臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第10156號
原 告 乙○○
甲○○○
共 同
訴訟代理人 邱六郎律師
被 告 丙○○
上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國97年5月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌編號臺北市○○○路○段107巷43之1號及45 之1號（即臺北市○○區○○段3203建號及3204建號建物） 暨其基地（即臺北市○○區○○段1小段第347地號土地）（ 下分稱3203建號建物、3204建號建物、系爭土地）原為伊與 訴外人程永泰、周南、賴寶彩等32人所共有（原告應有部分 比例如附表所示）。詎程永泰於民國96年3月6日、96年8月6 日通知伊已將3203、3204建號建物及系爭土地應有部分，以 新臺幣（下同）1億700萬元出賣予被告，通知伊行使優先購 買權。惟系爭3203、3204建號建物之起造人太平洋建設股份 有限公司（下稱太平洋建設公司）於建造之初即為店舖使用 之規劃，並將每4平方公尺劃作獨立之店舖（即攤位）出賣 ，現攤位所有人除部分係直接向太平洋建設公司購買者外， 大部分係向原所有權人輾轉購得，從無人主張適用土地法第 34條之1之規定。況原告乙○○及甲○○○於3204建號建物 分別有4個及1個攤位，程永泰、周南及賴寶彩等人亦各有2 個以上攤位，各攤位自73年取得使用執照以來，先後經營蔬 菜、水果、豬肉之販賣已超過20年，各攤位均有獨立產權， 亦各有基地應有部分之獨立產權，且可自由進出及申請營利 事業登記證，業合於公寓大廈管理條例第3條第2款及土地登 記規則第80條之規定，是其他共有人對於應有部分之處賣並 無土地法第34條之1規定之適用，就伊所有應有部分之買賣 契約顯不合法。為此起訴，並聲明：確認兩造間，就伊所有 系爭土地及3203、3204建號建物（應有部分比例如附表所示 ）之買賣關係不存在。
二、被告辯稱：系爭建物之使用用途為「住家用」，並非臺北市 零售市場管理規則及臺北市私有零售市場管理處監督及地政 機關登記有案之合法市場攤位，且原告與共有人林萬成、陳 葉菊妹、吳陳絲絹、黃劉炫妹、朱榮村、鄭秀琴、曾秀絜、
葉宸芳、周南、邱明、賴寶雲、賴寶彩等人之攤位未坐落於 其等之各該共有物上，由此可見各共有人之攤位非獨立之區 分所有建物，本件買賣應有土地法第34條之1之適用等語， 並聲明：如主文第1項所示。
三、本件不爭執之事實：
㈠3203及3204建號建物暨系爭土地原為原告與訴外人程永泰、 周南、賴寶彩等32人所共有（原告應有部分比例如附表所示 ）（見本院卷第32至49頁）。
㈡原告所有之攤位均位於3204建號建物，乙○○有4個攤位， 甲○○○有1個攤位（見本院卷第116頁反面、第138、66、1 41頁）。
㈢除原告外（林萬成原不同意出賣，嗣同意出賣），系爭土地 及3203、3204建號建物之其餘共有人均同意出賣其應有部分 予被告，程永泰於96年1月17日代理同意出賣之共有人，與 被告簽訂不動產買賣契約，並於96年1月26日、96年6月6日 通知原告乙○○、甲○○○是否行使共有人之優先承買權（ 見本院卷第21至24頁、第5至8頁、第17至20頁、第137頁反 面）。原告乙○○雖於96年2月6日委託莊榮一地政士表達本 件買賣無土地法第34條之1規定之適用，並行使優先承買權 ，惟迄未依上開不動產買賣契約之同一條件與程永泰簽訂買 賣契約，原告甲○○○則未行使優先承買權。
㈣依上開不動產買賣契約價金與原告之應有部分比例計算，原 告部分之買賣價金為1250萬元（見本院卷第137頁反面）。四、本件爭執事項：㈠本件起訴有無確認利益？㈡3203、3204建 號建物共有人於各該共有物上劃定特定區域而為使用，係基 於區分所有之概念或分管之約定？㈢3203、3204建號建物及 系爭土地之出賣有無土地法第34條之1規定之適用？ ㈠本件起訴有確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而該 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台 上字第1031號判例參照）。原告為3203、3204建號建物與系 爭土地之共有人，程永泰等其他共有人未得原告之同意即出 賣3203、3204建號建物與系爭土地予被告，此買賣關係攸關 原告對共有物之權利義務關係，故應認其有請求確認之法律 上利益。
