臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第12716號
原 告
即反訴被告 怡園社區管理委員會
法定代理人 未○○
訴訟代理人 彭安國律師
被 告 壬○○
訴訟代理人
兼反訴原告 甲○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 子○○
被 告 丑○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 戌○○
被 告 午○○
辰○○
己○○
辛○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國九十七年四月十五日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新台幣肆萬肆仟元，及自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告午○○應給付原告新台幣肆萬壹仟元，及自民國九十五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告壬○○應給付原告新台幣伍萬元，及自民國九十五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告辛○○應給付原告新台幣伍萬元，及自民國九十五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丑○○應給付原告新台幣柒仟元，及自民國九十五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丙○○應給付原告新台幣伍萬元，及自民國九十五年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔千分之二十七、被告午○○負擔千分之二十五、被告壬○○負擔百分之三、被告辛○○負擔百分之三、被告丑○○負擔千分之四、被告丙○○負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告甲○○以新台幣肆萬肆仟元為原告供擔保後，得免為假執
行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告午○○以新台幣肆萬壹仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告壬○○以新台幣伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第四項於原告以新台幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告辛○○以新台幣伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第五項於原告以新台幣貳仟伍佰元供擔保後，得假執行；但被告丑○○以新台幣柒仟元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第六項於原告以新台幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告丙○○以新台幣伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠被告應各給付原告如附表所示之金額，及各自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠爰原告怡園社區管理委員會係依公寓大廈管理條例暨該條例 施行細則規定成立，並已依法申請台北縣新店市公所同意備 查在案，怡園社區住戶（即區分所有權人）關於社區之管理 費用，應依社區規約第二十一條第一款約定，按「每戶二千 元，空戶一千元」繳納，住戶如不繳納管理費者，依同規約 第二十二條約定，除不得享有住戶權利外，原告則有權催收 管理費；另關於社區共用部分之修繕、管理與維護費用，依 民法第七百九十九條、第八百二十二條第一項及公寓大廈管 理條例第十條第二項規定，應由住戶按比例分擔，住戶如經 催告後仍不繳納，依同條例第二十一條規定，原告得訴請其 給付。被告等人曾為或現為怡園社區之建物區分所有權人， 分別積欠原告如附表所示之管理費用、自來水工程配合款及 管理員室收購費，雖經原告委請律師發函催告，惟仍未支付 ，爰依前揭法令及規約約定提起本件訴訟。管理員室收購費 管委會找不到資料，同意是被告所抗辯七十七年支出。 ㈡原告當事人適格：按當事人適格，乃當事人就具體特定之訴 訟得以自己名義為原告或被告之資格，因而得受為訴訟標的 法律關係之本案判決者而言，故在給付之訴，只要原告主張
