臺灣桃園地方法院小額民事判決 97年度壢小字第520號
原 告 二一領袖開發事業有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 甲○○
1號
號
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國97年4月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬貳仟元，及自民國九十七年二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣玖萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求之遲延利息係自 民國「97年 1月29日」起算，嗣於訴訟繫屬中將遲延利息之 起算日減縮自「起訴狀繕本送達被告翌日」起算，經核其此 部分聲明變更僅單純減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴 訟法第255條第1項第3款之規定，應予允許，合先敘明。貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國96年12月28日簽訂委託銷售契約書及 契約內容變更合意書（下合稱系爭契約），由被告委託原告 居間仲介出售其所有位於桃園縣平鎮市○○路7巷9號之房地 （下稱系爭房地），承購金額為新臺幣（下同） 280萬元， 並載明委託期限至97年4月30日止。其後，原告於97年 1月5 日與訴外人董寶榮就系爭房地簽訂不動產買賣／斡旋承諾契 約書（下稱承諾契約書），為順利達成磋商，原告再與被告 於97年1月7日就系爭契約再簽訂契約內容變更合意書（編號 ：751734，下稱系爭變更合意書），兩造約定變更承購金額 為230萬元。原告遂於97年1月7日下午9時與董寶榮修訂承諾 契約書，達成與被告約定之承購金額 230萬元。惟嗣後原告 於97年1月8日起數次向被告確認成交，被告均不予理會，依 系爭契約約款第5條第1項、第8條及第12條第2項之約定，若 買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已達委託條 件者，視為買賣契約成立，原告得向買賣雙方收取成交總價 款百分之 6之服務報酬，其中被告同意給付原告成交總價款
百分之 4之服務報酬。買賣契約成立後，被告反悔不賣或因 可歸責於被告之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契 約者，被告應給付委託總價額百分之 4予原告，爰依兩造間 之契約關係，請求被告給付成交總價款百分之 4之服務報酬 92,000元【計算式：230萬×4%=92,000】等語，並聲明：被 告應給付原告92,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：兩造雖確於96年12月28日簽訂系爭契約，並於97 年1月7日簽訂系爭變更合意書，惟原告均未於 7日之契約審 閱期內告知被告系爭房地之區域成交行情資訊，故依系爭契 約條款第7條第2項，系爭變更合意書應屬無效，被告並已於 97 年1月7日及同年1月 8日以後，將該變更合意書無效之意 思以口頭通知原告之營業員吳曉貞，且於同年 1月10日再作 成書面聲明書（下稱聲明書）交由吳曉貞攜回原告。其次， 原告之業務員於97年1月9日仍聯絡被告帶看系爭房地，吳曉 貞於97年 1月10日攜回聲明書時亦不知原告有與董寶榮簽約 之事，可見原告與董寶榮間並未達成合意。再者，原告與董 寶榮於97年1月5日、同年1月7日所簽訂及修訂之承諾契約書 亦未交由被告審閱，原告亦違反系爭契約第7條第5項之義務 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於96年12月28日就系爭房地簽訂有系爭契約，並於97年 1月7日簽訂系爭變更合意書，約定將系爭房地之委託承購價 格由280萬元調整為230萬元。系爭契約約款第5條第1項、第 8 條及第12條第 2項之約定，若買方提出之購買總價、付款 方式及其他購屋條件已達委託條件者，視為買賣契約成立， 原告得向買賣雙方收取成交總價款百分之 6之服務報酬，其 中被告同意給付原告成交總價款百分之 4之服務報酬。買賣 契約成立後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由致無法 簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，被告應給付委託總價 額百分之4予原告（本院卷第17頁至第19頁參照）。 ㈡原告與董寶榮於97年1月5日簽訂承諾契約書，兩造與董寶榮 並於97年1月7日晚間在原告公司進行協商（97年度司促字第 3626號卷第8頁參照）。
㈢被告於97年 1月10日曾交付聲明書予吳曉貞（本院卷第16頁 參照）。
四、本院之判斷：
㈠系爭變更合意書之效力為何：
被告雖辯稱原告未於7 日之契約審閱期內告知被告系爭房地 之區域成交行情資訊，故依系爭契約條款第7條第2項，系爭
變更合意書應屬無效；另原告與董寶榮於97年1月5日、同年 1月7日所簽訂及修訂之承諾契約書亦未交由被告審閱，原告 亦違反系爭契約第7條第5項之義務云云，惟查： 1.系爭契約條款第7條第2項，僅記載：「乙方（即原告）於簽 約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供甲方（即被告 ）訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」，而系 爭契約第7條第5款亦僅約定：「如買方簽立『要約書』，乙 方應於二十四小時內將該要約書轉交甲方，不得隱瞞或扣留 。但如因甲方之事由至無法送達者，不在此限」。故就上開 約款之意旨，及考量系爭契約係為委託約定原告代被告尋找 買家並磋商價格之目的，原告縱違反提供系爭房地成交行情 之義務，或未於24小時內轉交要約書予被告之情事，至多亦 僅負擔損害賠償之責任，而不致使系爭契約及衍生之系爭變 更合意書產生無效之效果。
2.況兩造於97年1月7日所簽訂之系爭變更合意書，係兩造具體 針對承購金額所為之磋商及合意，性質與系爭契約係屬定型 化契約有所不同，是以無適用消費者保護法第11條之 1審閱 期間規定之餘地，系爭變更合意書之內容仍構成契約之內容 。
