臺灣臺南地方法院民事判決 96年度簡上字第159號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 歐明東即全球不動產企業社
乙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年9月
28日臺灣臺南地方法院新市簡易庭96年度新簡字第318號第一審
判決提起上訴，經本院於97年4月24日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣叁仟捌佰壹拾元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人歐明東即全球不動產企業社主張及聲明： ⒈被上訴人歐明東即全球不動產企業社於民國95年12月23日 與上訴人簽立「專任委託銷售契約書」（契約書編號A000 0000），受託銷售上訴人所有坐落於臺南縣永康市○○街 102巷28號房屋及所持分之土地（下稱系爭房地），委託 期間為自95年12月23日起至96年3月31日止，委託售價為 新臺幣（下同）620萬元，上訴人於95年12月25日簽立「 委託銷售/出租契約內容變更同意書」（契約書編號V0000 000），將委託售價變更為520萬元，上訴人復於96年1月8 日再簽立「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（契約 書編號V0000000），將委託售價變更為400萬元。上訴人 於96年1月8日簽立之前述委託銷售/出租契約內容變更同 意書，表明願以400萬元之價格出售系爭房地，該意思表 示業已到達被上訴人歐明東即全球不動產企業社，自屬有 效，至於該契約內容變更同意書上有無員工陳冠志之簽名 ，並非重點。
⒉被上訴人歐明東即全球不動產企業社於96年1月31日媒介 買方即被上訴人乙○○承購系爭房地，買方即被上訴人乙 ○○並簽署「購屋承諾書」，成交總價為400萬元。被上 訴人歐明東即全球不動產企業社已依約通知上訴人於96年 2月2日出面簽訂不動產買賣契約書，並於96年2月6日再次 通知上訴人出面簽訂不動產買賣契約書，詎上訴人竟拒絕 履行，不啻違反委託銷售契約之義務。
⒊按前述「專任委託銷售契約書」第貳部分第五條約定：「 一、甲方有本條第二項各款情形之一者，視為乙方已完成 仲介之義務。二、除第（1）款情形甲方應支付乙方按本 契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之二計算之違約金
外，有其餘各款情形甲方應支付乙方實際成交總價的百分 之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。 （3）甲方同意出售並簽署『附停止條件定金委託書』後 ，或買方依第壹部分第四條第一項簽署『購屋承諾書』後 ，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契 約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買 賣契約者。」甲方即上訴人既拒絕與買方即被上訴人乙○ ○簽定買賣契約書，依上述約定，已視為乙方即被上訴人 歐明東即全球不動產企業社已完成仲介之義務，故上訴人 應給付按實際成交總價400萬元的百分之六計算即24萬元 予被上訴人歐明東即全球不動產企業社。
⒋按民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」又按最高法院52年臺 上字第2675號判例：「民法第565條所定之居間有二種情 形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間 。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合 為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之 報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。 至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有 效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」及最高法院 49年臺上字第1646號判例：「居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬 並無影響。」等見解，益證被上訴人歐明東即全球不動產 企業社有權請求上訴人依約支付服務報酬。
