臺灣臺中地方法院民事判決 96年度沙簡字第734號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 台中縣沙鹿鎮農會
法定代理人 丁○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國九十七年三月
二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國九十七年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元由被告負擔壹仟陸佰貳拾叁元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。對被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）三十四萬二 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。㈡被告應返還原告如附表所示之支票二 紙。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈緣原告於民國九十一年十一月十日向被告承租坐落台中縣沙 鹿鎮○○路一三一號地下一樓約六十坪之房屋（下稱系爭房 屋）做為美髮營業之用，雙方約定租賃期限自九十一年十一 月十日起至九十六年十一月九日止，租金每月六萬元（嗣後 雙方合意變更租金為每月四萬八千元），支付方法為每年十 一月預開十二張支票，原告並於簽約時同時交付押租金十五 萬元。惟九十四年間梅雨季節來臨，系爭房屋竟大量漏水及 淹水致原告無法營業，屢向被告反應，被告竟藉詞拖延未為 處理，系爭房屋大量漏水及淹水之情至九十五年間梅雨季節 仍同，再經原告向被告反應，惟仍遭被告拒不處理，為此， 原告不得已遂於九十六年四月底自系爭房屋搬遷，以免再度 遭逢梅雨季節而無法營業之苦，被告不僅知悉原告搬遷並於 同年五月十日由其主任甲○代表收受原告交還系爭房屋之鑰 匙，顯見兩造之租賃關係業已於九十六年四月底原告自系爭 房屋搬遷之際終止。詎料，被告明知上情，不僅拒絕返還原 告自九十六年五月至同年十月之支票，竟罔顧雙方租賃契約 業已終止，且原告早業於九十六年四月底即搬遷，並無繼續 使用系爭房屋之事實，仍繼續將原告前於九十五年十一月所
交付用以支付九十六年五月至同年十月租金之六紙支票提示 兌領，為此，原告曾於九十六年八月七日委託律師發函請被 告勿再將其所持有原告之支票向銀行提示兌領，及返還租賃 關係終止後擅自兌現之票款、押租金及尚未到期之支票，然 仍遭被告置之不理，至今業已兌現九十六年五月至九十六年 八月之四紙支票之票款計得款十九萬二千元，且亦未返還原 告押租金十五萬元及尚未到期如附表所示之支票。 ⒉兩造之租賃關係業已於九十六年四月底原告自系爭房屋搬遷 時即終止，被告原持有原告前於九十五年十一月所交付用以 支付九十六年五月至同年十月租金之六紙支票，自九十六年 五月一日起，即無法律上之原因，故被告至今業已受有兌領 自九十六年五月至九十六年八月之四紙支票之票款計十九萬 二千元之利益，致原告受有上開票款之損害，原告自得依民 法第一百七十九條之規定請求被告返還利益。又被告業於九 十六年五月十日將系爭房屋鑰匙交還被告，被告依房屋租賃 契約第三條之規定自有返還押租金十五萬元予原告之義務。 另被告無法律上原因而仍持有原告所有尚未到期之九十六年 九月及十月之支票二紙，顯係無權占有，原告爰依民法第七 百六十七條之規定請求被告返還系爭二紙支票。為此，起訴 請求判決如訴之聲明所示。
⒊對被告抗辯所為之陳述：
⑴對於被告抗辯漏水的部分必須先拆除裝潢才可以修理，並無 意見，但拆除裝潢後，原告就不能營業，因為租約快到期， 所以才事先與被告溝通看能否提前終止租約，否則拆了裝潢 ，原告還要重新裝潢。目前剩下拆除裝潢隔間及油漆部分即 回復承租前狀態。
