臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度重訴字第二三四號
原 告 甲○○
複代 理 人 乙○○
被 告 丙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段二八二地號土地上，如附圖所示綠色Ｂ部分面積叁拾捌平方公尺雨遮及紅色Ａ部分面積壹佰叁拾捌平方公尺房屋拆除，將基地返還予原告。
被告應給付原告新台幣玖拾陸萬伍仟伍佰肆拾陸元，及自民國九十年六月八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十年五月十日起至前述土地返還之日止，按年給付原告新台幣貳拾叁萬零玖佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁佰玖拾萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟壹佰柒拾萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣叁拾貳萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣玖拾陸萬伍仟伍佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項到期部分，於原告每期以新台幣柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，每期以新台幣貳拾叁萬零玖佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應將坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段二八二地號土地 上如附圖所示綠色Ｂ部分、面積三十八平方公尺之雨遮及如附圖所示紅色Ａ部分 、面積一百三十八平方公尺之房屋拆除，將土地返還予原告。㈡被告應給付原告 新台幣（下同）一百二十萬六千九百三十三元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國九十年五月十日起至前述 土地返還之日止，按年給付原告二十八萬八千六百四十元。㈢願供擔保請准宣告 假執行。
二、陳述：
㈠坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段第二八二地號、地目旱、面積二五０平方公 尺土地（下簡稱系爭土地），為原告於民國八十四年三月三十日向訴外人即前手 黃乾源以買賣為由取得。詎被告竟未經原告及訴外人黃乾源之同意，於系爭土地 上興建建物使用，迭經原告及訴外人黃乾源以存證信函催請拆除，被告均置之不 理。為此，被告既無占有之權源占有系爭土地使用，原告自得本於所有權之作用
，依民法第七百六十七條規定，訴請被告拆除前述建物，返還土地予原告。 ㈡又被告無權占有原告所有系爭土地使用，可能獲得相當於租金之利益，為社會通 常觀念，致原告受有損害，則原告自得依民法第一百八十四條、第一百七十九條 之規定，請求相當於租金之損害賠償或不當得利。再因系爭土地位處義民路旁， 交通發達，故原告應可請求按年息百分之十計算之相當於租金之損害。即依計算 結果，於起訴前原告已可得請求之金額為一百二十萬六千九百三十三元（其計算 詳見附表一），另就被告起訴後（九十年五月十日）未返還土地前，併請求按年 每年依同樣標準計算之相當於租金之損害（即每年二十八萬八千六百四十元）至 被告返還土地為止。
三、對被告抗辯之陳述：
㈠被告抗辯其係經系爭土地原告之前手即訴外人黃乾源同意，而在系爭土地上興 建農舍及工作間使用，為有利於被告之事實，應由被告負舉證之責。再者訴外 人黃乾源前曾於八十四年三月二十六日以中壢郵局第八一八號存證信函通知被 告限被告於存證信函到達後，七日內自行拆除，依該函文內容，可見被告主張 訴外人黃乾源曾同意被告使用系爭土地一節與事實不符。另於原告購買系爭土 地前，因前手已有去函催告不同意被告的建物使用系爭土地，且原告於買受後 亦繼續發函表示不同意被告使用系爭土地，因此根本沒有被告所抗辯之原告同 意其使用之情形。又就被告所提出之桃園縣中壢市公所函文影本，原告並不否 認其真正，惟依該函文內容也明示就系爭土地並無三七五租約之訂立，即非屬 三七五租約效力所及之範圍，則被告既未獲得訴外人黃乾源及原告之同意，就 系爭土地也無租賃關係存在，顯係無權占有使用系爭土地可明。 ㈡被告復辯稱其與訴外人黃乾源間就系爭土地有無償使用之關係，究其真意，顯 係主張其占有之權源為使用借貸，然使用借貸與租賃於法律上之性質歧異甚大 ，實務上也未見案例或學說主張使用借貸得類推適用買賣不破租賃法理之處， 故被告如仍欲以此為抗辯，應請其再說明其法律上之依據。 ㈢再者，民法上權利之行使構成權利濫用者，須行使權利者主觀上專以損害他人 為主要目的，客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，始足當之。 是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致 影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。是以若被告於興建系爭建物時，能 確立自己是否有權興建，則不致於產生本件訴訟。而原告提起本件訴訟亦係依 民法第七百六十七條物上請求權規定之正當權利行使，並無任何濫用權利之處 ，是被告主張原告為權利濫用，並不足採。
