臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第591號
原 告 林欣怡
訴訟代理人 楊晴翔律師
被 告 林季完
訴訟代理人 邱基祥律師
上當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106年5月2日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣參佰萬元及自民國九十四年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)如附表所示坐落臺中市○區○○段○○段0000地號土地上之 門牌號碼臺中市○區○○路00巷00號建物為4樓透天厝（下 稱系爭房地），最早在民國61年間由原告父親林允寧、母親 林茂枝共同起建，產權登記一人一半，後來分別於66年、79 年間由父母親各將系爭房地所有權之2分之1辦理移轉過戶予 原告，原登記為原告所有。而系爭房地1樓本為原告之外公 外婆居住，2到4樓則出租他人。而於93年間，原告之外婆過 世，原告母親林茂枝甚為傷心，而被告乃原告母親大哥之子 林英方之妻子，林英方與被告當時名下並無恆產，遂央求原 告母親林茂枝將系爭房地便宜讓渡予伊；而林茂枝惦記母親 遺言，希望系爭房地不要旁落外人，遂出於對晚輩照顧之情 ，命原告以遠低於市價之價格即新臺幣（下同）580萬元， 將系爭房地出售給被告（衡估當時系爭房地位於台中市火車 站周圍之市區精華地帶，價格至少在一千多萬元以上）。是 故，系爭房地即於93年9月24日以買賣為原因，由原告名下 辦理所有權移轉登記予被告。被告與其夫婿林英方，在系爭 房地過戶以來迄今僅支付300萬元給原告，尚有280萬元之價 款未給付，此有被告夫婿林英方親自書立之切結書一紙載明 ：「買方林英方以林季完名義向賣方林欣怡買下台中市○區 ○○路00巷00號房屋乙棟，總價新臺幣伍佰捌拾萬元整，已 付賣方新臺幣參佰萬元整。尚欠餘款新臺幣貳佰捌拾萬元整 。恐口無憑，特立此書」。然而，林英方或被告始終未曾將 上述餘款280萬元交付原告。據悉，林英方或被告近年都未 將祖父母曾居住之家族舊宅（即系爭房地）為有效利用，反 令其陷於無人管理、髒亂不堪之境況，與原告母親林茂枝當 時之本意全然不符。
(二)本件房地之買賣關係存在於原告與被告之間，原告與被告乃 買賣契約之當事人：
1.由本件系爭房地買賣後之登記名義人為被告本人，而申請辦 理移轉登記所用之公契即「土地建築改良物買賣所有權移轉 契約書」都是以被告為當事人，故系爭房地之買賣契約應成 立在原告與被告之間，當無疑義。原告提出原證三切結書之 目的，在於證明系爭房地當時之買賣價金為何，而訴外人林 英方當時係基於實際出資人或是與被告林季完間有何夫妻間 之內部關係，如：借名登記等因素而出具該切結書，應不影 響本件系爭房地買賣契約成立於被告林季完與原告之間之事 實。至於被告當庭主張林英方才是系爭房地之買受人，在10 6年1月25日答辯狀中又主張林季完為「共同買受人」，其顯 然自相矛盾，已不足取。則若被告主張林英方為系爭房地之 買受人，系爭房地又為何登記在被告林季完名下，其與林英 方之間究竟為何法律關係，應有必要探究，否則林季完為無 法律上原因登記為系爭房地之所有權人，是否有不當得利之 情形，亦有疑義。