為訴訟標的法律關係權利主體，其當事人即為適格，至原告 是否確為權利人及被告是否確為義務人，乃訴訟標的法律關 係要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事 人適格之欠缺。本件原告聲明被告應給付管理費等主張，其 當事人適格即無欠缺。
㈢原告具當事人能力：
⑴按「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能 力。」，民事訴訟法第四十條第三項定有明文；次按「民 事訴訟法第四十條第三項所定非法人團體，必須由多數人 所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業 所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人， 始足當之。」，最高法院七十一年度台上字第一七八號裁 判意旨參照。實務亦認同性質管理委員會在公寓大廈管理 條例施行前，具有當事人能力，且該條例施行前，如就公 共事務經公寓大廈共有人間約定，且實際上亦經其餘區分 所有權人遵循多年，不論依習慣或法理，均應認為該決議 事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便 捷之目的（台灣高等法院九十二年度上易字第七五五號判 決參照）。本件依被告甲○○所提「怡園社區八十二年住 戶大會會議記錄」及「八十四年管理委員會會議記錄」， 可知原告於報備成立前，係由多數人組成，並有一定之組 織、名稱、目的，且有獨立之財產及設有對外代表團體之 代表人，應屬非法人之團體，而有當事人能力；於報備成 立後，依公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，亦有 當事人能力。
⑵被告丙○○、午○○、壬○○及甲○○四人主張制定規約 之區分所有權人會議住戶名冊簽名係他人偽簽云云，惟觀 被告甲○○所提文件中午○○簽名形式，與前揭住戶名冊 上簽名相仿，難謂偽造，而被告甲○○之簽名確非其本人 所簽，而是其夫代簽，尚無偽造之情。況召開區分所有權 人會議制定規約向台北縣新店市公所報備成立管理委員會 ，係有益於社區全體住戶之舉，並無何人因此受有不法利 益，實無偽造動機。
⑶被告另主張前開簽名有未經授權代簽云云，惟扣除該四人 尚有三十五人出席該區分所有權人會議，佔全部住戶五十 二戶之百分之六十七，而出席者全數無異議通過成立管理 組織並訂定規約及組織章程，並依法向新店市公所報備， 已逾公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定之比 例數，於法並無不合，是原告之當事人能力堪可認定。 ⑷被告甲○○另指區分所有權人會議時間倉促、隱瞞開會內
容、發動代簽、管理費未訂定共有部分依受益比例計算標 準、管委會規避法定職務等情，惟存有瑕疵縱屬實在，該 決議亦未遭被告類推適用民法第五十六條規定，於決議後 三個月內請求法院撤銷，故仍屬有效，被告等自應受社區 規約拘束並繳交管理費。
⑸原告於八十七年十一月二十二日住戶大會係由時任主任委 員之庚○○所召集，其除於八十五、八十六年間均有以主 任委員名義召集會議解決社區各項公共問題外，更於八十 七年九月二十日受多名住戶推舉為八十七年十一月二十二 日住戶大會之召集權人，管理員並有將該會議結論公告， 進而召集該次住戶大會，此由後來通過之規約第十六條亦 可看出住戶確有以主任委員為住戶大會當然召集權人之意 ，而當時徵詢各住戶設立管委會之簽名資料內亦可看出確 有多人（包括被告甲○○之夫婿伍振騖）簽字支持設立管 委會，堪認庚○○係具有召集權之合法召集人。 ⑹住戶鄒人孟雖於前開會議時已往生，惟既然當時該戶所有 權狀登載名義人仍為鄒人孟，依證人巳○○所言，社區大 小會議均由其太太出席，縱當時鄒人孟已經過世，惟其太 太依繼承關係繼受該不動產所有權仍屬社區現住戶，應有 權參與住戶會議，故其縱依權狀名義人簽立其夫之名亦屬 合情合理，不能謂其非現住戶而認其簽名無效無權與會。 ㈣本件得適用公寓大廈管理條例，應屬無疑：
