臺灣士林地方法院民事判決 96年度訴字第462號
原 告 戊○即乙○○之承
己○即乙○○之承
共 同
法定代理人 庚○○
共 同
訴訟代理人 李漢鑫律師
王盈智律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 游朝義律師
上列當事人間給付價金事件，本院於民國97年3 月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應於原告備齊坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段六之一、六之二、六之三地號土地所有權移轉登記證件並用印交由代書辦理移轉登記予被告之手續時，給付原告新臺幣貳佰叁拾萬元，及自民國九十五年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟捌佰陸拾元由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾柒萬元為被告預供擔保後，得假執行。
事 實 及 理 由
一、本件原告乙○○於起訴後，已於民國96年5 月2 日死亡，並 由其繼承人即原告戊○、己○依法聲明承受訴訟，核無不合 ，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於民國95年5 月26日向原告乙○○購買 坐落臺北縣汐止市○○○段叭嗹港口小段6-1 、6-2 、6-3 地號土地（下稱為系爭土地），並簽訂不動產買賣契約（下 稱為系爭買賣契約），依約被告需於95年5 月29日下午1 時 一次付清全部買賣價款新臺幣（下同）230 萬元，同時辦理 用印手續；且雙方須於用印後30日內完成交屋手續，若有可 歸責於某方之責任時，則每逾一日以1000元作為延遲補償。 然自95年5 月26日迄今，被告對應付之買賣價款始終未為給 付。被告雖抗辯：系爭買賣契約尚附有買方如未於95年5 月 29日一次付清買賣價金230 萬元，買賣契約即作廢之解除條 件，該解除條件業已成就，系爭買賣契約當然失其效力云云 ；原告茲否認之。且衡諸系爭買賣契約書上並無上開約定之 明文，契約第3 條、第10條尚有債務不履行之損害賠償之約 定，自無另有上開解除條件約定之可能。爰依兩造間系爭買 賣契約之法律關係提起本訴等語；並聲明：（一）被告應給
付原告230 萬元，及自95年5 月30日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息。（見本院97年3 月4 日言詞辯論筆錄 之更正聲明）（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（至 於原告所為訴之追加，即追加依民法767 條之規定以備位聲 明請求被告應將系爭土地上之地上物拆除並交還土地部分， 於法不合，另以裁定駁回之。）
三、被告則以：緣被告欲將毗鄰系爭土地之臺北縣汐止市○○○ 段叭嗹港口小段6 地號土地售予第三人，因該第三人表示欲 連同系爭土地一併購買，被告遂與原告乙○○洽談購買系爭 土地事宜，雙方並於95年5 月26日簽訂系爭買賣契約，惟口 頭約定被告如未於95年5 月29日一次付清系爭土地買賣價金 230 萬元，買賣契約即作廢。是系爭買賣契約乃一附有解除 條件之法律行為。依民法第99條第2 項之規定，於解除條件 成就時，該法律行為即失其效力。嗣被告既未於約定之95年 5 月29日一次付清買賣價金，該買賣契約之解除條件即已成 就，買賣契約當然失其效力。則原告尚援引系爭買賣契約之 法律關係請求被告給付買賣價金，自無理由。另按，受任人 受概括委任者，得為委任人為一切行為，但為不動產之出賣 或設定負擔，須有特別之授權；又為委任事務之處理，須為 法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權 之授與，亦應以文字為之，其授與代理權者，代理權之授與 亦同，民法第534 條、第531 條分別定有明文。查系爭買賣 契約係由訴外人庚○○以原告乙○○之名義簽立，而庚○○ 既未受委任且未經合法代理，所為契約復未經原告承認其效 力，則被告自得撤回所為買受之意思表示。系爭買賣契約既 未經意思表示合致，則原告據以請求被告給付買賣價金，殊 屬無據。再按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待 給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項訂有明文 。是縱認系爭買賣契約已有效成立，然因該契約乃屬雙務契 約，原告除得請求被告給付買賣價金外，尚負有移轉系爭不 動產所有權予被告之義務；原告依約應於被告交付價金之同 時，辦理用印並備齊系爭土地產權移轉登記有關證件交由代 書辦理產權移轉登記手續，將系爭土地移轉登記予被告。在 此之前，被告自得拒絕給付系爭買賣價金等語，資為抗辯； 並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，原告乙○○於95年5 月26日與被告簽訂系爭買賣契約 ，約定由被告買受系爭土地，買賣價款總額議定為230 萬元 ，並於系爭買賣契約第2 條第2 項第2 款約定買賣價款給付 方式及金額為：「第一次付款於95年5 月29日下午1 點，買 方交付賣方230 萬元，一次付清款項，並同時辦理用印手續
