臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第493號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陽文瑜律師
李承訓律師
複代理人 袁健峰律師
被 告 許栢霖
訴訟代理人 陳慶尚律師
複代理人 孫大昕律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國97年4 月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告及訴外人乙○○與原告及訴外人甲○○於民 國81年11月12日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原 告、甲○○以總價新臺幣（下同）5,060 萬元向被告及乙○ ○購買坐落新竹縣芎林鄉○○○段倒別牛小段77之3 地號面 積計2,300 坪之土地（下稱系爭土地）。嗣原告及甲○○已 付清上開買賣價金，即原告業將應分擔之1/2 之價款2,530 萬元給付被告，被告及乙○○亦已於82年1 月19日將系爭土 地屬於原告應分得之應有部分3,802/11,588移轉所有權登記 予原告。另原告依系爭買賣契約第5 條之㈡之約定，繳納系 爭土地之增值稅150 萬元，故原告購買系爭土地計支出價金 2,680 萬元。而依據系爭買賣契約第13條特約事項㈡、㈢之 約定，賣方即被告與乙○○須於83年8 月1 日前將系爭土地 變更為「甲建」或「丙建」資料送至有關單位，若有違反上 開約定，則系爭買賣契約無效，買方應退還所有權狀，賣方 應退還全部款項，另加計利息。足見兩造所簽訂者為附有解 除條件之買賣契約，亦即如於83年8 月1 日前未能談妥有對 外聯絡道路直達系爭土地，或未將變更為「甲建」或「丙建 」資料送至有關單位，則系爭買賣契約即失其效力。惟查系 爭土地迄今仍未變更為「甲建」或「丙建」，亦無對外聯絡 道路直達，其解除條件成就，爭買賣契約失其效力，則被告 受領上開買賣價金之法律上原因已不存在，原告得本於不當 得利之法律關係，請求被告返還所受領之價金，及自知無法 律上原因時即83年8 月2 日起加計按法定利率計算之利息。 原告為求順利解決紛爭，前於96年10月16日寄發存證信函予 被告，通知被告系爭買賣契約因解除條件成就而無效，請被 告出面洽商處理還款事宜，被告置之不理，為此依不當得利
之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告2,680 萬 元，及自83年8 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地為被告單獨出售予原告，乙○○並不知 情，也未參予。系爭買賣契約上乙○○之簽名為原告要求被 告所簽，且係於系爭土地移轉登記予原告後，買方才要求被 告簽立書面契約。系爭土地有無對外聯絡道路乃明顯易見之 客觀事實，依情理如系爭土地無任何對外聯絡道路，則該等 事實早在83年8 月1 日之前原告即可輕易發現，何以卻遲至 96年10月16日才寄發第一次存證信函給被告主張系爭買賣契 約無效，顯有違常情。又系爭買賣價金高達5,060 萬元，原 告提起本件訴訟，除委任律師為訴訟代理人，審理期間原告 本人均親自到庭積極協助其律師進行本件訴訟，可知其處理 事務之個性。揆以原告積極個性，及其投入系爭土地之巨額 買賣價金，如系爭土地真無任何對外聯絡道路，原告豈會坐 視不管，拖延13年才對被告主張權益。另原告稱88年12月底 匯款予立基工程顧問有限公司（下稱立基公司）係為進行系 爭土地開發道路工程云云，亦非事實。