⑴被告丙○○指其與眾鄰居之房舍均屬獨立家屋、戶戶獨立 ，並非公寓大廈建築云云，惟按公寓大廈管理條例施行前 已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組 織。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設 施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理 及組織準用公寓大廈管理條例之規定。所謂共同設施之使 用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一 ：依建築法第十一條規定之一宗建築基地、依山坡地開發 建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區及其他經直轄市 、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整 體不可分割之地區，修法前公寓大廈管理條例第四十三條 第一項、第四十一條及同條例施行細則第十三條參照。 ⑵怡園社區於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，乃 基於一宗建築基地興建，各住戶建物及基地所有權雖已分 割獨自所有，然依被告甲○○所提「八十二年六月及八十 四年六月財務工作報表」之支出明細及「怡園別墅設置圖 」，可知共同設施有共用水井、社區道路及排水溝渠，均 為共同使用，且有抽水馬達電費、修理水管、換馬達零件
、管理員、清潔工薪資等公共支出，均可證怡園社區共同 設施之使用與管理具有整體不可分性，故依前揭規定應準 用公寓大廈管理條例之規定。
㈤關於自來水工程配合款部分：
⑴自來水全部工程費用，當初係採台北縣政府、新店市公所 及怡園社區住戶各攤付三分之一之方式支付，怡園社區應 支付金額即為三百五十萬元，扣除一號住戶因住於山下， 早已自行裝用自來水故不予計入外，全部以五十戶計，每 戶須攤付七萬元，而之後如有增加工程預算仍須由社區住 戶負擔，可證原告九十四年四月份財務清表支出明細載明 自來水新增工程配合款二十萬元並不虛假。故縱原告無法 提出當時區分所有權人會議記錄，原告另依不當得利法律 關係請求，且依原告九十四年四月份財務清表、新店市公 所七十九年一月十一日七十八北縣店工字第五一六一八之 一號函、八十一年三月三日八一北縣店工字第八六六七號 函、原告怡管委字第０九二一號、八十八年五月二十日惠 字第九九０五二００一號函及聯合報八十一年九月一日剪 報資料等相關文件中尚載明住戶應分擔金額，或全體住戶 多數均悉數繳納等情，另參被告甲○○亦於九十六年七月 三十一日庭呈自來水工程自籌款七萬元之繳款書影本一份 為證，可知附表所示五位被告尚未繳納並非虛假。 ⑵退步言之，縱認不願使用自來水之住戶毋須繳納應分攤之 工程款七萬元，惟依使用者付費原則，被告己○○及戊○ ○原先並不在繳錢供水名單，惟自九十四年始因支付九千 元安裝水錶開始使用自來水，則其自應支付每戶應分攤之 七萬元工程配合款，並依其接裝水錶開始使用自來水時起 負分攤工程款義務。被告以該款項發生於七十七年間而抗 辯時效消滅云云，並非可採。自來水工程是分年進行，分 年墊付，九十五年十一月才完工。
㈥對各別被告就帳目之抗辯，說明如下：
⑴被告辛○○辯稱其管理費是交給管理員云云，惟其所指並 非真正，如係屬實何以其未索取收據以資證明，縱因時問 久遠無法舉出全部已繳費收據，其至少應可舉出一、二張 未繳費月份收據以實其說。
⑵被告己○○自始提供之欠繳清表即欠缺該表第一頁，此經 證人巳○○於九十六年十月九日言詞辯論期日當庭提出該 表之完整記錄，除於第一頁載明保留錯誤待更正外（其後 已為更正），被告持未更正之欠繳清表尚不足證明已經繳 款。被告己○○先前表明並無用水，惟經原告提出其安裝 水錶之照片證明其所言不實後，其另提出與前手買賣房屋
資料上有分攤半數金額之記錄，究不得以此證明確有繳交 該工程配合款。被告己○○使用自來水既發生於購屋後， 依使用者付費原則，其自應繳納該筆款項，不生前屋主欠 款找後手要的問題。又住戶繳納水錶費用按裝水錶，管委 會並無權過問，而一但按裝水錶不論是否繳納七萬元工程 配合款，自來水公司均會供水，不受管委會任何限制，故 被告己○○以未繳工程配合款原告就不會讓其用水為辯， 並非可採。
⑶關於被告戊○○部分，被告甲○○任主委期間所開會議亦 曾強烈抨擊該戶欠費嚴重，可證其確有積欠管理費，況其 又曾與時任主委之乙○○協調並表示願繳付十萬元，惟要 求以捐獻名義為之，且管委會須出證明四十三號以前未欠 管理費，如其均有按時繳費，怎可能平白拿出十萬元捐獻 管委會？
