宣 示 判 決 筆 錄
原 告 丁○○
訴訟代理人 許巍騰律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○○
黃銘照律師
上當事人間96年度店簡字第1027號返還租金等事件於中華民國97
年4月21日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出
席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後︰
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣玖仟貳佰伍拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張：
（一）其於民國（下同）95年12月1 日向被告承租新店市○○路 ○段176、178號房屋，以為開立亞尼克菓子工坊加盟店之 用，且於簽約之日給付被告三個月押金新台幣（下同）陸 拾參萬陸仟元正並預繳一個月租金貳拾壹萬貳仟元，合計 捌拾肆萬捌仟元正，且開立預付租金之支票壹拾壹紙予被 告，此有合約書及支票影本可稽。原告與被告簽約當時即 言明要開店使用，故須裝潢。被告亦同意原告依裝潢設計 圖拆除系爭房屋之外牆並改裝等設計，惟原告於95年12月 25日僱工進場施工時，卻遭住戶管理委員會（下稱管委會 ）主委丙○○擋下。丙○○主委以被告配偶鄧素英擔任負 責人的王府建設公司公告-捷字910930第5條：為求安全， 各住戶屋內梁柱嚴禁鑽孔、拆牆或打樑為由，禁止原告施 工。為此，原告於95年12月27日與被告代理人王文良於怡 客咖啡廳談判時，被告代理人王文良於談判中表明「拆這 堵牆已經同意」，又於96年1 月14日被告代理人王文良與 原告再次談判時表明「這個約定專用，外牆可以打，…」 ，顯然系爭房屋之外牆無法打通，被告無法履行契約之義 務，也無法達到原告租賃開設亞尼克菓子工坊之目的。被 告遲至96年1 月18日出具施工同意書予管委會，顯見被告 自始並無配合原告裝潢施工甚明。迄今被告仍無法讓原告 依設計圖施作工程，致無法達於使用之目的。原告已於96 年2月8日以律師函通知被告解除系爭合約，並請求被告返 還上開預付租金及支票，但被告皆置之不理。按契約解除
時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，依下列之規定：（1） 由他方所受領之給付 物，應返還之。（2） 受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息。另出租人應以合於所約定使用收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態。民法第259條第1項第1、2款及第42 3 條定有明文。本案被告既無法依約履行，自應將預付租 金及支票返還原告，其拒不返還，顯屬無理。另被告雖稱 於95年12月6 日每月租金調降為拾捌萬捌仟元整，惟被告 從未將租金調降之差額退還予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1.按公寓大廈管理條例第七條第一項第三款規定: 公寓大 廈共有部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款 者，並不得為約定專用部分: 公寓大廈基礎、主要樑柱 、承重牆壁、樓地板、及屋頂之構造。及公寓大廈管理 條例第十一條第一項亦規定: 共有部分及其相關設施之 拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議 為之。是依上揭規定，系爭裝潢施工，應經區分所有權 人同意，被告抗辯系爭裝潢僅須管委會同意，所言不實 。
