確認停車位存在
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,96年度,1499號
TCDV,96,訴,1499,20080516,2

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第1499號
原　　　告　甲○○
　　　　　　乙○○
　　　　　　丙○○
上三人
訴訟代理人　邱寶弘　　律師
被　　　告　德昌營造股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　涂榆政　　律師
　　　　　　張育華　　律師
　　　　　　戊○○
上列當事人間請求確認停車位存在事件，於民國97年4月17日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項之說明：
㈠被告雖抗辯門牌號碼台中市○區○○路401之1號建物之區分 所有權人除原告及被告外，尚有訴外人德鎮盛工程股份有限 公司（下稱德鎮盛公司）、揚仁實業股份有限公司（下稱揚 仁公司）、王惠榮等人，原告主張就系爭建物地下2層之機 械停車位，基於分管契約，就特定停車位有專用權，逕以其 他共有人並未為反對之表示，而僅對被告1人訴訟，有被告 當事人適格之欠缺等語。惟按分管契約，係共有人就共有物 之使用、收益或管理方法所訂定之契約；而共有人就共有物 分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有、侵奪共有物 或有被妨害或妨害之虞者，得為自己之利益，為回復共有物 之請求。本件原告以其就系爭建物地下2層之機械停車位， 對於特定停車位有專用權存在，而被告否認其專用權，認其 停車位專用權有被妨害或有妨害之虞，而提起本件訴訟，乃 係主張基於分管契約就其分管部分，對於被告行使物上請求 權，其當事人即為適格，被告抗辯原告未列其餘共有人為被 告，為當事人不適格等情，自非可採。
㈡又原告雖曾於民國96年9月27日以準備㈢狀提起追加之訴， 而為備位聲明禁止被告使用門牌號碼台中市○區○○路401 之1號地下2樓之全部停車位，然已經本院於97年2月22日裁 定駁回，合先敘明。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：




⒈門牌號碼台中市○區○○路401之1號之建物為地上12層、 地下2層之公寓，於82年5月10日完工，區分所有權人為訴 外人王林好等8人，其中地下2層之21個機械停車位係原告 甲○○等6個區分所有權人共同出資興建完成，各個共同 出資人可分得3個以上之停車位，並於同年12月間簽訂分 管協議書，就地下2樓之21個停車位約定如附圖所示，分 配給各共有人使用，並載明「地下第2層為設立供本棟大 樓住戶停車場使用，並經本大樓全體所有權人抽籤決議各 層持有之停車位，如附圖所標示之位置號碼...，此後各 層地上層如有經買賣、讓渡... 等因素過戶第三者，其該 層所附屬之停車位亦一併轉予該讓受人。」94、95年間， 原區分所有權人相繼移轉其所有權，至96年5月間，系爭 建物之區分所有權人分別為原告甲○○（第10層）、原告 乙○○（第9層）、原告丙○○（第8層），其餘樓層為被 告及訴外人德鎮盛公司、揚仁公司、王惠榮等4人所有。 而依系爭協議書之附圖所示，編號1、4、7等3個車位為原 告甲○○所有；編號19、20、21等3個車位為原告乙○○ 所有；編號14、16、18等3個車位為原告丙○○所有，被 告既為系爭建物之受讓人，應受分管契約之拘束。詎被告 竟於95年9月8日以存證信函主張原告等3人按其應有部分 僅各有1.7個停車位，即原告等3人總共有5個停車位，致 原告就系爭停車位之使用權受有妨害或有受妨害之虞，且 被告既爭執原告就系爭停車位之個數，致原告之法律地位 即有陷於不安之危險，自得提起確認判決以除去。 ⒉被告雖抗辯稱不知有系爭停車位之分管協議書，然被告於 買受系爭建物之6個樓層時，對於系爭停車位之產權歸屬 、可使用之車位個數、停車位有無分管約定等節應已有所 了解，始將其公司營業所遷移至系爭建物，縱被告於交易 前確實不知系爭分管協議書之存在，然被告於買賣系爭不 動產前應有查證停車位產權之注意義務，其未善盡查證義 務，即有過失，被告既為系爭共有物之受讓人，應受系爭 分管契約之拘束。