⑷由被告甲○○主持會議所製作之用水住戶名冊中，被告己 ○○及被告戊○○不在用水名單中，可證該二人並無繳納 七萬元之自來水工程配合款應屬無疑。
三、證據：提出報備證明影本一份、建物謄本影本十份、住戶規 約影本一份、所有權人名冊影本一份、律師函及回執影本各 十份、戶籍謄本十份、財務清表影本一份、新店市公所函影 本二份、管委會函影本二份、聯合報剪報影本一份、主委公 告影本二份、積欠費用清單影本一份、管委會會議記錄影本 六份、住戶大會會議記錄影本一份、繳款紀錄影本一份、照 片二張、建物所有權狀影本二份、言詞辯論筆錄節錄影本四 份、用水住戶名冊影本一份、庚○○主持會議記錄影本二份 、會議簽名記錄影本一份、開會通知、會議出席委託書及會 議紀錄各一份、切結書影本一份、證明書影本二份、陳情書 影本二份、簽名文件影本六份、內政部解釋函影本一份為證 ，並向台北縣新店市公所函調原告申請組織報備時所提出相 關資料，及聲請傳訊證人巳○○、庚○○及酉○○。貳、反訴部分：
一、聲明：反訴原告之反訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠按確認之訴應以確認法律關係、確認證書真偽或為法律關係 基礎事實之存否為前提，且原告應有即受確認判決之法律上 利益；另確認法律關係基礎事實存否之訴，須以原告不能提 起他訴訟者為限，民事訴訟法第二百四十七條第一、二項定 有明文。本件反訴原告所提確認新店怡園社區管理委員會無 效，既非屬法定得提起確認之訴之類型，且未見其有何即受 確認判決之法律上利益，依法自不得提起之。
㈡另按同法第二百五十九條規定，被告得提起反訴之對象限於 本訴原告及就訴訟標的必須合一確定之人，本件反訴原告所 提反訴之對象為原告社區管理委員會前任主委酉○○及乙○ ○，該二人既非本訴原告，亦非就訴訟標的必須與本訴原告 須合一確定之人，依法應不得提起反訴。又反訴原告主張酉 ○○及乙○○二人應返還侵權行為損害賠償，惟反訴原告並 未舉出侵權行為究係依民法何條項規定請求，且未指明侵害 之權利為何，其反訴顯無理由。
㈢原告成立至今管理社區內大小公共事務，大多數之住戶均依 約繳交管理費，原告因而始能推動各項公共事務服務社區住 戶，所有社區住戶均心知肚明，焉有被告等人所稱不知之理 ？此由被告亦非全部未繳而僅係部分未繳即可得知。如僅因 被告對原告不滿即宣告原告無效，管委會將回到原點，對大 多數住戶而言並非公平。
三、證據：無。
乙、被告即反訴原告甲○○方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判 決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述略稱：
㈠原告係公寓大廈管理條例施行前成立之守望相助管理組織， 並非依公寓大廈管理條例設立之管理委員會，故不能執行管 委會職務，亦不具當事人能力：
⑴原告成立程序及相關決議均不符合公寓大廈管理條例之強 制規定：
①原告稱其已於八十八年報備，而新店市公所已於八十八 年發給「怡園社區管理委員會報備證明」，故為合法之 管委會云云，惟依九十三年六月間社區住戶大會會議紀 錄及所附前開報備證明申請人庚○○所提辭職函與致社 區住戶函所載，前開報備證明申請原件係出於偽造，原 件中之八十七年十一月二十二日區分所有權人會議並不 存在，所記載召集權人之召集權亦有疑問，且被告等人 及已故區分所有權人鄒人孟於該會議中之簽名亦經證明 係遭人冒名代簽，可知原告並未依公寓大廈管理條例相 關規定設立，並非合法之管委會。
②內政部九十四年四月十七日台九０內營字第九０八三二 四八號函稱：「按地方主管機關受理公寓大廈管理組織 報備之規約，僅作形式之審查，無須對於其實質效力為 認定，前經本部八十七年八月十日台內營字第八七七 二四八二號函釋在案。」，明白表示報備證明不具證據
能力，故原告自不得據此聲稱其已合法成立。
③關於「區分所有權人名冊」上爭議簽名，證人未○○於 九十六年十二月十四日言詞辯論程序中稱推測是家人代 簽，惟報備申請書上有主管機關註記申請資料未附本人 委託書，故家人代簽之可能應予排除。又證人酉○○復 自陳其於八十七年十一月二十二日時尚未買房子，不知 當時事情，惟未○○卻稱其配偶（即陸蔚其）有去開會 ，簽名錯誤是事後報備時重謄所造成云云，顯與證人酉 ○○說法不一，有違經驗、論理法則。
