臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2630號
原 告 吳盧菁菁
楊盧蓁蓁
楊恭明
楊雅珣
吳晨志
吳愻志
吳昌志
共 同
訴訟代理人 游成淵律師
被 告 羅江月鶯
訴訟代理人 高進棖律師
複 代 理人 陳恩瑩
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國106年5月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落臺中市南區半屏厝段1465-1、1465-2、1465-3、1465-7地號土地之耕地租賃關係自民國85年9月30日起不存在。
被告應給付原告各如附表一總額欄所示之金額，及自民國103年11月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告各以附表一原告應供擔保欄所示之金額供擔保後，得假執行；但被告如各以附表一總額欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者， 由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關， 司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非 經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2項前段定有明文。本件原告以被告向原告承租坐落 臺中市南區半屏厝段1465-1、1465-2、1465-3、1465-7地號 土地（下稱系爭土地）卻未自任耕作，主張兩造間耕地租賃 關係不存在，被告則以系爭土地被開闢為道路而阻斷水路， 屬於不可抗力之因素才未耕作，之前均耕作稻穀，經臺中市
政府耕地租佃委員會於103年5月14日調解後，再於103年9月 10日調處，因調處不成立而由臺中市政府移送本院審理等情 ，為兩造所不爭執，並有臺中市政府103年10月7日府授地權 一字第1030200690號函所附調處及調解程序筆錄可憑（見卷 一第1-10頁、第20-22頁），則原告提起本件訴訟，經核其 程序於法並無不合，先予敘明。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。本件原告起訴時聲明求為：「㈠先位聲明 ：1.被告應將系爭土地上建物拆除及騰空，並將土地返還予 原告及其他全體共有人。2.被告應給付原告及其他全體共有 人新臺幣（下同）384萬2,406元，及自民事準備狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。3.被告應自 民事準備狀繕本送達翌日起，至返還系爭土地與原告及其他 全體共有人止，按月給付原告及其他全體共有人，依當年度 公告地價年息百分之10，乘以系爭土地面積除以12所得之金 額。㈡備位聲明：1.確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係 不存在。2.被告應自民國103年12月1日起，按月給付原告及 其他全體共有人依當年度公告地價年息百分之10，乘以系爭 土地面積除以12所得之金額。」之判決（見卷一第77-78頁 ），嗣於訴訟程序中，變更聲明求為：「㈠先位聲明：1.確 認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係自85年9月30日起不存 在。2.被告應給付原告如附表2所示金額，及自103年11月5 日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。3.前項請求願供擔保請准為假執行。㈡備位聲 明：1.確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係自103年5月6 日起不存在。2.被告應給付原告如附表3所示金額，及自103 年11月5日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。3.前項請求願供擔保請准為假執行。 」之判決，核原告所為聲明之變更，均係基於兩造間就系爭 土地耕地租賃關係存否之爭執，及請求被告應返還系爭土地 或給付相當於租金之不當得利之原因事實，與前揭規定無違 ，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)先位之訴部分：