2.由證人林茂枝所述，可知林季完自始至終有參與買賣關係之 條件磋商以及買賣價金給付方式之商討，被告林季完確為系 爭買賣關係之當事人。證人所言固然有助於釐清本件買賣契 約訂立之緣由及買賣價金總額等事實，但證人並非法律專家 ，就法律關係應存於何人，存於一人或兩人之法律問題，不 應僅憑證人個人之意見而認定，而應綜合各項客觀證據以判 斷之。按系爭買賣契約之公契部分既然僅有林季完一人出具 名義辦理，殊難想像林英方與林季完在私契上會由二人具名 ，反而增加兩人額外之法律責任或稅捐負擔之可能性，而證 人亦證稱林英方與林季完討論後由林季完登記，意同此旨。 況且不動產登記有絕對效力，其物權契約、履行行為既然存 在於林季完與原告之間，則被告若主張反於登記之情形，其 原因行為存在於不僅林季完，尚包括林英方者，即應負舉證 責任。然本件實無任何證據可以證明林英方、林季完為共同 買受人；且向中國信託商銀之貸款、撥款均是由林季完一人 所申辦，被告抗辯林英方同為買受人，實與事實迥異。故被 告抗辯買受人為二人一節，並不可採。
3.另由證人林茂枝請林英方簽立原證三切結書之緣由，也是因 為林茂枝找不到真正的買受人林季完，才找林英方，林茂枝 在尋求買方付款之際，確實先找林季完處理，找不到林季完 才找林英方來寫下切結書，但因為證人對於二人是夫妻，即 將林英方視作買方之人，此在一般「夫妻對外一體」之民間 觀念中並不足怪。至於被告訴訟代理人當庭主張：如果買方
是林季完和林英方，林茂枝列兩人對其有利云云。惟查，就 是因為林茂枝找不到林季完，林季完不到場，豈可能列不在 場之人為切結書之當事人？綜上，均顯見，本件買賣關係應 仍僅存在於林季完與原告之間，被告主張系爭買賣關係存在 於林英方與原告之間，應就反於登記、反於公契物權契約之 事實主張自負舉證責任。
(三)系爭房地之買賣價格確實為580萬元，且被告並未履行給付 價金之義務：
1.被告之夫婿林英方於105年11月14日打電話給原告之對話內 容，如原證五所示，林英方：「我就叫廣能去把他貸出來， 先還一些給你。總共是580，我聽廣能講，總共是580」、「 大概原價是500多萬沒有錯，包含貸款的部分，好像是500多 萬，我記得好像是500多萬」，即已由林英方自承系爭房地 當時之總價是580萬元，並無疑問。被告林季完與其夫婿林 英方，在系爭房地過戶以來迄今僅支付300萬元給原告，尚 有280萬元之價款未給付，此有被告夫婿林英方親自書立之 切結書一紙載明。由此顯見，系爭房地之買賣價格確為580 萬元，否則林英方豈會載明總價新臺幣伍佰捌拾萬元整?且 又何需載明尚欠餘款新臺幣貳佰捌拾萬元之價款未給付? 2.被告主張系爭房地之買賣價格僅300萬元，顯不可採，說明 如下：
(1)除由原證三林英方所書立之切結書及原證五林英方致電予原 告之對話紀錄可證外，觀諸原證二即93年間辦理系爭不動產 移轉登記之申請資料中可知，其中公契（即提出予地政事務 所之「土地/建築改良物買賣所有權移轉契約書」）所列之 價格，光土地部分就載明為「333萬5000元」，建物則為「 70萬1000元」，兩者相加就已經超過400萬元，故若雙方實 際約定價金僅300萬元，則何須公契申報400多萬元去增加稅 捐負擔？此舉顯與常理有違。
(2)由原證一系爭房地之不動產登記謄本可知，被告於購買系爭 房屋時即同時設定最高限額抵押權予中國信託商業銀行（下 稱中信商銀），並辦理最高限額為588萬元之貸款。而當時 林季完與林英方最少應曾向中信商銀申請撥轉400萬元，以 其中300萬元支付部分之買賣價金予原告。而由銀行放貸之 常情以觀，銀行必定先對房屋為估價後，才會決定放貸額度 且決定抵押權之額度，從而，可推論中信商銀當時也有參考 兩造之買賣價金，才能核貸上限為588萬之額度；若如被告 所主張，系爭買賣契約之價金僅約定300萬元，則中信商銀 不可能准許此一金額之貸款。
(3)再查，被告林季完本人寄與原告之105年6月13日之電子郵件
