臺灣臺中地方法院民事判決 96年度訴字第2888號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳怡成律師
複代理人 蘇仙宜律師
許富雄律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 王有民律師
複 代理 人 陳瑾瑜律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年5月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：緣被告於民國93年5月20日向訴外人劉德旺 、劉進煥2人買受坐落台中市○○區鎮○段211-4地號土地（ 下稱系爭土地）之應有部分合計530/1440，劉進煥之應有部 分由劉建和因分割繼承取得。被告於96年1月5日，以劉德旺 及劉建和代理人暨預告登記請求權人身分，與原告訂立買賣 契約，將系爭土地以每坪新臺幣（下同）9萬元、總價9042 萬元出售予原告。詎系爭土地經被告於同年2月15日塗銷預 告登記，劉德旺、劉建和於同日出賣他人，同年3月23日完 成所有權移轉登記。原告獲知上情，曾委託律師發函請求損 害賠償，經劉德旺及劉建和委託律師函覆，謂從未授權被告 代為出售土地，且不知兩造買賣土地之事，原告係因被告出 具買賣契約及預告登記資料，誤信被告有代理權，自得依民 法第110條規定請求被告賠償損害。又兩造買賣契約第12條 第8款以被告取得土地為停止條件，因被告自願塗銷預告登 記，係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條第1項視 為條件成就，且因系爭買賣契約已因可歸責於被告致給付不 能，原告得依民法第226條第1項規定請求賠償損害。系爭土 地漲幅價差迄今1000萬元以上，原告依法請求最低額500萬 元等語。並聲明：被告應給付原告500萬元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：兩造簽訂契約時，原告已清楚被告與劉德旺 2人之買賣及預告登記情形，被告並未以劉德旺、劉建和代 理人自居，系爭契約最後一頁出賣人欄上出現劉德旺、劉建 和名字，乃是代書乙○○10幾年代書經驗之習慣做法，並無
民法第110條無權代理情形。系爭買賣契約以「被告取得所 有權」為停止條件，然被告係因劉德旺、劉建和反悔不願出 賣系爭土地，進而逼迫被告與之解除契約、塗銷預告登記， 並非故意以不正當行為使條件不成就，況本件如條件成就， 被告可請求高額買賣價金，自非民法第101條所謂「因條件 成就而受不利益」之當事人等語。並聲明：原告之訴駁回， 如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
⒈被告前於93年5月20日向訴外人劉德旺、劉進煥（劉建和之 被繼承人，劉建和於95年12月30日因分割繼承取得該應有部 分）買受坐落臺中市○○區鎮○段211-4 地號土地應有部分 合計530/1440，並依法為預告登記。
⒉原告與被告於96年1月5日訂立如原證三之買賣契約，賣方為 「劉德旺、劉建和，預告登記請求權人甲○○」，買賣標的 落臺中市○○區鎮○段211-4地號土地（面積9024平方公尺 ），每坪90,000元、總價款9,0420,000元。 ⒊被告於96年2月15日將預告登記塗銷，訴外人劉德旺、劉建 和於同日將系爭土地出賣予訴外人柯乃溫，並於同年3月23 日完成所有權移轉登記。
二、爭執之事項：
⒈被告是否有代理訴外人劉德旺、劉建和2人，與原告訂立買 賣契約，而應負民法第110條之無權代理人？ ⒉被告以自己名義訂立買賣契約部分，是否有不正當行為阻止 條件成就，故契約已生效力，而應由被告依民法第226 條規 定自負債務不履行責任？
⒊原告所受損害賠償數額？
叁、得心證之理由：