⒊被告法定代理人丁○○於買受系爭建物之部分樓層前，曾 由訴外人黃士瀛陪同前往地下2樓查看車位；又系爭大樓 於被告買受系爭區分所有建物前，即設有保全系統，且原 告甲○○等人有將其所有之樓層及車位陸續出租訴外人羅 文龍、郭建甸等人作營業使用、房間供人住宿，原告甲○ ○之女婿許兆霖並於93年12月27日起至95年1月6日止，居 住於系爭建物之第10樓，參以被告所提被證8會議紀錄記 載地下2停車位目前只停少數，足認系爭大樓在94年被告



買受之前仍適合人居，且機械停車位仍可使用，非被告所 稱之廢棄大樓。被告是因停車場之升降設備不堪負載其董 事長座車，允諾負擔全數修繕費用，可證被告所稱其買受 系爭建物時為廢棄大樓、停車場不堪使用等語，並非事實 。地下2層停車設備雖由被告出資修繕，依被告所提被證 10之傳真及所附統一發票，僅能證明傳真當日（95年6月 11日）起至修繕完工日止，系爭車位屬故障狀態，但不能 證明被告受讓系爭建物時，地下2樓停車位均已損壞不堪 使用之事實。
⒋原告於訂立系爭分管契約時起，至被告受讓系爭建物之時 ，均保持繼續占有系爭停車位，亦即原告已按系爭分管契 約占有停車場之特定部分並使用收益，縱認被告並不知悉 系爭停車位之安排，至少係可得而知，被告即應受該分管 契約之拘束。
⒌被告復抗辯稱會議紀錄，原告已同意按持分比例使用停車 位等語。惟原告丙○○並未參加94年7月17日、同年8月7 日之會議，被告不得以該會議紀錄證明全體住戶已就停車 位修繕費用及使用事宜達成協議。再者，關於修繕費用之 分擔比例，會議中所達成之共識為：共同使用部分之修繕 ，按樓層比例負擔，並非被告所稱依所有權比例負擔；又 停車位之修繕非屬共同使用部分之修繕，而係專用部分之 修繕，故與會者同意以車位個數作為分擔比例之計算依據 。被告所稱傳真文件僅係被告公司內部文件，非原被兩造 之協議，觀諸該傳真文件，僅能說明傳真當時被告之認知 ，不能說明被告買受系爭建物前就停車位之主觀認知。且 訴外人辜耀祖並未同意依區分所有權比例分配停車位之使 用權，相關修繕費用之負擔及共用部分之使用等事宜，須 原告同意始對原告發生效力，又訴外人辜耀祖亦無代理原 告之權限，是被告之主張顯有誤會。
⒍爰依系爭分管協議書之約定及民法第767條中段、後段規 定，請求確認原告等對系爭9個停車位有專用權。並聲明 ：
確認原告甲○○對門牌號碼台中市○區○○路401之1號地 下2樓建物如附圖所示編號1、4、7等3個車位、原告乙○ ○對編號19、20、21等3個車位以及原告丙○○對編號14 、16、18等3個車位各均有專用權。
㈡被告則以：
⒈系爭建物第5層原為訴外人王瑞如所有，經其債權人合作 金庫銀行將對王瑞如之債權讓與訴外人荷商柯金資產管理 股份有限公司台灣分公司（下稱柯金公司），柯金公司再



將債權讓予訴外人德鎮盛公司後，因王瑞如無法清償債務 ，經本院拍賣系爭不動產由德鎮盛公司承受；系爭建物第 4層原為原告等3人及訴外人王寶滿、王麗慧所有，嗣後由 揚仁實業股份有限公司（下稱揚仁公司）因買賣取得該樓 層之所有權；建物第6層原為訴外人王麗慧所有，嗣後由 德鎮盛公司因買賣取得該樓層之所有權；建物第7層原為 訴外人王寶滿所有，嗣後由訴外人王惠榮因買賣取得該樓 層之所有權，並出租予訴外人德眾工程顧問股份有限公司 使用。可知系爭建物之區分所有權人除原告等3人及被告 外，尚有訴外人德鎮盛公司、揚仁公司及王惠榮等3人， 原告未曾向此3人主張其就停車位之使用比例為何，逕以 其他共有人並未為反對之表示而僅列德昌營造股份有限公 司為被告，則被告當事人適格顯有欠缺。