1.原告吳盧菁菁、楊盧蓁蓁及訴外人盧伯亮與被告於74年1月1 日，就系爭土地依耕地三七五減租條例簽訂土地租賃契約（ 下稱系爭租約），約定將系爭土地出租予被告耕種稻穀，經 多次續訂租約，最近一期租約租期自98年1月1日起至103年
12月31日止。嗣原告楊盧蓁蓁於103年2月11日，將其所有之 系爭土地應有部分分別移轉予原告楊恭明、楊雅珣各2/1000 0，原告吳盧菁菁於同日亦將其所有之系爭土地應有部分分 別移轉予原告吳晨志、吳愻志及吳昌志各2/10000。而原告 吳晨志、吳愻志、吳昌志、楊恭明、楊雅珣等人分別取得系 爭土地應有部分後，經臺中市南區區公所依法逕為租約變更 登記，註記於系爭租約背面，並經臺中市政府地政局同意備 查在案。
2.原告於101年11月間，發現被告未依系爭租約約定使用系爭 土地，竟於系爭土地搭建兩層樓房屋、設置鐵皮屋，並荒廢 部分土地，甚至堆置廢棄物，有不自任耕作情事，經原告向 林務局農林航空測量所申請系爭土地自79年以來之空照圖， 始發現被告早於85年9月30日，即有前述未自任耕作情事， 原告遂於101年12月間委請律師寄發存證信函予被告，以其 未自任耕作而系爭租約無效為由，催告被告回復原狀，被告 卻置之不理。原告遂依法向臺中市政府申請終止系爭租約， 經臺中市南區區公所於102年5月24日，派員與兩造到場會勘 ，確認原告確有前述未自任耕作情事，顯見被告已違反系爭 租約約定及耕地三七五減租條例第16條規定甚明。本件經原 告於103年間申請對被告為租佃爭議之調解、調處，經調解 、調處不成立而移送本院審理。
3.被告承租系爭土地後，自85年9月30日起即將部分土地建築 房舍作為住屋使用，放任荒廢部分土地，並將部分土地作為 資源回收場使用，故系爭租約依耕地三七五減租條例第16條 規定，自85年9月30日起即屬無效。又系爭租約既屬無效， 被告繼續占用系爭土地即無法律上之原因，爰依民法第179 條規定，請求被告應給付原告以103年11月5日民事準備狀繕 本送達被告之翌日（即103年11月14日）前5年之相當於租金 之不當得利。並聲明：1.確認兩造間就系爭土地之耕地租賃 關係自85年9月30日起不存在。2.被告應給付原告如附表2所 示金額，及自103年11月5日民事準備狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。3.前項請求願供擔保 請准為假執行。
(二)備位之訴部分：
縱認系爭租約並非無效，惟被告承租系爭土地後，非因不可 抗力之原因，有前述將部分土地不為耕作持續達1年以上之 情事，經原告於103年3月6日，以調處申請書通知被告提前 終止系爭租約，該調處申請書並於103年5月6日送達被告， 故系爭租約已依耕地三七五減租條例第17條第1項規定提前 終止。系爭租約既已終止，被告繼續占用系爭土地即無法律
上之原因，爰依民法第179條規定，請求被告應給付原告自 系爭租約終止之日（即103年5月6日）起，至原告103年11月 5日民事準備狀繕本送達被告之日止之相當於租金之不當得 利。並聲明：1.確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係自10 3年5月6日起不存在。2.被告應給付原告如附表3所示金額， 及自103年11月5日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。3.前項請求願供擔保請准為假 執行。
二、被告則以：
(一)被告訂立系爭租約後，並無於系爭土地不自任耕作之情事： 1.臺中市南區區公所之會勘紀錄雖記載系爭土地有部分種水稻 、部分為建築物、部分空地及部分資源回收廠使用等，惟該 會勘紀錄亦記載地政人員稱「確切界址請另請申請鑑界」， 可知該次會勘時並未先行鑑界，無從證明前述建築物或資源 回收場確實坐落在系爭土地上。
2.臺中市政府耕地租佃委員會及臺中市南區區公所，均認系爭 租約仍合法有效，並以系爭土地已變更為非耕地，原告終止 系爭租約後應為補償。
3.原告所指被告興建之建築物並未坐落系爭土地上，縱然占用 到系爭土地亦僅屬於農舍，該農舍早於系爭租約訂立時，即 經原告同意興建，因此原告除每半年收取地租外，另外按年 收取厝租，排除於系爭租約之租賃範圍外。至於坐落系爭14 65-7地號土地上之鐵皮屋，乃訴外人林焜燦所有，而非被告 所有。