中表示：「我為維持一份清白，認命，遠走拼未來，想實現 承諾，現在還得2頭落空，非但無法完成對姑姑【及原告母 親】的承諾，將債清償」、「姑姑還是公正的明理人，於是 我做了承諾，房子價位甚低雖出清不易」。顯然，被告自己 在email中表示對姑姑（原告林欣怡母親）仍有債務未償還 （即系爭房屋價金未清償完畢），否則又何須談及「想實現 承諾」、「將債清償」、「房子價位甚低出清不易」等解決 方案？若價金僅為300萬元，而林英方或被告本人早已經清 償完畢，又何須在email中低聲下氣尋求解決方案，何不果 斷駁斥原告、否認價金超過300萬元？反而一再表示要找林 英方出面解決？證人林茂枝亦證述系爭房地買賣價金為580 萬元，被告僅給付300萬元等情，綜上各節，均可證明系爭 房地之買賣價格確為580萬元無疑，被告辯稱係爭房地之買 賣價格僅為300萬元，顯然係臨訟杜撰，並不可採。(四)被告就系爭買賣契約所餘價金（除300萬元以上之部分）給 付之義務，經原告先前以民事起訴狀催告後，逾催告期限仍 未履行，是已陷於給付遲延，原告業已再依民法第254條之 規定，以先前所提出之民事準備狀作為催告之意思表示，催 告被告應於收受後5日內履行，否則系爭買賣契約逕為解除 。惟查，被告迄今並未履行給付義務，系爭房地之買賣契約 業已解除，從而，原告依民法第259條第1款及民法第179條 之規定，起訴請求被告回復原狀即移轉系爭房地所有權予原 告，顯於法有據。
(五)並聲明：被告應將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告。二、被告主張：
(一)系爭房地依被告所知，當初被告之夫林英方與原告母親所談 的買賣價格為300萬元，之所以較便宜原因，係因為系爭房 地原屬祖產，被告之夫林英方在林英方哥哥過世後為家族中 最年長者，亦係當時最受原告母親疼愛與家族中最受重視者 （此由證人林茂枝所證述：因為我很疼這個侄兒即明)，因 原告母親希望祖先牌位要設在該房地內由林英方負責奉祀祭 拜，所以才以300萬元的價格賣予林英方。原告所提原證三 之文書，其上署名為被告之夫林英方並非被告，但被告之夫 林英方與被告早已分離十多年，被告並不知其曾簽署此文件 ，此文件內容亦與被告所了解買賣價金不同，被告自有權否 認，而原告在被告否認原證三私文書之真正下，若欲主張該 文書為真正，自應就該私文書之真正負舉證責任，而原證七 被告亦否認其真正，故原告欲以原證七證明原證三之真正， 邏輯理論根本不通，而原告捨調閱申請金融機關開戶文件進 行筆跡比對或鑑定之方式不為，應是有所顧忌。
(二)本件原告主張對被告解除買賣契約，自應就其對被告有合法 解除權負舉證責任，本件原告亦應提出買賣雙方所訂立之不 動產買賣契約書證明買賣價格以證明原告有合法解除權之存 在。而系爭房地買賣有其背景緣由，是其價金本不必受限於 市價或貸款價格，系爭房地之買賣價格亦不必為市價或貸款 價格。原告所提原證五、原證七之文件，被告亦否認其真正 ，而由原證五顯可知原告尚能與林英方聯絡及被告與林英方 早已十餘年未曾聯絡且有很深的矛盾情節，林家根本對不起 被告，而林英方與被告已十多年未聯絡，而據聞林英方在外 另生有一子，此為原告所知，只有被告被蒙在鼓裡，而被告 甚且懷疑，由於被告之夫林英方與渠等林家之關係，是否渠 等聯合起來對付被告，意圖取回上開登記在被告名下之房地 。被告知悉被告之夫林英方深得原告母親之疼愛，以及其在 家族中之地位與大家對他的期待與責任，而由原告所提原證 五，頂多亦僅可認定係林英方透過電話與原告之商談和解， 不管林英方對當初買賣價格亦說不出所以然，和解過程中不 敢激怒對方所為之唯唯諾諾，亦無以認定當初買賣價格確談 好為580萬元，至於被告e-mail中所言，亦根本無以認定買 賣價格為580萬元。
(三)證人林茂枝與原告為母女關係，說詞自有偏頗，且依原告訴 訟代理人對法官所問「是否傳喚周秀華？」係回答「沒有， 我們有詢問過周秀華對價金的部分已經沒有印象」，則何以 周秀華已無印象，證人林茂枝於時隔十餘年後卻能清楚記得 ，亦不合常情，何況既有私契，且若價金款項尚未付清及若 借款部分單據都能保留憑記，何以私契未予保留留待使用， 證人說詞亦於理不通，均可顯見應係私契記載與其陳述不同 ，故不敢提出，而周秀華亦因之不願配合原告做出陳述，所 以原告不願傳喚。證人林茂枝又陳稱賣屋前被告之夫早已欠 其他款項，則若系爭房地賣價為580萬元，參以系爭房地最 後多方努力亦只向銀行借得約400萬元，則不論買方為林英 方或林英方與被告均無以付清買賣價款，顯見買賣房地款為 580萬元根本不可能。
