臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第100號
原 告 廖金水
訴訟代理人 莊慶洲律師
複代理人 黃冠中
被 告 廖金發
廖滄田
上 一 人 張鴻斌
訴訟代理人
被 告 詹鍊基
訴訟代理人 詹益政
被 告 林德淋
詹益群
受告知訴訟 崔月淑
人
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年5月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市石岡區新長庚段三一五、三二○、三二九、三三○、三三一地號土地（面積依序為一百三十八點○五平方公尺、二百二十點一八平方公尺、五十四點五○平方公尺、一百四十一點四四平方公尺、二百五十四點七一平方公尺）應予變價分割，所得價金由兩造各按附表一所示之應有部分比例分配。訴訟費用由兩造依附表二所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告林德淋、詹益群經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、訴訟要旨：
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段000○000○000○000 ○000地號土地（下各稱315、320、329、330、331地號土地 ）為兩造共有，各共有人之應有部分詳如附表一所示。兩造 就系爭5 筆土地之分割無法達成協議，復無依使用目的不能 分割之情形，亦未訂有不分割之契約，依民法第823 條、第 824條規定，原告自得訴請分割。並聲明：如主文第1項所示 。
二、被告抗辯略以：
（一）被告廖金發、廖滄田：關於系爭315、320、330 地號土地 ，同意變價分割。關於系爭329、331地號土地，應合併分 割如附圖二（即東勢地政事務所複丈日期106 年3月2日土
地複丈成果圖）右圖所示，由原告取得該圖標示符號為32 9之土地（下稱符號329土地），由被告廖滄田、廖金發取 得該圖標示符號329（1）之土地（下稱符號329（1）土地 ），並維持共有關係。
（二）被告廖鍊基：同意原告之方案。
（三）被告林德淋、詹益群未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作任何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭5 筆 土地為兩造共有，各共有人之應有部分如附表一所示，而兩 造未訂有不分割之契約，且無法就分割方法達成協議等情， 業據原告提出系爭5 筆土地之土地登記第二類謄本、地籍圖 謄本為證（見本院卷一第3 至10頁、第12頁），且為被告所 不爭執，自堪信為真實。又系爭5 筆土地之使用分區為都市 計畫農業區，有原告提出之使用分區證明書可參（見本院卷 一第13頁），是系爭5筆土地非屬農業發展條例第3條第11款 規定之耕地，其分割自不受同條例第16條規定之限制。另關 於329、330、331地號土地是否為已興建農舍之農業用地， 依農業用地興建農舍辦法第12條規定，未經解除套繪管制不 得辦理分割乙節，經詢臺中市政府都市發展局、石岡區公所 結果，均覆稱查無套繪資料（見本院卷一第315頁、卷二第1 7頁），堪認329、330、331地號土地之分割應不受農業用地 興建農舍辦法第12條規定之限制。此外，本院復查無系爭5 筆土地有何不能分割之情形。則原告訴請分割系爭5 筆土地 ，於法即無不合，自屬有據。
二、次按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。」民法第824條第1、2 項定有明文。又採行變價分 割，通常係因共有物性質上不能以原物分割或以原物分割有 困難或反而對共有人不利之情形，是倘共有之土地予以原物 分割，會致各共有人分得土地面積過於狹窄、不完整、面寬 不足，而不利於土地之利用價值時，即不應採行原物分割， 此時若採行變價分割，可使該共有之土地得以整筆統一出售
，自得提高土地之售價，並以其賣得之價金分配予各共有人 ，對各共有人均屬有利，自亦屬妥適之分割方法。再按裁判 分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應 斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人 之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受 當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上 字第17 97號、96年度台上字第2251 號判決意旨參照）。故 本院決定系爭5 筆土地之分割方法時，除斟酌共有人之意願 外，尚應考量共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益 ，為公平適當之分配。爰酌定系爭5 筆土地之分割方法如後 。
三、系爭315、320地號土地之分割方法：（一）按建地之分割，應以分割結果得建築房屋，方能地盡其利 ，發揮其經濟效用；若以原物分配時，受分配人因分得之 土地過小，變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會 言，均係損害，即難謂該分割方法為適當（最高法院93年 度台上字第595號判決意旨參照）。
（二）原告主張315、320地號土地應變價分割，所得價金依各共 有人應有部分比例分配，經被告廖金發、廖滄田及詹鍊基 同意（見本院卷二第29頁反面），被告林德淋、詹益群亦 未曾到庭或具狀表示反對意見，應認變價分割無違全體共 有人意願。而315、320地號土地之地目均為建，面積依序 為138.05平方公尺、220.18平方公尺，有土地登記第二類 謄本在卷可憑（見本院卷一第3至6頁）。若依共有人之人 數及應有部分比例為原物分割，應有部分最大之被告詹益 群（8分之3），僅能分得51.77、82.57平方公尺，應有部 分最小之被告廖金水、廖金發、廖滄田（均為12分之1） ，更僅能分得11.5、18.35 平方公尺，不僅造成土地細分 ，難以利用，更損害土地可供建築使用之經濟價值，實有 未妥。如採變價之方式為分割，以公開拍賣競價之方法為 之，則可維持目前土地面積供使用、提高土地之市場價值 ，且共有人若有意買回自行使用，亦有依法行使優先承買 權之機會，自可兼顧各共有人權益之平衡，並可發揮整體 社會有限土地資源利用效益。本院衡酌上情，認上開土地 應以變價分割，所得價金由兩造按附表一所示之應有部分 比例分配，應屬妥適。