④實則，八十七年九月二十日會議簽到簿，上面簽到者幾 乎都不是區分所有權人，李洲、陳宏霈、巳○○、季昭 華、李竹林、蔡水泉、江洛毅、曾宗鑽、張靈恩、沈鼎 旌、鄭朝棟、王磊、乙○○都只是住戶，後附委託書也 有問題，有九份委託書是委託社區管理員，且曾宗鑽的 委託書寫成「曾宗鎖」，卯○○的委託書也不是本人簽 名。證人庚○○稱會議沒有結論，不知報備資料簽名是 誰簽，但開會主席應該要清點人數，然後宣布開會，會 議記錄寫實到三十九人，但若實到三十九人，應該所有 區分所有權人都有到，其證述與資料不符。
⑵依內政部營建署公寓大廈管理Ｑ＆Ａ彙編Ｑ：「公寓大 廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍 應依本條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定， 成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管 理維護業務。」，又彙編Ｑ42：「按公寓大廈管理委員會 有當事人能力，固為公寓大廈管理條例第三十八條第一項 所明定，惟在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照 之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，亦為公寓大 廈管理條例第五十五條第一項所明定；由此可知，公寓大 廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者，方 能取得當事人能力，於公寓大廈管理條例施行前所成立之 管理委員會因並非依公寓大廈管理條例所成立，除具有民 事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體性質者外，不 具當事人能力。」，原告係公寓大廈管理條例施行前成立 之守望相助管理組織，並非依該條例第二十五條至第四十 條、第五十五條規定成立公寓大廈管理組織，故不具有當 事人能力。
⑶九十五年五月二十日、九十六年七月七日及九十六年九月 三十日之區分所有權人會議皆為無召集權人所召集，均違 反法律強制規定，其決議依法自屬無效：
①九十五年五月二十日之區分所有權人會議係由不具區分
所有權人身分之管委會主委乙○○召集，故違反公寓大 廈管理條例第二十五條規定，應屬無效。
②九十六年七月七日之區分所有權人會議係由無效管委會 主委酉○○召集，加上酉○○任期已於九十六年五月二 十日屆滿而解任，故該會議仍係由無召集權之人召集， 其決議亦屬無效。
③為掩飾無管委會之窘迫，酉○○邀得其他四名區分所有 權人簽名推薦並自薦，共同推舉其為區分所有權人會議 之召集人，並於九十六年九月十六日將召集人推舉書及 開會通知張貼於社區公告欄，嗣於九十六年九月三十日 區分所有權人會議中，十三名與會住戶決議成立新管委 會及續聘本件原告之訴訟代理人為社區法律顧問，該攸 關住戶共同利益事項之會議記錄遲於九十六年十一月八 日始以郵局掛號函件送達住戶。按公寓大廈管理條例第 二十五條及施行細則第七條有關推舉之規定，所謂「互 推」係指全體人員透過集會，以多數決方式，彼此相互 推選一人為召集人（台灣高等法院九十四年度上字第八 七七號判決參照），準此，前揭會議僅由四名建物所有 權人簽名與酉○○自薦為召集人及僅十三名住戶與會， 仍係無召集權人召集之會議，並違反公寓大廈管理條例 第三十一條人數規定及第三十二條決議十日內以書面送 達全體區分所有權人並公告之規定，其決議自屬無效。 ㈡怡園社區並不適用公寓大廈管理條例：
⑴按公寓大廈管理條例第三條規定：「本條例用辭定義如下 ：公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區 分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所有權。」、第十條「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之。」；次按內政部營建署 公寓大廈管理Ｑ＆Ａ彙編Ｑ：「公寓大廈共用部分的所 有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權 人的專有部分，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離 而為處分。基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有 其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建 築物與其基地有一體之特性。」、內政部九十三年二月二 十四日內授營建管字第０九三００八二一五八號函亦稱： 「按本部九十二年五月十五日台內營字第０九二００八五 八０六號函示說明公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第三