⒉被告不否認系爭分管契約之真正。惟系爭建物之地下1層 、騎樓、第1至3層、第11層、第12層原由訴外人台中市第 五信用合作社承受，再由合作金庫銀行承受後辦理標售， 由被告於94年6月23日得標並取得所有權，該建物之拍賣 公告上並未載明有分管契約；且被告於受讓前無從自地政 機關之公示登記資料中得知有關分管契約之資訊，又綜觀 被告受讓系爭區分所有建物所有權之文件，包括投褾文件 、買賣契約書等，均未就原告所主張之分管契約有任何說 明，足證被告於受讓系爭建物當時，對於分管契約之存在 並不知悉。則被告就系爭分管契約之存在應無過失或無從 知悉分管契約之存在，依司法院大法官釋字第349號解釋 意旨，被告並不受系爭分管契約之拘束。
⒊被告於94年6月23日受讓系爭建物之時，系爭建物為無人 使用之大樓，且建物四週並架設圍籬及圍柱，建物內公共 設施包括地下2樓停車場均處於廢棄無法使用之狀態，無 法分辨是否有停車位或其數量、位置，且合作金庫銀行之 拍賣公告上亦未載明有所謂分管契約之情事，是被告於此 情形下買受系爭建物，無從知悉或可得而知系爭大樓是否 訂有分管契約。再系爭建物之停車場係機械升降方式，被 告受讓系爭建物之時，系爭建物1樓通往地下2樓停車場之 機械升降設備及電動門無法使用，一樓車庫大門亦損壞無 法開啟，原告實不可能占有使用特定車位。再者，原告對 於其所述被告法定代理人丁○○曾於買受系爭建物前先行 到場查看、原告於被告受讓系爭建物之時有占有系爭分管 契約約定之共有物特定部分等情，均未舉證以實其說。原 告所提租賃契約，租賃期限自88年12月25日起至90年2月 24 日止，無從證明被告94年6月間受讓系爭建物之時系爭



車位之使用狀態。又原告所提保全公司收費通知單及發票 等文件，亦無法證明94年7月7日及同年月25日系爭建物處 於有人居住使用之狀態。至於原告提出戶籍謄本及戶口名 簿等文件，主張訴外人許兆霖曾入住系爭建物第10樓，惟 上開文件並無法證明訴外人許兆霖確實居住於此大樓，縱 認訴外人許兆霖確有居住之事實，仍無法解釋於系爭停車 場入口車庫門損壞無法開啟及機械升降機故障之事實，亦 無法證明原告占有地下2樓之特定停車位。則被告就原告 所主張之分管契約，並無「可得而知」之情形，該分管契 約自對被告不生拘束力。
⒋被告於取得前述建物後，為利於使用系爭大樓，通知其他 區分所有權人包括原告，於94年7月17日、同年8月7日、 同年10月16日召開3次「公共設施修繕協議會」，除原告 丙○○於第1、2次會議並未出席外，原告甲○○、乙○○ 均有出席上述會議；第1次會議決議為「汽車升降機由德 昌負擔全部修繕費用，地下2樓無條件由德昌公司使用， 若日後其他樓層需使用時，需負擔修繕，依各層比例分擔 才能使用。」第2次會議達成決議「汽車升降機拆除換新 800,000元、地下室外牆抓漏150,000元、通風設備工程87 1,530元，由德昌負責整修，並供德昌無條件使用，日後 其他樓層若需使用，必須支付前列費用，依樓層比例計算 （一層為1/12）才能使用。」嗣第3次會議原告均有參與 ，與會人員於本次會議中除就公共設施修繕及費用分攤等 事進行討論外，雖未特別討論地下2樓停車位問題，但亦 再次重申公共設施修繕費用分攤原則依各樓層等語，可認 會議結論與前2次相同。由前3次會議結論可知，被告於受 讓系爭建物時，該大樓確為一廢棄大樓，但被告基於協調 會議之結論，始暫行墊付費用就系爭建物作修繕工作，且 原告等3人均同意無條件由被告使用地下2樓之停車空間， 亦未告知被告有所謂分管契約之事。被告於94年9月26日 向地政機關辦理所有權移轉登記時，依建物所有權狀所示 ，共同使用部分權利範圍之記載係由持分比例定之，被告 即據以認定被告所得使用之停車位應依權狀所載持分比例 分配。參諸系爭大樓於被告受讓時係無人使用之廢棄狀態 ，益證被告於受讓系爭大樓部分所有權時，不知有所謂分 管契約之事。退步言之，依前上述會議決議，原告亦均同 意系爭建物地下2樓停車位之使用，應按持分比例使用， 原告亦與被告另成立「依所有權持分比例分配」之使用契 約，原告主張自不可採。
