臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第1485號
原 告 丙○○
訴訟代理人 沈明欣律師
複 代 理人 莊志遠律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國97年4月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付被告新台幣叁拾萬捌仟玖佰貳拾叁元同時，將坐落臺北縣土城市○○段第一六七、一六七之一地號、權利範圍均為五分之一土地暨其上同段第五二八建號建物（即門牌號碼臺北縣土城市○○路四五一巷七弄三號二樓）所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：緣原告於民國95年8 月間因無力繼續繳納貸款， 乃將原告所有坐落台北縣土城市○○段167 、167 之1 地號 ，權利範圍均5 分之1 土地暨其上同段第528 建號建物（即 門牌號碼台北縣土城市○○路451 巷7 弄3 號2 樓）（下稱 系爭房地）出售予被告，並簽立不動產買賣契約書（下稱系 爭房地買賣契約）。依系爭房地買賣契約書第2 條約定，被 告應於所有權狀核下後支付尾款326 萬元，亦即由被告負責 清償原告向訴外人板信商業銀行（下稱板信商銀）之抵押貸 款326 萬元。詎被告於95年9 月將系爭房地移轉登記至自己 名下後，卻遲遲未支付尾款326 萬元，另被告同意支付原告 之8 萬元價金亦未支付，原告不得已乃於96年6 月14日以存 證信函催告被告於文到7 日內辦理貸款承接手續並如數支付 應付與原告之價金，經被告於96年6 月15日收受後，迄今仍 未置理，原告自得依民法第254 條之規定解除契約，爰以起 訴狀繕本之送達作為向被告為解除契約意思表示之送達，則 系爭房地買賣契約既經原告合法解除，依民法第259 條第1 款規定，被告應負回復原狀義務，將系爭房地所有權移轉登 記返還原告。又系爭房地買賣契約業經合法解除，原告依民 法第259 條第3 款規定，得請求被告就系爭房屋使用期間（ 按：本件被告使用系爭房屋之期間為95年8 月4 日迄今）計
算與租金相當之金錢償還之。原告主張系爭房地每月租金為 13000 元，迄96年12月20日止共計16個月，總計208000元， 以此金額與被告所代繳之銀行貸款本息主張相互抵銷等語。 聲明請求：㈠被告應將坐落台北縣土城市○○段167 、167- 1 地號、權利範圍均為5 分之1 土地暨同段第528 建號建物 （即門牌號碼台北縣土城市○○路451 巷7 弄3 號2 樓）所 有權移轉登記與原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：伊係透過訴外人白和、甲○○之介紹，而向原告 購買系爭房地，簽約當時原告在亞東醫院住院，伊是到亞東 醫院與原告簽約，並當場交付定金35,000元予原告。其後因 找不到原告，致伊無法向板信商銀辦理貸款承接手續。伊有 繳納銀行貸款247,000 元及支付系爭房地價金13萬元，合計 377,000 元，伊現願意把系爭房地返還原告，但原告應將伊 已付之377,000 元返還伊等語，資為抗辯。併答辯聲明：駁 回原告之訴及其假執行聲請。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於95年8 月3 日將系爭房地以總價3,295,000 元出賣予 被告，並簽立系爭房地買賣契約書。該契約書第2 條約定： ⑴簽約時，被告應付原告價款之一部分計35,000元（含定金 ），被告亦即日親收足訖。…雙方備齊過戶所需證件同時用 。⑵第二次付款：新台幣326 萬元整。俟所有權狀核下後支 付。復約定：原告增值稅由被告代墊再由價款中扣除。原告 銀行貸款利息自95年8 月21日起由被告繳納。原告於簽約後 7 日內點交房屋予被告。原告權狀338-36地號土地權狀遺失 ，俟95年9 月5 日補發後交予被告辦理過戶。系爭不動產買 賣契約書為真正。
㈡原告於簽約日有收受被告所支付之5,000元。 ㈢系爭房地原告已依約點交予被告。系爭房地所有權於95年9 月6 日移轉登記予被告。以原告為債務人之板信商銀貸款利 息，自95年8 月21日起至96年7 月26日止，係由被告繳納， 被告共計繳納247,000 元貸款利息，惟被告並未向板信商銀 辦理將上開系爭房地貸款之債務人變更為被告之手續。被告 未支付原告第二期價金326萬元。
五、原告主張被告未依約給付尾款326 萬元等語，被告固自認未 向板信商銀辦理系爭房地借款契約之債務人變更手續，未支 付第二期價金款326 萬元予原告之情，惟辯以：因找不到原 告之故，伊有繳納原告上開系爭房地銀行貸款利息247,000 元等語。經查，兩造不爭執真正之系爭房地買賣契約書第2 條明白約定：「第二次付款：326 萬元，俟所有權狀核下後 支付。」（見本院卷第31頁），而被告已於95年9 月6 日辦
理系爭房地所有權移轉登記完畢而取得所有權狀，則依上開 系爭房地買賣契約書第2 條約定，被告於95年9 月6 日即應 給付原告第二期買賣價金326 萬元，然被告屆期後始終未給 付326 萬元價金予原告，為被告所不爭執，則原告依系爭房 地買賣契約書第10條：「本約簽訂後，倘甲方（即被告）不 買或不按約定日期付款，經乙方（即原告）定期催告仍不給 付時，願…並解除本約。…」之約定，於96年6 月14日寄發 存證信函催告被告7 日內履行，被告於同年月15日收受（見 本院卷第17至19頁），被告於催告期滿後之96年6 月22 日 仍未履行，則原告依系爭契約上開約定及民法第254 條：「 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催 告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」規定， 得解除契約，而原告於起訴狀內主張解除契約，並主張以本 件起訴狀繕本之送達作為解除契約意思表示之送達，本件起 訴狀繕本係於96年7 月25日送達被告，有送達證書1 紙可稽 （見本院卷第38頁），是系爭房地買賣契約書業經原告於96 年7 月25日合法解除。原告該部分主張，為有理由。至於被 告辯以：係因找不到原告，致無法向板信商銀辦理貸款承接 手續等語，然經本院向板信商銀函詢如新所有權人欲向貴行 辦理承接貸款手續，原債務人丙○○是否應出具哪些證明文 件配合辦理乙節，經該行函覆表示：「本行辦理貸款無法因 所有權人移轉而直接辦理借款人變更，需由新所有權人檢附 相關文件向本行提出申請，再由本行審核單位依據擔保品價 值及所有權人之所得狀況、信用評等等因素核定貸款與否及 貸款金額，若核准貸放再以該金額償還相對人丙○○於本行 之貸款，此核貸手續亦可向其他銀行辦理；再者，原債務人 丙○○無須出具證明文件。」等語，此有板信商銀96年10 月18日陳報狀可稽（見本院卷第90頁）。準此，被告該抗辯 ，要無足取。