(四)本件房地買賣之買受人為被告之夫林英方，退步言，被告頂 多為共同買受人：
1.依證人即原告之母林茂枝證詞「因為我媽媽在93年5月8日突 然過世，我想說看到房子我難過，剛好林英方要房子……所 以我賣給他…」，顯然證人係要將房地賣給林英方。本件證 人林茂枝自承切結書內容為其所書立，而依切結書買受人明 載為林英方，故林英方為買受人應足確認。依證人即原告之 母林茂枝進一步證詞「他們夫妻商量的結果，是以林季完名
字登記」，顯然房地雖登記為林季完，但此只是林英方買系 爭房子又與林季完商量之結果，而林季完只是登記名義人而 已，此若對照證人自承其書寫內容之切結書，其內容記載「 買方林英方」即明，本件亦絕不能以房地最後登記名義人為 被告而逕以推論被告為不動產買賣契約之買受人。 2.退步言，依證人即原告之母林茂枝其他之說詞「(法官：系 爭房屋是誰跟你說要買的？)2個人，林季完跟林英方一同表 示要跟我買」、「我後來基於疼侄兒跟侄媳婦的心情才把房 子賣給他們」、「(法官：在你的認知表面你的房子是賣給 林季完或林英方或林季完跟林英方？)他們2個人」，該證人 之證言亦係絕非把房地賣給被告1人。依證人說詞，關於系 爭房地買賣訂有不動產買賣約書，則原告自應提出不動產買 賣契約書證明買方為何人，惟原告與證人一方面保存林英方 同一時間或更早時間之借款資料或切結書（切結書係當初為 證明買賣價為580萬元而提出，不料，卻產生買方為林英方 之爭議）卻稱不動產買賣契約書未保留已找不到，顯然係因 不動產買賣契約書之記載才不敢提出，而本件不動產買賣契 約之簽立既係交由渠等至親周秀華簽立(周秀華為證人林茂 枝之至親，且係林茂枝指定)，其卻又稱不傳周秀華到庭， 顯然更見心虛。
3.雖然被告在買賣過程亦曾偶有陪同林英方出面，惟被告一開 始即已一再陳稱否認被告為買受人，林英方才為買受人，縱 認被告亦曾偶爾出面，充其量亦只能勉強以被告為共同買受 人。按不動產之真正買賣雙方，本應以不動產買賣契約為據 ，未訂立不動產買賣契約亦應以雙方認定之買賣雙方為據， 被告已否認其為買方，而依證人說詞及切結書之記載，買方 亦係林英方，自不能捨林英方而逕認買方為被告。至於公契 部分，只是為移轉登記所有權而書立，此為達到物權登記目 的之附屬契約，而非真正之債權契約，此道理人盡皆知，絕 不能以公契做為真正之債權契約並以公契之買方為債權契約 之買方。
(五)本件不管系爭不動產買受人係林英方或林英方與被告，原告 雖經向被告催告，然依民法第258條之規定，解除權之行使 ，應向全體為之，被告之催告、解約均不生效力至明。如法 院為不利被告之判決，由於原告於93年底即收受有300萬元 之價金，被告亦依民法第259條為同時履行抗辯之主張。(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
(一)坐落臺中市○區○○段○○段00○0地號土地及其上同段394 建號（門牌號碼：臺中市○區○○路00巷00號）之不動產（
即如附表所示不動產，下稱系爭房地）於61年間由原告父親 林允寧、母親林茂枝登記產權一人一半，後來分別於66年、 79年間由父母親各將系爭房地所有權之二分之一辦理移轉過 戶予原告，原登記為原告所有。
(二)系爭房地於93年9月24日以「買賣」為原因，由原告名下辦 理所有權移轉登記予被告林季完。
(三)在系爭房地過戶以來，原告從買受人處收受300萬元之買賣 價金。
(四)被告經原告兩次催告後，迄今仍未給付其他金錢予原告，原 告解除兩造間就系爭房地買賣契約之意思表示業已送達被告 。