4.原告以系爭土地之空照圖與地籍圖謄本套繪，主張有非農舍 之建築物坐落於系爭土地上，並無科學根據。且空照攝影及 遙測本身，又存在一定誤差值，經套繪後之判讀難以精確。(二)部分耕地未繼續作耕地使用乃因不可抗力之原因，蓋系爭14 65-1、1465-3地號土地等面積較大之土地，大多數面積仍供 種植水稻使用，至於面積較小之系爭1465-2、1465-7地號土 地，係因市○○於00○○○○段000000地號土地闢建道路而 阻斷水路，無法繼續耕作，另系爭1465-3、1465-7地號土地 內有部分土地亦已成為道路，現供公眾通行使用。(三)縱認原告得請求被告給付因占用系爭土地所取得相當於租金 之不當得利，惟應以占有人所受利益為計算依據，系爭租約 既約定租金為稻穀收穫總量之375/1000，應以此為計算不當 得利之依據。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。願 供擔保請准免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下（見卷二第127頁背 面至129頁背面）：
(一)兩造不爭執之事項：
1.坐落臺中市南區半平厝段1465-1、146522、1465-3、1465-7 地號土地（即系爭土地）地目均為田，面積分別為1492、50 、1077、590平方公尺，所有權人及其應有部分分別為原告 楊盧蓁蓁（應有部分30000分之9988）、原告吳盧菁菁（應 有部分30000分之9982）、訴外人林龍源（應有部分18分之1 ）、林獻堂（應有部分18分之1）、林焜燦（應有部分18分 之1）、林福星（應有部分18分之1）、林垣宗（應有部分18 分之1）、林珠鑑（應有部分18分之1）、原告楊恭明（應有 部分10000分之2）、原告楊雅珣（應有部分10000分之2）、 原告吳晨志（應有部分10000分之2）、原告吳愻志（應有部 分10000分之2）、原告吳昌志（應有部分10000分之2）。 2.原告吳盧菁菁、楊盧蓁蓁及盧伯亮與被告於74年1月1日訂立 臺灣省臺中市私有耕地租約（即系爭租約，原證1，見卷一 第96頁），承租範圍除系爭土地外，並包括同段1465-5、14 65-6、1465-8、1465-9地號土地，租期自74年1月1日起至79 年12月31日止，嗣系爭土地外之4筆土地，均已於79年12月 11日註銷。
3.兩造最近一期租約係98年4月23日訂立「台中市南區私有耕 地租約」（即續訂之系爭租約），租期為98年1月1日起至 103年12月31日止，承租標的即系爭土地，出租人為原告吳 盧菁菁、楊盧蓁蓁及訴外人林龍源、林獻堂、林焜燦、林福 星、林垣宗、林珠鑑。系爭租約之出租人嗣後因買賣移轉而 單獨申請租約變更登記，經臺中市政府98年2月24日府地權 字第0980042578號函，予以備查在案。系爭租約變更登記後 之出租人為原告楊盧蓁蓁、原告吳盧菁菁、林龍源、林獻堂 、林焜燦、林福星、林垣宗、林珠鑑（見卷一第96頁）。而 系爭土地另於103年2月11日發生異動，原告楊盧蓁蓁移轉其 應有部分予原告楊恭明、原告楊雅珣各10000分之2，原告吳 盧菁菁則移轉其應有部分予原告吳晨志、吳愻志及吳昌志各 10000分之2。
4.原告於103年3月6日向臺中市政府申請終止系爭租約暨租佃 爭議調處，經臺中市政府耕地租佃委員會於103年9月10日就 兩造耕地租佃爭議進行第1屆第11次調處會議，原告之受委 託人不同意委員做成之調處決議，被告未出席，嗣經臺中市 政府以103年9月19日府授地權一字第1030185559號函請當事 人於調處決議送達後15日內表示意見，因當事人未於規定期 限內表示意見而視為調處不成立。
5.臺中市政府建設局102年8月1日中市建養字第1020080210號 函表示，系爭1465-3、1465-7地號土地內之道路非都市計畫
道路，現況供公眾通行使用。
6.臺中市南區區公所於102年5月24日至「臺中市南區西川二路 與西川二路120巷交叉路口」進行會勘，會勘紀錄記載：「 六、會勘情形：…現勘紀錄如下：1、半平厝段1465-1內： 現場勘查部份種植水稻，部份地上蓋有建築物，詳如照片一 （原約定應為種植稻谷）。2、半平厝段1465-2內：現場勘 查部份種有植物，部份地上蓋有鐵皮屋，詳如照片二（原約 定應為種植稻谷）。3、半平厝段1465-3內：現場勘查部份 種植水稻，部份地上為空地，部份蓋有鐵皮屋，詳如照片三 （原約定應為種植稻谷）。 4、半平厝段1465-7內：現場勘 查為資源回收廠使用，地上放置有廢棄物，詳如照片四（原 約定應為種植稻谷）。」
