臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
原 告 長青大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年4月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰元，及自民國九十六年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰零陸元，其中新臺幣壹仟貳佰陸拾陸元由被告負擔，其餘新臺幣捌佰肆拾元由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、查原告於民國96年10月13日召開區分所有權人會議決議選舉 管理委員、主任管理委員，並成立管理委員會及通過規約等 情，又同年10月14日管理委員會會議決議原當選主任委員張 春龍放棄擔主任委員，由甲○○遞補為主任委員，嗣原告向 台中市北區區分所報備公寓大廈管理組織，經該區公所96年 11月23日准予備查，此有原告提出之區分所有權人會議、管 委員會議記錄、報備證明各1件附卷可憑，是原告具有當事 人能力，合先敘明。
二、本件原告主張：被告原係坐落於臺中市○○路184號3樓建物 （以下稱系爭建物）之區分所有權人，被告於96年3月3日將 系爭建物出賣並移轉登記與訴外人林靜瑛，然被告為系爭建 物所有權人之期間，應繳納自95年1月起至96年2月止之管理 費，被告僅繳納新台幣（下同）2,000元，尚欠管理費8,500 元未為繳納，原告自得請求被告繳納。又被告未經區分所有 權人會議決議同意，於95年8月10日將系爭建物之靠公園路 外牆部分，私自出租與訴外人天天開心視聽歌唱名店設置廣 告看板，並簽訂自95年8月1日起至98年7月31日止為期共3年 之租賃契約書，並收取每月5,000元之租金，惟被告自96年3 月3日起已非系爭建物所有權人，已無權再收受該系爭租金 ，然被告自96年3月起至96年11 月止，仍收取共9個月之租 金45,000元，已侵犯區分所有權人之利益，被告既無權收受 上開廣告租金，爰請求被告返還租金與原告。並聲明：被告 應給付原告53,500元，及自96年6月1日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：原告在96年11月23日才取得報備證明，原告對被
告無權請求96年11月23日以前之管理費。且被告所有放置於 系爭建物之公共樓梯間價值12,000元之鞋櫃遺失，該社區前 任管理員即訴外人丁○○已同意被告支付2,000元管理費， 其餘管理費金額與被告之鞋櫃損失相抵銷，被告並未積欠管 理費。又被告將系爭建物外牆出租予他人設置廣告看板當時 並無社區管理規章存在，且被告僅將其所有之系爭建物外牆 出租，並未佔用其他住戶建物外牆，被告並與系爭建物買受 人林靜瑛約定由被告繼續收取上開廣告租金，被告基於租賃 契約收受及與系爭建物買受人之約定有權收取上開廣告租金 等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
四、查原告主張被告於95年1月起至96年2月間止係臺中市○○路 18 4號3樓建物之區分所有權人，被告於上開期間並未繳納 管理費，嗣被告於96年3月3日將系爭建物出賣並移轉登記與 訴外人林靜瑛等事實，業據提出建物登記謄本1件為證，且 為被告所不爭執，原告上開主張可信為真正。惟被告抗辯原 告在96年11月23日才取得報備證明，原告對被告無權請求96 年11月23日以前之管理費云云，是本件首應查明者係原告請 求被告給付上開期間之管理費，有無理由？
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；區分 所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10 條第2項、第21條分別定有明文。
（二）按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而系爭 建物係於75年6月30日建造完成，此有原告提出系爭建物 登記謄本在卷可憑，上開公寓大廈固於該條例施行前已興 建完成，惟自公寓大廈管理條例施行日起，系爭公寓大廈 即應適用上開條例，則各區分所有權人亦應依同條例第10 條第2項規定，按共有之應有部分比例分擔共用部分之管 理費。
（三）經查，系爭公寓大廈雖於96年10月間始成立管理委員會， 且在96年10月之前並無證據證明系爭公寓大廈曾召開區分 所有權人會議決議收取管理費之標準。惟查，證人丁○○ 在本院審理中證稱：系爭社區大樓已經興建20多年，原係 由興建系爭大樓並居住於11樓之張步升向住戶收取管理費 ，管理費收取的標準由張先生訂立，嗣張步升請伊負責收 取管理費及大樓管理的事宜，因為被告是空屋，伊只向被
告收取每月新臺幣750元，但被告一直未繳納管理費，伊 已與原告法定代理人甲○○核對以前的單據，並且向住戶 收取管理費後製作如原告97年4月16日所提出之管理費明 細表等語，被告既不爭執原告成立前係先後由張步升及丁 ○○管理該公寓大廈公共事務及收取管理費，且其原先每 月繳納管理費1,100元與張步升，又被告自95年1月起至96 年2月止每月應繳之管理費為750元之事實，則應可證明系 爭公寓大廈成立管理委員會之前，係先後由張步升、丁○ ○負責管理公共事務，且被告亦同意按前開金額分擔管理 費，又被告自95年1月起至96年2月止，按共有之應有部分 比例分擔共用部分之管理費每月至少為750元，合計 10,500元（750x14=10,500）。（四）系爭大樓既已於96年10月間成立管理委員會，且依證人丁 ○○之證言可知，成立管理委員會前區分所有權人、住戶 應分擔之費用及相關收支情形業經原管理人丁○○移交與 原告，則關於被告所積欠應分擔之管理費，原告即得本於 管理委員會之職權，依同條例第21條訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息。