⑵原告於三月底即提出申請函向被告報告表示要終止租約，當 時是承辦人要原告寫的，說是要給理事會同意，但伊認定承 辦人同意就代表農會同意。理事會開會後原告有跟被告理事 長等人談話，原告於六月十一、二日始得知理事長等人不同 意原告提前終止租約，並沒有告訴原告原因。被告如果沒有 同意原告提前終止租約應該早先明確跟原告說，只剩下六個 月租期，被告還可繼續營業，但被告卻遲遲沒有回應。原告 事後向證人甲○拿回鑰匙，目的是要錄音存證，證明甲○確 有收回鑰匙。
⑶原告並沒有違約，就算有違約，被告也只能沒收押租金而已 。
㈡被告之抗辯：
⒈兩造租約自九十一年十一月十日至九十六年十一月十日屆滿 ，押租金十五萬元被告願於租賃期間屆滿，原告拆除裝潢後
返還原告。
⒉兩造租賃契約並未提前終止，原因如下：
⑴九十六年四月二十三日雖有訴外人韋士頓美髮美容有限公司 （下稱韋士頓公司）向被告提出提前解約要求，惟本件系爭 租賃契約之出租人為被告台中縣沙鹿鎮農會，承租人為原告 丙○○，韋士頓公司並非契約當事人，其請求應不生任何法 律上效果。
⑵被告收受前述申請函後，韋士頓公司雖非契約當事人，為顧 及承租人利益，仍將本件申請函送理事會討論，經理事會九 十六年五月二十四日做成決議，授權理事長、常務監事及總 幹事處理。
⑶九十六年六月初，理事長、常務監事及總幹事於理事長室開 會討論本案，原告亦出席該會議。會議中原告請求被告同意 本件系爭契約提前至九十六年五月九日解約，經理事長、常 務監事及總幹事討論後，認為本件系爭契約仍不宜提前終止 ，並將前開意見告知原告。
綜上，本件原告雖曾請求被告合意終止契約，被告並未同意 ，是本件租賃契約仍存在，被告依約收取租金，於法有據。 ⒊又原告主張被告拒絕修繕租賃物一事，並非事實，系爭房屋 之漏水必須被告拆除裝潢始能修繕，而被告均未拆除裝潢供 原告修繕。再原告於租賃期間是否繼續使用租賃物，要非被 告所能干涉，應不得以未使用租賃物據為終止契約之理由。 ⒋被告農會理事會每兩個月開會一次，九十六年三月間召開第 十五屆理事會第十三次會議後，至同年五月二十四日才召開 第十五屆理事會第十四次會議，此有台中縣沙鹿鎮農會九十 六年五月十四日沙鎮農會務字第０九六一０００二三五號函 可證，原告主張被告於九十六年四月間就召開理事會，遲至 九十六年六月間才告知不同意提前終止契約等語，並非事實 。
⒌原告所承租地點為台中縣沙鹿鎮農會會址地下室，被告除隔 出六十坪空間出租予原告外，其餘空間做為電腦報表儲藏室 、電腦報表室、檔案室、傳票室等用途，期間所儲藏的均為 農會重要資料，如果地下室淹水，這些資料同樣會遭受波及 ，將造成農會無可彌補之損害，是農會絕無可能對地下室漏 水情形置之不理。地下室有淹水部分，可以處理部分被告都 已經處理完畢，除了要動到原告裝潢的部分外。 ⒍綜上，請求駁回原告之訴，如受不利之判決願供擔保請求宣 告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠原告主張：原告於九十一年十一月十日向被告承租系爭房屋
做為美髮營業之用，雙方約定租賃期限自九十一年十一月十 日起至九十六年十一月九日止，租金每月六萬元（嗣後雙方 合意變更租金為每月四萬八千元），支付方法為每年十一月 預開十二張支票，原告並於簽約時同時交付押租金十五萬元 。詎九十四年梅雨季來臨時，系爭房屋即開始漏水及淹水， 九十五年間梅雨季節仍同，原告不得已遂於九十六年四月底 自系爭房屋搬遷，以免再度遭逢梅雨季節無法營業之苦，並 於同年五月十日交還系爭房屋之鑰匙與被告主任甲○，詎被 告仍將原告前於九十五年十一月所交付用以支付九十六年五 月至同年十月租金之六紙支票提示兌領，經原告於九十六年 八月七日委託律師發函請被告勿再將其所持有原告之支票向 銀行提示兌領，及返還已兌現之票款、押租金及尚未到期之 支票，被告仍拒絕返還，至今業已兌現九十六年五月至九十 六年八月之四紙支票之票款計得款十九萬二千元，且亦未返 還原告押租金十五萬元及尚未到期如附表所示之支票等語， 業據其提出房屋租賃契約書、支票影本、收據、黃淑真律師 事務所函、系爭房屋漏水情形照片等件為證，並經原告員工 林秀卿到庭證述系爭房屋地面自九十四年起在梅雨季節就會 滲水等語屬實，復為被告所不爭，自堪信為真實。 ㈡茲兩造有爭執者為：原告得否以系爭房屋漏水為原因片面提 前終止租約？原告提前終止契約是否經被告同意？原告得否 請求被告返還九十六年五月至八月已兌現之租金，及九月、 十月尚未兌現之租金支票，暨押租金？經查：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條定 有明文。是租賃物能修繕者，必承租人定相當期限催告負擔 修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者， 承租人始得終止契約（最高法院三十年渝上字第三四五號判 例參照）。本件被告固不否認系爭房屋自九十四年起於梅雨 季節時即有漏水情事，惟否認有拒絕修繕之情事，辯稱：系 爭房屋之漏水必須被告拆除裝潢始能修繕，而被告均未拆除 裝潢供原告修繕等語，證人即被告農會秘書陳國宇亦到庭證 稱：伊之前是作會務的，系爭房屋在下大雨時會滲水，原告 有向伊反應過，有估價過，但原告說要等生意較小月時才要 拆裝潢讓被告修繕，因為沒有拆裝潢無法得知為何滲水，最 早滲水是大概在九十五年間，原告只要反應伊一定會處理， 估價應是在九十六年初，農曆過年前，因為原告說那時候是 他們的大月，要等到較小月時才作處理，過完年後，原告就
搬走了，原告搬走時伊已經離開會務股等語，證人即被告會 務股主任甲○亦證稱：伊是接陳國宇先生的工作，原告確實 有跟伊說要等他淡季時才修繕等語。而原告固主張系爭房屋 自九十四年起即開始漏水，伊有跟證人陳國宇反應過，證人 有說要修，但都沒動作等語，惟其所述縱認屬實，然原告對 於系爭房屋之漏水必須先拆除系爭房屋之裝潢才可修理等語 並無意見（見本院九十七年二月二十一日言詞辯論筆錄）， 而原告並未舉證曾拆除裝潢並定相當期限催告被告修繕，被 告仍不修繕之事實，依上開法條規定及判例意旨，原告自不 得片面提前終止租約。
⒉再系爭租約第七條第四項約定：「本契約租賃期限未滿，一 方擬終止契約時，須得對方同意」，有租賃契約書一份在卷 可查。原告固主張伊為免再度遭逢梅雨季節而無法營業之苦 ，於九十六年四月底自系爭房屋搬遷，被告不僅知悉原告搬 遷並於同年五月十日由其主任甲○代表收受原告交還系爭房 屋之鑰匙，顯見兩造之租賃關係業已於九十六年四月底原告 自系爭房屋搬遷之際終止云云，惟證人甲○於本院審理時到 庭證稱：「原告要離開時有跟我報告過，他跟我提的時候， 我說好，我請他寫申請書要送理事會，因為還要得到理事會 的同意，當時理事會剛開完會，還要再等兩個月才能開會， 然後他同意等待，等待期間原告就先搬出去，他有將鑰匙交 給我，但開完會後原告又拿回鑰匙，所以現在鑰匙還在原告 那裡，理事會開會授權給理事長、監事、常務監事、總幹事 來決定是否同意終止，後來他們決定不同意原告提前終止租 約，為何不同意終止我不知道。……他搬走的時候我有告訴 他，如果理事會同意才能退租金支票給他。當初五月十日的 票沒有抽回來還給乙○○經理我有跟他講客套話說抱歉」等 語，原告雖否認證人甲○有告知尚需經被告理事會同意才能 終止契約，惟依被告所提出以「韋士頓美髮美容有限公司」 為名義，於九十六年三月三十日發文，被告於九十六年四月 二十三日收受之申請函上記載：「……今提租賃契約提前解 約實屬情非得已，若不是因為上述情況難以解決改善，公司 也不會做此決定，承受裝潢費用損失。因原租約到期日只至 九十六年十一月九日止，懇請農會諸位理事長官能夠諒解， 同意提前於九十六年五月九日解約並返還押金與未兌現之租 金」等語，而原告亦自承上開申請書係被告承辦人要伊寫的 ，說是要給理事會同意的等語（見九十六年時二月十三日言 詞辯論筆錄），足見證人甲○所言非虛。原告雖主張：甲○ 同意伊搬走，並收回系爭房屋鑰匙，伊認定承辦人同意，就 代表農會同意云云，惟承租人於租賃期間是否使用租賃物本