7.臺中市政府都市發展局103年4月29日簡便行文表「都市計畫 土地使用分區（或公共設施用地）證明書」所載，於98年10 月30日發佈細部計畫為整體開發區，系爭土地之「土地使用 分區或（公共設施）用地名稱」分別為：1.系爭1465-1地號 土地：第一種住宅區，道路用地，機關用地。2.系爭1465-2 地號土地：第一種住宅區，機關用地。3.系爭1465-3地號土 地：道路用地。4.系爭1465-7地號土地：道路用地。 8.臺中市政府地政局104年3月13日中市地劃一字第104001070 號函檢附調查日期101年2月22日之「臺中市第十三期市地重 劃（第四工區）農林作物查估調查表（複估）」，被告於系 爭1465-1、1465-2、1465-3地號土地上之農林作物種類及種 植面積分別為：芒果（改良種）、面積40平方公尺，桑樹（ 採果）、面積20平方公尺，芒果（改良種）、面積90平方公 尺，樟樹、面積5平方公尺，短期葉菜、面積12平方公尺， 木瓜、面積10平方公尺，馬拉巴栗、面積1.66平方公尺。 9.臺中市政府地政局104年5月21日中市地劃一字第1040019801 號函檢附系爭土地內之地上建築改良物調查表、相片及清冊 所示，坐落系爭1465-1地號土地及同段1466地號土地之建築 改良物所有權人為訴外人羅陳月英；坐落系爭1465-2、1465 -3、1465-7、1465-1及同段1465地號土地之建築改良物所有 權人為訴外人林焜燦。又系爭土地因臺中市政府進行「臺中 市第13期市地重劃區內橋梁暨西川二路下方回流溝改建為生 態景觀渠道工程」，現場經整地後，原於系爭土地之地上物 均已遭拆除。
(二)兩造爭執之焦點：
1.被告自85年9月30日起就系爭土地有無不自任耕作之情事？ 2.若系爭租約仍有效，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款規定，提前終止系爭三七五租約，有無理由？
3.原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？應於 何時起算？
四、本院之判斷：
(一)先位之訴部分：
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字 第1031號判例意旨參照）。本件原告主張系爭租約因被告未 自任耕作而無效，兩造間耕地租賃關係不存在，為被告所否 認，可見系爭租約是否因被告未自任耕作而無效，及兩造耕 地租賃關係是否存在於兩造間確有爭執。又系爭租約經多次 換約，最近一期租約係98年4月23日訂立，租期為98年1月1 日起至103年12月31日止，為兩造所不爭執，則原告於103年 間聲請調解、調處，並經臺中市政府以調處不成立移送本院 審理時，仍在系爭租約租期內，且兩造就系爭土地之租賃關 係是否存在，將影響兩造間其他法律關係（如原告對被告是 否有不當得利請求權），對原告私法上之地位確有受侵害之 危險，並得以確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，堪 認有受確認判決之法律上利益。
2.被告自85年9月30日起就系爭土地有未自任耕作之事實，故 兩造就系爭土地之耕地租賃關係自85年9月30日起不存在。 ⑴查本件租佃爭議前經臺中市南區區公所於102年5月24日會同 兩造至「臺中市南區西川二路與西川二路120巷交叉路口」 進行會勘，會勘紀錄記載：「六、會勘情形：…現勘紀錄如 下：1、半平厝段1465-1內：現場勘查部份種植水稻，部份 地上蓋有建築物，詳如照片一（原約定應為種植稻谷）。2 、半平厝段1465-2內：現場勘查部份種有植物，部份地上蓋 有鐵皮屋，詳如照片二（原約定應為種植稻谷）。3、半平 厝段1465- 3內：現場勘查部份種植水稻，部份地上為空地 ，部份蓋有鐵皮屋，詳如照片三（原約定應為種植稻谷）。 4、半平厝段1465-7內：現場勘查為資源回收廠使用，地上 放置有廢棄物，詳如照片四（原約定應為種植稻谷）。」等 語，為兩造所不爭執，並有會勘紀錄及會勘照片8幀附卷可 稽（見卷一第40頁至第41頁背面、第104-106頁）；又臺中 市政府地政局因辦理臺中市政府第十三期市地重劃（第四工 區）工程建築改良物調查，於98年7月11日調查測量系爭土 地及同段1465、1466地號土地上之地上物面積時，系爭土地 上確實坐落有羅陳月英、林坤燦所有之建築物及鐵皮屋（包
