臺灣高等法院民事判決 96年度上字第851號
上 訴 人 戊○○
丁○○
號4樓之2
丙○○
共 同
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理人 何豐行律師
被 上訴人 丑○○
己○○
辛○○
壬○○
子○○
癸○○
衖9號
卯○○（廖運潮之承受訴訟人）
午○○（廖運潮之承受訴訟人）
辰○○○（廖運潮之承受訴訟人）
庚○○（廖運潮之承受訴訟人）
未○○（廖運潮之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 邱永祥律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年8月31日
臺灣桃園地方法院95年度訴字第515號第一審判決提起上訴，經
本院於97年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租被上訴人共有坐 落於桃園縣觀音鄉○○段464、465、630、631地號等4筆土 地多年，兩造並訂有觀觀字第19號耕地三七五租約（下稱系 爭租約），詎上訴人未經被上訴人同意即擅將甘泉段464號 其中大部分土地以蓬來稻谷5,500台斤之代價轉租予訴外人 乙○○，經乙○○於民國（下同）92年5月27日向桃園縣觀 音鄉調解委員會請求就該筆土地與被上訴人等簽訂耕地三七 五租約，被上訴人始知上情，則上訴人顯有耕地三七五減租 條例第16條之轉租情事，依法全部租約應為無效，被上訴人 自得請求上訴人返還土地。上訴人除有上開轉租情形外，經 被上訴人於94年7月11日至現場發現上開土地上一片荒蕪、
雜草遍佈，95年3月25日亦為相同景象，且經被上訴人向桃 園縣觀音鄉公所詢問上訴人休耕情形，獲悉上訴人至少自92 年1期開始即不為耕作，其中92年1期及93年1期雖係因停灌 而全面休耕，然93年2期及94年1期上訴人均申請休耕，顯見 上訴人有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，則被上訴 人亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租 約。爰聲明請求上訴人應將坐落桃園縣觀音鄉○○段464地 號如原判決附圖所示A部分面積2321.75平方公尺土地返還被 上訴人辰○○○、未○○、午○○、卯○○、庚○○、己○ ○、辛○○、子○○；上訴人應將坐落桃園縣觀音鄉○○段 465地號面積3 808.27平方公尺土地返還被上訴人辰○○○ 、未○○、午○○、卯○○、庚○○、丑○○；上訴人應將 坐落桃園縣觀音鄉○○段631地號面積702.77平方公尺土地 返還被上訴人辰○○○、未○○、午○○、卯○○、庚○○ 、己○○、壬○○、癸○○等情。原審為被上訴人全部勝訴 之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人對其上訴則 聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人則以：渠等從未將承租之甘泉段464號土地內面積0.1 456公頃部分轉租予乙○○，該部分土地係原地主於49年時 強行收回，並由被上訴人之父向乙○○收取租金，致上訴人 之父廖運盛及上訴人無從進行耕作。退萬步言，乙○○就甘 泉段464號土地內面積0.1456公頃部分之租賃關係至91年即 為終止，對該土地已無任何之權利，而兩造間之系爭租約於 91年12月31日到期，並於92年1月1日再行續訂租約至97年12 月31日，被上訴人並未於雙方續訂租約時對上開轉租之情事 有何主張，仍無條件續訂租約，且斯時乙○○對甘泉段464 地號土地亦無任何權利存在，因此雙方之三七五租約於92年 1月1日續訂新約後，即難謂為無效。又甘泉段464號土地係9 3年第2期後才開始辦理休耕，而甘泉段465、630、631號3筆 土地，於92年1期及93年1期時因全縣停灌而全面休耕，另於 93年2期及94年1期時則由上訴人向鄉公所申請休耕，然休耕 並非消極不予耕作，任令荒廢，蓋政府為維護地利、休養生 息、避免土地過度利用，雖設相關規定以獎勵辦理休耕之農 民，但欲領取休耕獎金者必須符合一定條件，如種植綠肥或 翻耕，上訴人乃係為配合政府獎勵休耕政策而為，亦與耕地 三七五減租條例第17條第1項第4款之得終止租約規定不符等 語，資為抗辯，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄；㈡第一項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢ 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈣如受不利判決，上 訴人願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭之事實：