⒌依系爭房地之土地登記謄本及建物登記謄本，上訴人於上 開委託期間內已將系爭房地出售予訴外第三人，登記買賣 之原因發生日期為96年3月7日，並於96年4月8日完成所有 權移轉登記，依前述「專任委託銷售契約書」第貳部分第 五條第二項約定：「除第（1）款情形甲方應支付乙方按 本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之二計算之違約 金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方實際成交總價的百 分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金） 。（4）委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人 介紹或其他類似之銷售行為者。」，上訴人顯已違反上述 約定內容，自應給付實際成交總價的百分之六予被上訴人 歐明東即全球不動產企業社。
⒍並於原審聲明：
①上訴人應給付被上訴人歐明東即全球不動產企業社240, 000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年利率百分之5計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
⒎原審為被上訴人歐明東即全球不動產企業社一部勝訴之判 決，判命上訴人應給付被上訴人歐明東即全球不動產企業 社160,000元，及自96年5月17日起至清償日止，按年利率 百分之5計算之利息。被上訴人歐明東即全球不動產企業 社勝訴部分得假執行，惟上訴人如於執行標的物拍定、變 賣前，以160,000元為被上訴人歐明東即全球不動產企業 社預供擔保，得免為假執行。被上訴人歐明東即全球不動 產企業社其餘之訴及其餘假執行之聲請駁回（被上訴人歐 明東即全球不動產企業社就其敗訴部分即超過160,000元 之請求部分未據上訴聲明不服而告確定）。上訴人對其敗 訴部分不服提起上訴，被上訴人歐明東即全球不動產企業 社並於本院聲明：上訴駁回。
㈡被上訴人乙○○主張及聲明：
⒈被上訴人乙○○於96年1月31日向中信房屋提出購屋承諾 書，並支付定金8萬元。詎上訴人竟拒絕履行其義務，屢 經催告不獲置理。依購屋承諾書第貳條第二項購屋承諾： 「買方同意賣方全部之要約條件，並願支付定金捌萬元整 ，且賣方無須在本約簽認，買賣契約已有效成立。」、第 貳條第五項：「賣方違約不賣或不依簽約時間按時出面簽 約，經買方催告期滿後解除買賣契約者，買方已支付之定 金，賣方應加倍返還予買方。」，準此，上訴人自應賠償 8萬元予被上訴人乙○○。
⒉並於原審聲明：
①上訴人應給付被上訴人乙○○80,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之 利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
⒊原審為被上訴人乙○○全部勝訴之判決，判命上訴人應給 付被上訴人乙○○80,000元，及自96年5月17日起至清償 日止，按年利率百分之5計算之利息。被上訴人乙○○勝 訴部分得假執行，惟上訴人如於執行標的物拍定、變賣前 ，以80,000元為被上訴人乙○○預供擔保，得免為假執行 。上訴人不服提起上訴，被上訴人乙○○並於本院聲明： 上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：
⒈系爭房地之託售原係合意以520萬元為底價，被上訴人歐明 東即全球不動產企業社之經紀營業員陳冠志嗣以「委託物件 銷售報告書」向上訴人報告買方之出價為415萬元，並以較 易成交等理由要求上訴人簽署契約內容變更同意書，將託售