一、被告是否無權代理訴外人劉德旺、劉建和2人，與原告訂立 買賣契約，而應負民法第110條之無權代理人責任？ ㈠按債權契約之債權債務主體雖以締結契約之名義人為準，惟 何謂締結契約之名義人，仍應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句，此觀民法第98條規定甚明。又代理制度之規 範功能，係在就雖非本人之行為，然基於本人之授權，使其 效力歸於本人而言。代理行為，須係代理人以本人名義所為 ，且有欲使意思表示之效果直接歸屬於本人之效果意思而言 （民法第103條參照）。而民法第110條所定無權代理人損害 賠償責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，屬於 所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種。此因無權代 理之相對人，因無權代理而受損害，乃全由於代理人無代理
權而為代理行為所致，為維持代理制度之信用及保護善意相 對人之利益，如代理人不能證明其有代理權，即應對不知其 無代理權之善意相對人所受之損害負賠償之責。因無權代理 人所負之此項責任不輕，為公平調節無權代理人與相對人利 益，是否責令無權代理人負損害賠償責任，亦即在解釋、適 用民法第110條之際，自應斟酌彼此間之公平及依誠實信用 原則，分別情形予以決定，始能就彼此間之利益維持平衡。 ㈡原告主張被告有無權代理事實，係基於本件買賣契約書第一 頁「賣方」欄記載：「劉德旺、劉建和預告登記請求權人甲 ○○」，末頁「賣方」簽章欄由被告填載「劉德旺、劉建和 、甲○○代」等文字，惟劉德旺、劉建和並未授與代理權， 為其依據。而被告則以上開契約縱有此記載，然並未以代理 人自居，自無無權代理可言。查本件買賣契約以系爭土地應 有部分合計530/1440為買賣標的，上開應有部分原屬劉德旺 、劉建和所有，被告僅為預告登記請求權人，已據兩造所不 爭執。而本件買賣契約「賣方」欄固為上開記載，然契約文 件並無劉德旺、劉建和授權文件，且契約名稱經加註「預定 」2字，契約第十二條其他特約事項第八項約定：「買賣雙 方同意本約標的請求權人（預告登記）須先將出賣人應有部 分（或分割後面積）取得後本合約始生效。本合約未生效前 買方支付之簽約金由精英開發有限公司代保管，合約生效款 項交由賣方，合約未生效則保管者逕將款項無息退還予買方 …」。又代書乙○○證述略以：訂約時很明確告知原告，因 為被告是預告登記請求權人，尚未取得土地所有權，所以簽 署預定土地買賣契約書，等到被告確定取得土地所有權時， 契約才會生效。賣方記載劉德旺、劉建和是依照向來處理土 地買賣慣例，把所有權人寫上去，當天簽約過程時間很久， 這個狀況原告都知道，資料都有給原告看等語。按買賣契約 ，係出賣人負有交付其物於買受人，使其取得該物所有權之 義務，買受人負有支付價金義務之契約（民法第345條、第 348條、第367條參照），本件契約訂立時，劉德旺及劉建和 既為系爭土地應有部分共有人，若雙方訂約真意以劉德旺及 劉建和為出賣人，自可約定由被告塗銷預告登記，暨出賣人 劉德旺、劉建和負移轉登記義務，惟雙方竟輾轉約定上開停 止條件，使契約生效與否繫於不確定之事實，且因而額外增 加1次移轉登記規費及稅賦，再以雙方基於上開事實將契約 名稱修改為「預定土地買賣契約書」，足見雙方就本件買賣 契約，僅以被告為民法第345條之出賣人無訛，而無欲使劉 德旺及劉建和成為契約當事人，暨使被告意思表示之效果直 接歸屬於劉德旺及劉建和之真意，揆諸首揭說明，應認本件
並無代理行為可言。
㈢綜據上述，雖代書乙○○因循其執業經驗，在契約書第一頁 及末頁簽章欄為上開徒生疑義之記載，然綜合雙方契約全部 文字，暨衡酌雙方訂約時一切情事，仍足認僅被告為本件買 賣契約之債權債務主體，雙方既無以劉德旺及劉建和為契約 當事人，暨使被告隨意思表示直接歸屬於劉德旺等2人之意 思，自無代理行為，亦無從發生無權代理責任。故原告基於 民法第110條規定請求被告負損害賠償責任，即屬無據。二、被告是否應依民法第226條規定自負債務不履行責任？ ㈠按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條 件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定 。學者悉依據誠實信用原則闡釋本條規定，有謂：此一規定 與「違反誠信義務者，不得因之而享權利」之一般法律原則 相符（黃立，民法總則，第394頁）；有謂：民法為維護誠 實信用原則，貫徹附條件法律行為的效力，特別規定視為已 成就（施啟揚，民法總則，第271頁）。有謂：行為是否不 當，應就具體情事，基於一般社會觀念，依其行為是否違反 誠實信用原則予以決定（林誠二，民法總則講義，下冊，第 193頁）。最高法院則明白揭櫫：當事人須有故意阻其條件 成就之行為，且該行為為不正當，例如當事人為圖免因條件 成就而受不利益，任意不為該行為（84台上字第2461號、86 年台上字第2280號民事判決）。