屬其自由權利，出租人並無置喙之餘地，而證人甲○既已告 知原告必須填寫申請書請理事會同意，即難認其有何表見代 理之情事，原告上開主張核屬其個人之誤解，自不足採。 ⒊綜上所述，原告於搬離系爭房屋前雖曾向原告申請提前終止 系爭租約，並請求被告理事同意，惟經被告理事會開會授權 理事長、監事、常務監事、總幹事決定是否同意終止，而被 告理事長、監事、常務監事、總幹事最後決定不同意原告提 前終止租約，原告亦自承伊曾與被告理事長等人談話，隔天 他們即跟伊說不同意終止租約等語，則系爭定期租約既未經 被告同意終止，原告復未拆除裝潢、定期催告被告修繕系爭 房屋，自不得以租賃物有瑕疵為由拒絕給付租金，則原告於 租期屆滿前，有依系爭租約之約定給付租金之義務，其依不 當得利之法律關係請求被告返還已兌領之租金十九萬二千元 及尚未兌現如附表所示之支票，要難准許，應予駁回。 ⒋末按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終 了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返 還。又按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為 阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第一百零一條第 一項定有明文。本件原告雖尚未拆除系爭房屋之裝潢並油漆 以回復系爭房屋原狀，惟被告曾於九十七年一月三十日言詞 辯論期日同意原告拆除系爭房屋之裝潢後即返還押租金十五 萬元，而原告曾於九十七年一月三十日至被告農會處欲拆除 裝潢回復原狀，卻為被告所拒絕之事實，為被告所自承，而 被告因原告履行上開回復原狀義務，將受有返還押租金之不 利益，則其以拒絕原告回復原狀之不正當方法阻止條件成就 ，揆之上開民法第一百零一條第一項之規定，應視為原告已 履行回復原狀之義務，其條件已成就，原告押租金返還請求 權業於九十七年一月三十日發生，則原告依兩造租賃契約請 求被告給付押租金十五萬元，及自九十七年一月三十一日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第 一項第三款規定，應依職權宣告假執行。
五、據上結論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十九條、第四百三十六條第二項、第三百八十九條 第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 10 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 10 日 書記官
附表
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│編號│支票號碼 │ 發票日 │ 付款人 │票面金額│發票人 │
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│一 │NGA0000000│96.9.10 │台中商銀│48,000 │乙○○ │
│ │ │ │南台中 │ │ │
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│二 │NGA0000000│96.10.10│台中商銀│48,000 │乙○○ │
│ │ │ │南台中 │ │ │
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