⒌嗣原告等3人委託訴外人辜耀祖與被告洽談分攤修繕費用



及停車位使用權相關事宜，被告於傳真予訴外人辜耀祖之 文件中強調「依協調會協商內容，各所有權人應依持分比 例分攤費用才有使用權... 若未分攤費用，則無使用權， 日後若需使用，除分攤費用外，另應支付墊款利息。」而 訴外人辜耀祖於95年8月11日之傳真回覆表示「以上各節 知悉，惟支付墊款利息部分，本人持異議之意見。」可知 其對於被告以區分所有權比例分配使用車位並無意見，僅 不願意支付利息，俟被告出資將停車位修繕完畢後，原告 始主張系爭建物訂有分管契約，且未依約給付被告電梯更 新工程費用每層樓9.75萬元，僅給付150,000元，亦未給 付停車位部分之修繕費用，實有違誠信原則。
⒍被告並未占有系爭建物地下2樓之全部停車位，亦未排除 原告使用其停車位，系爭建物之住戶均可自由使用系爭停 車場等語，資為抗辯。並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、合作金庫 商業銀行概括承受中四信管理委員會96年11月8日合金中四 管字第0963801831號函檢送之不動產交易資料、臺灣電力股 份有限公司臺中區營業處96年10月3日Ｄ臺中字第096100003 11號函、97年3月13日Ｄ臺中字第09703000080號函檢送之用 電資料等為證，並經本院調取本院88年度執字第25992號給 付票款強制執行案卷核閱無誤，自堪信為真實，本院採為判 決之基礎。
㈠坐落台中市○區○○段320-22、323地號上門牌號碼台中市 ○區○○路401-1號之金鴻大樓，為一地上12層、地下2層之 建物（建號為同段4651至4663號，共同使用部分之建號為46 64號），原係原告甲○○、乙○○、丙○○及訴外人王林好 、王麗慧、王寶滿、王瑞如、王順達等人所共同起造，並於 82年9月3日辨理第一次所有權登記。
㈡前項建物地下2層共同使用部分，設有機械停車位，共劃分 為21個停車位。
㈢原告甲○○現仍為第1項建物10樓（建號4660號、門牌號碼 為台中市○區○○路401-1號10樓）、原告乙○○為第1項建 物9樓（建號4659號、門牌號碼為同路401-1號9樓）、原告 丙○○為第1項建物8樓（建號4658號、門牌號碼為同401-1 號8樓）之所有權人。
㈣被告於94年9月26日以買賣為原因登記取得第1項建物1、2、 3、11、12樓層及地下1樓之所有權，其前手均為合作金庫商 業銀股份有限公司。




㈤第1項建物地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、11樓、12樓及共 同使用部分（建號4664號）經本院88年度執字第25992號給 付票款強制執行事件拍賣後，由債權人保證責任台中市第五 信用合作社以債權承受取得所有權，其後該合作社由合作金 庫概括承受。而於該執行事件89年1月6日查封時（拍賣公告 載明查封時為空屋）、於89年11月9日債權人聲請點交時， 債權人具狀表示債務人仍占用中，惟90年1月10日本院前往 點交時，各該建物均為空屋（屋內雜亂不堪、無任何值錢物 品）。
㈥原告丙○○所有第1項建物8樓及原告乙○○所有第1項建物9 樓，均已於85年7月10日廢止用電，迄未復電。原告甲○○ 所有第1項建物10樓於94年間之用電紀錄為1至8月用電為0度 、9至10月用電為132度、11至12月用電為108度。又第1項建 物地下2樓（停車場）及公共設施部分自89年8月起即與台電 公司終止供電契約，至91年3月起始復電，用電紀錄如下： ⑴91年3、4、11月為0度，5月為1200度，6月為720度，7、9 月為480度，8月為560度，10月為160度，12月為80度。 ⑵92年1、3、4、8月為160度，2月為320度，5、6、9、10、 12月為80度，7月為240度，11月為0度。 ⑶93年1、2、3、6、8、9、10、12月為80度、4、5、7、11 月為0度。