條第一款定有明文，依該條款規定，在構造上或使用上或 在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為 公寓大廈尚需同時具有『得區分為數部分之建築物及其基 地』之要件。至建築物之登記型態，如為同一建號，屬同 一權利主體所有，已非屬區分所有建物，自無共同使用部 分者，即無區分數部分之情形，應非屬公寓大廈，自無公 寓大廈管理條例之適用。」，亦即「無共用部分即無公寓 大廈管理條例之適用。」；另公寓大廈管理條例第四條第 二項復規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之 應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移 轉或設定負擔。」，亦即共用部分（公共設施）是不可以 單獨出售、贈與、交換或設定抵押權。
⑵被告所有建物及土地皆為獨立持有，並無共有共用部分。 怡園別墅為早期建商推案促銷名稱，包括建商促銷宣稱提 供生活機能的各項設施在內，所有建物及土地皆為各自獨 立持有，例如廣告中的怡園酒店現為四十五號老人院，超 級市場現為一號住所，登記在建商名下之社區○設○道現 為台北縣市聯絡使用之公共巷道，住戶持有之獨立家屋完 全不具「共有」「共用」關係，與公寓大廈管理條例所稱 之公寓大廈情況不同。至原告稱性質「怡園別墅社區」與 「黎明清境社區」相同，均係公寓大廈管委會之標的物， 惟對照「黎明清境」住戶之建物謄本與怡園社區住戶建物 謄本，兩者並不相同。
⑶公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行， 根據法律不溯既往原則，怡園社區於六十七年即已完工， 自不在公寓大廈管理條例適用範圍。
⑷九十五年二月間由住戶集資並由新店市公所施工完成之自 來水系統，成為社區住戶共有物，住戶未來可依民法第八 百十八條至八百二十二條規定，執行共有物之使用、管理 及費用分擔，在此之前，社區少數住戶自不得繼續藉由不 法方式把持社區管理，侵害住戶合法權利。
㈢原告所提「社區規約」並不存在：
⑴依九十五年十月二十八日區分所有權人會議記錄之附件「 怡園社區住戶規約」所載，該規約制定於八十四年七月， 於九十五年十月二十八日修正通過，惟原告於九十六年四 月十日書狀自承該八十四年七月之住戶規約係為報備守望 相助管委會而由庚○○所自擬，顯見該規約自始即未存在 ，社區住戶自無遵循義務。
⑵另依被告所提九十五年十月二十八日區分所有權人會議記 錄之附件「怡園社區住戶規約」所載，則係酉○○以管委
會主委身分召集臨時區分所有權人會議，再以臨時動議方 式在十一、二名住戶出席下草率修正通過，不僅出席人身 分及人數均不符法律規定，且該會議亦由無召集權人酉○ ○所召集，故修正通過之九十五年十月二十八日社區規約 之決議，亦自始無效。
⑶又原告係於九十五年十月三十日提起本件訴訟，依時間上 巧合推斷，前開規約應係原告為製造假證據所製作，未○ ○於九十六年十二月十四日言詞辯論程序中亦證述「社區 規約」並非真實。
㈣縱認原告有管理權限，其請求被告給付管理費、管理員室收 購費及自來水工程配合款，亦無理由：
⑴關於管理費部分：依兩造於本、反訴所提各種證據，顯見 怡園社區多年來守望相助式管理，應可歸類為無因管理； 另依九十一及九十二年住戶大會會議記錄所載，原告係由 自稱志工委員者任意行事，不符合公寓大廈管理條例之規 定及精神，亦違反無因管理要件。因原告管理不彰，事實 上應視為不法管理，原告須對社區住戶負侵權行為損害賠 償及返還不當得利責任，故而原告關於管理費之請求乃為 侵權債務，被告自得依民法第一百九十八條規定拒絕履行 ，況被告早於九十一年八月間已將拒絕原告代行管理社區 事務及拒絕支付不法費用之意思，通知當時出納志工委員 陳美麗並請代轉告其他志工周知。