底價調降為400萬元（契約書編號V0000000），惟上訴人並 未同意將底價調降為400萬元。
⒉上訴人雖曾於96年1月8日親自簽立契約內容變更同意書（契 約書編號V0000000），惟當時係因陳冠志告以：該份契約書 係作市場調查之用，且公司之契約書皆有編號，須攜回公司 以利寫報告、留底，且絕對不會發生底價調降為400萬元之 效力等語，致上訴人誤信為真，未當場將前述契約內容變更 同意書撕毀作廢即交予陳冠志，陳冠志亦因此未在前述契約 內容變更同意書之經紀營業員欄親自簽名及未當場交付副本 予上訴人收執。
⒊按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成 前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。房屋仲介 業之委任契約皆以文字為之，亦皆有一定之締約方式，須由 考取證照之經紀營業員以已蓋好公司大小章之制式契約書與 委任人共同簽署，並由該經紀營業員當場簽章並註記證照號 碼，再當場將副本交委任人收受，該契約始成立生效，若欠 缺上述事項之一，該契約即屬尚未完成而不成立。陳冠志並 未在前述契約內容變更同意書（契約書編號V0000000）之經 紀營業員欄親自簽名，亦未當場交付副本予上訴人收執，依 前述規定，應認該契約內容變更同意書（契約書編號V00000 00）之契約不成立。兩造間之託售底價既未變更，被上訴人 歐明東即全球不動產企業社自應以520萬元為底價為上訴人 報告訂約之機會或為訂約之媒介，詎被上訴人歐明東即全球 不動產企業社竟以1紙尚未完成之契約請求上訴人降價為400 萬元出售，實已違反其善良管理人之注意義務。 ⒋上訴人與被上訴人歐明東即全球不動產企業社就系爭房地之 託售底價既為520萬元，被上訴人乙○○與被上訴人歐明東 即全球不動產企業社以400萬元所為購屋承諾之合意，即不 能拘束上訴人，準此，被上訴人乙○○已支付之定金8萬元 ，乃被上訴人歐明東即全球不動產企業社與被上訴人乙○○ 之間所應釐清，與上訴人尚屬無涉。
⒌並於原審聲明：駁回原告之訴。
⒍原審為上訴人一部勝訴一部敗訴之判決，上訴人對其敗訴部 分不服提起上訴，並於本院上訴聲明：①原判決廢棄。②被 上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人歐明東即全球不動產企業社為訴外人中信房屋成大 加盟店之加盟店。
㈡上訴人於95年12月23日與被上訴人歐明東即全球不動產企業 社簽訂專任委託銷售契約書（契約書編號A0000000），由上
訴人將其所有門牌號碼臺南縣永康市○○街102巷28號房屋 及坐落之基地（下稱系爭房地）委託被上訴人歐明東即全球 不動產企業社居間仲介銷售，委託期間自95年12月23日起至 96年3月31日止，並於同日與被上訴人歐明東即全球不動產 企業社簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（契約書編 號V0000000），將委託售價約定為620萬元。 ㈢上訴人復於95年12月25日與被上訴人歐明東即全球不動產企 業社簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（契約書編號 V0000000），將委託售價調整為520萬元。 ㈣被上訴人歐明東即全球不動產企業社提出之96年1月8日委託 銷售/出租契約內容變更同意書（契約書編號V0000000）， 其上之「台南」、「永康」、「國華」、「102」、「28」 、「肆」等文字均係上訴人親自書寫，上訴人並在立同意書 人甲方欄位親自簽名。
㈤被上訴人歐明東即全球不動產企業社於96年1月31日居間仲 介被上訴人乙○○承購系爭房地，由被上訴人乙○○簽訂購 屋承諾書（契約書編號E0000000），約定承購總價為400萬 元，並先行支付定金8萬元。
