臺灣桃園地方法院民事判決 96年度簡上字第237號
上 訴 人 鑑峰有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
複 代理人 呂丹琪律師
被 上訴人 建言有限公司
法定代理人 丙○○○
被 上訴人 乙○○
共 同
訴訟代理人 呂理胡律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國96年10月31日
本院中壢簡易庭96年度壢簡字第383 號第一審判決提起上訴，本
院於民國97年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項所命之給付，上訴人如以新台幣壹佰貳拾陸萬柒仟陸佰元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。原判決主文第二項前段所命之給付，上訴人如以新台幣伍拾捌萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行；原判決主文第二項後段所命之給付，上訴人如於各期到期後各供擔保新台幣捌萬元，得免為假執行。
原判決主文第三項所命之給付，上訴人如以新台幣貳佰捌拾貳萬肆仟壹佰元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。原判決主文第四項前段所命之給付，上訴人如以新台幣壹佰柒拾參萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行；原判決主文第四項後段所命之給付，上訴人如於各期到期後各供擔保新台幣貳拾參萬元，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者 ，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二 、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已 顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他 非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如 不許其提出顯失公平者。第一項之上訴及抗告程序，準用第 434 條第1 項、第434 條之1 及第三編第一章、第四編之規 定。民事訴訟法第447 條第1 項、第436 條之1 第3 項分別 定有明文。本件被上訴人抗辯上訴人於第一審中業已就租約
期間內租金給付部分之攻擊防禦方法視同自認，不得再於第 二審程序中另行主張，就該攻擊防禦方法之提出已違反前開 規定，應予駁回等語。惟查，上訴人於第一審期間內就 本件訴訟標的並未為具體之攻擊防禦，原審亦未闡明其法律 關係並曉諭其為相關主張及陳述，是本院認若不許上訴人提 出新攻擊或防禦方法，將無從具體認定本件訴訟標的之法律 關係，並對上訴人顯失公平，故尚無失權效之適用，仍應允 許上訴人於本院提出第一審所未提出之新攻擊防禦方法。乙、實體方面
一、本件被上訴人起訴主張：
㈠、上訴人前於民國94年3 月1 日分別向被上訴人建言有限公司 （下稱建言公司）、被上訴人乙○○承租所有門牌號碼桃園 縣楊梅鎮○○路543 號及同路535 、541 、545 號房屋（下 稱系爭房屋），分別約定租金各為新臺幣（下同）4 萬元及 7 萬元、4 萬元、5 千元，租期均自94年3 月1 日至95年12 月31日止之房屋租賃契約（下稱系爭租約）。嗣於租期屆滿 後，上訴人尚分別積欠被上訴人2 人租金各580,000 元及1, 730,000 元，且上訴人仍繼續占用系爭房屋，經被上訴人於 96年3 月2 日以存證信函催請上訴人給付積欠租金及遷讓返 還系爭房屋，經上訴人於同年3 月21日收受後仍拒不搬遷。 另依95年度系爭租約第6 條約定：「乙方（上訴人）於終止 租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日 起，乙方應支付按房租3 倍計算之違約金」，爰依民法第43 9 條前段、第455 條前段規定及系爭租約之違約金約定提起 本訴，求為判決上訴人應返還系爭房屋，及應各給付被上訴 人建言有限公司580,000 元、被上訴人乙○○1,730,000 元 ，與自96年1 月1 日起至返還房屋之日止按月各給付被上訴 人120,000 元、345,000 元之違約金等語。原審判決除駁回 被上訴人建言公司、乙○○逾8 萬元及23萬元之違約金請求 外（此部分被上訴人未提起上訴而確定），其餘則判決被上 訴人勝訴。並為答辯聲明：上訴駁回。
㈡、對上訴人所提抗辯之主張：被上訴人雖曾收受上訴人如附表 所示到期日、每紙面額50,000元之支票共36紙（下稱系爭支 票），惟其僅係體恤上訴人之經濟狀況，先酌收部分租金， 系爭支票之總金額尚不足清償全部租金，且並無上訴人所抗 辯兩造合意減少租金之情事。另其中到期日為96年1 月15日 、2 月15日及3 月15日之支票3 紙，係於95年間即一次付清 ，其性質亦僅用以抵償尚積欠之租金，並非租金之預收，兩 造間並無預先延長租約或另訂新約之意思。而上訴人於系爭 租約期限屆滿後，即數次要求被上訴人給予寬限搬遷返還房
屋之期間，被上訴人乃未急催，且嗣被上訴人即以存證信函 要求上訴人先繳清積欠之租金及搬遷房屋，故並無因默示更 新而使系爭租約轉為不定期限租賃之情事。