實則原告上開匯款係 為進行系爭土地開發之前置整地工程，而非進行開發道路工 程，否則依系爭買賣契約，被告既負有提供系爭土地對外聯 絡道路之義務，若該雜項工程係為了開發聯外道路，該等費 用理應當由被告全額負擔，怎會由系爭土地共有人按應有部 分比例分擔費用。且若上開匯款如原告所言與開發道路工程 有關，則原告於88年12月底匯款後，勢必發生以下法律效果 ：㈠茍該開發道路工程已完成，則應可視為兩造已同意修正 系爭買賣契約之無效條款，即解除特約條款原設定之條件， 而以系爭土地現狀繼續承認原系爭買賣契約條款之效力。㈡ 茍進行之開發道路工程未完成，則因原告於88年12月底之後 ，遲至96年10月間均未對被告提出任何主張一節，依經驗法 則，亦可認為兩造已有合意，願以土地現狀繼續承認原系爭 買賣契約條款之約定效力。㈢茍未進行開發道路工程，則除 可證明上開匯款與開發道路工程無關外，亦可證明兩造均願 以土地現狀繼續承認原系爭買賣契約條款之效力。否則如上 開㈡之理由，亦可認為兩造已合意，願以土地現狀繼續承認 原系爭買賣契約條款之約定效力。退萬步言，即使系爭土地 無任何對外聯絡道路，惟原告於88年間仍匯款給立基公司進 行系爭土地整地工程，顯然兩造均已有共識願以土地現狀繼 續承認原系爭買賣契約之效力，而不再受原特約條款之拘束 。否則揆諸常情，原告豈會於83年8 月1 日之後，於88年12 月底再以系爭土地共有人身分匯款給立基公司進行土地開發
工程，而於88年12月底匯款後，迄至96年10月16日前，原告 均未就系爭土地對被告為任何表示，或提出任何法律上之請 求或主張，益徵兩造已合意以土地現狀繼續承認原系爭買賣 契約之效力。再查政府於83年5 月已廢止丁種建築變更申請 為他種用地之辦法，原告稱其完全不知情云云，然原告以巨 額購買系爭土地，而依系爭買賣契約特約條款約定，於83年 8 月1 日前系爭土地未變更為「甲建」或「丙建」，則契約 無效。茍原告不知政府於83年5 月已廢止丁種建築變更申請 為他種用地之辦法，則何以嗣至83年8 月1 日系爭買賣契約 無效時，皆未見原告對被告為任何主張，顯違常情。原告購 買系爭土地顯係看重系爭土地之潛在開發利益，才願投資巨 額價金購買，茍原告不知法令變更，依理亦應關心系爭土地 於83 年8 月1 日前有無進行丁種建地之變更。詎原告83年8 月1 日後，非但未曾主張契約無效，更於88年12月底匯款給 立碁工程公司進行系爭土地開發工程，遲至96年10月16日始 發函被告主張契約無效，若謂原告不知法令變更，孰能置信 。又政府於83年5 月間廢止丁種建築變更申請為他種用地之 辦法，係不可歸責於被告之事由，依民法第225 條第1 項規 定，被告自免申請用地變更之義務，原告不得主張系爭買賣 契約無效。又若原告可向被告要求返還買賣價金，則應將系 爭土地登記回給被告，被告主張同時履行抗辯，然系爭土地 已經原告於92年3 月4 日設定抵押權予訴外人邱創基，且現 經法院查封中等語資為抗辯，併為答辯聲明：原告之訴及假 執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於81年11月12日與原告及訴外人甲○○簽訂系爭買賣契 約，將訴外人乙○○名下之系爭坐落新竹縣芎林鄉○○○段 倒別牛小段77之3 地號面積計2,300 坪之土地出售予原告及 甲○○，原告應負擔之1/2 之價金2,530 萬元已交付予被告 ，被告亦已於82年1 月19日將系爭土地屬於原告應分得之應 有部分3,802/11,588自乙○○名下移轉所有權登記予原告。 ㈡原告因系爭買賣，已支出系爭土地之增值稅150 萬元。 ㈢系爭買賣契約第13條特約事項㈡、㈢約定：賣方須於83年8 月1 日前談妥10米聯絡道路直達系爭土地，及賣方須於83年 8 月1 日前，將系爭土地變更為「甲建」或「丙建」資料送 至有關單位。並約定若有違反上開約定，則系爭買賣契約無 效，買方應退還所有權狀，賣方應退還全部款項，另加計利 息。