（三）又按「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部 分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共 有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存 於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人 告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金 錢補償者，準用第881條第1 項、第2項或第899條第1項規 定。」民法第824條之1第1至3項分別定有明文。查崔月淑 為315、320地號土地應有部分8分之2之抵押權人，抵押人 為被告詹鍊基之事實，有臺中市東勢地政事務所105 年11 月14日中東地一字第1050011599號函暨函附土地登記公務 用謄本、土地登記申請書附卷可稽（見本院卷一第263 至 273 頁），茲因原告聲請告知訴訟，本院業已對崔月淑告 知本件訴訟，惟崔月淑未參加訴訟，依上開規定，在判決 分割確定後，其權利應僅移存於被告詹鍊基受分配之價金 ，而不及於其他共有人分得之部分，併此敘明。四、系爭329、330、331地號土地之分割方法：（一）上開3筆土地彼此相鄰，地目均為建，面積依序為54.5、1 41.44、254.71 平方公尺，有土地登記第二類謄本、地籍 圖謄本附卷可稽（見本院卷一第7 至10頁、第11頁）。又 上開3 筆土地有門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷00號 之一層樓磚造房屋（下稱系爭建物）坐落其上，現由被告 廖金發占有使用中，而土地北側（即同段308 地號土地） 有水溝，西側（即同段332 地號土地）有建物，南側（即 同段313 地號土地）為復興巷，東側（即同段327、328地 號土地）有他人建物，故329、330 地號除經由331地號土 地出入外，別無出路，係屬袋地等情，經本院於104年9月 24日、105年3月16日會同兩造至現場勘驗屬實，並囑託臺 中市東勢地政事務所依土地現況繪製土地現狀圖、標示地 上物之位置、面積，且經測量結果，系爭建物之主體占用 329、330、331地號土地之面積依序為33.59平方公尺、76 .13平方公尺、60.51平方公尺（計算式：39.02＋21.49＝ 60.51 平方公尺），有勘驗筆錄、現場照片及臺中市東勢 地政事務所複丈日期105年3月16日複丈成果圖（即附圖一 ）在卷可按（見本院卷一第140至141頁、第143至147頁、 第170至171頁、第174至179頁、第182 頁），復為兩造所 不爭執，堪以認定。
（二）關於分割方案，原告主張上開3 筆土地均應變價分割，經 被告詹鍊基同意，被告廖金發、廖滄田則僅同意330 地號 土地變價分割，另就329、331地號土地主張應合併分割如 附圖二右圖所示，其中符號329 土地由原告單獨取得，符 號329（1）土地則由被告廖金發、廖滄田取得，並維持共 有關係。本院以下即審酌何者方案較為可採。
（三）查329、331 地號土地為原告、被告廖金發、廖滄田共有，
應有部分各為3分之1，其餘被告詹鍊基、林德淋、詹益群 並非共有人，是被告廖金發、廖滄田所提之分割方法，請 求將329及331地號土地合併分割，固合於民法第824條第5 項規定，然依其等方案分割結果，原告所分得之符號329 土地，以及未原物分割之330地號土地，無法與復興巷（ 即南側之同段313 地號土地）聯繫，其間為被告廖金發、 廖滄田所分得之符號329（1）土地阻隔，除對單獨取得符 號329 土地所有權之原告不甚公平外，亦會大幅降低第三 人應買330地號土地之意願，導致330地號土地之市場價值 無法藉由拍賣程序極大化，對於330地號土地各共有人（ 即本件兩造全體）而言，甚為不利。且日後符號329 土地 、330地號土地所友人勢須對符號329（1）土地所有人行 使袋地通行權，以通行至復興巷，如此一來，非但使3 筆 土地間之法律關係趨於複雜，且使符號329（1）土地所有 人能實際使用土地之方法受限，無法充分發揮土地應有之 經濟價值。再者，被告廖金發、廖滄田提出上開分割方法 ，無非由於其等有意保留系爭建物，且因就330 地號土地 無法取得應有部分過半數共有人之同意，以符合民法第82 4條第6項規定，與329、331地號土地合併分割，因此迂迴 藉由僅就329、331地號土地合併分割，取得有利於己之土 地位置，進而達成保留部分系爭建物之目的。然衡諸系爭 建物係67年3月11日建築完成，迄今將近40年，於104年間 之課稅現值僅有4 萬3300元，經濟價值極為有限，有建物 登記第二類謄本及房屋稅籍證明書可憑（見本院卷一第11 、119頁），已難認本件有犧牲329、330、331地號土地應 有之開發利用價值，特別遷就系爭建物而酌定分割方案之 必要。況依被告廖金發、廖滄田提出之分割方法，系爭建 物之基地將劃分為符號329土地、330地號土地、符號329 （1）地號土地，依序由原告、330地號土地之拍定人、被 告廖金發、廖滄田取得所有，若330 地號土地日後由第三 人買受，系爭建物主體之相當面積仍極有可能遭拆除，則 被告廖金發、廖滄田提出之分割方案，亦不當然確保系爭 建物日後必能正常使用。本院綜核上情，認為被告廖金發 、廖滄田提出之分割方案，並非兼顧土地經濟價值及全體 共有人利益之可行方案。