含門牌號碼臺中市○區○○○路000巷0號、同路198號、西 川二路83號等建物坐落系爭1465-1地號土地及同段1466地號 土地，無門牌之鋼鐵架造建物坐落系爭土地及同段1465地號 土地），有臺中市政府第十三期市地重劃（第四工區）工程 建築改良物調查表及查估現場照片附卷可稽（見卷二第62-6 5、68-70頁），互核前開調查表所附查估現場照片與臺中市 南區區公所會勘紀錄及照片相符，足認被告承租之系爭土地 ，早於98年7月11日以前，其中系爭1465-7地號土地即供作 資源回收廠、並放置廢棄物使用，並未作為耕作使用，而系 爭1465-1、1465-2、1465-3地號土地雖有部分土地供種植水 稻使用，惟其餘部分蓋有建築物、鐵皮屋等地上物。 ⑵又依臺中市政府地方稅務局大智分局所檢送門牌號碼臺中市 ○區○○○路000號（下稱198號房屋）及同區西川二路83號 （下稱83號房屋）建物（即坐落系爭1465-1地號土地及同段 1466地號土地之建物）之房屋稅籍資料，其中198號房屋自 72年11月起課房屋稅，為土竹造建物，面積145.5平方公尺 ，83號房屋自84年7月起課房屋稅，為2層樓加強磚造建物， 面積136.8平方公尺，有房屋稅籍證明書、課稅明細表、房 屋稅籍紀錄表可稽（本院卷三第23-27頁），足見前揭房屋 建築完成迄今已有相當期間，且建築面積非少，更有2層樓 建物，顯然非單純便利耕作所建之簡陋房屋。另將系爭土地 分別於85、90、95及101年間所拍攝航照圖與地籍圖套繪（ 本院卷二第12-19頁），或與內政部地政司地籍圖資網路便 民服務系統、系爭土地地籍圖電子檔及農林航空測量所航遙 測圖資平台底圖套疊分析，早在85年9月30日時，即已拍攝 到系爭土地上所坐落主體建築改良物及其附屬設施存在，迄 至101年10月20日拍攝空照圖時均未拆除，有國立臺灣大學 105年7月1日校理字第1050050898號鑑定意見可參（見卷二 第233-248頁），經核亦與前述臺中市南區區公所於102年5 月24日之會勘結果、建築改良物調查表及房屋稅籍證明書、 課稅明細表、房屋稅籍紀錄表等資料內容相符，足認被告至 少自85年9月30日起（倘依房屋稅籍登記資料起課房屋稅時 點，其建築時間可能更早），即已將系爭土地供建築使用。 ⑶被告雖辯稱區公所於102年5月24日會勘時未先行鑑界，無從 證明前述建築物或資源回收場確實坐落在系爭土地上，而將 空照圖與地籍圖謄本套繪，亦無科學根據且存在誤差，難以 精確云云。惟102年5月24日會勘係由臺中市南區區公所會同 兩造及臺中市中山地政事務所人員共同到場會勘、指界，且 被告自74年起即承租系爭土地，至會勘時，已使用系爭土地 長達28年之久，應無不明悉其承租系爭土地範圍之理，復未
見被告曾當場就指界位置表示異議，則會勘當日縱未經鑑界 指明確實界址位置，仍無礙係就被告承租系爭土地之使用範 圍為現場勘查。且再參照臺中市政府第十三期市地重劃（第 四工區）工程建築改良物調查表、房屋稅籍資料、航照圖與 地籍圖套繪等其他證據，足認被告徒以會勘時未經鑑界，否 認會勘紀錄內容及航照圖與地籍圖套繪結果，洵無足採。 ⑷被告雖另辯以系爭土地上之建物為農舍，該農舍於系爭租約 訂立時，即經原告同意興建，因此原告除每半年收取地租外 ，另外按年收取厝租，即排除於系爭租約之租賃範圍外，另 成立其他租賃關係云云。惟查：
①按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕 作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言 。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之 用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之 土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便 利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息 之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如 所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，應構成原訂租約 無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、83年度 台上字第2636號、96年度台上字第2595號判決意旨參照） 。而觀諸系爭土地上之建物查估照片，建物內包含客廳、 廚房、浴廁、起居室等空間（見卷二第64-65頁），顯然 已非僅供堆置農具、肥料或臨時休息之用，且前開建物之 建築面積非少，顯然非單純便利耕作所建之簡陋房屋，已 如前述，被告於書狀中亦自認系爭土地上之建物係被告繼 承及居住使用，並由長媳羅陳月英同住照顧及幫忙農作， 嗣由現住人即羅陳月英受領建物補償等情（見卷二第159 頁），益見系爭土地上之建物係以解決被告及其家人居住 使用為目的，而與農舍有間。