㈡而以他人之物為買賣標的所訂立之買賣契約，基於債權契約 原則原屬有效，若雙方明定附有賣方取得所有權後契約始生 效力之停止條件，應係對於買賣他人之物可能存有（主觀） 給付不能之不確定風險已有認知，自不能認為凡賣方不取得 所有權，即屬出爾反爾違反誠信原則。查被告之子林文隆於 96年2月14日向台中市警察局第六分局提出告訴，略以：伊 當日13時許代表被告前往台中市南屯區楓樹巷56號，與劉德 旺欲討論系爭土地買賣事宜，訴外人林清輝等人在場恐嚇稱 ：今天一定要將這件事處理好，否則要到家中帶人，致其心 生畏懼等語。且被告與劉德旺、劉建和於同日訂立「解除土 地買賣合約書」，劉德旺、劉建和旋於同日將系爭土地出售 他人，又林清輝於刑案偵查中自承：當日叫林文隆聯絡甲○ ○過來將事情處理好等語，證人林錦壽、廖文國亦一致證述 ：林清輝說土地糾紛拖很久，今天要處理好等語。此經本院 調閱台中地方法院檢察署96年度偵字第6136號妨害自由偵查 卷宗審閱明確，足見被告與劉德旺、劉建和解除上開買賣合 約，任由劉德旺、劉建和於同日將土地出售他人，係因林清 輝等人在場強力要求「把事情處理好」所致。再者，被告如
未解除原買賣契約，原可於取得所有權後移轉予原告後，賺 取買賣價差4000餘萬元之獲利（被告與劉德旺2人買賣價金 5023萬5000元、兩造買賣價金9042萬元），其於當日因林清 輝等人強力介入，勉予同意解除契約所獲對價1500萬元，亦 與原預期獲利金額差距懸殊，益徵其解除買賣契約，非為圖 免因條件成就受不利益而任意不作為，依一般社會通念，究 難認有何違反誠信原則可言。至於被告雖尚獲得1500萬元對 價，原告則分文未得，然前者基於被告與劉德旺2人業已成 立生效之買賣契約而來，且因當時被告之子林文隆報警處理 ，雙方均有意息事寧人所致，後者則屬契約附停止條件所固 有之風險，兩者不能互相比附勾稽，而謂被告係以不正當行 為阻止條件成就。
㈢綜據上述，被告解除與劉德旺等人買賣合約，任由劉德旺等 人將土地出售他人，係遭林清輝強力介入而勉予同意，尚難 憑有塗銷預告登記及解除契約情事，即謂其係以不正當行為 阻其條件成就。故原告基於民法第101條規定主張視為條件 成就，並據以依民法第226條規定請求被告負損害賠償責任 ，亦屬無據。
三、綜上所述，原告基於民法第110條及第226條規定，請求被告 負損害賠償責任，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決， 其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、兩造雖就損害賠償數額亦有爭執，且原告據此聲請本院囑託 歐亞不動產估價聯合事務所件鑑定系爭不動產價格，然原告 基於民法第110條及第226條規定所為請求既屬無據，則前開 證據縱予調查，對於訴訟結果即不生影響，且將延滯訴訟及 使原告墊付訴訟，因認無調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方 法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生 影響，爰不予一一論列，均併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 30 日 民事第三庭 法 官 林慧貞
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 97 年 5 月 30 日 書記官
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