㈠桃園縣觀音鄉○○段464、465、631地號土地原為被上訴 人之先祖廖坤烟所有，自30年間起出租與上訴人之先祖徐 屘妹，並於38年6月21日簽訂觀字第19號私有耕地租約， 成立租佃關係，嗣被上訴人因繼承分別取得上開土地所有 權，上訴人亦因繼承登記為承租人，並辦理租約變更登記 。
㈡甘泉段464地號土地其中0.1456公頃土地自51年間起由廖 運米耕作。
四、兩造爭執要旨：㈠系爭甘泉段464地號土地有無轉租他人之 事實？㈡如有轉租之事實，系爭租約是否仍有效力？㈢上訴 人連續兩期以上不為耕作（休耕），被上訴人得否依三七五 減租條例第17條第1項第4款，終止租約，收回系爭耕地？茲 分述之：
㈠系爭甘泉段464地號土地有轉讓租賃權之情事： ⒈查系爭甘泉段464 地號於重測前為觀音段觀音小段118 地號，為系爭三七五租約耕地之一部，為兩造所不爭執 。而上訴人之父廖運盛於49年3月15日即將系爭甘泉段 464地號其中0.1456公頃土地交付予訴外人乙○○之父 廖運米耕作，並於51年6月26日與廖運米簽立「退讓水 田權利」契約，約定「㈠退讓水田地點係觀音段118番 之1筆面積乙分伍厘（自49年3月15日割定）。㈡退讓權 利金議定蓬萊稻谷5,500台斤，由乙方（即廖運米，下 同）交清甲方（即廖運盛，下同）。㈢嗣後上述退讓之 水田權利由乙方承接，甲方再無權過問。㈣甲方須收回 上述水田權利時必須先交還乙方蓬萊稻谷5,500台斤及 議定之利息谷。㈤承受該田如有第三者提出異議有損乙 方權利時甲方須負責清還乙方蓬萊稻谷5,500台斤」； 嗣於76年4月6日上訴人之母徐娘妹（上訴人之父廖運盛 於76年間死亡）再與廖運米簽立同上內容之契約等情， 業據證人乙○○於原審法院證述在卷（見原審卷第158- 160頁），並有該「退讓水田權利」契約2紙及乙○○於 92年5月9日以該「退讓水田權利」契約為憑向桃園縣觀 音鄉調解委員會申請調解，要求上訴人將系爭464 地號 土地面積分割1分5厘，由乙○○直接與出租人（即被上 訴人）訂立耕地租約之聲請調解書在卷可稽（見同前卷 第63、185、131-133頁）。上訴人雖辯稱其母徐娘妹未 受教育不識字，76年4月6日所簽之契約字跡工整、證明 人欄亦空白等詞否認「退讓水田權利」契約之真正，惟 契約非必由當事人親自書寫，且以印章代簽名者，與簽
名生同等之效力，為民法第3條第1項、第2項所明文， 上揭2紙「退讓水田權利」契約，分別蓋有廖運盛、徐 娘妹之印章，且證人乙○○於原審法院作證時所提出51 年6月26日廖運盛與廖運米簽立之「退讓水田權利」契 約紙質老舊痕跡（見原番卷第185頁），可見年代久遠 ，顯非臨訟所製作；再系爭甘泉段464地號其中0.1456 公頃土地自49年間起確由廖運米耕作之事實，為兩造所 不爭執，核與「退讓水田權利」契約之記載相符，該2 紙「退讓水田權利」契約堪認屬真正。
⒉上訴人舉證人乙○○及徐運浪之證詞，主張上開由廖運 米所占有耕作第464號土地之一部，係當時地主廖彭菊 妹之子廖運正、廖運潮與上訴人之父廖運盛及廖運米三 方協議後，由出租人收回再出租予廖運米云云（見本院 卷第153頁）。惟查乙○○於本院證稱其父所占耕土地 ，係由廖運盛所轉租，而徐運浪係上訴人之舅父，故渠 所為之證述偏頗而難以期待其真實，至於乙○○雖另證 稱渠對於廖運盛將上開土地交予其父耕作，是否經廖運 潮之同意並不清楚，惟渠認為租金係交付予廖運潮，故 廖運潮應該知悉此事云云，是乙○○就此部分之證述， 係渠個人臆測之詞，其證明力薄弱。再者，苟上訴人所 為廖運盛將上開土地交予廖運米耕作，係經三方協議之 主張為真，則依常理，亦應由三方訂立書面，乃觀諸卷 附由上訴人之父廖運盛、母徐娘妹分別與廖運米所訂立 之契約，其契約當事人卻僅有廖運米及廖運盛或徐娘妹 ，且其內容亦明確記載由廖運盛或徐娘妹，將其對於該 部分土地之耕作權轉讓予廖運米，而非上訴人所主張之 「由原出且人收回該土地後，再轉租予廖運米。」甚至 契約第㈣占更明載廖運盛收回該土地時，須先交還廖運 米5,500斤稻谷等等，足證上訴人就此部分之主張顯非 事實。況廖彭菊妹子女僅廖運潮、廖運正二人（見本院 卷第33頁、116頁，原審卷第32頁），上訴人亦未證明 廖彭菊妹授權廖運潮、廖運正二人處理轉讓租約之事， 該轉讓租約之事自對廖彭菊妹不生效力。
⒊上訴人另舉證人乙○○、徐運浪、廖玉會及巳○○○之 證詞，主張被上訴人之被繼承人確向廖運米收租，故被 上訴人或其被繼承人對於廖運盛將上開土地交予廖運米 耕作之情事，自已知悉云云。惟觀諸乙○○、徐運浪及 廖玉會於本院所為之證述，至多亦僅能證明廖運米曾將 租金交付予廖運正之配偶巳○○○（見本院卷第31-32 頁），惟無法證明巳○○○或被上訴人之被繼承人知悉