㈥被上訴人歐明東即全球不動產企業社於96年2月6日寄發存證 信函予上訴人，表示：上訴人委託被上訴人歐明東即全球不 動產企業社出售系爭房地，且於96年1月8日經上訴人同意將 出售價格調整為400萬元，而買方即被上訴人乙○○已提出 購屋承諾書及定金8萬元，於96年2月2日通知上訴人出面簽 訂不動產買賣契約書，惟未獲上訴人置理，故以存證信函通 知上訴人，請上訴人於函到後三日內出面履行。因上訴人逾 期仍未履行，故被上訴人乙○○遂於96年4月3日寄發存證信 函予上訴人，表示：伊於96年1月31日提出購屋承諾書並支 付定金8萬元，並已通知上訴人於96年2月2日出面簽訂正式 買賣契約書，詎上訴人仍拒絕履行，故發函解除契約。 ㈦上訴人曾於96年2月13日寄發存證信函予被上訴人歐明東即 全球不動產企業社，表示：96年1月8日陳冠志拿契約內容變 更同意書調整底價為400萬元要伊簽名，伊簽完章問陳冠志 是何用意，陳冠志說此價較易成交，伊即拒絕，伊聲明契約 內容變更同意書作廢，所以陳冠志才未在契約內容變更同意 書上簽名，且伊未收受副本，被上訴人歐明東即全球不動產 企業社依從未存在之合約要求伊履約，有訛詐之事實，也違 反誠信原則，伊要終止系爭房地之銷售委託契約。 ㈧被上訴人歐明東即全球不動產企業社提出之96年1月8日委託 銷售/出租契約內容變更同意書（契約書編號V0000000）， 於96年1月8日由被上訴人歐明東即全球不動產企業社之職員
陳冠志攜帶前述契約內容變更同意書與上訴人見面時，上訴 人在該契約內容變更同意書上親自書寫「台南」、「永康」 、「國華」、「102」、「28」、「肆」等文字並親自簽名 後，陳冠志並未當場在其上「經紀營業員」欄簽名，且未當 場將客戶收執聯交予上訴人。
㈨上開不爭執事項，業據被上訴人2人提出專任委託銷售契約 書（契約書編號A0000000）、委託銷售/出租契約內容變更 同意書（契約書編號V0000000、V0000000、V0000000）、購 屋承諾書（契約書編號E0000000）、附停止條件定金委託書 、存證信函為證（原審卷第10至18頁、第80至81頁），並經 證人即中信房屋中華加盟店職員黃威羱於原審到庭結證：我 與乙○○是因系爭不動產買賣而認識，我曾約乙○○夫婦到 臺南縣永康市○○街102巷28號當時為甲○○所有之房屋看 屋，乙○○有表示要買，96年1月27日，乙○○給我們8萬元 ，並寫了附停止條件定金委託書，原始出價是400萬元，當 天我將這份資料影印傳真給成大加盟店，成大加盟店於96年 1月31日通知我帶原告乙○○要與甲○○簽約，後來當天下 午有變數叫我再等通知，所以沒有與甲○○簽約等語屬實（ 原審卷第76至77頁），且經兩造列為不爭執事項，此部分之 事實均堪信為真。又全球不動產企業社係獨資商號，負責人 為歐明東，亦有臺南市政府營利事業登記證在卷可參（原審 卷第96頁），此部分之事實亦堪信為實。
四、兩造爭執要旨：
㈠被上訴人歐明東即全球不動產企業社之職員即經紀營業員陳 冠志於96年1月8日攜帶委託銷售/出租契約內容變更同意書 （契約書編號V0000000）與上訴人見面時，有無向上訴人詐 稱「該契約內容變更同意書僅係供市場調查之用，絕不會以 400萬元之價格出售系爭房地」等語，致上訴人相信該契約 內容變更同意書僅係供市場調查之用且與變更契約內容無關 ，而在其上親自書寫「台南」、「永康」、「國華」、「10 2」、「28」、「肆」等文字，並在立同意書人甲方欄位親 自簽名？
㈡被上訴人歐明東即全球不動產企業社提出之96年1月8日委託 銷售/出租契約內容變更同意書（契約書編號V0000000）， 其上「經紀營業員」欄為空白，且陳冠志並未當場將客戶收 執聯交予上訴人，是否即導致該契約內容變更同意書所載約 定內容無效？
五、本院就上述爭點，分述得心證之理由如下： ㈠上訴人並未就其所述係遭陳冠志詐騙致誤於96年1月8日書立 契約內容變更同意書（契約書編號V0000000）乙節提出任何
證據供本院調查，且依卷附事證，應認上訴人係本於其個人 自由意志同意變更其契約內容：
⑴按當事人主張積極事實者，就其事實負舉證之責任，此為 舉證責任分配之原則（最高法院86年度臺上字第3198號判 決要旨參照）。查上訴人對於曾親自填寫契約書編號V000 0000之委託銷售/出租契約內容變更同意書並親自簽名乙 節並不爭執，惟抗辯係陳冠志於96年1月8日向伊詐稱「該 契約內容變更同意書僅係供市場調查之用，絕不會以400 萬元之價格出售系爭房地」，致伊誤信該契約內容變更同 意書僅係供市場調查之用且與變更契約內容無關云云。是 以，有關於上訴人確實曾遭詐騙致書立上述契約內容變更 同意書乙節，自應由主張詐騙事實存在之上訴人負舉證責 任。
