，請求上訴人丑○○、甲○○及被上訴 人癸○○、己○○、庚○○拆除上開建物返還土地並請求上訴人乙○○、丁○○ 、丙○○、戊○○及被上訴人壬○○○、子○○、辛○○、寅○○遷出上開房屋 均為有理由，應予准許。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十 九條定有明文。上訴人丑○○、甲○○及被上訴人癸○○、己○○、庚○○無權 占有台北市所有系爭土地，所受使用之利益，其價額即相當於租金之數額，管理 機關自得本於不當得利之法律關係請求占有人返還所受利益。復按城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此於租用基地
建築房屋準用之，土地法第九十七條、第一百零五條定有明文。該等規定乃基地 租金之最高限額，非必須照申報價額年息百分之十計算。是基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，最高法院四十六年台上 字第八五五號、六十八年台上字第三０七一號判例意旨均可資參照。又土地法第 九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第二十五條定有明 文。而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地 價，土地所有權人如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十計算其 申報地價，平均地權條例第十六條亦有明定。至公有土地及依前開條例照價收買 之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細 則第二十一條亦有明文規定。查系爭土地位於台北市○○路○段，屬商業區，交 通便利，往來人車頻繁，業經原審履勘現場，有勘驗筆錄可憑，其不當得利之價 額本應以公告地價年息百分之六計算為合理。但上訴人台北市政府請求相當於租 金數額係依台北市（八０）七月五日府財四字第八００四五七六九號函訂頒台北 市市有土地出租租金計收標準暨（八二）十月十二日府財五字第八三０四三九七 ０號函修正台北市市有土地出租租金計收標準計算之不當得利既未逾前開數額， 自應予准許。上開系爭房屋自照價收買時即占用至今，台北市政府請求自七十九 年十一月起至八十六年八月止之不當得利，亦無不合。系爭土地七十六年七月、 八十年七月、八十三年七月、八十六年七月之公告地價各為每平方公尺新台幣（ 下同）八萬六千六百二十元、一十萬四千四百七十元、一十一萬五千六百元、一 十二萬三千二百三十五元，有台北市政府提出系爭土地之地價查詢系統附卷可稽 。從而上訴人台北市政府依前開規定請求不當得利之損害金為丑○○00000 00元、甲○○0000000元、癸○○、己○○、庚○○0000000元 及均自起訴狀繕本送達翌日即丑○○自八十六年十一月二十六日、甲○○自八十 六年十一月二十二日、被上訴人癸○○、己○○、庚○○自八十六年十一月二十 二日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息均無不合，亦應准許。原審就 上開應准許部分，為上訴人丑○○、甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、戊○○ 等敗訴之判決，並准供擔保為假執行之宣告，並無不合，該等上訴人之上訴為無 理由，應予駁回。至原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，上訴人台 北市政府據以指摘原判決不當，為上訴有理由，應將該部分廢棄並改判如主文第 二項所示。
據上論結，本件台北市政府之上訴為有理由，其餘上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項本文判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日 民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩 法 官 鄭 威 莉 法 官 王 仁 貴右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日 書記官 李 卓 英附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。