臺灣板橋地方法院民事判決 96年度簡上字第230號
上 訴 人 甲○○
15號2樓
訴訟代理人 周春櫻律師
被上訴人 永成不動產有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 陳明宗律師
上列當事人間請求給付委任報酬事件，上訴人對於中華民國臺灣
板橋地方法院三重簡易庭95年重簡字第899 號第一審判決提起上
訴，經本院於97年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第一審之訴訟程序雖有重大之瑕疵者，惟兩造若仍同意由 第二審法院就該事件為裁判，第二審法院應自為判決，此參 見民事訴訟法第436 之1 第3 項準用同法第451 條第2項 規 定自明。
二、本件上訴人陳稱其於民國95年3 月3 日，將戶籍自臺北縣三 重市○○路○ 段215 號2 樓遷出，並遷入臺北縣三重市○路 ○街10號2 樓，是原審於95年3 月16日、同年4 月17日之調 解通知書及同年5 月11日之辯論通知書，仍就安慶街原址送 達，並均寄存於臺北縣政府警察局三重分局厚德派出所，依 上開判例意旨所載，安慶街原址雖係原為應受送達人之住居 所，惟於95年3 月3 日後實際上已變更，自不得再對安慶街 原址為寄存送達，亦即95年3 月16日、同年4月17日之調解 通知書及同年5 月11日之辯論通知書之送達未能認為已合法 送達，上訴人於原審既未經合法通知，自不得依被上訴人之 聲請而為一造辯論判決等語，並提出本院95年度重簡字第3 號、96年度重再簡字第3 號裁定等影本各1 份及戶籍謄本1 件為證，則查，本院經核原審程序確有上開上訴人所指之重 大瑕疵，惟經兩造於言詞辯論程序中均表示第一審訴訟程序 縱有瑕疵，仍同意由第二審法院審判（見本院97年4 月16日 言詞辯論筆錄），是本院仍應自為判決，先予敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）上訴人於94年12月間，委託伊代為銷售坐落臺北縣三重市 ○○街297 巷1 弄16號2 樓之房屋及其所在之土地應有部 分（下稱：系爭不動產），兩造並於94年12月16日簽定委
託銷售契約書（下稱：系爭契約），委託期間自94年12月 16日起至95年3 月30日止，並約定於成交後，上訴人應給 付按系爭不動產之成交價之4%，作為仲介報酬，嗣伊為被 上訴人居間覓得訴外人丙○○願以新台幣（下同）4,210, 000 元購買系爭不動產，上訴人與訴外人丙○○並於94年 12月22日簽訂不動產買賣契約書，詎上訴人為規避仲介費 用，竟於翌日即94年12月22日與訴外人丙○○協議無條件 解除上開買賣契約，旋又於95年2 月20日以買賣為由，將 上開不動產移轉登記予訴外人蔡佩芳，爰依兩造之一般委 託契約書第3 條第2 款之約定，請求上訴人給付伊系爭不 動產之委託銷售總價款4%之服務報酬及2%之違約金，是請 求上訴人給付252,600 元及自起訴狀繕本送達翌日即95年 1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。（二）對上訴人抗辯之陳述：上訴人雖曾以427 萬元之價格，委 託被上訴人出售系爭不動產，然嗣經斡旋磋商，上訴人已 同意以421 萬元之價格出售予訴外人丙○○，並於94年12 月22日以421 萬元之價格，親自簽訂不動產買賣契約書， 是此確經上訴人同意，否則其即無須簽立系爭買賣契約， 則上訴人稱被上訴人違反受託義務，以低於銷售條件之價 格出售系爭不動產，有不利於上訴人之情，並不足採。二、上訴人則以：
（一） 按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人相 對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法 第571 條定有明文。經查，兩造於94年12月16日簽定系 爭契約，約定委託銷售價格為450 萬元，次經雙方於簽 約次日變更調整委託價為438 萬元，嗣又於同年月19日 再次調整委託售價為427 萬元。準此，依兩造委託契約 書之約定，被上訴人不得將上訴人託售房屋，以低以42 7萬元價格出售，否則即與委託義務相悖。
（二）然查，被上訴人明知兩造議定之銷售底價為427 萬元，竟 於同年月22日違背上揭銷售條件，將上訴人託售之不動產 以低於底價之421 萬元出售予訴外人丙○○，上訴人察覺 上情後，深覺被上訴人違反委託銷售條件之舉不足取，乃 表明欲追究被上訴人違背銷售契約之責任，被上訴人自知 理虧，隨即於次日協調原買受人丙○○與上訴人解除買賣 契約。綜上，本件係因被上訴人違反受託義務，以低於銷 售條件價格出售託售不動產，而為不利於上訴人、卻有利 於買受相對人行為所致，揆諸首揭民法第571 條規定，被 上訴人不得請求報酬甚明。
（三）至上訴人雖於94年12月22日以421 萬元簽立不動產買賣契
約書，惟於發現銷售價格低於委託底價後，立即於次日表 明不願以低於底價出售，此由買賣契約簽署日期為94年12 月22日，協議解約日期為94年12月23日即明。由上揭簽約 、解約時日緊接情形，對照訴外人丙○○證稱兩造有爭議 等語，並與上訴人未曾簽署調整價格同意書及附停止條件 定金委託書等客觀情事互參以觀，足認被上訴人確有違約 情形。
三、原審為被上訴人勝訴判決，即判命上訴人應給付被上訴人25 2,600 元及自95年1 月24日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，並依職權為假執行之宣告。上訴人提起上訴，並聲明 ：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造間簽訂有委託銷售契約書（即居間契約書 ），依兩造之一般委託契約書第3 條第2 款之約定，於成交 後不繼續履約者，上訴人應給付按系爭不動產之成交價4%之 服務報酬及2%之違約金，是請求上訴人給付252,600 元及法 定遲延利息等語，上訴人則以前開情詞置辯，是本件兩造爭 執之要點，即在於被上訴人是否有違反其對於委託人義務之 問題，茲敘述如下。