㈡3203、3204建號建物共有人按分管約定，於各該共有物上劃 定特定區域而為使用：
⒈原告主張3203、3204建號建物之各共有人所有之攤位均有 特定區域，且可使用收益等語，雖提出攤位簡圖為證（見 本院卷第66頁）。惟分別共有之應有部分，乃就一所有權 為量之分割，並依該量上劃分之一定分數比率，分歸於各 共有人抽象享有之狀態，倘各建物共有人按其共有之應有 部分比例劃定特定區域使用，以3203、3204建號建物為各 自獨立之區分所有建物而言，各建物共有人之攤位理應按 建物登記謄本所載而為劃定。但稽諸原告所未爭執之攤位 實際占用情形：3204建號建物共有人林萬成、陳葉菊妹、 吳陳絲絹、黃劉炫妹、朱榮村、鄭秀琴、曾秀絜、葉宸芳 等人之攤位不在3204建號建物內，3203建號建物共有人周 南、邱明、賴寶雲、賴寶彩與原告乙○○則無位於3203建 號建物之攤位；原告乙○○與甲○○○所有之4個與1個攤 位又全坐落於3204建號建物內（見不爭執事實㈡），各共 有人所有之攤位與所有權之表彰顯然不符，不僅無法依建 物登記謄本所載之比例而為共有物之使用，更遑論將攤位 視為區分所有建物。
⒉原告又稱太平洋建設公司起造之初，將3203、3204建號建 物規劃為攤位，並以每4平方公尺為單位出賣，足見其共 有之建物應有部分為區分所有建物云云，並提出建造執照 為證（見本院卷第87頁）。惟分別共有之共有人，按其應 有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分 ，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特 定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分比例 ，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各 共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質 。3203、3204建號建物已經打通，二建物共有人之攤位分 散於各該建物，且行之多年，既為原告所不爭執，依上開 說明，應可認太平洋建設公司於出賣3203、3204建號建物 應有部分時，已為二建物一起管理之約定。因此，各共有 人就攤位之使用收益僅係分管之結果，尚非原告所稱之區 分所有。
⒊原告再稱各攤位得申請營利事業登記證，益見其共有之建 物應有部分為區分所有建物云云，並提出財政部臺北市國 稅局大安分局函為證（見本院卷第63頁）。惟依加值型及 非加值型營業稅法第28條及營利事業登記規則第6條規定 ：「營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業 前，分別向主管稽徵機關申請營業登記。登記有關事項， 由財政部定之。」及「營利事業設有固定營業場所者，其 總機構申請營業登記，應檢附載有其所屬固定營業場所之
名稱、地址、負責人姓名、身分證統一編號及戶籍所在地 地址之清冊一份。」，並未要求區分所有建物始為得固定 營業場所，因此能否取得主管機關發給之營利事業登記， 尚與各共有人所有攤位是否為區分所有建物無涉，原告上 開主張仍有未洽，要非可取。
⒋土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並 未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人之明文。故如共有人將其共有土地之應有部分出賣於 第三人，並已為所有權移轉登記完畢，他共有人不能以其 優先購買權對抗該第三人。是以，即使共有人未通知其他 共有人即單獨出賣應有部分，亦僅生應否負擔損害賠償責 任之問題，對於對於出賣之效力，尚無影響。原告執共有 人得單獨出賣應有部分之詞，主張其共有之3203、3204建 號建物應有部分已類似區分所有建物云云，於法亦有未合 ，仍難以取。