⑵查上訴人對於上揭陳述並未提出任何證據以實其說，而被 上訴人歐明東即全球不動產企業社提出證人陳冠志為證， 經證人陳冠志於本院具結證稱：95年12月25日那份（指契 約書編號V0000000）上面是我簽名的沒錯，96年1月8日那 份（指契約書編號V0000000）甲○○簽完名後，輪到我要 簽名時，剛好甲○○的太太走進來，甲○○要我趕快把契 約收起來，說他太太會唸他，所以我來不及簽名就收起來 。也因此我才沒當場把客戶收執聯交給甲○○。（問：你 在與甲○○簽400萬元的價格同意書後，有無跟甲○○說 當天簽的書面只是要用作市場調查，且絕對不會以400萬 元的價格出售他的房子？）沒有，這是甲○○自己編出來 的等語（本院卷第26至27頁），核與其於原審證述之內容 相符（原審卷第71頁），亦與被上訴人歐明東即全球不動 產企業社於本院所述：96年1月8日契約內容變更同意書一 式兩份是陳冠志交予伊，伊問陳冠志為何沒有簽名，陳冠 志說因為當時上訴人的太太進來，上訴人要他先收起來等 語（本院卷第28頁），互核相符。依證人陳冠志結證之內 容觀之，無從認定上訴人所述詐騙情事存在。
⑶次查，被上訴人歐明東即全球不動產企業社於本院準備程 序中，曾當庭提出95年12月25日（契約書編號V0000000） 及96年1月8日（契約書編號V0000000）之契約內容變更同 意書原本共2份，經本院當庭勘驗前述原本之結果，該2紙 契約內容變更同意書之紙質、格式完全相同，有勘驗筆錄 在卷可稽（本院卷第25至26頁）。上訴人既對其曾於95年 12月25日簽立契約內容變更同意書（契約書編號V0000000 ）將委託售價調降為520萬元乙節不爭執，顯然對於該書 面內容所表彰之意義及所發生之效力係在調降委託售價乙
節甚為清楚，則其於短短2週之後，面對相同紙質及相同 格式之契約內容變更同意書（契約書編號V0000000），就 該書面內容所表彰之意義及所發生之效力自無諉為不知之 理。又衡諸常情，不動產之買賣因牽涉標的價值較高，一 般人均係小心謹慎處理，對於出售房地之價金，均係反覆 斟酌並再三確認後始為同意之意思表示，而上訴人自承曾 在其上親自填寫「台南」、「永康」、「國華」、「102 」、「28」、「肆」等文字，使該書面內容之全文成為： 「立同意書人茲為售座落於台南縣永康市○○街102巷28 號房地，茲因實際考慮與必要，雙方一致同意修正原委託 契約書事項如下：委託價調整為新台幣肆佰萬元整。」， 並在立同意書人欄親自簽名，顯然已將「系爭房地之委託 售價同意調整為新臺幣肆佰萬元」此一意思表示明白顯示 於外。倘陳冠志確有上訴人所稱情事且上訴人並無變更委 託售價之意，則上訴人面對此一買賣價金差距將達120萬 元（即520萬元與400萬元之價差）利害關係如此重大之情 形，在自身曾有以相同紙質、格式之契約內容變更同意書 調降委託售價之經驗下，實不可能僅憑陳冠志之片面之詞 ，即輕易相信經其本人親自書寫簽名之前述契約內容變更 同意書無庸加註任何文字亦不會發生任何調降委託售價之 效力，然前述契約內容變更同意書內，並未加註任何「僅 供市場調查、不生變更效力」等文字，益徵上訴人前揭辯 述內容可疑！況且，參酌上訴人於本院準備程序進行之初 辯稱96年1月8日書立之契約內容變更同意書係影印紙云云 ，經被上訴人歐明東即全球不動產企業社當庭提出96年1 月8日書立之契約內容變更同意書原本後，始改稱不是影 印紙等語（本院卷第25頁），更徵上訴人上開所述均係刻 意扭曲事實，其空言辯稱：係遭陳冠志詐騙致簽立契約內 容變更同意書云云，顯係為脫免自己因違約所生賠償責任 所為之不實之詞，不足採信。
㈡契約書編號V0000000之契約內容變更同意書應屬有效： ⑴按當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成 前，推定其契約不成立，固為民法第166條所明定，惟仍 須限於當事人有約定其契約須用一定之方式者，始有適用 餘地。次按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知 達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到 達者，不在此限。民法第95條亦定有明文。