五、查被上訴人於兩造簽訂委託銷售契約書後，確居間覓得訴外 人丙○○，以4,210,000 元之價格購買系爭不動產，上訴人 與訴外人丙○○並於94年12月22日簽訂不動產買賣契約書等 情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書影本1 份為證 ，惟上訴人則抗辯被上訴人係以低於協議底價之421 萬元出 售予訴外人丙○○，已違反民法第571 條關於居間人應負之 義務，是上訴人自無庸給付被上訴人報酬云云。然查：（一）證人丙○○於本院調查時係到庭證稱：「（問：當時是否 有購買系爭房屋之意願？為何後來解除買賣契約？）因為 上訴人突然打電話給我說不賣了。我不知道他說不賣的原 因是什麼；（問：是否曾經有協調解約？過程中有無聽到 上訴人說什麼話？）上訴人就是突然說不賣了，叫我不要 買了。什麼原因我忘記了，說他跟仲介公司有什麼問題， 處理完後會再賣給我，隔幾天就打電話告訴我賣掉了；（ 問：簽立買賣契約時，代書人員有無逐一解說雙方權利義 務？抑或僅概括說明尾款本票處理方式並催促雙方儘快簽 名？）有逐一解釋；（問：簽約時代書人員有無向雙方確 定買賣價金？）有」等語明確，證人乙○○亦於本院調查 時到庭證稱：（問：提示原證二之不動產買賣契約書，請 證人說明系爭買賣契約是否為伊所簽立？如是，始末為何 ？於簽立系爭買賣契約上訴人是否知悉系爭不動產之買賣
價金數額？是否同意該買賣價金之數額？是否有向上訴人 說明系爭買賣契約之權利義務關係？）是我簽的。當初由 仲介公司通知有仲介成交，由我們擬定買賣契約，包括總 價（到場即談定）、自備款的約定。簽約時上訴人有確實 知道買賣價金數額。在簽約的同時上訴人有同意買賣價金 數額」等情甚明（以上均見本院97年3 月11日準備程序筆 錄），是依前開各該證人所述之內容，上訴人於與訴外人 丙○○簽訂買賣契約書時，既經逐一解釋買賣契約條文後 始簽立，應認被上訴人主張上訴人於與訴外人丙○○簽訂 買賣契約書時，確已知悉並同意以421 萬元之價格成交乙 節，堪以採信。
（二）再被上訴人固以低於協議底價之421 萬元，將系爭不動產 出售予訴外人丙○○，然本件被上訴人如有因系爭房地委 託售價過高，乃與上訴人協商降低售價等之情事，本為通 常經濟交易社會裡買賣房屋過程中議價協商之正常過程， 上訴人若不同意自可不予同意，且拒絕簽立買賣契約，是 上訴人主張被上訴人有違反其對於委託人義務云云，已屬 無據，上訴人自不得以兩造未再簽立價格變更同意書而毀 約。況證人丙○○亦到庭證稱上訴人有向彼表示待與被上 訴人處理有關仲介之事後，會再將系爭不動產出售予彼等 語（見同上準備程序筆錄），益證被上訴人確已完成其居 間之任務，而上訴人僅係不想透過被上訴人與買受人成立 買賣契約，但仍有以變更後之價格與證人成立買賣契約之 意思，是以上訴人抗辯被上訴人違反居間契約之義務，即 無所據。
（三）次按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568 條定有明文。復按媒介居間人固以契約 因其媒介成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報 酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己 與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應 支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終 止，究不應加以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之， 否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例可 資參照）。是查本件上訴人並未提出證據證明被上訴人有 何違反居間契約義務之行為，其抗辯即不足採，而被上訴 人既已完成居間之義務，依約請求服務之報酬，為有理由 ，應予准許。再約定之報酬，較居間人所認勞務之價值， 為數過鉅失其公平時，法院得因報酬給付義務人之請求酌 減之，民法第572 條定有明文，本條規定之意旨，即以居 間人之報酬數額，雖得由立約當事人自由約定，然居間人
所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允 。則查本件兩造簽訂之委託契約書係約定以委託銷售總價 款之4%計算服務報酬，本院經核被上訴人辦理系爭房地之 銷售事宜，確有勞務之付出，爰斟酌系爭房地預計成交之 價格，以及被上訴人為此居間業務付出之勞力、時間、成 本，認本件被上訴人請求以成交價之4%為報酬額，及買方 本應依約支付惟因上訴人毀約而未付之2%報酬作為違約金 ，尚屬適當，應予准許。
六、綜上所述，本件上訴人主張依約請求服務之報酬為可採，上 訴人所辯尚無可取。從而，被上訴人本於上開居間契約之法 律關係，請求上訴人給付服務報酬252,600 元及自95年1 月 24 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應 予准許。再就第427 條條第1 項至第4 項訴訟適用簡易程序 所為被告（即本件上訴人）敗訴之判決，應依職權宣告假執 行，民事訴訟法第389 條第1 項第3 款定有明文。是則原審 判命上訴人給付252,600 元及自95年1 月24日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，於法並無違 誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回其上訴。
七、兩造其餘陳述及所提證據，或於判決之結果無影響，或於本 案之爭點無涉，自不須逐一斟酌，併此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 4 月 30 日 民事第三庭 審判長法 官 朱耀平
法 官 徐玉玲
法 官 邱靜琪
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日 書記官 白俊傑
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