(五)如被告就系爭房地應負解除契約後回復原狀之返還義務，兩 造合意就被告依民法264、259條第1、2款主張同時履行抗辯 之應償還附加自受領時之利息自94年1月1日起至清償日止， 按年息百分之5計算。
四、兩造爭執之事項：
(一)就系爭房地之買賣關係究竟存在於何人與原告林欣怡之間？ 被告林季完或訴外人林英方？抑或林季完及林英方兩者共同 為買受人？
(二)系爭買賣契約所定總價金為何？買受人是否已經完全履行給 付價金之義務？
(三)原告主張被告因遲延給付價金而解除買賣契約，請求被告於 原告返還價金及附加利息時，回復原狀並移轉系爭房地所有 權予原告是否有理由？
五、得心證之理由：
(一)原告主張系爭房地於61年間由原告父親林允寧、母親林茂枝 登記產權一人一半，嗣分別於66年、79年間由原告父母親各 將系爭房地所有權之二分之一辦理移轉登記予原告，系爭房 地再93年9月24日以買賣為原因，由原告名下辦理所有權移 轉登記予被告林季完，原告有收受300萬元買賣價金之事實 ，業據其提出系爭房地登記謄本、土地登記申請書、買賣所 有權移轉契約書等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實 。
(二)就系爭房地之買賣關係究竟存在於何人與原告林欣怡之間？ 被告林季完或訴外人林英方？抑或林季完及林英方兩者共同 為買受人？
1.原告主張系爭房地之買受人為被告，被告辯稱系爭房地之買 受人為訴外人林英方或與被告為共同買受人。經查，依原告 所提切結書內容所示：「買方林英方以林季完名義向賣方林 欣怡買下臺中市○區○○路00巷00號房屋乙棟，總價580萬
元整，已付賣方300萬元整，尚欠餘款280萬元整，恐口無憑 ，特立此書。林欣怡收執。立書人：林英方、身份證：M... 、住址：南投市...」（見臺灣新北地方法院105年度重訴字 第442號卷，下稱新北卷，第38頁），被告雖否認其真正， 經本院傳訊證人即該切結書立書人林英方未到（見本院卷第 55頁），然上開切結書內容記載系爭房地以被告名義買受及 買方已付價金300萬元等情與兩造不爭執事項（二）、（三 ）相符，足徵該切結書之記載尚非無憑，且證人即原告之母 林茂枝到庭結證稱：系爭房地會出售給被告是因為伊母親在 93年5月8日突然過世，伊看到房子會難過，剛好林英方要房 子，當時房價市價800到1,000萬元左右，因為是姪兒，所以 伊以一半的價格大約600萬減20萬，580萬元賣給他。後來林 英方與被告夫妻倆商量結果，是以被告名字登記，被告第一 次支付價金是跟中國信託借款400萬元，原本要全部付給伊 ，但被告與林英方跟伊商量100萬元被告要拿去用，只先支 付300萬元，後來一、兩個月後93年12月底，他們夫妻又向 伊商借300萬元週轉。...系爭房地林英方有寫過一份切結書 ，上面寫已經還300萬元，尚欠280萬元，是林英方親筆簽名 的，後來伊有去找被告及林英方要剩下的價金，他們就避不 見面了。...切結書是林英方親筆當伊的面寫的，因為被告 避不面見，所以伊請林英方寫的，切結書裡面的內容是伊寫 的，後來立書人欄是林英方簽名，並寫他的身分證號碼，切 結書上林英方的姓名、身分證字號、住址都是林英方在伊面 前寫的，他寫的時候有完整看過切結書的內容。...切結書 上簽立時間94年元月28日應該有筆誤，伊是在94年12月12日 在台大開刀，住院住了30幾天，所以正確的時間應該是95年 元月28日寫的等語（見本院卷第56-58頁反面）。