㈣又退步言之，縱認被告與訴外人黃乾源間確存有使用借貸關係，致被告有權使 用系爭土地，惟該協議屬債權契約，僅對於債之相對人具有對抗之效力，對於 原告之物權行使，並不足以產生任何效力，故被告所辯均不足採甚明。四、證據：提出地籍圖一紙、土地登記謄本一份、現場照片三幀、中壢郵局存證信函 三份暨回執二紙、地價謄本二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
㈠本件事實與原告所述有所差距，原告請求並無理由。蓋被告丙○○與其父親黃天 福（已歿）均為佃農，而其父親黃天福早在三十八年六月二十七日即與當時坐落 桃園縣中壢市○○○段舊社小段一五八、一六０地號土地所有權人即訴外人黃乾 源之被繼承人黃英添訂立「中鎮明字第三四號」租約。又訴外人黃雲進、黃榮輝 、黃榮和、黃榮鑑、黃國雄及被告等六人為黃天福之繼承人。上開土地於五十五 年間復由訴外人黃雲進及被告等六人另與訴外人黃乾源簽訂租約。又當年因耕作 之故，因居住及擺放機具之需要，被告乃經訴外人黃乾源之同意在原告起訴之現 址即系爭土地上興建農舍及工作間，所設之門牌則由中壢鎮新明里六鄰下舊社五 二號輾轉更為桃園縣中壢市○○里○○鄰○○路二四０之一號。由門牌之老舊與 變更，可見被告確實久住該址。
㈡被告當年興建農舍及工作間一事乃經訴外人即原告前手黃乾源所同意，且因當年 被告為佃農之故，訴外人黃乾源自始根本不曾向被告索取任何租金或使用費。復 因於六十年間，訴外人黃乾源與被告及親屬間相互配合，陸續和平終止同段第一 五八、一六０等土地之租約，訴外人黃乾源在心存感激之情況下，遂無異議口頭 同意由被告及家人無償繼續使用系爭土地且未定期限。六十二年至八十四年間， 被告曾數度向訴外人黃乾源表示購買或承租之意願，皆因訴外人黃乾源之客氣且 系爭土地被告欲購買僅實際占用之部分並非全部而作罷，訴外人黃乾源亦從未要 求還地，和平繼續由被告及家人使用迄今。另由原告係先完成買賣動作，才去催 告被告不同意其建物使用系爭土地，且原告明知被告使用系爭土地情形而仍買受 系爭土地，可推知原告有默示同意被告使用系爭土地之意。 ㈢被告使用土地之情形，已長達三十多年之久，左右街坊鄰居均知之甚稔。原告與 被告為住同一條街，相距不及一百公尺之老鄰居，又為購買系爭土地之故，焉有 不清楚被告占用土地之由來。原告在知曉原委之狀況下，明知而故買，取得所有 權後，為達趕走被告之目的而逕行提起本件之訴，不無違反「權利禁止濫用」之 原則，依民法第一百四十八條之規定，自屬無理。 ㈣再退步言之，民法上有「買賣不破租賃」之立法原則，即後買受人對於前出賣人 所訂之租賃契約，仍應繼續履行出租義務。本件原告明知被告與訴外人黃乾源間 就系爭土地有無償使用之關係而非無權占用，竟仍購買系爭土地，其為惡意，則 類推適用上揭「買賣不破租賃」原則之法理，原告亦不得訴請拆屋還地。同理， 被告既為無償使用系爭土地，本無租金之支付，原告向訴外人黃乾源買得系爭土 地，自應繼受訴外人黃乾源之義務，續由被告無償使用系爭土地，是以原告另行 請求相當租金之不當得利，於法亦有未合。且原告依土地法第一百零五條準用同 法第九十七條之規定，請求被告賠償相當於租金之損害亦過高，蓋同地段二八一 之一、二八一之二等地號土地空地每月出租之租金一坪僅一百八十五元，然原告 請求系爭土地之損害金每月一坪單價達四五一點七九元，顯逾市價行情為不合理 。
三、證據：提出桃園縣中壢市公所函、土地租賃契約書各一份、地籍圖三紙為證。丙、本院依職權勘驗現場，並囑託中壢地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及複 丈成果圖附卷。
理 由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原 告起訴聲明第二項原係請求被告應給付六十八萬三千零十五元及自起訴狀繕本送 達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十年五月一日起 至返還上開土地之日止，按年每年給付原告十六萬四千元，嗣於本院九十一年九 月二十六日審理時擴張該項聲明為請求被告應給付原告一百二十萬六千九百三十 三元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 暨自九十年五月十日起至被告返還上開土地之日止，按年每年給付原告二十八萬 八千六百四十元，此係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許 ，合先敘明。
乙、兩造就實體上事項爭執要旨：
一、原告主張系爭土地為原告於八十四年三月三十日向訴外人即前手黃乾源以買賣為 由取得，被告未經原告及訴外人黃乾源之同意，即於系爭土地上興建建物使用， 無權占用系爭土地，迭經原告及訴外人黃乾源催請拆除，被告均置之不理，乃依 民法第七百六十七條規定，訴請被告拆除系爭土地上之建物，返還土地予原告， 並請求返還起訴前五年及至返還系爭土地之日止，按申報地價百分之十計算之損 害賠償或不當得利等語。