⑷94年1月為320度，2、7月為240度，3、5、6月為80度，4 月為0度，8、10、12月為800度，9月為1360度，11月為88 0度。
四、本件訴訟之爭點：
原告主張前揭不爭執事項第1項所示建物之共同使用部分即 地下2樓停車場（建號4664），於建物興建完成後，各共有 人間有訂立分管契約，約定原告各分管3個車位，被告應繼 受前手分管契約之拘束，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，一、按確認法律關係之訴，非原告有即受 確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1項前段定有明文。所謂「即受確認判決之法律上利益 」，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有 受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之 者，始為存在，最高法院著有27年上字第316號民事判例可 資參照。本件原告分別主張其就系爭建物地下2樓如附圖所 示之停車位，基於其與訴外人王林好、王麗慧、王寶滿、王 瑞如、王順達於建物辦理第一次所有權登記後，於82年12月



20日簽訂之分管契約，就各該停車位有專用權一節，為被告 所否認，是兩造就原告是否有系爭停車位之專用權顯有爭執 ，且該停車位專用權之存否，攸關原告對於系爭停車位是 否有單獨之管理權，則原告在私法上之地位因被告之主張而 有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去 ，故應認本件原告有即受確認判決之法律上利益，合先敘明 。
㈡原告主張其曾就坐落台中市○區○○段320-22、323地號上 門牌號碼台中市○區○○路401-1號之金鴻大樓地下2樓設置 之機械式停車位，與原區分所有權人即訴外人王林好、王麗 慧、王寶滿、王瑞如、王順達於82年12月20日簽訂協議書， 而訂定分管契約，約定原告甲○○就如附圖所示編號1、4、 7、原告乙○○對編號19、20、21、原告丙○○對編號14、1 6、18等停車位分別有專用權之事實，業據原告提出協議書 及登記簿謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信原告主張系 爭建物地下2樓設置之機械停車位於建置完成後，原區分所 有人曾有簽訂分管契約之事實，為屬真實。而其後系爭建物 地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、11樓、12樓及其共同使用部 分（建號4664號）經本院88年度執字第25992號給付票款強 制執行事件拍賣後，由債權人保證責任台中市第五信用合作 社以債權承受取得所有權；嗣台中市第五信用合作社由合作 金庫銀行概括承受，而由合作金庫銀行於94年9月26日經拍 賣後將所有權以買賣為原因移轉登記予被告，復為兩造所不 爭執，足認被告為系爭建物地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、 11樓、12樓及其共同使用部分之繼受人無誤，茲本件尚應審 究者，應即為原告主張之系爭分管契約，是否有拘束被告之 效力。
㈢最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其 他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分 讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」 ，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分 之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測 損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在 此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議釋字第349 號解釋文可資參照。又民法上之債權契約，除法律有特別規 定外，僅於特定人間發生法律上之效力。又共有人於與其他 共有人訂立分割或分管契約後，將其應有部分讓與第三人者 ，倘該第三人不知悉有分割或分管契約，亦無可得而知之情 形，其仍受讓與人所訂分割或分管契約之拘束，將使善意之