二、上訴人則以：上訴人因經濟因素，於91年起即陸續與被上訴 人協議調降租金，迄93年被上訴人已同意將系爭房屋之總租 金減為每月50,000元，而上訴人業已給付系爭支票予被上訴 人，已無積欠租金。另上訴人於系爭租約屆滿後又交付96年 1 月至3 月之系爭支票以為租金之預付，經被上訴人無異議 而為收受，且上訴人仍為系爭房屋之使用收益，被上訴人並 未即時表示反對之意思，系爭租約已因被上訴人之默示更新 而視為以不定期限繼續契約，上訴人已無違約可言，且亦無 需返還系爭房屋予被上訴人等語資為抗辯。並為上訴聲明： ⑴、原判決關於上訴人敗訴部分廢棄；⑵、被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶如為不利上訴人之判決願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠、上訴人前分別向被上訴人建言公司、被上訴人乙○○承租系 爭房屋，並簽訂有系爭租約，分別內載約定租金各為4 萬元 及7 萬元、4 萬元、5 千元，租期均自94年3 月1 日至95年 12月31日止，總計租金341 萬。
㈡、被上訴人已收受上訴人所給付系爭房屋租金1,100,000 元， 並已收受系爭支票共36紙，其中95年度4 月至96年度3 月之 支票共12紙係於95年3 月時一次期前給付。㈢、上訴人已於96年3 月21日收受被上訴人於96年3 月2 日所寄 發中壢興國郵局第56號存證信函（下稱系爭存證信函）。四、本院之判斷：被上訴人起訴主張上訴人於系爭租約租期屆滿 拒不返還系爭房屋，且亦積欠租金，爰依租賃契約之法律關 係及系爭租約之約定，請求上訴人返還系爭房屋、給付租金 及違約金等語，原審除職權酌減兩造間之違約金外，其餘判 決如被上訴人之起訴聲明。上訴人不服提起上訴，並以前揭 情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠、系爭房屋之總租金有無經 兩造合意調降？㈡、系爭租約有無因默示更新而視為不定期 限繼續契約？㈢本件違約金之請求（就上訴人提起上訴部分 ）是否過高？
㈠、系爭房屋之租金並未經兩造合意調降。
⒈兩造於系爭契約內，約定上訴人就系爭房屋每月所應支付租 金數額為155,000 元，有系爭租約共8 紙在卷可稽（參原審 卷宗第10頁至第41頁），應認屬真實。上訴人雖抗辯95年1 月1 日至95年12月31日間之租賃契約上僅有上訴人公司之印 文，並無上訴人法定代理人甲○○之簽名等語。惟按私文書
經本人或其代理人之簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人 之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358 條第1 項定有明 文。本件95年度系爭契約上既已有上訴人本人並不否認為真 正之印文，揆諸上開規定，自應推定為真正。且據上訴人法 定代理人甲○○到庭所述：「第一次（94年度）的租賃契約 是我所簽，95年度的契約如果我在的話一定是我會簽，我太 太只是蓋公司的收發章」等語，及甲○○之配偶到庭所述： 「（95年度租約上的）公司印章是我蓋的」等語（參本院卷 宗第108 頁），並觀諸前述實際用印人與上訴人法定代理人 間之身分關係、該事務進行之方式及往例，可認上訴人法定 代理人甲○○之配偶就系爭契約之簽訂具有代理權限，是該 系爭租約自仍對上訴人發生效力。
⒉上訴人雖抗辯系爭租約之總租金，業於93年3 月起經兩造合 意調降為每月50,000元，並舉證人即上訴人之會計丁○○到 庭證述：「我知道鑑峰公司有跟建言有限公司承租，是在我 到職（81年）以前就開始有租賃關係，前幾年約在82、83年 是10幾萬元，後來是18萬8 千元，到93年後生意就比較差， 他們談好房租降到5 萬元，票都是我開的，一年一次，開12 張，96年也是開5 萬元，在這之後他就沒有接受‧‧‧我認 為老闆跟被上訴人這邊已經談好5 萬元，是老闆跟我說的， 因為本來是開18萬元，老闆就說已經談好是5 萬元了」等語 （參本院卷宗第95頁）及系爭支票共36紙為證，惟查：上訴 人抗辯兩造間合意調降租金云云，已為被上訴人所否認。再 觀系爭租約於94年度及95年度簽訂時，仍載明每月總租金為 155,000 元，若兩造確於93年度已有調降租金之合意，按理 應於94年度續訂租約時即將租金之約定予以調整，而非仍簽 訂與兩造間意思不一致之書面契約。而上訴人所舉系爭支票 共36張，雖大體上係以每月給付50,000元之規律方式簽發， 惟亦僅能證明上訴人確有每年依月數給付被上訴人50,000元 之事實，尚難憑此遽以認定兩造間有將系爭房屋每月總租金 自原約定之155,000 元調降為50,000元之合意，且證人丁○ ○之證言，亦僅能證明每年確有簽發系爭支票之事實，就租 金有無調降之合意亦僅係單方面轉述上訴人之想法，故上開 證據就認定兩造間有無合意調降租金一事，證明力尚嫌不足 。而被上訴人所持其因上訴人以其生意不佳為由，表示要延 緩分期及繳交積欠租金，所以讓上訴人給多少就暫時先收多 少，並無調降租金之合意等語之主張，佐以兩造間系爭租約 之明確記載，尚屬合理，是以本院認兩造間就系爭房屋之租 金，仍應以系爭租約上所記載之155,000 元為準，無從認定 有合意調降之情事。
