臺灣高等法院高雄分院民事判決 97年度上易字第36號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 李育任律師
複代理人 江大寧律師
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 樓嘉君律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國96年12月27
日臺灣高雄地方法院95年度訴字第3386號第一審判決提起上訴，
本院於97年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張，上訴人之父周華康於49年2 月13日將 坐落高雄縣六龜鄉○○段626 地號（舊地號為六龜段403 地 號）土地內如原判決附圖所示93.14 平方公尺（下稱系爭土 地）出租予訴外人黃萬春建築房屋，約定黃萬春應自行使用 該系爭土地建築房屋外，更應自行使用所建築之房屋，不得 轉租予他人，簽有同意書為據，黃萬春乃在其上興建門牌高 雄縣六龜鄉○○路170 號未保存登記之房屋一棟（下稱系爭 房屋），嗣周華康、黃萬春相繼死亡，由上訴人取得上開62 6 地號土地所有權，黃重雄取得系爭房屋所有權，惟黃重雄 積欠被上訴人債務，經被上訴人聲請強制執行，查封拍賣系 爭房屋，嗣於90年4 月間由被上訴人照價承受，取得系爭房 屋所有權，依民法第426 條之1 規定，被上訴人應繼受上開 租約所定不得將系爭房屋轉租他人之約定，詎被上訴人竟於 94 年4月15日將系爭房屋轉租予第三人收取租金，上訴人自 得依土地法第103 條第5 款之規定，終止系爭租約，上訴人 已於94年5 月10日原審法院審理94年旗簡字第67號給付租金 事件中，當庭向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，被上 訴人自94年5 月11日起即屬無權占用系爭土地，上訴人自得 本於民法第767 條規定對之請求拆屋還地。而上訴人分別於 96 年6月20日、8 月22日將上開626 地號土地所有權應有部 分27 63/28403 及164/28403 分別出售移轉登記予訴外人林 俊生、羅政綱，爰請求被上訴人拆除系爭房屋，將系爭土地 返還予上訴人及其他共有人。又被上訴人無權占用系爭土地 ，係無法律上原因而享有利用土地之利益，致上訴人受有相 當於租金之損害，上訴人自得本於不當得利之法律關係請求 被上訴人給付自94年5 月11日起至96年5 月10日止，按系爭 土地申報地價年息8%計算之不當得利新臺幣（下同）25,036
元，及自96年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。原審法院為上訴人敗訴判決，上訴人不服聲明上訴，於本 院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋拆除 ，將系爭土地返還上訴人及其他共有人。㈢被上訴人應給付 上訴人25,036元，及自96年12月14日起，至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人則以：上開同意書係約定承租人黃萬春應自行建屋 ，不得轉租予他人建屋，而非約定黃萬春不得將所興建之房 屋租予他人使用，被上訴人將系爭房屋出租予他人，並無違 反該約定，上訴人所為終止租約之表示，於法不合，不生效 力。況上訴人與被上訴人之前手黃重雄於原審法院88年旗簡 字第22號調整租金事件達成民事和解，應認已變更上開同意 書約定之內容，而該和解筆錄並未有系爭房屋不得出租之約 定，被上訴人將系爭房屋出租予第三人，並未違反租約。又 上訴人請求相當於租金之不當得利亦屬過高云云，資為抗辯 。於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔 。
三、上訴人主張，緣訴外人陳清爵於48年11月28日曾向上訴人之 父周華康承租上開626 地號土地內之一部分共267.14坪建築 房屋，嗣陳清爵無力興建，遂於49年2 月13日約定由周華康 將其中系爭土地出租予訴外人黃萬春建築房屋，陳清爵、周 華康、黃萬春三人並簽訂同意書為據，嗣由黃萬春在其上興 建系爭房屋一棟，嗣周華康、黃萬春相繼死亡，由上訴人取 得上開626 號土地所有權，黃重雄取得系爭房屋所有權，因 黃重雄積欠被上訴人債務，經被上訴人向法院聲請強制執行 ，查封拍賣系爭房屋，於90年4 月間由被上訴人照價承受， 取得系爭房屋所有權，嗣被上訴人於94年4 月15日將系爭房 屋出租予第三人收取租金等事實，業據提出同意書、土地登 記謄本、高雄地方法院90年4 月26日90高貴民水89執字第 23240 號通知、房屋租賃契約書在卷（原審卷12～22頁）為 證，且為被上訴人所不爭執，自可信為真實。
四、上訴人又主張，依上開同意書約定，黃萬春應自行使用該系 爭土地及所建築之系爭房屋，不得將所建築之系爭房屋轉租 予他人，被上訴人繼受此約定而受限制，上訴人已於94年5 月10日原審法院審理94年旗簡字第67號給付租金事件中，當 庭向被上訴人以被上訴人違反租約約定為由，依土地法第10 3 條第5 款規定，為終止系爭租約之意思表示，被上訴人自 94年5 月11日起即屬無權占用系爭土地，上訴人自得本於民 法第767 條規定及不當得利之法律關係，訴請被上訴人拆屋 還地，及給付相當於租金之損害等語，則為被上訴人所否認
，並抗辯以前詞。是本件爭點為：㈠上訴人依土地法第103 條第5 款之規定終止兩造系爭租約為由，基於民法第767 條 之規定，訴請被上訴人拆屋還地，有無理由？㈡上訴人可否 請求被上訴人給付相當於租金之不當得利？若可請求，請求 之金額為若干？
五、上訴人依土地法第103 條第5 款之規定終止兩造系爭租約為 由，基於民法第767 條之規定，訴請被上訴人拆屋還地，有 無理由？