」，惟被告並未如期給付。又系爭買賣契約第3 條係約定： 「移交不動產日期：本買賣之不動產於交付尾款同時辦理， 移交不動產。且須於用印後30日內完成交屋手續。若有可歸 責於某方之責任時，則每逾一日以新臺幣1000元正，作為遲 延補償」。另系爭買賣契約實際係由訴外人庚○○出面代原 告乙○○簽訂，惟並未出具委任書各節，已為兩造所不爭執 （見本院97年3 月4 日言詞辯論筆錄），並有系爭買賣契約 影本、土地登記謄本等件附卷可稽，應與事實相符。且本件 經於97年3 月4 日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為： ⒈系爭買賣契約是否有效？
①訴外人庚○○是否合法代理原告乙○○與被告簽訂系爭 買賣契約？
②如庚○○乃無權代理原告乙○○，則被告得否主張原告 乙○○未經合法代理、亦未承認系爭買賣契約效力，而 依民法第171 條規定撤回買受系爭土地之意思表示？ ⒉系爭買賣契約是否附有解除條件，並因解除條件成就而失 效？
─系爭買賣契約簽訂時，兩造是否曾有口頭約定：「如買 方未於95年5 月29日一次付清買賣價金230 萬元，買賣 契約即作廢」？
⒊系爭買賣契約如合法有效，被告得否主張於原告移轉系爭 土地所有權予被告前，對於買賣價金之給付，為同時履行 之抗辯？
以下茲論述之。
㈠經查，系爭買賣契約實際係由訴外人庚○○出面代理原告乙 ○○簽訂，且並未出具委任書乙節，固如前述。惟按，代理 人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人 發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。且按，為委任事 務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為 之者，其處理權之授與，亦應以文字為之；其授與代理權者 ，代理權之授與亦同，民法第531 條固有明文規定。惟按， 代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人 對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167 條 已規定甚明；至於民法第531 條所規定之授權文字，乃委任 人與受任人間契約上應行具備之形式，並非受任人必須交付 他造當事人之書證。民法第167 條所稱之代理權，與同法第 531 條所稱之處理權，迥不相同，蓋代理權之授與，因本人 之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應 以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面，此 有最高法院39年度臺上字第1190號、44年度臺上字第1290號
判例意旨可資參照。則訴外人庚○○於代理原告乙○○簽訂 系爭買賣契約時，已為代理之意思表示，而以原告乙○○之 名義與被告簽訂契約乙節，既經證人即承辦代書丙○○結證 屬實（見本院96年12月25日言詞辯論筆錄）；原告乙○○復 執系爭買賣契約起訴向被告主張權利，足認系爭買賣契約確 經合法代理而成立生效，應無疑義。從而，被告抗辯：原告 乙○○未以文字、書面授與訴外人庚○○代理權，乃未經合 法代理，且未承認系爭買賣契約效力，而依民法第171 條規 定撤回買受系爭土地之意思表示，該買賣契約並未有效成立 云云，自乏所據。
㈡次查，被告雖另抗辯：系爭買賣契約已由買賣雙方約定如被 告未於95年5 月29日一次付清買賣價款230 萬元，契約即作 廢之解除條件，該解除條件既已成就，買賣契約應失其效力 云云；並引證人丁○○證述：伊本來想買包括系爭土地在內 之不動產，是要跟被告買，前提是被告須先與乙○○買受系 爭土地，簽訂系爭買賣契約時伊在場，當時被告認為買賣價 金太貴，所以雙方達成共識，於口頭上約定雙方先簽約，如 果買方有付款才構成買賣，如未付款則契約不成立，簽約只 是便宜之作法，當時在場之丙○○代書也清楚這個約定及共 識等語；以及證人辛○○證稱：簽約當天伊在場，是幫忙被 告看契約有無問題，當時口頭上有說合約要付錢才生效，因 為被告並沒有付錢的意思，必須等到真正要出錢買地的人出 現才要付錢，伊當時也覺得奇怪，未付錢為何要簽約，被告 說先簽約才好去跟人家談，被告當時有跟賣方講如果沒有付 錢，契約就不算了，賣方沒有意見，只說先簽了再說等語（ 均見本院97年1 月18日言詞辯論筆錄），以為證明。