第三人受不測之損害，與憲法保障人民財產權之意旨有違。 另公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈 之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。 亦有最高法院86年度台上字第2098號、91年度台上字第2477 號判決可考。是可知共有人就共有物訂立分管契約後，倘共 有人已按分管契約占有共有物之特定部分，即具備以占有共 有物之特定部分為公示方法，而無使善意第三人受不測之損 害之虞時，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，在通常 情形，受讓人固應受分管契約之拘束，惟如受讓人並不知悉 有分管契約，亦無可得而知之情形，自不受分管契約之拘束 。經查：
⒈原告雖主張被告於買受系爭建物之6個樓層時，對於系爭 停車位之產權歸屬、可使用之車位個數、停車位有無分管 約定等節應已有所了解，始將其公司營業所遷移至系爭建 物；且被告法定代理人丁○○於買受系爭建物之部分樓層 前，曾由訴外人黃士瀛陪同前往地下2樓查看車位，可認 被告於買受前已知有分管契約之事實等語，惟為被告所否 認，且原告亦未就被告於受讓系爭建物前已知悉就地下2 樓機械停車位，原始共有人間已訂有分管契約之事實，舉 證以實其說，已非可採。且被告於94年6月23日由合作金 庫銀行標售取得前揭建物及共同使用部分後，在同年94年 9月26日所有權移轉登記前，為使用系爭大樓，分於94年7 月17日、同年8月7日、同年10月16日召開3次「公共設施 修繕協議會」，其中原告丙○○於第1、2次會議未出席， 原告甲○○、乙○○則均有出席上述各次會議。其中關於 公共區域之修繕，第1次會議決議為「⑴電梯可採用全部 換新，去詢價大同、三菱等廠牌，再比較換新或用原廠牌 維修。⑵汽車升降機由德昌負擔全部修繕費用，地下2樓 無條件由德昌公司使用，若日後其他樓層需使用時，需負 擔修繕，依各層比例分擔才能使用，地下2樓使用權，除 汽車升降機820,000，連同地下室外牆抓漏150,000及通風 設備888,502，均採用此方式處理，由德昌公司出資無條 件使用地下2樓，日後其他樓層要使用需支付上列三項（ 汽車升降機、地下室外牆抓漏、通風設備）依各層比例分 攤才能使用。」第2次會議達成決議「汽車升降機拆除換 新800,000元、地下室外牆抓漏150,000元、通風設備工程



871,530元，由德昌負責整修，並供德昌無條件使用，日 後其他樓層若需使用，必須支付前列費用，依樓層比例計 算（一層為1/12）才能使用。」嗣第3次會議原告均有參 與，與會人員於本次會議中仍就公共設施修繕及費用分攤 等事進行討論，並載明公共設施修繕費用分攤原則依各樓 層等語，有被告提出各該會議紀錄在卷可查，且原告亦不 爭執各該會議紀錄之真正，自屬可採。依會議紀錄所載， 有關系爭共有物即地下2樓公共設施之修繕，其中關於停 車位汽車升降機之修繕費用即達約80萬元，如加上地下室 外牆抓漏15萬元、通風設備工程80餘萬元（各次會議估價 內容稍有差異），合計為170餘萬元，被告均同意由其先 行支付修繕費用，且其他與會之共有人亦同意在依樓層比 例分擔修繕費用之前，無條件由被告使用地下2樓，若非 被告主觀上並不知悉系爭地下2樓機械停車位有分管契約 存在，被告實不可能同意先行支付鉅額修繕費用；蓋依原 告所提出之分管契約，被告雖取得系爭大樓地下1樓、地 面1樓、2樓、3樓、11樓、12樓等共6個樓層，然僅能分得 其中如附圖所示編號13、15共2個停車位而已，而本件依 原告陳述，每個停車位之交易價格約為250,000元而已， 被告豈有可能為將來僅能使用之2個停車位，而預先支付 遠高於停車位價值之修繕費用，雖至愚者，亦不為也。