參諸該切 結書內文第一行所寫買方「林英方」與立書人欄「林英方」 之筆跡，前者林、英字筆劃相連，後者林、英字筆劃不相連 ，兩者字體筆尾收筆方式、勾勒方向不同，兩者筆跡之結構 佈局、態勢神韻不同，書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力 、筆速、連筆、筆序等筆劃細部特徵）不同，應非出自於同 一人之筆跡，證人林茂枝證稱切結書內文與立書人簽名分係 二人所寫，應堪採信，且證人林茂枝證稱該切結書係於95年 1月28日所書寫（94年為筆誤），距系爭房地在93年9月24日 辦畢所有權移轉登記至被告名下已有一年餘，確有系爭房地 交易事實存在，證人林茂枝與林英方復係姑姪血緣關係，衡 情應無於十年前預為偽造切結書簽名以備日後訴訟攻防之必 要。證人林英方雖未到庭作證切結書立書人欄上簽名之真正 否，惟審諸以上各情，堪認該切結書文書為真正。
2.證人林茂枝復證稱：系爭房屋當初61年第一次登記是伊先生 出錢建的，系爭土地是伊娘家給伊的，所以房屋是登記伊和 先生各2分之1，後來先後各贈與2分之1給原告，出售系爭房 地時有徵得原告同意出售，因為是伊贈與給原告的房子，伊 有與原告商量，原告同意之下才出售的。...在伊的認知裡 面系爭房地是賣給被告跟林英方的，找代書也是他們兩個人 一起去找代書的，至於他們要登記誰的名義他們自己決定。 ，伊在跟原告、林英方討論要買賣系爭房地過程中，原告沒 有出面跟被告或林英方談，伊有跟原告商量，原告當然尊重 媽媽的決定，因為房屋是伊贈與給原告，原告沒有意見。買 賣系爭房地有在代書那邊寫一般買賣契約合約書及公契，雙 方私下還是有寫買賣合約書，但過那麼久了已不在，簽買賣 合約書當場原告跟林英方都有在場，代書都用電話跟伊聯繫 等語（見本院卷第56頁反面、第59頁正反面）。參諸系爭房 地買賣所有權移轉契約書買受人欄記載所示（見新北卷第28 -36頁），均記載為被告，再依系爭房地於辦理過戶之際申 辦抵押貸款之一般貸款申請書暨客戶基本資料表、借據所示 （見本院卷第39-42頁），申請人及借款人亦均為被告本人 ，並非林英方，林英方亦未擔任共同借款人或連帶保證人， 借款用途欄並勾選「購屋」（見本院卷第39頁），是被告係 以一己舉債籌資購買系爭房地，並未包括林英方。則證人林 茂枝經徵詢原告同意後，雖係與被告及林英方商議系爭房地 出售相關事宜，然於系爭房地簽約過戶當下，則推由被告與 原告二人成立系爭房地買賣契約，足認系爭房地之買受人為 被告。切結書上雖記載「買方林英方...」等語，證人林茂 枝證稱：伊打電話給被告，但她不來，林英方知道伊這個姑 姑很照顧他，所以林英方要來簽名的可能性比較大，所以林 英方來，被告沒有來，所以伊才這樣寫等語（見本院卷第60 頁），該段記載應係基於商議階段曾與林英方接洽而為之， 對於經審酌上開事證認定系爭房地之買受人為被告一節不生 影響。綜上，堪認系爭房地之買賣契約係存在於兩造之間。(三)系爭買賣契約所定總價金為何？買受人是否已經完全履行給 付價金之義務？
1.原告主張系爭房地買賣價金為580萬元，為被告所否認，辯 稱買賣價金為300萬元，並已給付完畢等語。經查，依被告 以系爭房地申辦抵押貸款購屋之一般貸款申請書暨客戶基本 資料表、借據所示，被告申請金額為650萬元（見本院卷第 39頁），借款金額則為467萬元（見本院卷第41頁），再依 系爭房地之土地及建物登記謄本所示（見新北卷第17-18頁 ），其所設定之抵押權擔保債權總金額為最高限額588萬元
，則依被告所提出申請抵押貸款金額所示其購屋資金需求， 即已逾300萬元，如買賣價金僅為300萬元，則僅貸款300萬 元以下即足供購屋需求，應無超額貸款徒增利息負擔之必要 ，且於銀行核貸之常規實務中，貸款銀行於核定貸款金額前 ，多先對欲抵押之房屋、土地進行估價，並參考房地交易雙 方之買賣價金，貸款成數多低於總買賣價金，鮮有全額貸款 之情事，如以被告主張系爭買賣契約之價金僅約定300萬元 而言，貸款銀行應無超額核貸達467萬元金額之可能，被告 辯稱系爭房地買賣價金為300萬元，顯非有據。而依前揭切 結書記載，系爭房地買賣總價為580萬元，已付賣方300萬元 ，尚欠餘款280萬元等語，證人林茂枝亦結證稱系爭房地買 賣價金為580萬元，是認兩造間就系爭房地買賣契約約定之 買賣價金應為580萬元。