㈠按，解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切 證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失真意，最高法院19年上字第28號判例可資 參照。本件上訴人主張依上開同意書第1 、4 條約定之意旨 ，承租人黃萬春不僅應自行使用系爭土地建築房屋，且應自 行使用所建築之房屋，不得轉租予他人云云。
㈡經查，上訴人之父周華康係於48年11月28日將上開626 地號 土地內之一部分共267.14坪出租予訴外人陳清爵自行建築房 屋數間，嗣陳清爵因經濟因素，無力興建，周華康經與陳清 爵協議後，遂依陳清爵原規劃興建之各間坪數面積，分間個 別於48年11月28日、49年2 月13日、4 月15日及51年4 月24 日另出租予黃鄧雙妹、黃萬春、陳月柳、鍾紹其、盧寶玉等 人各自自行興建房屋，其中周華康、陳清爵共同具名與陳月 柳、鍾紹其、盧寶玉各自簽訂之同意書內容，均與本件之上 開同意書相同，由周華康與黃鄧雙妹簽訂之租地契約書亦約 定：「㈠甲方（指黃鄧雙妹）於民國48年11月28日向乙方（ 指周華康）租到坐落六龜鄉403 號土地之乙部分原劃界第三 間用地，濶14尺，深照現有地形之長度，其面積為29坪。㈡ 上列土地確係甲方自行建築使用，不得轉租他人，倘有轉租 他人，須請乙方同意，否則租約無效。㈢該土地訂明每年每 坪租谷5 台斤，並限每年分兩期（每年5 月、10月）由甲方 依期繳納乙方，不得拖欠，倘有違約，乙方得自行收回土地 」等語。此在本件上訴人取得上開626 號土地後，於88年間 對該土地上各房屋之繼承人黃重雄、陳忠雄、黃魏樁及黃俊 仁等人提起調整租金訴訟，由原法院以88年旗簡字第22號審 理時，提出各該同意書、租地契約書在案，經原審法院調取 該案查核，並影印附卷（原審卷172-178 頁）可稽。顯見係 因原租得土地計劃建造整批房屋之承租人陳清爵，嗣後無力 興建，經與土地所有人周華康商議後，依陳清爵原規劃興建 之各間坪數面積，分間個別覓得第三人承租興建，而約定各 該分間個別興建之第三人亦應如周華康與陳清爵所約定一樣 ，應自行建築房屋，非經周華康同意不得轉租予他人興建。
上開同意書第4 條所定：「丙方（指黃萬春）租到該土地後 ，應自行使用建築房屋，但不得轉租他人，如有轉租他人， 須經乙方（指周華康）同意，方為有效，但乙方不得無故拒 絕，否則該土地由乙方收回」之意旨，顯然係規範承租人黃 萬春應自行在所承租之土地上興建房屋，非經出租人周華康 同意，不得轉租予他人興建，而無關所興建房屋嗣後之使用 ，此觀上開同意書第1 條約定：「轉租於丙方自行使用建築 ，但按原民國48年11月28日所與乙方所訂之租約第7 條之規 定，不得轉租他人，若要轉租他人，須請乙方同意，否則該 租約無效」，第2 條約定：「乙方為姑念親友之感情及體恤 甲方（指陳清爵）之困苦起見，今自願同意將前第1 項土地 租與丙方使用建築」等語，均一再指出，承租人應自行建築 房屋自明。上訴人以上開第4 條約定有「應自行使用建築房 屋」等語，主張承租人不僅應自行建築房屋，亦應自行使用 所興建之房屋，不得將所興建之房屋出租予他人，否則即有 違反租約之約定云云，並無可採。
㈢至證人即系爭房屋之前手黃重雄雖於原審法院到庭具結證稱 ：其兄黃萬春有跟伊說，系爭房屋只能自住，不得出租他人 等語（原審卷81頁），惟系爭房屋原係證人所有，其因積欠 被上訴人債務未還，經被上訴人聲請查封拍賣系爭房屋後， 因無人應買，始由被上訴人承受，為兩造所不爭執，業如前 述，可見證人與被上訴人間已有糾紛怨隙，其證詞是否真實 ，已非無疑，況證人前開所證係屬傳聞證據，是其證詞亦難 採信，而執為上訴人有利之認定。
㈣基上，並不能認定上開同意書，有約定承租人黃萬春應自行 使用所興建之系爭房屋，不得出租。則上訴人以被上訴人取 得系爭房屋所有權，依民法第426 條之1 規定，被上訴人應 繼受此不得將系爭房屋出租予他人之約定，主張被上訴人於 94年4 月15日將系爭房屋出租予第三人收取租金，違反同意 書之租賃契約約定，依土地法第103 條第5 款之規定，已終 止兩造系爭租賃契約，基於民法第767 條規定，訴請被上訴 人拆屋還地，自非有據。
六、上訴人可否請求被上訴人給付相當於租金之不當得利？若可 請求，請求之金額為若干？
依上所述，上訴人以被上訴人違反租賃契約為由，於94年5 月10日終止租賃契約，並無理由。則上訴人主張自94年5 月 11日起，被上訴人占用系爭土地即屬無權占有，而應給付相 當於租金之不當得利予上訴人，自非有據，從而訴請被上訴 人給付自94年5 月11日起至96年5 月10日止，按系爭土地申 報地價年息8%計算之不當得利25 ,036 元，及自96年12月14
日起，至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦無理 由。
七、綜上，上訴人之請求為無理由，原審法院為上訴人敗訴判決 ，並無不合，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
八、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判斷結果不 生影響，自不逐一論列，併此敍明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 14 日 民事第五庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 曾錦昌
法 官 魏式璧
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 15 日 書 記 官 鄔維玲
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