臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第2491號
原 告 魏國峰
訴訟代理人 鄭弘明律師
被 告 楊佳音
訴訟代理人 陳鎮律師
訴訟代理人 張嘉育律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於106年5月22日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年7月1日將所有門牌號碼臺中市 ○○區○○路0段000號23樓之2房屋暨坐落土地（下稱系爭 房屋）以新臺幣（下同）3,880萬元委託訴外人誠寶房屋仲 介有限公司（下稱誠寶公司）進行銷售，並由訴外人陳涵俞 代表誠寶公司與原告接洽聯繫價格，嗣其同意將委託銷售價 格降至3,500萬元後，陳涵俞於同年月5日告知其：被告有意 以3,500萬元購買，並已交付斡旋金300萬元及簽具不動產購 買意願書等語，原告即與陳涵俞約定於同年月11日下午3時 許，假臺中市○○路0段000號太平洋房屋西屯逢甲店簽約， 為此，其乃先於同年月11日與誠寶公司簽訂變更合意書，將 委託銷售價格變更為3,500萬元，詎被告先係臨時變更簽約 時地，嗣更反悔不買。惟兩造既已各自透過仲介約妥買賣標 的物及價金，並約定簽約時地，雙方買賣契約當已成立，被 告違約不履行，其雖非被告與誠寶公司間不動產購買意願書 之當事人，然其仍得依據專任委託契約書第7條第6項、不動 產購買意願書第8條第2項第1款等約定，沒入已轉為定金性 質之被告所交付之斡旋金300萬元之一半，即150萬元。聲明 ：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告辯以：兩造對於買賣系爭房屋一事，始終未有意思表示 合致：
㈠被告係聽聞原告欲出售系爭房屋，方與誠寶公司簽訂不動產 購買意願書，表明願購之總價款為3,500萬元，並交付票面 金額300萬元之支票1紙予該公司，然其始終末獲該公司告知 原告之任何回應，故於105年7月8日撤回上開意願，並取回 上開支票。
㈡原告實係於105年7月11日始與誠寶公司簽訂委託契約，然卻
陳稱其於同年月1日早與該公司簽約，並於同年月5日與被告 成立買賣契約之合意云云，此於實情不符，此細觀原告所提 出之原證一系爭委託契約書可清楚得一知，其上所載委託銷 售期間起始日，係由105年7月1日塗改為105年7月11日即明 ；再者，於系爭委任契約書中審閱起始日，原告自行填載為 7月7日，由此更可證明，原告係於7月11日始與誠寶公司簽 訂專任委託書。
㈢被告之出價僅是要約之引誘，原告於105年7月4日既已拒絕 以3,500萬元出售，則上開要約之引誘顯未達目的，已失其 效力。縱原告嗣願以3,500萬售出，亦僅為另一要約之引誘 ，須待被告重新提出新要約後，始生要約之拘束力。原告主 張兩造已就系爭房屋買賣一事，已為意思表示合致，實屬無 據。更遑論原告所提出原證五LINE通訊內容，僅能證明其與 非為誠寶公司員工之陳涵俞間有此一對談，無從為兩造間合 意與否之證明。
㈣原告雖於105年7月11日與誠實公司簽訂委託契約書，惟其早 已撤回購買意願，兩造間更無成立買賣契約之可能。且其縱 有違約之情事，原告非契約當事人亦無其請求違約金之權利 。再縱認原告主張為真實，亦請求依職權酌減違約金數額。 ㈤聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准 宣告假執行。
三、本院整理不爭執事項：
㈠原告與誠寶公司簽訂專任委託契約書，委託銷售價格為3,88 0萬元，委託期間本填寫：「自105年7月11日起至105年7月3 1日止」，惟塗改為：「自105年7月1日起至105年7月12止。 」。
㈡誠寶公司未告知原告，被告向該公司提出購買意願撤回聲明 書。
㈢原告與誠寶公司於同年7月11日簽立契約內容變更合意書， 將委託銷售價格變更為3,500萬元（內含服務費1%）。 ㈣系爭房屋標的物現況說明書填表日期為105年7月1日。（以 上見本院卷第41至45頁、第10頁）