（四）原告主張變價分割上開3 筆土地，本院審酌各筆土地之個 別面積不大，如依共有人之人數及應有部分比例為原物分 割，勢將造成土地細分，難以利用，且329、330地號均屬 袋地，有必要在331 地號土地上規劃可供分得329、330地 號土地者往南通行至復興巷之道路，並由各共有人就道路
保持共有，此舉將導致可供使用之土地更加減少，故原物 分割並非妥當之分割方案甚明。如變價分割上開3 筆土地 ，藉由市場之自由競爭，可使該3 筆土地之市場價值極大 化，對於共有人而言，甚為有利，且由共有人按應有部分 比例分配價金，於共有人之利益均無輕重失衡之虞。又上 開3筆土地合併觀之，形狀尚屬方正，331地號土地又面臨 復興巷，如一併拍定予相同之人，除可提升整體使用面積 ，易於規劃開發外，更可同時解決329、330地號土地為袋 地，及331 地號土地形狀為Ｌ型不易利用之窘境，充分發 揮3 筆土地之經濟效益。再者，執行法院拍賣系爭房地時 ，若被告廖金發、廖滄田仍有保留系爭建物之需要，尚可 依民法第824條第7項規定，行使優先承買權，故原告所提 變價方割方案，非當然不利於被告廖金發、廖滄田。至於 被告廖金發、廖滄田日後若未能買受上開3 筆土地，系爭 建物固有遭拆除之可能，但此與被告廖金發、廖滄田所提 方案下，3 筆土地可能因分割方法不同以致經濟價值嚴重 減損，且系爭建物仍可能無法完整保留之情形相較，3 筆 土地一併變賣對於多數共有人實屬有利，且被告廖金發、 廖滄田亦可因變賣價金較高而獲得利益，仍屬較佳之分割 方案。本院衡酌上情，認將329、330、331 地號土地變價 分割，所得價金由兩造按附表一所示之應有部分比例分配 ，應屬妥適。
肆、綜上所述，本院斟酌兩造意願、土地使用現狀、系爭建物保 留之必要性、經濟效益及全體共有人之利益，認將系爭315 、320、329、330、331地號土地均予變價分割，所得價金由 兩造按附表一所示之應有部分比例分配，最為妥當，爰判決 如主文第1項所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核 與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。陸、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文 。經查，分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互 換位置，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟 性質所不得不然，且被告就分割方法之爭執或意見，乃為伸 張或防衛其權利所必要，是以本院認由敗訴之被告負擔全部 訴訟費用，顯失公平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2 項 所示。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 106 年 6 月 9 日
民事第五庭 審判長 法 官 林慧貞
法 官 李嘉益
法 官 洪瑞隆
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 9 日
書記官 黃英寬
附表一
┌──┬────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│編號│共有人 │系爭315地 │系爭320地 │系爭329地 │系爭330地 │系爭331地 │
│ │ │號土地應有│號土地應有│號土地應有│號土地應有│號土地應有│
│ │ │部分比例 │部分比例 │部分比例 │部分比例 │部分比例 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 1 │ 廖金水 │1/12 │1/12 │1/3 │1/12 │1/3 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 2 │ 廖金發 │1/12 │1/12 │1/3 │1/12 │1/3 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 3 │ 廖滄田 │1/12 │1/12 │1/3 │1/12 │1/3 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 4 │ 詹鍊基 │2/8 │2/8 │0 │2/8 │0 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 5 │ 林德淋 │1/8 │1/8 │0 │1/8 │0 │
├──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│ 6 │ 詹益群 │3/8 │3/8 │0 │3/8 │0 │
└──┴────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘
附表二
┌──┬────┬───────────┐
│編號│ 共有人 │訴訟費用負擔比例 │
├──┼────┼───────────┤
│ 1 │ 廖金水 │1789/10000 │
├──┼────┼───────────┤
│ 2 │ 廖金發 │1789/10000 │
├──┼────┼───────────┤
│ 3 │ 廖滄田 │1789/10000 │
├──┼────┼───────────┤
│ 4 │ 詹鍊基 │1544/10000 │
├──┼────┼───────────┤
│ 5 │ 林德淋 │772/10000 │
├──┼────┼───────────┤
│ 6 │ 詹益群 │2317/10000 │
├──┴────┴───────────┤
│備註：系爭5 筆土地於起訴時之每平方公尺│
│公告現值相同，均為3700元，故以各共有人│
│就系爭5筆土地所有應有部分之面積總和， │
│占系爭5筆土地面積總和之比例，做為訴訟 │
│費用負擔之比例。 │
└───────────────────┘