㈡、系爭租約並未生默示更新之效果。
本件上訴人抗辯於系爭租約租期屆滿後，被上訴人仍收受上 訴人所簽發發票日期分別為96年1 月15日、96年2 月15日、 96年3 月15日之系爭支票3 紙以為租金之預付，並使上訴人 為租賃物之使用收益，且被上訴人遲至租賃期限屆滿後數個 月方以系爭存證信函通知收回房屋，已不生即時反對終止租 賃契約之效力，故系爭租約應已因出租人之默示更新，而視 為以不定期限繼續契約等語。被上訴人固不爭執收受上開96 年度系爭支票3 紙，惟否認係租金之預收，而主張係用以清 償、抵扣上訴人前所積欠之租金，且於租期屆滿後業以系爭 存證信函催告上訴人返還房屋及給付積欠租金，並不生默示 更新等語。經查：
⒈兩造間系爭房屋之每月總租金為系爭租約上所載之155,000 元，並無合意調降之情事已如上述，且96年度系爭支票3 紙 共150,000元之部分，係上訴人於租賃期間屆滿前之95年3月 間，與95年度之系爭支票一次支付，亦為兩造所不爭執，是 縱扣除上訴人於95年度以系爭支票支付12個月份每月50,000 元之金額，該年度上訴人尚積欠1,260,000 元之租金（計算 式：(155,000元－50, 000元)×12月），而被上訴人主張收 受96年度系爭支票3 紙係用以清償、抵扣上訴人前所積欠租 金之延期給付部分，考量租金積欠之數額、系爭支票支付之 時點，謂被上訴人基於此等主觀認知，尚屬合理。故上訴人 所為被上訴人已預收96年度之租金云云抗辯，並無可採。 ⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文。次按民法第451條所謂出租人不即表示反 對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時 期內，能表示反對意思而不表示者而言。最高法院43年台上 字第367 號著有判例可資參照。本件上訴人抗辯系爭租約屆 滿後上訴人仍為系爭房屋之使用收益，且被上訴人未即時為 反對之意思表示，故系爭租約因默示更新應已視為不定期限 繼續契約等語。查被上訴人於96年3 月2 日曾寄發系爭存證 信函要求上訴人返還房屋並補足租金，亦經上訴人於96年3 月21日收受，為兩造所不爭執，而被上訴人雖於系爭租約屆 滿近3 個月，方向被上訴人為反對其繼續為租賃物使用收益 之表示，惟是否屬不即表示反對之意思，揆諸上開判例，仍 應依一般觀念定之。而此所謂一般觀念，應就兩造間距離之 遠近、租賃契約繼續之期間、租賃條件、租約屆滿至意思表 示到達間之實際日辰及交易習慣為綜合之考量，而不應一律 齊頭式地以形式之表示時間長短定之。經查，兩造間就本件
系爭房屋之租賃關係業已繼續幾近20年，有證人丁○○到庭 證述可稽（參本院卷宗第95頁），是於此等長期持續之租賃 契約，就是否生默示更新之判斷上，應較一般中、短期租賃 期間作更為寬鬆之認定，且本件系爭租約屆滿之95年12月31 日迄至上訴人實際收受系爭存證信函之96年3 月21日間，適 逢舊曆新年期間，實際上亦難期待被上訴人違背人情習俗而 於年節前後積極向上訴人催討債務，是雖被上訴人形式上於 系爭租約屆滿後近3 個月方向上訴人表示反對使用收益之意 思，本院仍認該表示反對之期間於本件訴訟中尚屬合理，而 不生默示更新之效果。故綜上，被上訴人既未預收租金，亦 無默示更新之效果，系爭租約自仍於兩造約定之95年12月31 日屆滿，不生視為以不定期限繼續契約之效果。 3.按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段定有 明文。本件兩造間之租賃契約業已於95年12月31日屆滿，且 扣除上訴人給付之110 萬租金後（計算式如下：40,000×7. 5 ＋（40,000＋70,000）×7 ＋5,000 ×6 ＝1,100,000） ，上訴人應尚積欠被上訴人建言公司580,000 元、被上訴人 乙○○1,730,000 元【計算式如下：40,000×14.5＝580,00 0 ，（5,000 ×16＋（40,000＋70,000）×15＝1,730,000 ）】之租金未為給付，故被上訴人依法請求上訴人給付前述 滯欠之租金，即屬有據。
㈢、本件違約金之請求（就上訴人提起上訴部分）是否過高？ 按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與 實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違 約金或賠償額預定性違約金而異。次按契約當事人約定之違 約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事 人實際上所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台 上字第1915號判例參照）。本件被上訴人依據兩造於95年1 月1 日所簽定之系爭房屋租約第6 條第2 款約定：「乙方（ 上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或 租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租3 倍計算之違約金」 ，於原審起訴主張上訴人應另給付以租金3 倍計算之違約金 ，而原審業已就違約金認屬過高部分核減為以租金2 倍計算 ，上訴人就此部分提起上訴，故揆諸前述說明，本院自應就 上訴人提起上訴部分審酌違約金之請求是否仍屬過高？本件 考諸上訴人就本件違約之原因及其實情，並考量其未依約返 還系爭房屋與被上訴人，所受有相當於每月租金數額155,00 0 元之不當利益，以及被上訴人因上訴人占用系爭房屋無法 另行出租利用，所受之相當於租金數額155,000 元之損失，