2.合約中載明: 本店面如有意出租，第一優先出租給亞尼 克加盟者丁○○先生。如房東自己經營所收訂金無息全 數退還。為何被告特別加上「如房東自己經營……」？ 因被告配偶鄧素英向亞尼克表示自己要加盟，而且自己 有店面。後來又向亞尼克表示他的親戚無法幫他經營， 所以有店面沒有人手。而原告剛好有人手 (股東有4人) 但沒店面。所以在亞尼克引見之下, 認識對方。但原告 顧忌被告配偶鄧素英自己有意加盟亞尼克, 會不會只是 把原告當成試驗品, 生意好時就將房屋收回去自己經營 。所以被告配偶鄧素英才將「如房東自己經營………… . 」加在簡約當中。表示他自己沒有要繼續經營之意。 因為被告配偶自己要經營, 所以對亞尼克相關規定知之 甚詳。甚至可以提供手繪平面圖給設計師參考。證人戊 ○○根據被告提供之手繪平面圖用電腦重新設計電腦平 面圖, 電腦平面設計圖與被告手繪平面圖大同小異。2 份設計圖中，外牆、隔間牆均已打通。被告明知證人戊 ○○向其表示: 「外牆是否拆除，待評估。」係安全上 之考量。但原告與被告代理人王文良於95年12月27日及 96年1 月14日談判時，均提及可以打牆，顯見被告自始 欺瞞原告甚明。
（三）提出合約書影本乙份、支票影本壹拾壹紙、律師函及回執 影本乙份、95年12月27日錄音逐字稿及錄音光碟、96年1 月14日錄音逐字稿及錄音光碟、簡式合約影本、被告配偶 鄧素英手繪平面圖影本、證人戊○○提供予被告之電腦平 面設計圖影本、原告雇工95年12月1 日進場施工圖影本、 捷運e-MASTER工務所捷字910930號公告影本、臺北縣政府 工務局使用執照影本等件為證。聲明請求被告應給付原告 新台幣捌拾肆萬捌仟元及自訴狀送達後翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請求准予假執 行
二、被告則以下列情辭置辯：
（一）依兩造所簽訂租約第9 條約定，店屋有改裝施設之必要時 ，乙方 (即原告)取得甲方 (即被告)之同意後得自行施設 ，…；又第19條後面填加之註載明: 裝潢施工前需將施工 圖送甲方審核等文字，此外並無另有再對關於裝潢部分之 約定，此觀之系爭租約所載內容即明。然原告卻主張被告 同意依裝潢設計圖可作拆除外牆、改裝…等設計為承租之 要件云云，並不可採。又原告既已依約將系爭房屋交予原 告使用，為兩造所不爭執，益見被告已履行出租人之義務 ，並無給付不能之違約。至於原告要如何裝潢，只要不違 反法令、工安及住戶規約，被告不可能反對，反而會樂意 幫忙之，不可能不同意原告裝潢，而陷自己於不利。又原 告之裝潢施工，要把承租之二戶，即176號及178號店舖打 通成一戶，需打掉部分12公分之RC牆，怕影響工安，被告 請求陳水心土木結構技師事務所及該棟房屋之興建人王府 建設股份有限公司鑑定之，經該技師事務所及建設公司鑑 定結果，均認為不會影響原結構安全，並將上開二件證明 書交予住戶管委會備查，已徵得該管委會同意。被告並於 96年1 月18日委請弟弟王文良出面簽署該管委會所印製格 式之施工同意書交予該管委會，並將上開印製格式化之同 意書第四條更改之，改為可以更改消防設備等行為，且繳 納保證金20,000元支票一張予管委會收執，以獲得該管委 會同意裝潢施工。益見被告同意配合原告裝潢施工，自無 發生使原告無法施工而致其達於無法使用之地步，被告並 無可歸責事由而生債務不履行之情，至為明灼。然原告憑 空主張被告有給付不能而使原告無法達使用目的云云，是 屬無據，不能成立。故原告主張因可歸責於被告之事由， 而依民法第259條第1項第1、2款規定，主張權利云云，是 屬無理。
（二）住戶管理委員會主委丙○○，並未禁止原告施工，有新店
郵局第3324號存證信函乙件可稽。又有關住戶管理公約第 5 條並未規定各住戶屋內樑柱嚴禁鑽孔、拆牆或打樑，有 該管理公約乙件可按。再被告於95年12月25日自願簽訂管 委會所提供製式之同意書予管委會，並繳納施工裝潢保證 金2萬元予管委會，擬予施工。然該同意書第4條載明: 「 不得有更改消防設備、瓦斯警報設備、逃生設備等安全設 施及變更大樓外觀等行為；且施工期間任何施工人員若有 損壞大樓任何公共設施或任何設備，或侵害該大樓任一區 分所有權或住戶之權益者，立同意書人同意負全部賠償責 任。」本件係原告藉故不予施工，並向管委會取回施工預 繳保證金面額2 萬元之支票一張。嗣原告找被告之代理人 王文良協調後，王文良才於96年1 月18日立具施工之同意 書予住戶管委會，並將上開原告所立具之同意書第4 條更 改之，改為可以更改消防設備等行為，並重新繳納保證金 20,000元支票一張予管委會收執，且獲得該管委會同意裝 潢施工，而利原告之裝潢施工，故被告自始即積極協助原 告解決裝潢之問題，並無可歸責之原因，原告主張違誤， 是屬無理。