⑵關於管理員室收購費部分：管委會管理員室收購是因早期 有管理員收水費及負責清潔，管理員後來被換，新的管理 員在公共停車場蓋了違建，後來為了治安問題，設置一個 崗哨，後來主委付了五十萬元蓋管理員室，不清楚原告有 無依據向住戶收款；七十九年收購的時候主委移交帳目不 清，讓渡書也沒有，無法證明收購是合法的；原告無權利 能力，應無法收購管理員室，若確有收購違建之管理員室 ，亦違反建築法，住戶無給付義務。
⑶關於自來水工程配合款部分：原告請求費用期間，被告甲 ○○及壬○○二戶之供水管線業遭截斷，而被告午○○及 丑○○為未住戶（亦未申請接管），皆未有使用公共用水 之事實，自無付費義務。況社區水源遭受嚴重人為污染， 而原告並未設置沉澱過濾設備或淨化水質措施，不符飲用 水管理條例規定，違反保護他人之法律，造成社區住戶用 水危險，構成侵權行為。
㈤若認定原告當事人能力無問題（假設語氣），依計算被告甲 ○○積欠之管理費數額，係如附表所載數額並無意見。三、證據：公寓大廈管理Ｑ＆Ａ彙編一份、八十二年、八十五年
及九十一至九十四年住戶大會會議記錄影本各一份、八十四 年管委會會議記錄影本一份、內政部營建署函影本一份、內 政部函影本二份、開會通知影本三份、不實簽名資料影本一 份、台北地檢署及台北縣警察局新店分局函影本各一份、聯 合報剪報影本三份、民生報剪報影本一份、區分所有權人會 議記錄影本三份、別墅配置圖影本一份、報案三連單影本一 份、支票、報價單及保固書影本各一份、連署函影本一份、 刑事告訴狀影本一份、不起訴處分書影本二份、區分所有權 人名冊影本一份、土地及建物謄本影本各一份、怡園社區管 理委員會函影本一份、台北縣新店市公所函影本一份、交裝 自來水意見調查資料影本一份、申請報備文書影本一份、財 務清表影本四份、律師函影本一份、供水劫水資料三紙、報 備證明影本一份、台北縣政府函影本一份、被告配偶書籍簡 介影本一份、開會通知影本一份、使用執照影本一份、存證 信函影本一份、新店市公所函影本一份、自來水用水收費單 影本四份、安檢報告影本一份、建商建築圖示影本一份、推 案廣告影本二份、住戶月費收支明細表影本一份、異動索引 二頁、鄒人孟除戶謄本一份、庚○○致住戶辭職書影本一份 、推舉書影本一份、委員會議記錄影本一份、判決影本二份 、建物權狀謄本影本二份、道路坍方紀錄影本一份、存證信 函及函覆影本各一份、管委會通知簽名申請報備影本一份、 切結書影本一份、調解筆錄影本一份、委任書簽名影本一份 、住戶大會通知影本一份、出席人簽名資料影本一份為證， 並聲請鑑定區分所有權人名冊上爭議簽名。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠確認新店怡園社區管理委員會無效；㈡被反訴人酉 ○○、乙○○應返還十萬七千一百三十七元予怡園社區管理 委員會公基金。
二、陳述略稱：
㈠反訴被告怡園社區管理委員會以侵害他人權利為目的而為不 法管理，故唯有以判決確認怡園社區管委會不存在，確認包 括反訴原告與其他住戶，與反訴被告間無公寓大廈管理條例 所稱區分所有權人與管委會之法律關係，怡園社區善良住戶 方得解除侵害。因為反訴被告管委會名稱存在，所以反訴原 告不能再成立一個管委會，反訴聲明第一項具有正當性。 ㈡怡園社區十二年來守望相助式管理，應視為不法管理： ⑴社區之既得利益住戶為合理化其自身不法行為，遂把持社 區管理事務，放任違建、道路停車、噪音及髒亂等行為， 造成社區環境沉淪、居住環境不佳，房子租不出去也賣不 掉，現有將近二十戶空屋閒置。
⑵在自來水接通前，反訴被告以斷水及不准接自來水方式脅 迫社區住戶繳交管理費（實為保護費），卻任由掌有管理 權之庚○○及巳○○濫挖管線，從蓄水池劫水自肥，供其 所有之老人院與錦鯉池大量用水，惟不必依社區既定協議 比例分擔費用。
⑶八十五年間，庚○○經營之老人院工作人員於社區水井所 擅自加裝之馬達電死釣客，庚○○遂脅迫住戶共負責任， 由公款及住戶分攤款榨取一百六十萬元供其支付和解費用 ；蔡水泉則於八十三年九月間社區道路坍方之際，利用副 主委身分辦理清運土石，超額請領公款一百二十餘萬元， 構成業務侵占，惟因庚○○擔任主委而不了了之，嗣經台 台北地檢署查證屬實，惟因逾時效而不起訴，顯見庚○○ 及蔡水泉共同掏空社區公款。
⑷關於反訴原告權利遭侵害之事實，反訴原告前曾於九十五 年六月間以書面請求反訴被告依公寓大廈管理條例執行管 委會之法定職務，惟反訴被告不僅以非關職務為由拒不處 理，更誤認反訴原告意在挑戰威權而予以迫害，脅迫反訴 原告提供私人土地供不法停車使用及霸佔反訴原告牆面不 肯遷讓社區公告欄。
⑸反訴原告與配偶均曾脊椎開刀需長期復健，惟因鄰戶違建