最高法院民事判決 九十七年度台上字第七四五號
上 訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○（即莊榮章承受訴訟人）
己○○（即莊榮章承受訴訟人）
庚○○（即莊榮章承受訴訟人）
辛○○
壬○○
癸○○
子○○
丑○○
寅○○
卯○○
辰○○
巳○○（兼莊榮章承受訴訟人）
午○○
未○○
申○○
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師
被 上訴 人 酉○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十六年
十一月二十日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度重上更
㈠字第一七三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊為坐落於臺北市○○區○○段二小段四五二之二地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，系爭土地遭上訴人甲○○、卯○○、辰○○、申○○、莊榮章（己殁，由巳○○、戊○○、己○○、庚○○承受訴訟）、巳○○、午○○、未○○各所有之門牌臺北市○○路○段三九巷四-四、二-一、 四-五、六-二、四-三、二-二 號房屋（下稱系爭房屋）占用，並與其他上訴人居住於其內，分別如原判決附圖C、K、L、M、D、E、F、O、J 所示。上訴人無合法權源，自屬無權占有等情，依民法七百六十七條規定，求為命甲○○、卯○○、辰○○、申○○、巳○○、戊○○、己○○、庚○○、午○○、未○○拆屋還地予
伊及其他共有人全體，暨命其餘上訴人自各該房屋遷出之判決。上訴人則以：伊係向原地主周德乾祭祀公業承租系爭租地建屋，對系爭土地有地上權及優先承買權。嗣原承租人將系爭土地出售予第三人，再輾轉移轉至被上訴人名下，依民法第四百二十五條第一項規定，該租約對被上訴人仍繼續存在，伊占有系爭土地房屋即非無權占有。況被上訴人購地後逾十五年，從未向伊表示系爭租地建地契約關係已消滅並請求返還土地與遷讓房屋，迨上訴人投注畢生精力整修系爭土地上之房屋後，始提出主張，應認係權利濫用或違反誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人拆屋還地及遷讓房屋之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：本件「周德乾祭祀公業」根本不具權利義務歸屬主體資格，要無可能為系爭土地所有權人或受託出租系爭土地，上訴人與「周德乾祭祀公業」簽訂之租約自始無從成立生效。又上訴人巳○○等四人之被繼承人莊榮章之租約期限至民國七十五年十一月二十八日；上訴人卯○○、甲○○之被繼承人傅慶福之租約期限至七十五年十一月七日；上訴人申○○自稱租約期限至七十五年十一月；上訴人辰○○之租約期限至七十六年十二月三十一日。又上訴人申○○根本未提出租約；上訴人辰○○則自始至終未能證明其有繳付租金，其抗辯不足採。另系爭土地租賃契約第一條第三項約定；「承租人非經出租人同意不得轉租或轉讓他人使用」，上訴人午○○、未○○受讓陳清水、陳清良之租賃關係，已違反契約約定，不得據以對抗出租人。縱認上訴人午○○、未○○受讓陳清水、陳清良之租賃關係，依渠等所提出之系爭土地租賃契約，亦載有「租約期限屆滿時雙方得同意繼續訂約」之文句，足見租約期滿即告消滅，而無變為不定期租約之可能。再者，被上訴人並無任何外在行為，使上訴人誤信被上訴人不欲行使權利。被上訴人行使本件之權利並無權利濫用或違反誠信原則之情事。從而，被上訴人依民法第七百六十七條之規定請求上訴人拆屋還地及遷讓房屋，均有理由等詞，為其判斷之基礎。
按租賃契約為負擔行為（債權行為），租賃契約之作成，僅出租人負有依約交付租賃物之義務，並未直接發生物權變動之效果，故出租人不以所有人或有處分權為限（本院四十八年台上字第一二五八號判例參照）。而祭祀公業為某死亡者後裔公同共有之總稱，本身雖無權利能力，但並非不可成為租賃契約之出租人。乃原審謂系爭土地之原地主「周德乾祭祀公業」不具權利義務歸屬主體資格，要無可能為系爭土地所有權人或受託出租系爭土地云云，其所持之法律見解，已有可議。次查承租人違約轉租或轉讓，僅發生出租人得終止租約之效力，原租賃契約及轉租或轉讓契約並非無效。原審謂上訴人午○○、未○○受讓陳清水、陳清良
之租賃關係，已違反契約約定，不得據以對抗出租人云云，亦有未合。又民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。倘欲預先阻止不定期續約效力之發生，必須於訂約之際，訂明期滿後絕不續約，或續約應另訂契約之文字，始足當之（本院五十五年台上字第二七六號判例參照）。本件上訴人午○○、未○○所提出之系爭土地租賃契約，僅載有「租約期限屆滿時雙方得同意繼續訂約」之文句（見原審重上字卷㈠八十五頁），而無期滿後絕不續約，或續約應另訂契約之文義，自難認為已發生阻止不定期續約之效力。原審竟謂該租約期滿即告消滅，而無變為不定期租約之可能云云，亦屬未洽。末按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出的一項法律倫理原則。旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義。本件系爭土地於約定租期屆滿起，原所有權人即出租人周氏家族，或其後手，至被上訴人提起本件訴訟止，長達二十年，即自被上訴人取得系爭土地所有權起亦達十四年，倘均未表示租地建屋之法律關係已消滅並據以主張權利，則被上訴人等之長期不行使權利之行為，是否已足以引起上訴人之正當信任，以為被上訴人已不欲行使其權利，而於陸續耗費鉅資修繕房屋後，被上訴人始提起本件訴訟，是否因此致令上訴人陷入窘境，而有違誠信原則，即非無研求之餘地。本院前次發回意旨對此已詳予指明，乃原審未遑詳加推敲勾稽，遽援引與上項原則不相關之裁判要旨，認被上訴人行使本件之權利並無違反誠信原則，而為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 四 月 十七 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 四 月 二十八 日 K