認本件違約金以每月租金2 倍額計算確屬適當，即上訴人應 分別自租賃契約屆滿翌日即96年1 月1 日起按月分別給付上 訴人建言有限公司、乙○○8 萬元、23萬元之違約金。五、綜上所述，兩造間並未合意調降系爭房屋之租金，系爭租約 亦不生默示更新之效果，上訴人自應依系爭租約之約定給付 租金，且於租期屆滿時返還系爭房屋，又兩造間所約定之違 約金數額應以每月租金2 倍額計算為適當。故本件被上訴人 依據租賃之法律關係及系爭契約之約定，請求上訴人上訴人 返還系爭房屋、給付積欠租金及違約金之請求，與法無違， 應予准許。原審所為命上訴人如數給付之判決及依職權為假 執行之宣告，均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。本件因訴訟標的價額經核已 逾民事訴訟法第466 條以及司法院91年1 月29日（91）院臺 廳民一字第03075 號函所示上訴第三審利益額數150 萬元， 故上訴人主張如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 ，於法並無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額。至本件上 訴人於執行程序已對被上訴人所給付之80,000元，雖未據上 訴人於本訴中主張抵銷，惟是否得於執行程序進行中另行提 起債務人異議之訴予以主張扣抵，非本院所得審酌事項，併 此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449 條第1 項、第78條、第463 條、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日 民事第三庭 審判長法 官 汪智陽
法 官 熊祥雲
法 官 陳清怡
（附表）
兩造間系爭支票之開票年度及日期（每張面額均為50,000元）┌───────┬───────┬───────┬──────┐
│93年度 │94年度 │95年度 │96年度 │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.7.21 │94.1.15 │95.1.15 │96.1.15 │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.8.15 │94.2.15 │95.2.15 │96.2.15 │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.8.30 │94.3.15 │95.3.15 │96.3.15 │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.9.15 │94.7.15 │95.4.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.9.30 │94.7.30 │95.5.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.10.15 │94.8.15 │95.6.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.10.31 │94.8.30 │95.7.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.11.15 │94.9.15 │95.8.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│93.12.15 │94.9.30 │95.9.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│ │94.10.15 │95.10.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│ │94.11.15 │95.11.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│ │94.12.15 │95.12.15 │ │
├───────┼───────┼───────┼──────┤
│共9張 │共12張 │共12張 │共3張 │
└───────┴───────┴───────┴──────┘
以上正本係照原本作成。
本判決僅得以適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴，並應同時表明上訴理由，又提起第三審上訴或抗告，須經原裁判法院之許可，前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
中 華 民 國 97 年 5 月 29 日 書記官 劉璟佳
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網