⑵觀之上訴人與被上訴人歐明東即全球不動產企業社簽訂之 「專任委託銷售契約書」及「委託銷售/出租契約內容變 更同意書」所載各約款內容中，均未記載「就契約內容變
更時，須由經紀營業員在契約內容變更同意書上簽名暨書 立證照號碼，並由客戶取得客戶收執聯」之締約方式之約 定，是以，上訴人抗辯陳冠志未在經紀營業員欄簽名並書 立證照號碼暨交付客戶收執聯予上訴人收執，即有民法第 166條適用云云，顯係誤解。
⑶前述「專任委託銷售契約書」及「委託銷售/出租契約內 容變更同意書」之契約當事人為上訴人與被上訴人歐明東 即全球不動產企業社，此為兩造所不爭，是以，上訴人所 為非對話之意思表示，於達到被上訴人歐明東即全球不動 產企業社時，即發生效力。查上訴人既自承曾填載系爭契 約內容變更同意書（契約書編號V0000000）之內容並親自 簽名，則「系爭房地之委託售價同意調整為新臺幣肆佰萬 元」此一非對話之意思表示，自以達到被上訴人歐明東即 全球不動產企業社時，即發生效力。觀之系爭契約內容變 更同意書（契約書編號V0000000）下方之簽名欄，既有上 訴人在甲方欄位親自簽名及書立身分證統一編號，乙方欄 位則載有「中信房屋成大加盟店、全球不動產企業社」， 並蓋有全球不動產企業社之大小章（即全球不動產企業社 之大章及歐明東之小章），經紀人欄復有歐明東之職章（ 原審卷第14頁），應認兩造已就「系爭房地之委託售價同 意調整為新臺幣肆佰萬元」此一意思表示達成合致，縱令 客戶收執聯（即上訴人所稱副本）並未交由上訴人收受， 亦不影響於前述意思表示合致後契約已成立生效之認定。 又上訴人之締約對象既係被上訴人歐明東即全球不動產企 業社，陳冠志僅係被上訴人歐明東即全球不動產企業社之 債務履行輔助人，則契約之成立生效與否，自以被上訴人 歐明東即全球不動產企業社是否簽名蓋章於其上，始屬重 要，至於債務履行輔助人陳冠志是否曾在其上簽名，既非 契約成立之法定方式或意定方式，自屬不重要之事項。故 上訴人以：系爭契約內容變更同意書（契約書編號V00000 00）上並無陳冠志之簽章，伊未收到客戶收執聯，故系爭 契約尚未成立云云置辯，即屬無據。
⑷稽上可知，系爭契約內容變更同意書（契約書編號V00000 00）之約定內容應屬成立生效，上訴人既已同意將系爭房 地之委託售價調降為400萬元，自應受前述約定內容之拘 束。
㈢上訴人於委託銷售期間內已違反委託銷售契約義務： ⑴查上訴人與被上訴人歐明東即全球不動產企業社簽訂專任 委託銷售契約書，委託銷售系爭房地，約定委託期間為自 95年12月23日起至96年3月31日止，有專任委託銷售契約
書在卷可參（原審卷第10至12頁）。前述專任委託銷售契 約書第壹部分第四條約定：「一、若買方同意本契約甲方 （即上訴人）之銷售條件而簽署『購屋承諾書』時，毋庸 經甲方簽認，買賣契約已有效成立。三、甲方同意依買方 購屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』時，或買 方依第一項簽署『購屋承諾書』時，買賣契約已有效成立 。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣契約 之簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。」。又前 述專任委託銷售契約書第貳部分第五條尚約定：「一、甲 方有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即被上訴人 歐明東即全球不動產企業社）已完成仲介之義務。二、除 第（1）款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條 委託銷售總價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形 甲方應支付乙方實際成交總價的百分之六（其中百分之四 為服務報酬、百分之二為違約金）。（3）甲方同意出售 並簽署『附停止條件定金委託書』後，或買方依第壹部分 第四條第一項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽 定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或 因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。（4）委 託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他 類似之銷售行為者。」。