再 原告甲○○、乙○○上述第1、2次會議均有出席，且同意 於被告暫行墊付地下2樓等之修繕費用後，無條件由被告 使用地下2樓，並同意其後如需使用，須按樓層比例計算 （一層為1/12）支付修繕費用，顯可認原告甲○○、乙○ ○於會議當時，並未告知被告有關分管契約之事。蓋系爭 地下2樓僅供停車使用，並設置21座機械停車位，關於修 繕費之負擔，如已有分管之約定，依一般常情自應依取得 停車位專用權之個數比例分擔，始為合理；原告甲○○、 乙○○各主張其依系爭分管契約，各有3個停車位之專用 權，然依會議結果修繕費用卻僅須各負擔1/12，被告如依 分管契約僅有2個停車位，卻須負擔5/12之修繕費用，其 不合事理，至為顯然。
⒉被告抗辯其於受讓系爭大樓之地下1樓、地面1樓、2樓、3 樓、11樓、12樓及其共同使用部分即地下2樓時，整棟大 樓均為無人使用之狀態，且地下2樓停車場處於廢棄無法 使用之狀態，其無從得知該共有物有分管契約，或有可得 而知之情事，業據被告提出合作金庫銀行得標通知書、標 售不動產投標須知、投標書等為證，並有合作金庫商業銀 行概括承受中四信管理委員會96年11月8日合金中四管字



第0963801831號函檢送之權利移轉證書、附表、公告、投 標須知、投標書、開標紀錄等不動產交易資料可查，而依 該不動產交易資料關於系爭共有物之記載，均僅載明系爭 大樓各樓層關於共同使用部分即系爭區分所有建物之應有 部分之比例，並未載明系爭共有物是否有分管之情事，難 認被告於買受時即已知悉系爭共有物有分管之事實。再本 件被告取得之系爭大樓之地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、 11樓、12樓及其共同使用部分（建號4664號），原係經由 本院88年度執字第25992號給付票款強制執行事件拍賣後 ，由債權人保證責任台中市第五信用合作社以債權承受取 得所有權者，且於該執行事件89年1月6日查封時、點交時 ，各該建物均為空屋，為兩造不爭執之事實，並經本院調 取本院本院88年度執字第25992號給付票款強制執行事件 案卷核閱屬實；足認被告之前手於取得各該建物時，該大 樓地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、11樓、12樓及其共同使 用部分，即已無人占有使用，迄合作金庫銀行將之出賣予 被告，仍為無人使用之狀態。雖依該執行案卷所示，該執 行事件之債權人於89年11月9日聲請點交時，曾具狀表示 債務人仍占用中等語，惟執行債權人並無確實調查執行標 的是否仍有人居住使用之權限，且查各該建物於本院民事 執行處前往查封及點交時，既均為空屋而無人使用，自應 以民事執行處實際調查之結果為斷，該案債權人或僅係為 明責任歸屬，而聲請本院民事執行處前往點交，始於聲請 時為債務人乃占有使用之陳述，自不足為當時各該建物是 否有人占有使用認定之依據。依上所述，已足認定系爭大 樓關於原告取得之部分即地下1樓、地面1樓、2樓、3樓、 11樓、12樓及其共同使用部分，於原告取得時，為無人占 有使用之狀態。
⒊原告雖主張其自訂立分管契約時起至被告受讓系爭建物之 時，均保持繼續占有系爭停車位；且其間原告甲○○等人 有將其所有之樓層及車位陸續出租訴外人羅文龍、郭建甸 等人作營業使用、房間供人住宿，原告甲○○之女婿許兆 霖並於93年12月27日起至95年1月6日止，居住於系爭建物 之第10樓，原告已按系爭分管契約占有停車場之特定部分 並使用收益，被告自應知悉等語。然仍為被告所否認，且 查經本院向臺灣電力股份有限公司臺中區營業處調取原告 所有系爭建物8、9、10樓於94年間之用電紀錄，其中原告 丙○○、王援裕所有系爭8樓、9樓建物，自85年7月10日 起即廢止用電，迄未申請用電；原告甲○○所有系爭建物 10樓雖有申請供電，然於94年1至9月均無用電紀錄（雙月