二、被告則以當初係因耕作之故，為居住及擺放機具需要，乃經訴外人黃乾源之同意 ，始在原告起訴之現址即系爭土地上興建農舍及工作間，且訴外人黃乾源自始未 曾向被告索取任何租金或使用費，其與訴外人黃乾源間就系爭土地有使用借貸關 係存在，依類推適用買賣不破租賃原則之法理，原告應繼續履行貸與人之義務， 被告非無權占有。另原告在知曉被告使用系爭土地情形原委之狀況下，仍明知而 故買，並取得所有權後，為達趕走被告之目的而逕行提起本件之訴，顯屬權利濫 用。再由原告明知被告使用系爭土地原委情形而仍買受系爭土地觀之，亦可推知 原告有默示同意被告繼續使用系爭土地之意。此外，原告請求賠償相當於租金之 損害亦過高等語置辯。
丙、得心證之理由：
一、自認及不爭執之事實
兩造對於系爭土地為原告所有以及桃園縣中壢地政事務所九十年十一月七日土地 複丈成果圖紅色Ａ部分所示面積一百三十八平方公尺房屋、綠色Ｂ部分所示面積 三十八平方公尺雨遮為被告所有，現由被告占有使用中，係屬違章建築之事實均 不爭執。
二、爭執事項及認定
㈠被告雖抗辯稱：其係經訴外人即原告前手黃乾源之同意，始在系爭土地上興建農 舍及工作間，其與訴外人黃乾源間就系爭土地有使用借貸關係存在，類推適用買 賣不破租賃原則之法理，被告非無權占有云云。為查，按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。原 告否認被告係經訴外人黃乾源之同意，占有使用系爭土地，就系爭土地與訴外人 黃乾源間有使用借貸關係之情形，被告就此有利於己之積極事實，依上說明，即
應負舉證之責。被告就「其與原告前手即訴外人黃乾源間有使用借貸關係」部分 ，迄未舉證以實其說，自不足採。況且使用借貸為特定人間債之關係，非如租賃 契約之有民法第四百二十五條特別規定租賃權對受讓人仍繼續存在，故縱令被告 上開所言屬實，被告亦不得以原告之前手即訴外人黃乾源與其訂有使用借貸契約 ，主張對現在之系爭土地所有人即原告有使用系爭土地之權利（最高法院五十九 年度台上字第二四０九號判例意旨參照）。被告復抗辯由原告明知被告使用系爭 土地而仍買受情形觀之，可推知原告有默示同意被告繼續使用系爭土地之意云云 ，惟此非但為原告所否認，且查土地之出租及使用借貸契約之訂定，須經雙方意 思表示一致始能成立，而我國民法亦無單純之沈默即可成立租賃契約或使用借貸 契約之規定，是被告該部分所辯，亦顯不足採。此外，被告復未舉證證明其占用 系爭土地有何法律權源，自屬無權占有甚明。
㈡被告再抗辯原告在知曉被告使用系爭土地情形下，仍明知而故買，並於取得所有 權後，為達趕走被告之目的而逕行提起本訴，顯有權利濫用情形云云。按民法第 一百四十八條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利， 雖足以使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之 內（最高法院四十五年度台上字第一０五號判例意旨參照）。本件原告請求被告 拆屋還地，雖足以使被告喪失占用系爭土地之利益，但原告係行使其所有權人本 於所有權之法定權利，要非以損害被告為其主要目的，而被告則係無權占有原告 所有系爭土地而違章搭建一層磚造平房（包含雨遮部分）面積一百七十六平方公 尺，有本院勘驗筆錄、中壢地政事務所複丈成果圖及現場照片在卷足按，衡諸兩 造之利益之考量（被告所應拆除者僅為一層磚造平房及雨遮部分，且係違章建築 ，價值不高，但原告如未能索回系爭土地上如附圖紅色、綠色部分之土地，因該 部分所佔面積達系爭土地總面積百分之七十以上，則原告將無法充分利用本身之 土地），如將其拆除，原告之利益顯大於被告所受之損害，亦無違誠信原則。是 原告請求被告拆屋還地，要係權利之正當、合法行使，難謂為權利濫用，足見被 告此部分之抗辯，亦非可取。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段定有明文。原告為系爭土地所 有人，被告未能證明其所有之上開建物有合法占用權源，依民法第七百六十七條 之規定，原告自得請求被告將如附圖所示紅色Ａ部分面積一百三十八平方公尺房 屋、綠色Ｂ部分面積三十八平方公尺雨遮拆除，將基地返還原告。 ㈣又無權占有他人土地，可能獲得相當於土地租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）而土地所有權人，此時依 通常情形亦受有相當於租金之損害。被告無權占用系爭土地，並自認係無償使用 ，是其受有相當於租金之利益，致使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求 被告返還所受之利益。故原告請求被告給付自八十五年五月十日起至起訴前即九 十年五月九日止及自起訴即九十年五月十日起至拆除上開地上物並返還土地之日 止之相當於租金之不當得利部分，自屬有據。再城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文 ，而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第二