⒌原告所有之攤位雖有特定區域，但所有權之表彰與攤位之 劃定位置不符，應認各共有人僅係基於3203、3204建號建 物分管協議而為使用。
㈢3203、3204建號建物暨系爭土地之出賣有土地法第34條之1 規定之適用，且對原告發生效力：
⒈原告雖主張3203、3204建號建物已劃分為各特定區域之攤 位，其型態類似區分所有建物，依最高法院94年度台抗第 499號裁定及內政部95年1月17日內授中辦地字第09507249 25號函釋，本件應無土地法第34條之1規定之適用云云。 惟所謂區分所有權，乃指數人區分一建築物，就其專有部 分，在構造上及使用上具有獨立性而言。原告乙○○為 3203 建號建物共有人，但無特定攤位，其對3203建號建 物即無專用部分，自無其對3203建號建物有區分所有建物 之可言。至於3204建號建物，原告乙○○與甲○○○之應 有部分比例合計為3/20，卻共有5個攤位，業已逾越其所 稱之每個攤位占建物1/20之比例（見本院卷第116頁反面 ），如有「專有部分」之概念，對於3204建號建物其他共 有人就共有物之使用，顯然造成排擠效果，亦與前所述區 分所有權之概念不合，自難認3204建號建物劃分給原告使 用之攤位係區分所有建物。上開對百貨公司攤位出售之最 高法院94年台抗字第499裁定與就停車位出售之內政部函 釋，核與本件攤位分配之情形不同，自不得比附援引。原 告主張本件無土地法第34條之1規定之適用，於法仍屬無
理而不可取。
⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或 設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面 通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之 1第1、2、4項定有明文。3203、3204建號建物暨系爭土地 之出賣已得原告以外共有人之同意（見不爭執事實㈢）， 3203建號建物共有人同意出賣之應有部分比例已達17/20 （即扣除原告乙○○2/20、甲○○○1/20），3204建號建 物部分則達18/20（即扣除原告乙○○2/20），不僅共有 人過半數，且應有部分比例逾2/3，依上開土地法第34條 之1第1項規定，程永泰代理同意出賣之共有人所簽訂之不 動產買賣契約，則非單單出賣其等之應有部分，並生一併 處分原告應有部分之效力。又原告乙○○行使優先承買權 後，並未依被告買受之同一條件與程永泰簽訂買賣契約， 而原告甲○○○接獲程永泰出售3203、3204建物與系爭土 地之通知後，迄未行使優先承買權，既如前述（見不爭執 事實㈢），應認原告之優先承買權已視為放棄，自無由再 爭執其所有3203、3204建號建物與系爭土地應有部分之買 賣對其不生效力。
五、綜上所述，原告與程永泰等人共有之3203、3204建號建物雖 劃有攤位，但非區分所有建物，其出賣應受土地法第34條之 1 規定之限制，而此共有之建物與系爭土地之出賣既已得過 半數共有人且應有部分比例逾2/3之同意，原告之優先承買 權又視為拋棄，被告與程永泰所簽訂之不動產買賣契約自對 原告發生效力。原告訴請確認關於系爭土地與3203、30 24 建號建物（應有部分比例如附表所示）之買賣關係不存在， 即屬無理，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述均與判決結果不生影響， 不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 23 日 民事第六庭 法 官 許純芳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 26 日 書記官 潘惠梅
附表：
㈠土地：臺北市○○區○○段1小段第347地號（面積2734平方公 尺）
原告乙○○：28/10000
原告甲○○○：4/10000
㈡3203建號建物：臺北市大安區○○○路○段107巷43之1號（面 積106.64平方公尺、附屬建物16.62平方公尺） 原告乙○○：2/20
原告甲○○○：1/20
㈢3204建號建物：臺北市大安區○○○路○段107巷45之1號（面 積106.64平方公尺、附屬建物16.62平方公尺） 原告乙○○：2/20