抄表收費，其中94年2、4、6月份用電度數為0度，8月份 暫停用電），有該公司臺中營業處96年10月3日D臺中字第 09610000311號函檢送之用電紀錄在卷可稽；而查一般人 居住使用建物或其停車空間，必須使用電力，始可供生活 之需，依前揭原告所有各該建物94年之用電紀錄，可知原 告所有系爭建物8、9、10樓於94年6月23日被告取得其上 揭建物時，為屬無人居住狀態，而原告所有系爭建物8、9 、10樓斯時既均無人居住，自無占有使用該建物所屬共同 使用部即系爭共有物之停車位之情事，原告主張其於簽訂 分管契約後，均繼續保持占有系爭停車位等語，顯與事實 不符，自非可採。至於原告主張其有將其所有之樓層及車 位陸續出租訴外人羅文龍、郭建甸等人作營業使用、房間 供人住宿，原告甲○○之女婿許兆霖並於93年12月27日起 至95年1月6日止，居住於系爭建物之第10樓等情，固據提 出房屋租賃契約書、戶籍謄本為證，然依原告提出房屋租 賃契約書所載租賃期間分為83年7月28日起至88年7月27日 止、88年12月28日起至90年2月24日止（見原證7），與本 件被告受讓系爭區分所有建物之94年6月23日已距數年， 不足為被告取得系爭區分所有建物時，原告是否仍有占有 使用該共有物之特定部分之證明；又許兆霖雖曾於93年12 月27日起至95年1月6日設籍於系爭大樓10樓，然設籍處所 與實際居住處所，常非一致，許兆霖有設籍於該處之事實 ，並不能據以認定許兆霖即有實際居住於該處之事實；且 如前所述，該大樓10樓於94年1至9月均無用電紀錄，顯可 認至少在該期間內確無人居住，是原告所執前情，仍不足 以證明其有在被告受讓系爭區分所有建物時，仍有占有使 用系爭共有物即停車場特定部分之事實，原告前揭主張， 自非可採。
⒋再查系爭區分所有建物之使用情形，地下2樓（停車場） 及公共設施部分（電號00-00-0000-00-0）自89年8月起即 與台電公司終止供電契約，至91年3月起始復電，用電紀 錄如下：
⑴91年3、4、11月為0度，5月為1200度，6月為720度，7 、9月為480度，8月為560度，10月為160度，12月為80 度。
⑵92年1、3、4、8月為160度，2月為320度，5、6、9、10 、12月為80度，7月為240度，11月為0度。 ⑶93年1、2、3、6、8、9、1 0、12月為80度、4、5、7、 11月為0度。
⑷94年1月為320度，2、7月為240度，3、5、6月為80度，



4月為0度，8、1 0、12月為800度，9月為1360度，11月 為880度。
此為兩造不爭執之事實，並有臺灣電力股份有限公司臺中 區營業處96年10月3日Ｄ臺中字第09610000311號函、97年 3月13日Ｄ臺中字第09703000080號函檢送之用電資料為證 ；而此公共設施部分之用電範圍包括公共樓梯間照明用電 、電梯用電、1樓至地下停車場汽車升降機用電、地下2樓 機械停車用電、揚水馬達用電、地下2樓污水廢水馬達用 電、消防系統用電等，已經被告陳述明確，且其所述用電 範圍核與一般公共設施用電範圍相當，應為可採。而其中 電梯、1樓至地下停車場汽車升降機、地下2樓機械停車設 備、揚水馬達等均為耗能設備，如有人使用，均會消耗大 量之電能，此為眾所皆知之事實。又如無揚水馬達加壓或 供水至大樓頂樓水塔，整棟大樓即無水使用，而無水之使 用自可推知當無人使用建物。是依前揭系爭大樓共地下2 樓（停車場）及公共設施部分之用電狀況，自可推知該大 樓自89年8月起即處於無人使用之狀態，僅於91年5月至9 月間曾有短暫之輕度利用（用電量甚微），92年、93年至 94年8月以前用電狀況分為基本度數或0度，顯非使用電梯 、1樓至地下停車場汽車升降機、地下2樓機械停車設備、