2.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領 標的物之義務。民法第345、367條定有明文。則被告依兩造 系爭房地買賣契約負有給付買賣價金580萬元之義務，而自 系爭房地過戶以來，原告從買受人處僅收受300萬元之買賣 價金，為兩造所不爭執，是認被告尚未完全履行給付價金58 0萬元之義務，尚欠280萬元之價金迄未給付。(四)原告主張被告因遲延給付價金而解除買賣契約，請求被告於 原告返還價金及附加利息時，回復原狀並移轉系爭房地所有 權予原告是否有理由？
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者， 債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又契約當事人之一方遲 延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限 內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項、第3項、 第254條分別定有明文。本件被告負有給付系爭房地買賣價 金580萬元之義務，僅給付300萬元，尚欠280萬元之價金， 業如前述，該項給付無確定期限，需經原告催告被告給付， 被告仍未給付時，始負給付遲延責任；且被告遲延給付後， 原告需定相當期限催告被告履行，於期限內不履行時，原告 即得依法解除契約。原告主張其以起訴狀催告被告於7日內 履行給付剩餘買賣價金之義務，惟未獲被告以存證信函回覆 拒絕交付，原告乃於105年12月22日再以民事準備狀催告被 告於5日內履行，逾期不為給付，即解除契約，惟被告仍未
為給付，有送達證書、掛號郵件收件回執在卷可憑（見本院 卷第14、31頁），被告經原告兩次催告後，迄今仍未給付其 他金錢予原告，原告解除兩造間就系爭房地買賣契約之意思 表示業已送達被告，復為兩造所不爭執。是被告既有給付買 賣餘款280萬元予原告之義務，其經原告以起訴狀為催告後 ，未為給付，自負給付遲延責任，原告乃於105年12月22日 再以民事準備狀定5日之相當期限催告被告履行，被告逾期 亦不履行即解除契約，且該解除之意思表示已送達被告，依 首揭說明，原告所為解除系爭房地之買賣契約，當已合於法 定要件，並發生解除契約之效力。
2.按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受 領之給付物應返還之，受領之給付物金錢者，應附加「自受 領時」起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明 文。此項自受領時起所附加償還之利息，係屬於契約解除時 ，方得併同原給付之金錢（本金）為請求之回復原狀方法。 次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條定有明文。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務 ，民法第259條定有明文。此項互負之義務，依同法第261條 準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己 之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事 人一方在訴訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付 時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號 、85年度台上字第2220號、88年度台上字第112號判決意旨 參照）。