五、被告雖抗辯丁○○已同意其僅繳納管理費2000元，其餘積欠 之管理費與被告遺失鞋櫃之損失相抵銷，故被告已清償全部 管理費云云。原告固不否認被告已繳納管理費2000元，惟否 認被告上開其餘抗辯，被告就其已清償所積欠之管理費之事 實，應負舉證責任。按二人互負債務，而其給付種類相同， 並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷 。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不 在此限。民法第334條第1項定有明文。依前揭規定，限於二 人互負債務之情形始得主張互為抵銷，惟查被告所積欠之管 理費係依公寓大廈條例規定所定區分所有權人應擔之費用， 並非原告對被告之債權，被告自不得以其應繳納之管理費， 對原告主張抵銷。且查，證人丁○○在本院審理中證稱：96 年7月19日伊在中港路陽信銀行與被告相遇，伊要求被告繳 納管理費，在那裡爭執30分鐘，被告說要繳納2, 000元整就 要付清全部的管理費並且扺掉鞋櫃的損失，伊不同意，但是 伊已去被告住處6、7次都收不到管理費，所以認為被告願意 繳的部分，伊就收取並開立收據給被告，「已付清」和「洪 」的文字是被告所寫，因為被告並未付清，伊並未寫上付清 的文字，伊已表達不同意被告付清的要求等語，並提出收據 1 紙為憑，被告則抗辯丁○○既已在收據上簽名，表示丁○ ○已同意被告以2000元付清全部管理費之要求，經查上開收 據上固有證人丁○○以別名「許大軍」所為之簽名，惟其並
非在被告所自書「已付清」之文字下方簽名，尚不足以證明 丁○○已同意被告所為上開要求，且證人丁○○已明確證稱 其並未同意被告之要求；再查被告所舉證人戊○○在審理中 證稱：當天伊在車子裡面，被告與證人丁○○在銀行進進出 出，伊不知道他們在說什麼等語，則證人戊○○亦不能證明 被告之抗辯屬實，綜上各節，被告並未舉證證據其已清償全 部管理費，其上開抗辯尚不足採。承前所述，被告自95 年1 月起至96年2月止應繳管理費10,500元，扣除被告已繳2000 元，尚欠8,500元，依同條例第21條規定，原告請求被告給 付管理費8.500元，即有理由。
六、原告復主張被告未經區分所有權人會議決議，私自將系爭建 物外牆出租他人設置廣告看板，且自其已非系爭建物所有權 人之96年3月3日時起至96年11月止，仍收取共9個月之租金 45,000元，應將上開租金返還原告云云，被告則抗辯原告無 權請求，並以前詞置辯。按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓 頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色 、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有 決議，經向直轄市、縣 (市)主管機關完成報備有案者，應 受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規 定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者 ，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並 應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責 人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。同條例第 8條固定有明文。然查原告係該公寓大廈之管理組織，並非 該公寓大廈之區分所有權人，被告未經區分所有權人會議決 議同意，自行將系爭建物之外牆出租他人設置廣告看板，縱 有違反前揭規定，原告亦僅得依同條第2項規定處理，尚不 因而取得向被告請求給付上開廣告租金之請求權。經本院向 原告多次闡明，原告仍未主張其請求被告給付前開租金之法 律依據，原告請求被告給付被告所收取之租金4,500元，自 屬無據，不能准許。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告給付原 告管理費8,500元，及自支付命令繕本送達翌日即96年12月 22日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為屬有 據，應予准許。原告本件其餘請求，均屬無據，應予駁回。八、本件係訴訟標的金額在10萬元以下之小額訴訟，本院為被告 敗訴部分判決，爰依職權宣告假執行。並確定本件訴訟費用 額為2,106元，其中1,266元由被告負擔，其餘840元由原告 負擔。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第 1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張瑞蘭
附表：訴訟費用明細
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│ 項 目 │金額（新臺幣）│備 註 │
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│第 一 審 裁 判 費│ 1,000元 │由原告繳納，其中160元由被告負 │
│ │ │擔，其餘840元由原告自行負擔。 │
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│證人費用（丁○○） │ 500元 │由原告繳納，應由被告負擔。 │
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│證人費用（戊○○） │ 606元 │由被告繳納，應由被告負擔。 │
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│合 計 │ 2,106元│被告應負擔訴訟費用1,266元，原 │
│ │ │告應負擔840元。 │
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以上為正本係照原本原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 30 日 書記官