十五條亦有明定，又依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申 報之地價為法定地價；同法第一百零五條復規定，同法第九十七條之規定，於租 用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦以不超過土地申報地 價年息百分之十為限。茲依卷附之九十年十一月七日中壢地政事務所土地複丈成 果圖所載，被告占用原告所有系爭土地如附圖紅色Ａ部分、綠色Ｂ部分，面積各 為一百三十八平方公尺及三十八平方公尺，而系爭土地八十五年至八十六年六月 三十日前之申報地價為每平方公尺五千二百二十元，八十六年七月一日以後至八 十九年六月三十日止之申報地價為每平方公尺一萬六千一百六十元，八十九年七 月一日起之申報地價為每平方公尺一萬六千四百元，有原告提出之地價謄本附卷 可按，爰審酌系爭土地面臨義民路二段，該道路係雙向二線道，左邊銜接中央西 路，步行至位於中央西路上之遠東百貨中壢分公司約五至十分鐘，附近住家、商 店林立，右側銜接環南路外環道，距高速公路交流道約五分鐘車程，交通堪稱便 利，有勘驗筆錄在卷可按，認被告就系爭土地所受相當於租金之利益，按年以土 地申報地價之年息百分之八計算為相當，依此標準計算，原告得請求被告給付自 八十五年五月十日起至九十年五月九日止相當於租金之不當得利之損害金九十六 萬五千五百四十六元及自九十年五月十日起至返還土地之日止，按年應給付相當 於租金之不當得利之損害金二十三萬零九百十二元（其計算方式詳如附表二；小 數點以下四捨五入）。
㈤從而，原告本於民法第七百六十七條物上請求權之法律關係，請求被告將無權占 有原告所有坐落桃園縣中壢市○○○段舊社小段二八二地號土地上如附圖紅色Ａ 部分所示面積一百三十八平方公尺之房屋及綠色Ｂ部分所示面積三十八平方公尺 之雨遮拆除，將基地返還原告及依民法第一百七十九條規定，請求被告給付原告 九十六萬五千五百四十六元及自起訴狀繕本送被告翌日即九十年六月八日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十年五月十日起至返還土地之日止 ，按年給付原告二十三萬零九百十二元之不當得利損害金部分，為有理由，應予 准許；其餘逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。丁、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
戊、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決基礎無影響， 均毋庸再予審酌，附此敘明。
己、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書 、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 黃若美
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 十四 日~B法院書記官 劉德壽
~F0
~T40
附表一：
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│編號│土地面積│申報地價 │年息│日數或年數│總金額 │起迄時間 │
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│ 一 │一七六㎡│五二八０ │﹪│一年 │九二九二八 │850510～860509│
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│ 二 │一七六㎡│五二八０ │﹪│52／365 │一三二三九 │860510～860630│
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│ 三 │一七六㎡│一六一六０│﹪│三年 │八五三二四八│860701～890630│
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│ 四 │一七六㎡│一六四００│﹪│313／365 │二四七五一八│890701～900509│
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│ 五 │一七六㎡│一六四００│﹪│一年 │二八八六四０│900510～返還日│
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附表二：
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│編號│土地面積│申報地價 │年息│日數或年數│總金額 │起迄時間 │
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│ 一 │一七六㎡│五二八０ │８﹪│一年 │七四三四二 │850510～860509│
├──┼────┼─────┼──┼─────┼──────┼───────┤
│ 二 │一七六㎡│五二八０ │８﹪│52／365 │一０五九一 │860510～860630│
├──┼────┼─────┼──┼─────┼──────┼───────┤
│ 三 │一七六㎡│一六一六０│８﹪│三年 │六八二五九八│860701～890630│
├──┼────┼─────┼──┼─────┼──────┼───────┤
│ 四 │一七六㎡│一六四００│８﹪│313／365 │一九八０一五│890701～900509│
├──┼────┼─────┼──┼─────┼──────┼───────┤
│ 五 │一七六㎡│一六四００│８﹪│一年 │二三０九一二│900510～返還日│
└──┴────┴─────┴──┴─────┴──────┴───────┘