㈣系爭買賣契約書上關於賣方（乙方）乙○○之簽名為被告所
簽。
㈤內政部警政署刑事警察局97年3 月21日刑紋字第0970038369 號鑑驗書，就系爭買賣契約書上乙○○之指紋2 枚與乙○○ 於97年3 月10日本院言詞辯論期日庭印指紋不符之鑑定結果 ，兩造均無意見。
㈥系爭土地為山坡地保育區丁種建築用地，於83年8 月1 日以 前，系爭土地已因法令變更，而無法申請變更為甲種建築用 地或丙種建築用地。
㈦被告有收到原告於96年10月16日所發桃園成功路郵局存證信 函第2590號之存證信函。
㈧原告於92年3 月4 日，將其所有系爭土地應有部分3,802/11 ,588 ， 設定50萬元之最高限額抵押權予訴外人邱創基；又 原告名下之系爭土地應有部分3,802/11,588，現經台灣新竹 地方法院92年度執字第3867號強制執行事件查封中，並有系 爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第58至61頁）。 ㈨原告於88年12月底，有依被告指示，匯款82,681元予立基公 司，就系爭土地申請雜項執照。
四、原告主張：其向被告及乙○○購買乙○○名下之系爭土地應 有部分，並簽訂系爭買賣契約書一節，固據提出系爭買賣契 約書影本一份為證，惟被告否認乙○○為共同出賣人，辯稱 ：系爭土地係其單獨出售予原告，原告所支付之價金亦均係 其所收受，乙○○並不知情等語。而經本院依原告聲請，將 系爭買賣契約書上乙○○之指紋2 枚送請內政部警政署刑事 警察局鑑定結果，上開指紋與乙○○於97年3 月10日本院言 詞辯論期日庭印指紋不符，有該局97年3 月21日刑紋字第09 70 038369 號鑑驗書附卷可稽（見本院卷第92頁），復為原 告所不爭執，是原告既未能舉證證明乙○○有與被告共同出 售系爭土地，則其主張其就系爭土地與乙○○間亦有買賣關 係存在一節，自不足採。
五、又原告主張：系爭買賣契約第13條特約事項㈡、㈢約定：「 ㈡須於民國八十三年八月一日前談妥10M 聯絡道路直達此不 動產所在地。㈢須於民國八十三年八月一日將土地變更為『 甲建』或『丙建』資料送至有關單位。」並約定：「若有違 反上項約定，契約無效。甲方（即買方）應退還所有權狀， 乙方（即賣方）應退還全部款項，另加計利息。」之事實， 為被告所不爭執。惟被告否認系爭土地無對外聯絡道路，並 辯稱：原告知悉系爭土地已無法變更為甲種或丙種建築用地 ，兩造已合意以系爭土地現狀繼續承認買賣契約存在等前揭 情詞置辯。是本件應審究者為：系爭買賣契約中上開特約事 項㈡、㈢約定之性質為何？系爭買賣契約是否已因解除條件
成就而失其效力？
㈠按民法第99條第2 項規定：「附解除條件之法律行為，於條 件成就時，失其效力。」是解除條件，乃限制法律行為效力 消滅之條件，即已發生之法律行為於條件不成就時保持其效 力，於條件成就時，則失其效力。本件兩造約定如違反系爭 買賣契約書前開第13條約定之特約條款㈡、㈢，則契約無效 ，即係以賣方屆期違反該特約條款㈡、㈢之約定，作為系爭 買賣契約之解除條件。惟所謂條件者，乃當事人將法律行為 效力之發生或消滅，使繫諸客觀上不確定的未來事實成否之 附隨條款。故如徒具條件之外觀，而不具上開條件之實質者 ，則為不真正條件。又以客觀上不能成就之事實為內容之條 件，為不能條件，如以之為解除條件，則應視為無條件。經 查：就系爭買賣契約上開特約條款㈢：「須於民國八十三年 八月一日將土地變更為『甲建』或『丙建』資料送至有關單 位。」