②被告雖抗辯被告在系爭土地上之建物，係經原告同意興建 ，另成立其他租賃關係，並提出羅金土收支簿、租金給付 明細表等文件為據（見卷二第25 -38頁）。惟查，姑不論 被告所提證據關於厝租或房租之記載不連續，且亦不足以 證明兩造對於地上物成立租賃關係之面積、範圍。更何況 ，承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定時， 原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然 無效，不因出租人同意而使其有效，故縱使如被告所辯， 系爭土地上之建物係經原告同意興建，系爭租約仍不因而 認仍為有效（最高法院96年台上字第1753號判決意旨參照 ），是被告前揭所辯，洵不足採。
⑸按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。耕地三七五減租 條例第16條第1項、第2項前段定有明文。又耕地三七五減租 條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指同一租約全部均 無效，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆 不自任耕作者，原訂租約全部無效（最高法院66年台上字第 761號、46年台上字第57號判例、88年度台上字第1867號判 決意旨參照）。縱當事人依同條例規定續訂租約，亦不能使 業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院95年度台上字第 1911號判決意旨參照）。查被告於85年9月30日起，即已將 系爭土地供建築使用，興建有非農舍之建物，就該建物坐落 之範圍內，即屬三七五減租條例第16條第1項所謂之不自任 耕作，是依前揭規定與說明，系爭租約自85年9月30日起即 全部無效，無待原告另為終止之表示，當然向後失其效力， 亦不因兩造嗣後續訂租約而回復效力。從而，原告先位之訴 請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係自85年9月30日 起不存在，應屬有據。
3.原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文；依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。查，兩造間就系爭土地之 耕地租賃關係自85年9月30日起因被告未自任耕作而不存在 ，已如前述，被告於系爭租約失效後仍繼續占用系爭土地， 即屬無權占有而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害 ，原告依民法第179條規定，請求被告返還自103年11月5日 民事準備狀繕本送達翌日即103年11月14日前5年所受之利益 ，自屬有據。
⑵次按租用基地建築房屋者，城市地方土地之租金，以不超過 土地申報總價年息百分之10為限，此為土地法第105條準用 同法第97條第1項所明定。而土地法第97條第1項規定之土地 價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價。 又耕地租用之地租不得超過地價百分之8，約定地租或習慣 地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及 地價百分之8者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價， 未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價。土地所 有權人依本法所申報之地價，為法定地價。土地法第110條
、第148條亦分別定有明文。另土地所有人固得依不當得利 法則，向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金 ，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度 台上字第3331號判決意旨參照）。經查：