3.綜上，兩造間之系爭變更合意書並無約定無效之事由，復無 法定無效原因，故縱被告單方面出具聲明書主張無效，該變 更合意書仍屬有效。是以兩造間仍應以系爭變更合意書之記 載，由原告於97年4月30日前以230萬元之價格為被告尋找並 仲介系爭房地之買家。
4.此外，被告與董寶榮間就系爭房地之買賣契約，業於97年 1 月 7日經董寶榮之承購條件符合系爭契約之委託條件而成立 （詳下述），兩造間系爭契約及變更合意書之契約目的已達 ，是被告縱曾於97年 1月8日、97年1月10日分別以口頭及聲 明書之方式主張解除或終止變更合意書，該變更合意書亦不 生解除或終止之效果。
㈡被告與董寶榮間之買賣契約是否成立：
1.原告主張先於97年1月7日與被告簽訂系爭變更合意書，並於 同日晚間9時與董寶榮藉修訂承諾契約書之方式，達成230萬 元之合意等情，除有承諾契約書為據（97年度司促字第3626 號卷第 8頁參照），並經證人即原告公司營業員吳曉貞證稱 「變更契約書是 7日下午有跟相對人（即被告）洽談，我是 說買方有意收購，是否願意洽談。林小姐（即被告）有簽。 .... 230萬元是我提的，相對人（即被告）有同意」等語（ 本院卷第59頁、第60頁參照），證人即原告公司營業員郭玉 梅亦證稱：「1月7日時就約雙方（即董寶榮及被告）到公司
洽談，董先生有慢慢提高價錢最後以 225萬元，相對人（即 被告）說要 230萬元才賣，就走了。我們有繼續說服買方提 高價錢，後來董先生有當場同意 230萬元，並簽書面」等語 （本院卷第61頁參照），足見原告所言非虛，自堪憑採。 2.被告雖辯稱1月7日之屋價 230萬元為當日同意董寶榮立即可 簽約之價格，即無共識簽約即屬無效，且伊97年1月7日三方 協商離開時有跟吳曉貞說230萬元不賣了，要250萬元才賣云 云，惟查原告與董寶榮之協商於97年1月7日當日即達被告所 願承購之金額 230萬元，自無違反被告所設定之簽約價格， 且證人吳曉貞亦稱與董寶榮之斡旋並不知情（本院卷第60頁 參照），自無可能於三方協商時受被告之告知，故被告所辯 自不足採。
3.按系爭契約第8條第2項約定「甲方（即被告）承諾買方（即 董寶榮）之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其 他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立 」，另系爭變更合意書亦約定「本合意書經雙方簽認後，視 為原合約內容之一部分」。原告公司與董寶榮所簽立之承諾 契約書則係東森房屋加盟店所使用之制式文件，係為「不動 產買賣斡旋 /承諾契約書」而非要約書，該文件係於買方承 購條件未達賣方出價條件時，原告公司以之與買方簽署斡旋 金契約，向買方收取約總價款3%之斡旋金，代向賣方斡旋洽 商新的價格條件；惟若於買方之承購條件與賣方出賣條件達 成合意時，原告公司則以之與買方簽立承諾契約書，並代賣 方收取定金以確保買賣契約書之簽定。原告得全權代理董寶 榮將斡旋金充作定金交付予被告，該承諾書即視為定金收據 。稽之董寶榮與原告公司簽立之「不動產買賣斡旋 /承諾契 約書」中，董寶榮所提出之購買總價及付款條件與被告之委 託條件一致，是以原告於97年1月7日與董寶榮達成 230萬元 之磋商時，即屬買方提出之購買總價符合系爭契約之委託條 件，故依上開約定被告與董寶榮間之買賣契約即已成立，原 告公司並已於97年 1月11日對被告發出通知成交之存證信函 ，有存證信函及回執附卷可稽（97年度促字第3626號卷第10 頁至第16頁、本院卷第66頁參照）。
㈢被告與董寶榮間之買賣契約既已成立，從而原告自得依系爭 契約第5條第1項之約定，請求被告給付成交總價款 230萬元 之百分之4即92,000元。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應 付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別有明文規定。綜上所述，原告依系爭契約約款請求被 告給付92,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年 2月14日 起（97年度司促字第3626號卷第26頁送達回證參照）至清償 日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准 許。
六、本件原告請求給付92,000元及法定遲延利息，其主張之請求 權基礎為系爭契約約款第5條第1項及第12條第 2項，並陳明 如法院審理之結果，認為其中一項請求為有理由時，即不請 求審判其他請求之選擇合併（本院卷第58頁參照）。本件經 本院審理結果，認原告基於系爭契約約款第5條第1項請求被 告給付92,000元及法定遲延利息為有理由已如上述，則就原 告其他請求權即不予審論，併此敘明。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。八、本件係行小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項 規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 4 月 15 日 中壢簡易庭法 官 游智棋
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園縣中壢市○○路○段388號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納上訴裁判費新臺幣1,500元。中 華 民 國 97 年 4 月 15 日 書記官 薛福山
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 計算書：
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│項 目 │ 金 額（新台幣） │
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│第一審裁判費 │ 1,000元 │
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│合 計 │ 1,000元 │
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