之約定，被告辯稱：83年5 月間台灣省政府已廢止丁 種建築用地變更申請為他種用地之辦法，並提出台灣省政府 93年5 月3 日83府建一字第151822號函影本、83年6 月1日 83府建一字第153412號函影本各一紙（見本院卷第39至40頁 ）為證，且為原告所不爭執。而查上開函件內容為台灣省政 府於83年5 月3 日廢止「台灣省非都市土地內之丁種建築用 地（窯業）用地申請同意變更作非工（窯）業用地使用審查 作業要點」。再查：「特定農業區或一般農業區內之丁種建 築用地，經中央或省工業主管機關同意變更為非工業用地使 用者，得申請變更編定為甲種建築用地。」及「一般農業區 內窯業用地（取土部分除外），經窯業主管機關同意變更作 非窯業用地使用者，得申請變更編定為甲種建築用地。」係 內政部77年6 月29日修正「非都市土地使用管制規則」增訂 之規定。上開規定已於82年11月5 日修正管制規則時，予以 刪除，有內政部89年9 月25日（89）內中地字第8980297 號 函附卷可參，是系爭土地於82年11月7 日上開修正後之「非 都市土地使用管制規則」生效後，即已無法申請變更為他種 建築用地。因此兩造上開關於「須於民國八十三年八月一日 將土地變更為『甲建』或『丙建』資料送至有關單位。」之 約定，於約定之期限屆至前，已成為客觀上不能成就之事實 ，依上開說明，兩造以上開特約事項㈢之不能條件為解除條 件，應視為無條件。因此，原告主張系爭土地迄今仍未變更 為甲種或丙種建築用地，應認系爭買賣契約已因解除條件成 就而失其效力，即屬無據。
㈡又系爭買賣契約第13條特約事項㈡雖約定：「㈡須於民國八 十三年八月一日前『談妥』10M 聯絡道路直達此不動產所在
地。」。而依原告所提被告不爭執其真正之系爭土地現場相 片14張（見本院卷第46至52頁），系爭土地並無寬度達「10 米」之道路可直達。惟原告於88年12月底曾依被告指示匯款 82,681元予立基公司，就系爭土地申請雜項執照，此經被告 提出通知書影本一紙為證（見本院卷第41頁），並為原告所 不爭執。原告並主張：「因為當時已經沒有辦法辦理甲建或 丙建，被告丁○○就要求每個所有權人蓋章給他，他要去先 辦理雜項執照的聲請，我有同意他去辦理，並付了二十幾萬 元給他。」、「其當時匯款係依被告指示，因被告向原告說 明須匯款予立基公司申請雜項執照後，始能就系爭土地進行 開發道路工程，原告認此乃有利於系爭買賣契約特約事項之 履行，便同意匯款。」等語（見本院卷第28頁、第54頁）。 因此，原告於上開特約條款㈡約定之83年8 月1 日期限後之 88年12月間，既仍願依被告之說明及指示，匯款予立基公司 申請雜項執照，以便被告進行系爭土地之道路開發工程，則 衡情系爭土地應已依約「談妥」聯絡道路之設立事宜，意即 系爭買賣契約並未因上開約定之解除條件成就而失效，原告 於系爭買賣契約仍有效之情況下，始有可能匯款以使後續聯 絡道路之開發事宜繼續進行之必要。至原告匯款後，該10米 聯絡道路何以迄未設立，是否因系爭土地無法變更為甲種或 丙種建築用地而迄未開發等緣故，並不能執以反推被告並未 依約談妥系爭土地聯絡道路之設立事宜。因此，原告主張系 爭土地因迄今無聯絡道路，故系爭買賣契約已因解除條件成 就而失其效力一節，亦不足採。
六、從而，原告以系爭買賣契約已因解除條件成就失其效力，被 告受領上開買賣價金之法律上原因已不存在，而依不當得利 之法律關係，請求被告返還2,680 萬元，及自83年8 月2 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應 予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 28 日 民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 28 日 書記官 李佳靜