①系爭租約因被告違反耕地三七五減租條例規定而無效，且 被告於系爭土地上建築房屋供居住使用，則其所受之利益 顯已逾系爭租約所約定之租金額，自不宜再依系爭租約之 租金額計算被告所受利益，應依前開土地法關於租用基地 建築房屋及耕地租用之地租限制，綜合判斷被告無權占用 系爭土地所受之利益，較為可採。審酌系爭土地地目為田 ，臨市區道路，鄰近建國南北路、忠明南路及大慶火車站 等臺中市重要交通樞紐，並於98年10月30日公告為「擬定 臺中市都市計畫（整體開發地區單元六、七）（大慶車站 附近）細部計畫案」之一部分，系爭1465-1地號土地編為 第一種住宅區、道路用地、機關用地，系爭1465-2地號土 地編為第一種住宅區、道路用地，系爭1465-3、1465-7地 號土地則編為道路用地，有系爭土地登記謄本、地籍圖資 服務系統與google地圖、衛星地圖、NLSC國土測繪圖資地 圖套繪圖、臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書可稽 （見卷一第108-117、174頁、卷二第135 -141頁），足見 系爭土地之基地位置交通方便，固深具開發潛力。惟查原 告請求被告返還不當得利之期間，系爭土地甫公告都市計 畫不久，尚未開始開發，臺中市南區區公所於102年5月24 日至現場會勘時，除部分土地設有地上物及資源回收廠外 ，仍種植農作，工商業繁榮程度不高，被告利用系爭土地 之經濟利益有限等情，足認被告應返還利益之額度，應以 系爭土地之申報地價即法定地價年息百分之5計算，較為 適當。
②原告雖請求被告給付如附表2所示相當於租金之不當得利 ，惟原告附表2所列占用期間日數計算有誤，且誤將系爭 土地之「公告地價」列為「法定地價」，並以公告地價之 年息百分之10計算被告相當於租金之不當得利，不但與前 揭規定與說明不符，且請求之金額亦屬過高。又被告分別 於98年至100年間，依系爭租約約定，按年給付原告地租7 ,763元之事實（101年之地租已退回予被告），為兩造所 不爭執（見卷一第34-36頁、卷三第124、132頁），就此 原告已受領之地租範圍內，即非被告所受之不當得利，應 予扣除（98年部分按日數比例扣除），而應更正計算被告
所受之不當得利數額如附表1所示。從而，原告請求被告 給付如附表1總額欄所示金額，即屬有據，應予准許，逾 此範圍之請求，則屬無據。
4.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第 203條亦有明文。經查，本件原告對被告之不當得利債權， 核屬無確定期限之給付，經原告起訴而於103年11月13日將 103年11月5日之民事準備狀繕本送達被告，為兩造所不爭執 ，並有掛號郵件收件回執可憑（見卷一第142頁、卷二第155 頁背面），被告迄未給付，依前揭規定，應負遲延責任。故 原告請求自103年11月5日之民事準備狀繕本送達被告翌日即 103年11月14日起至清償日止，按年息之5計算之利息，核無 不合。
5.綜上所述，原告先位之訴請求確認兩造間就系爭土地之耕地 租賃關係自85年9月30日起不存在，並請求被告給付如附表1 總額欄所示之金額，及自103年11月14日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍 之金錢請求為無理由，應予駁回。
6.兩造就原告所為金錢請求部分，均陳明願供擔保，分別為假 執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分，核無不合，爰 依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相 當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失 所依據，應併予駁回。
(二)本件先位之訴既認定系爭租約自85年9月30日起，因被告未 自任耕作而失效，則原告備位之訴主張其於103年5月6日終 止系爭租約，並請求被告給付自103年5月6日起，至原告103 年11月5日民事準備狀繕本送達被告之日止，相當於租金之 不當得利，即無庸再予審酌，併予敘明。
(三)本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經 核均與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。(四)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 16 日
民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉
法 官 吳國聖
法 官 何紹輔
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受後廿日內，向本院提出上訴狀（須按他造人數附具繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 16 日
書記官 洪千羽