（三）提出陳水心土木結構技師事務所95年12月7 日之結構安全 檢核說明書及其圖說各乙件、王府建設股份有限公司95年 12月7 日出具之證明書乙件、同意書、本票及管委會收據 、新店郵局第3324號存證信函乙件、住戶管理公約、現場 圖乙張及照片6張、95年12月5日傳真平面配置圖、95年12 月12日傳真便函、租約節本乙張等件為證。聲明請求駁回 原告之訴，並願供擔保，請准免予假執行。
三、原告主張其為加盟亞尼克菓子工房，而向被告承租其所有之 臺北縣新店市○○路○段176、178 號房屋，並因加盟需要， 雙方同意將系爭房屋外牆打掉，惟原告欲拆除系爭房屋外牆 時，遭管委會制止，致其無法施工以達租賃之目的，故解除 契約，請求原告返還押金636,000元及租金212,000元，合計 848, 000元等語。被告則抗辯其已將系爭房屋交付原告，且 亦同意配合原告裝潢施工，並可無歸責事由而生債務不履行 之情，故原告主張被告給付不能，解除契約，並無理由等語 。是本件兩造爭點要點即為原告解除契約，請求回復原狀有 無理由。
四、按契約之解除，係契約當事人之一方，因法律上或契約上解 除權之行使，而使債權契約之效力溯及消滅之一方的意思表 示；契約之終止則以使契約所生之法律關係終止，其效力向 將來消滅之一方之意思表示，故契約終止以繼續之契約關係 為對象，其結果不發生回復原狀之問題。而租賃契約所發生
債之關係，在履行上須持續不斷之實現，屬繼續性之契約， 故使租賃契約歸消滅者，除因期限屆滿外，僅終止契約而已 ，解除契約則不與焉。最高法院五十一年度台上字第二八二 九號判例謂：「解除契約，係指當事人之一方，行使其本於 法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意 思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外， 不能以解除之意思表示，使之消滅」，即同此旨。經查原告 於95年12月1日向被告承租系爭房屋，租期自95年12月1日至 98年11月30日止，為兩造所不爭執，並有租賃契約附卷可稽 ，應認為真。原告依約給付被告1個月租金及3個月押金，合 計848,000元，被告亦交付系爭房屋於原告，亦為兩造所不 爭執。其後原告因被告無法配合原告裝潢施工之需要，協調 管委會同意拆除系爭外牆，致無法達原告承租系爭房屋使用 之目的，故原告於96年2月8日以律師函通知被告解除契約， 此有律師函及回執附卷可稽，揆諸前開說明，系爭租賃契約 ，既經合法成立，兩造亦已依約履行相當期日，除有終止之 原因，而終止系爭租賃契約外，原告已不得解除系爭租賃契 約，故原告主張解除契約，請求回復原狀即返還押租金，於 法無據，尚難可採。
五、綜上所述，原告主張解除契約回復原狀，請求被告返還押租 848,000元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論列。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 97 年 4 月 21 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官 馮姿蓉
法 官 熊誦梅
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 21 日 法院書記官 馮姿蓉
訴訟費用計算書
項 目 金 額(新臺幣)
第一審裁判費 9,250元
合 計 9,250元
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