⑵被上訴人歐明東即全球不動產企業社於96年1月31日居間 仲介買方即被上訴人乙○○承購系爭房地，由被上訴人乙 ○○簽訂購屋承諾書並先行支付定金8萬元，有購屋承諾 書、附停止條件定金委託書在卷可參（原審卷第17頁、第 80頁），依前述專任委託銷售契約書第壹部分第四條第一 、三項之約定，上訴人自應出面與被上訴人乙○○就系爭 房地簽訂不動產買賣契約書。惟上訴人於收受被上訴人歐 明東即全球不動產企業社之存證信函通知後，仍拒絕出面 與被上訴人乙○○簽訂不動產買賣契約書，故上訴人已有 前述專任委託銷售契約書第貳部分第五條第二項第（3） 款之事由。另觀之上訴人所有系爭房地已於96年3月7日出 售予訴外人王文君，並於96年4月8日完成所有權移轉登記 ，有系爭房地之土地登記謄本及建物土地登記謄本在卷可 參（原審卷第119至120頁），足認上訴人係在前述委託期 間內（即96年3月7日）自行出售系爭房地予訴外人王文君 ，故上訴人亦有前述專任委託銷售契約書第貳部分第五條 第二項第（4）款之事由。
⑶上訴人既有前述專任委託銷售契約書第貳部分第五條第二 項第（3）、（4）款之事由，依同條第一項之約定，視為
被上訴人歐明東即全球不動產企業社已完成仲介之義務， 且依同條第二項之約定，上訴人應支付實際成交總價400 萬元之百分之四即16萬元，作為被上訴人歐明東即全球不 動產企業社之服務報酬。又上訴人拒絕出面與被上訴人乙 ○○簽訂不動產買賣契約書，應認係因可歸責於上訴人之 事由，致無法完成不動產買賣契約之簽訂，依前述專任委 託銷售契約書第壹部分第四條第三項之約定，上訴人應加 倍返還被上訴人乙○○已支付之定金，扣除被上訴人乙○ ○原先所支付之定金8萬元外，上訴人尚應再給付8萬元予 被上訴人乙○○。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人違反專任委託銷售契約 書之約定為可採，上訴人所辯各節殊非足取。從而，被上訴 人歐明東即全球不動產企業社、乙○○2人本於契約之法律 關係，請求上訴人給付被上訴人歐明東即全球不動產企業社 16萬元，及自96年5月17日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息（歐明東即全球不動產企業社請求上訴人給付違 約金即委託銷售總價百分之二即8萬元之部分，業經原審以 違約金過高為由，酌減至零，而駁回請求確定），暨請求上 訴人給付被上訴人乙○○8萬元，及自96年5月17日起至清償 日止，按年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准 許。又本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟 程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。是則原審 就上開應准許之範圍為上訴人敗訴判決，並依職權就被上訴 人2人勝訴部分為假執行之宣告，依上訴人之聲請併為免為 假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原審判決 該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事 訴訟法第87條第1項定有明文。查本件第二審訴訟費用即裁 判費經核定為3,810元，爰依職權確定上開訴訟費用由上訴 人負擔。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 5 月 8 日 民事第三庭 審判長法官 蔡美美
法官 蔡雅惠
法官 張婷妮
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 97 年 5 月 8 日 書 記 官 楊建新