六、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之 給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之。…」民法第259 條第1 、2 款定有明文 。本件原告解除系爭房地買賣契約既為合法，其請求被告應 依民法第259 條第1 款規定，將系爭房地所有權移轉登記予 原告，洵為正當。
七、惟按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264 條至第 267 條之規定，民法第261 條亦有明文。本件被告辯以：如 契約解除，伊應返還系爭房地予原告，則原告應將被告已支 付之款項返還等語，而主張同時履行抗辯。系爭房地買賣契
約為雙務契約，並經原告合法解除，則依民法第261 條準用 同法第267 條規定，被告主張同時履行抗辯，乃為有據。被 告主張原告應返還其已支付之系爭房地價款13萬元及銀行貸 款利息247,000 元，合計377,000 元等語，原告除自認簽約 時收受5,000 元及被告確有支付銀行貸款利息247,000 元（ 合計252,000 元）外，餘則否認，稱：系爭房地買賣契約書 所載被告僅於契約簽訂時交付35,000元，其中30,000元非直 接交付原告，而係支付予第三人甲○○，甲○○並非經原告 授權得代為受領等語。查，被告自承係分別透過訴外人白和 、訴外人甲○○之介紹，而向原告購買系爭房地，系爭房地 買賣契約書第2 條載明：「⑴簽約時，甲方（即被告）應付 乙方（即原告）價款之一部分計35,000元（含定金），『乙 方（即原告）亦即日親收足訖』。…雙方備齊過戶所需證件 同時用。」字樣，該份契約書之末並由原告於「賣主」欄處 親自簽名及捺指印，為原告所不爭執，該契約書既已載明原 告已收訖35,000元字樣並經原告親自簽名，其稱僅收受5,00 0 元，另30,000元非其所收，而係甲○○收取云云，自不足 採。被告所辯其已付第一期款35,000元予原告，乃為可信。 另關於土地增值稅部分，兩造係約定應由原告支付，惟由被 告先行代墊後再由價款中扣除，此有系爭房地買賣契約書可 憑（見本院卷第31頁），系爭兩筆土地之增值稅額為26,923 元（即21,595＋5,328） ，有台北縣政府稅捐稽徵處土地增 值稅繳款書影本2 紙足稽（見本院卷第10、11頁），該金額 自亦係屬於被告已支付之價金。以上，被告已支付原告之價 金合計為61,923元（35,000＋26,923），連同原告不爭執之 被告所繳納之銀行貸款利息247,000 元，則原告應返還被告 之金額合計應為308,923 元。至於被告所稱另有交付原告發 票日95年9 月1 日、面額30,000元、發票人程義楠、付款人 台灣新光商業銀行士林分行之支票1 紙予原告以支付價款乙 節，經查，上開支票經本院向付款銀行台灣新光商業銀行股 份有限公司士林分行查詢結果，係於95年9 月8 日提示，依 該付款銀行所檢送之該張支票正、反面影本所示，該支票背 面係由訴外人「白和」背書轉讓予訴外人洪錦松提示兌領， 此有台灣新光商業銀行股份有限公司士林分行97年2 月26日 （）新光銀士林字第97014 號函及所檢送該張支票正、反 面影本各1 紙張在卷足徵（見本院卷第150 至153 頁），十 尚難認為該張支票係支付予原告，復非原告所背書轉讓或提 示，則被告主張其尚有支付3 萬元價金予原告云云，並非有 據。
八、原告雖稱系爭房地買賣契約解除後，被告占有使用系爭房地
之利益屬不當得利，以每月租金13,000元計算，迄96年12月 20日止共計16個月，總額208,000 元，主張以此金額與原告 須返還被告之金額主張相互抵銷等語，按民法第334 條所稱 之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清 償期者為要件。本件被告僅於本訴訟中主張同時履行抗辯， 並未提起反訴請求原告返還上開金額，而原告對被告所負之 返還上開金額之債務，既未定有確定給付期限，則須被告向 原告為催告時，於催告期滿始屆清償期（參民法第229 條） ，被告既未向原告為請求，即清償期尚未屆至，故被告對原 告之請求返還上開金額之請求權，尚未達於抵銷適狀，故原 告尚不得主張抵銷，其主張抵銷，非有理由。
九、綜上所述，原告基於系爭房地買賣契約法律關係，主張解除 契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理 由，應予准許，惟被告主張原告應返還被告308,923 元之同 時履行抗辯部分，亦屬正當。本院爰判決如主文第1 項所示 。
十、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法 及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不 一一論述，附此敘明。
十二、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項 前段、第78條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 4 月 29 日 民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 30 日 書記官 李瑞芝
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