㈤被告於105年7月1日與誠寶公司簽訂不動產購買意願書（承 辦人為經紀營業員：蔡佳珍）（見本院卷第55頁，表明願以 3,500萬元購買系爭房屋，並交付出票面金額300萬元之支票 1紙予誠寶公司。嗣被告於105年7月8日至誠寶公司處提出購 買意願撤回聲明書予蔡佳珍，表示撤回上開意願，並取回上 開支票。（見本院卷第9頁、第32至33頁、第46至48頁） ㈥兩造對於原告所提出其與陳涵俞間之LINE對話訊息內容不爭 執。（見本院卷第11至20頁、第90至91頁、第92至97頁）
四、原告主張兩造間已就系爭房屋達成買賣之合意，有無理由？ ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之 事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必 須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任 。本件原告主張兩造間已就系爭房屋成立買賣合意，惟為被 告所否認，依上開說明，自應由原告對此負舉證責任。 ㈡原告雖提出其與陳涵俞間之Line對話訊息，欲證明其於簽訂 變更合意書將委託銷售價格變更為3,500萬元前，即已透過 陳涵俞與被告聯繫取得價格之合意，亦即雙方同意以3,500 萬元成交一節，然此業為被告所否認，且經細核原告所舉之 對話訊息內容觀之，陳涵俞與原告間之對話係：陳（即陳涵 俞，下同）：「他出的斡旋」，原告回：「我實拿3,500萬 ！！！？？？」，陳：「能有服務費嗎？」，原告回：「妳 們也是很辛苦的，服務費是應該要有的。」、「可以的話， 是不是我實拿3,500萬，服務費的部分妳再從拉價爭取。」 ，陳：「我們的服務費我再來拉拉看」，原告回：「我的稅 金很重我知道，所以才折衷看是不是服務費妳另外爭取」、 「賣這價格，我真的極少利潤，所以，我還是要實拿3,500 萬，仲介費的部分，妳要自己去抬價爭取」（見本院卷第17 頁）；陳：「約談是要拉服務費～若沒辦法在拉就是3,500 萬簽約。」、「最後打算～就如我們談好的～」、原告回： 「若拉價無成，服務費是從總價扣除吧？？」，陳：「是ㄚ 」（見本院卷第90至91頁）等語，顯見原告雖於同年月11日 與誠寶公司簽訂變更合意書，將委託銷售價格變更為3,500 萬元，然其於簽立上開變更合意書前，就與陳涵俞間之聯繫 討論中，其二人對於實際出價仍屬未定，尚待與買方見面後 再行議定實際交易之總價，以爭取原告免付仲介費之數額， 換言之，本件縱認兩造有意見面商議簽約，惟原告與陳涵俞 聯繫相關細節時，其二人就實際上可能出價並致成交之金額 仍無共識，至多僅能證明不會少於3,500萬元而已，尚不能 證明此必當為最終合致之金額，是原告主張其於簽訂上開變 更合意書前，已向陳涵俞表示願以3500萬元將系爭房屋出售 予被告，亦即兩造間已就買賣價金3,500萬元達成合意，顯 與上開對話內容所示之客觀情狀不合，並非可信。被告辯稱 兩造並未合意以3,500萬元成交等語，即屬有據，應可採信 。
㈢況原告主張陳涵俞係誠寶公司之員工一節，已為被告所否認 ，原告復未能舉證證明之，其此部分主張即不可信，是原告 雖有與陳涵俞為上開對話內容，亦不能證明陳涵俞已代理被
告與原告合意以3,500萬元成交，併徵原告主張兩造間已就 買賣價金3,500萬元達成合意一節，確非可採。 ㈣此外，原告係於105年7月11日方與誠寶公司簽訂變更合意書 ，將委託銷售價格變更為3,500萬，有如前述，而被告早於 同年月8日向誠寶公司撤回購買意願，並取回前揭（斡旋金 ）之支票，兩造間自無買賣之合意，更不因原告事後同意降 價出售，而溯及追復成立價金之合致。更徵原告主張兩造間 已就買賣價金3,500萬元達成合意，並無理由。五、綜上所述，原告既不能舉證證明兩造有買賣關係存在，亦即 未能證明兩造已就系爭房屋約定以3500萬元成交達成合意， ，其基於其與誠寶公司間之專任委託契約書第7條第6項、被 告與誠寶公司間之不動產購買意願書第8條第2項第1款等約 定，請求被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁 回。其假執行之聲請，因訴之駁回，失所附麗，併應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
民事第七庭 法 官 林世民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
書記官 廖于萱
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