該租金係廖運米承租該土地之對價，是自不能以彼三人 之證述，即遽認被上訴人或其被繼承人知悉廖運盛將上 開土地交予廖運米耕作之事實，就此巳○○○亦已於本 院證述，渠僅係收租金後再轉交予廖運潮，至於該租金 究係承租何地之對價則不清楚，此足證上訴人就此部分 之主張顯與事實不符。
被上訴人主張：被上訴人雖曾有收取廖運米或乙○○所 給付租金之情事，然此乃因被上訴人除系爭土地外，另 於系爭土地附近亦有多筆土地出租予他人，且其承租人 亦均為廖氏宗親（詳如被上訴人於原審所提原證八、九 ），而乙○○及廖運米亦為廖氏宗親之一，故被上訴人 或其被繼承人於渠等給付租金當時並不知悉渠等並非承 租人，是被上訴人或其被繼承人顯係誤收租金，被上訴 人於92年間知悉乙○○並非該土地之承租人後，即未再 收取乙○○交付之租金，足見被上訴人或其被繼承人確 不知悉廖運盛將系爭土地交予廖運米耕作之情事，應可 採信。
⒋上訴人另舉證人寅○○及甲○○於本院所為之證述，主 張廖運潮於92年5月27日調解時原與乙○○及上訴人達 成，同意乙○○所耕作土地變更租約名義人之協議云云 。惟查調解委員所承辦調解事件數量極為龐大，其對於 所經手案件自無法一一詳細記憶，本件證人寅○○及甲 ○○於本院作證時，竟能對於渠等所承辦近五年前之系 爭調解事件細節詳細記憶，此已顯與常情有違，渠等所 為證述是否為真實，已非無疑。事實上，上訴人與乙○ ○調解前即已先達成協議，渠等於調解當日較廖運潮先 到場，並即向調解委員說明其情形，嗣廖運潮於此際抵 達，於未完全了解全部事實前，承辦本件之調解委員即 表示上訴人與乙○○間之協議無法辦理，廖運潮見本件 既無法辦理並未損害其利益，遂未深入了解上開協議內 容即離去，此或為寅○○及甲○○等調解委員，誤認廖 運潮與上訴人及乙○○等三方已達成上開協議之原因， 是渠二人所為之證述實不足採。又系爭租約已於49年間 因廖運盛未經被上訴人被繼承人之同意，將其所承租系 爭土地之一部交付予廖運米耕作，而歸於無效已如前述 ，故不論有無該項協議存在，均無法使上開無效之租約 復活，從而上訴人就此部分之主張亦無理由。
⒌按轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第 三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦 即同時存在2個不同之租賃關係；而原承租人將租賃權
讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人脫離租賃關 係，則為租賃權之讓與；兩者尚有不同。本件依上訴人 之父廖運盛、母徐娘妹先後與廖運米簽立契約議定退讓 權利金，約定「退讓水田權利由廖運米承接，甲方廖運 盛再無權過問」之內容，並參酌廖運米受讓權利後將租 谷直接交付地主即被上訴人之被繼承人及被上訴人收受 等情，該「退讓水田權利」契約真意應係租賃權之讓與 ，而非轉租。
⒍基上，上訴人之抗辯均不足採，系爭甘泉段464地號土 地其中面積0.1456公頃，於49年3月15日起即由上訴人 之被繼承人廖運盛交付廖運米耕作並於51年6月26日將 租賃權讓與廖運米，可堪認定。
㈡既有轉讓租賃契約之事實，系爭租約為無效： ⒈按租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故 租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出 租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於 全部轉租，出租人自得終止租約（最高法院37年上字第 6886號判例參照）。次按如係租用耕地，承租人縱經出 租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租 人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人， 承租人違反前項規定時，原定租約無效，土地法第108 條、耕地三七五減租條例第16條分別設有規定，違反此 項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之 轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源；又耕地租賃 權在性質上為不得讓與之債權，被上訴人將系爭土地之 租賃權讓與上訴人，則其原訂租約及讓與契約依法應歸 於無效；分別有最高法院43年台上字第868號判例、80 年度台上字第351號判決可資參照。又所謂承租人應自 任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之 用而言；所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人 使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉 租無異；亦經最高法院著有63年台上字第599號、70年 台上字第4637號判例足資參照。