查系爭房地買賣契約業經原告合法解除，已如前述 ，則被告取得系爭房地之法律上原因，自已不復存在，則原 告自得依民法第259條第1項第1款及同法第179條不當得利之 法律關係，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，以 回復原狀，應予准許。被告就此互負回復原狀義務所為同時 履行抗辯，亦屬有據，揆諸前揭說明，即應判令於原告返還 已受領之買賣價金300萬元並附加自受領時即如兩造不爭執 事項（五）所示自94年1月1日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息時，被告應移轉系爭房地所有權予原告之對待 給付判決如主文第1項所示。
六、綜上所述，系爭房地之買賣契約既經原告合法解除，則原告 依解除契約回復原狀、不當得利之法律關係，請求被告於原 告給付300萬元及自94年1月1日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，為 有理由，應予准許。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證
據，經本院審酌後，認均與上開結論無影響，爰不再一一論 述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第四庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 蔡秀貞
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│附表： │
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│ │土 地 坐 落 │ │面 積 │權 利 │
│ 編號 │ │地目 │ │ │
│ ├──────┬─────┬───┬──────┬─────┤ ├─────┤ │
│ │縣 市 │鄉鎮市區 │ 段 │小 段 │地 號 │ │平方公尺 │範 圍 │
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│ l │臺中市 │東區 │立德 │一 │14-4 │ 建 │116 │全部 │
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│ │
├────┬────┬─────────┬──────┬─────────┬────┬─────────┤
│ │ │ 基 地 坐 落 │ 建築式樣 │ 建物樓層暨面積 │權 利 │ │
│ 編號 │ 建號 ├─────────┤ 及 ├─────────┤ │備 註 │
│ │ │ 建 物 門 牌 │ 房屋層數 │ 平方公尺 │範 圍 │ │
├────┼────┼─────────┼──────┼─────────┼────┼─────────┤
│ l │394 │ 臺中市東區立德 │ 住家用 │ 總面積：320.54 │ 全部 │ │
│ │ │ 段一小段14-4地號│ 地上4層 │層次面積： │ │ │
│ │ │ │ 地下1層 │ 一層：82.94 │ │ │
│ │ ├─────────┤ │ 二層：82.94 │ │ │
│ │ │ 臺中市東區臺中 │ │ 三層：74.72 │ │ │
│ │ │ 路71巷28號 │ │ 四層：59.70 │ │ │
│ │ │ │ │ 地下層：20.24 │ │ │
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