然查， 系爭買賣契約第2 條第2 項第2 款已約定買賣價款給付方式 及金額為：「第一次付款於95年5 月29日下午1 點，買方交 付賣方230 萬元，一次付清款項，並同時辦理用印手續」等 語明確，有系爭買賣契約書影本附卷可稽。且遍觀契約全文 ，均無如被告上述解除條件之約款或加註。而證人即負責系 爭買賣契約簽訂事宜之代書丙○○更具結證稱：「（問：當 時買賣雙方有無約定如果買方沒有在95年5 月29日一次付清 ，全部買賣價金契約就作廢？）他們的說法是付了買賣價金 才開始送件，就是辦理過戶跟移轉手續，不記得有沒有講到 契約作廢的事」、「（問：你說買賣價金交付後再送件是否 跟買賣契約第2 條第2 項的約定意思相同？）是」等語（見 本院96年12月25日言詞辯論筆錄）。則衡諸買賣價金之交付 及契約是否成立生效，牽涉買賣雙方權益甚深，如系爭買賣 契約確由雙方約定上述解除條件，甚或如證人丁○○及辛○
○所述，被告仍認所約定買賣價金過高，買賣契約須待買方 付款後始成立生效云云為真，其時雙方實無簽訂書面買賣契 約之必要；縱合意先行簽約，更豈有未指示現場專業代書將 該約定明確加註於不動產買賣契約書之理。再參酌證人丁○ ○、辛○○前述原有意向被告購地及為協助被告簽約之立場 ，渠等證詞尚難認無偏頗迴護之虞，實未能盡信。從而，被 告抗辯：系爭買賣契約附有解除條件且已成就，契約應失其 效力云云，自不足採取。
㈢據上，系爭買賣契約既合法有效，則原告依買賣契約之法律 關係，請求被告給付買賣價款230 萬元，洵屬有據。且按「 給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任； 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」 、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5 」，民法第229 條第2 項、第233 條第 1 項及第203 條分別定有明文。本件系爭買賣契約係約定被 告應於95年5 月29日一次付清買賣價金230 萬元，則被告應 自95年5 月30日起負遲延責任，洵堪認定。是以，原告請求 被告應給付自95年5 月30日起算之法定遲延利息，核亦有據 。
㈣另按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前得 拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。本件 系爭買賣價金之交付與系爭土地之移轉登記及交付，雖係立 於雙務契約對待給付之地位；惟依系爭買賣契約第2 條第2 項約定：「第一次付款於95年5 月29日下午1 點，買方交付 賣方230 萬元，一次付清款項，並同時辦理用印手續」，； 第5 條則約定：「雙方成立買賣後，乙方備齊產權移轉登記 有關證件限於95年5 月29日交由代書辦理產權移轉登記手續 」等語之契約文義，顯然並未規定系爭土地之移轉登記與買 賣價金之交付應同時為之；而僅約定被告交付買賣價金230 萬元，應與原告備齊辦理系爭土地移轉登記證件且用印以交 付代書辦理產權移轉登記手續之義務同時履行無疑。是被告 於此範圍所為同時履行抗辯，固無不合；惟所主張：於被告 給付買賣價金之同時，原告應將系爭土地移轉登記予被告云 云，則乏所據，自不應准許。
五、綜上，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付原告 230 萬元，及自95年5 月30日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息，為有理由，應予准許。並於判決主文宣示被 告上開給付義務，應於原告備齊系爭土地產權移轉登記證件 並用印交由代書辦理系爭土地移轉登記予被告之手續同時為 之。
六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。併依職權確定本件訴 訟費用2 萬3860元（即裁判費2 萬2770元，證人旅費560 元 、530元），應由被告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條、第390 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 29 日 民事第二庭 法 官 李瑜娟
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 5 月 2 日 書記官 李秀蘊