⒉查系爭甘泉段464 地號其中面積0.1465公頃土地於49年 間即由證人乙○○之父廖運米耕作之事實，為兩造所不 爭執，且依上揭「退讓水田權利」契約之記載，係上訴 人之被繼承人廖運盛於49年3月15日起將系爭464地號部 分土地分割交付予廖運米耕作，是上訴人之父廖運盛就 該部分土地自49年間起即有不自任耕作情形。再上訴人 之父廖運盛、母徐娘妹先後與廖運米簽立「退讓水田權
利」契約，將租賃權讓與廖運米，其情形更甚於轉租， 已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項之強制禁止 規定，揆諸上揭最高法院判例、判決要旨說明，系爭三 七五耕地租約應自49年3月15日起全部歸於無效。 ⒊再按所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準 ；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆 轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未 轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據， 出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回 ；亦即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地 之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無 效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效 後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人 嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或 於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約 恢復其效力，亦有最高法院73年台上字第112號、92年 度台上字第2494號判決可資參照。本件系爭三七五耕地 租約既因上訴人之父母即上訴人之被繼承人將系爭甘泉 段464地號部分耕地分割交付廖運米耕作，就承租之耕 地未自任耕作，於49年間全部歸於無效，則系爭土地租 賃權已因租約全部無效而不存在，上訴人應無從因繼承 取得系爭土地租賃權，系爭租約雖經換訂租約登記，被 上訴人亦繼續收租，惟辦理換約登記由上訴人即可單獨 申請，並無證據證明兩造有另行成立租賃關係之合意， 自無使原已無效之租約恢復其效力。上訴人抗辯被上訴 人並未於續訂租約時對轉讓租賃契約之情事有所主張， 且向訴外人乙○○收取租金，已排除原訂租約因轉租而 致無效情事云云，無可採取。
㈢被上訴人以上訴人將系爭耕地辦理休耕依三七五減租條例 第17條第1項第4款主張終止系爭租約收回土地一節，此與 前述系爭租約無效，收回系爭土地部分，屬於學說上之競 合之合併按原告原有相互獨立之數件請求，僅其數種請求 ，係有同一目的，故以單一之聲明，求為同一之判決，因 其獨立之數種請求，並無先後順序之分，而係要求法院同 為判決，故法院就原告之數請求，其一請求審理結果，已 得其聲明而為勝訴判決，則其餘部分可不再審理，此為實 務上之見解，本件被上訴人以系爭租約無效，請求收回系 爭土地，經本院審理結果，被上訴人此部分之請求為有理 由，已如前述，則依上開分析，被上訴人另以終止租約， 收回系爭土地部分，即無庸再予審理，附此敘明。
五、綜上所述，本件被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2項規定主張系爭租約無效，求為判命上訴人返還系 爭土地，為有理由，原審判決被上訴人勝訴，並無不合，應 予維持，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明 廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與 判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 13 日 民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 黃國忠
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 97 年 5 月 13 日 書記官 方素珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。