損害賠償
臺灣宜蘭地方法院(民事),重訴字,96年度,7號
ILDV,96,重訴,7,20080523,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 96年度重訴字第7號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　林國泰律師
　　　　　　張秉正律師
　　　　　　魏辰州律師
　　　　　　林火炎律師
被　　　告　庚○○
　　　　　　己○○
共　　　同
訴訟代理人　羅明宏律師
　　　　　　曾威龍律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年5 月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元，及自民國九十七年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之八即新臺幣壹仟陸佰伍拾肆元，餘由原告負擔即新臺幣貳拾萬伍仟零參拾捌元。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款分別定有明 文。查本件原告於起訴時原主張因出租人有隱匿租賃標的物 使用限制之情事，而主張意思表示受詐欺或錯誤且已撤銷， 故依民法第114條第2 項準用同法第113條之規定，請求被告 連帶賠償其所受租金及設立商場費用之損害；嗣於審理中基 於同一事實追加備位之訴，主張縱本院審理後認無前開規定 之適用，然原告未依約交付合於租賃目的之租賃物供其使用 、收益，亦構成債務不履行，依前開法律關係仍應為相同之 損害賠償，其後復就先、備位之訴追加其另因租賃物之違規 使用，而遭宜蘭縣政府裁處並已繳納之罰鍰為請求賠償所受 損害之一部，核其前開追加之基礎事實乃屬同一，亦不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，應予准許。
二、原告主張：
(一)先位之訴部分：
緣被告2人於民國94年8月21日委由訴外人楊錦榮為代理人與



原告簽訂租賃契約，將其等所有坐落宜蘭縣羅東鎮○○段31 7、318、318之1、319、319之1、319之5地號等6筆土地及其 上同段174 建號及增建部分之建物，出租予原告作為「百貨 商場」使用，租期自95年1月1日起至102年12月31日止共計8 年，每月租金新臺幣（下同）380,000元。詎被告2人即其委 任之代理人於系爭租約簽訂之過程，明知時原告所承租之上 開建物依其使用執照所示，第1 層僅能供作「辦公室及廠房 」用途使用，另地下層僅能供作「避難室」用途使用，不得 作為「大型賣場」用途使用之事實，並明知原告承租上開建 物係為供作「百貨商場」商業用途使用始簽訂前開租約，竟 隱匿上情及法令上之限制，並信誓旦旦聲稱：『 該建物這8 年來都作為百貨商場使用，縣政府那邊我很夠力，都打點好 了，作為百貨商場使用絕對沒有問題』等語，致使原告陷於 錯誤而簽訂系爭租賃契約。嗣經宜蘭縣政府以違反都市計畫 法台灣省施行細則第18條及都市計畫法第79條等相關規定科 處罰鍰並限期改善，否則將連續處罰及施行斷水、斷電等措 施，造成原告承租後耗費鉅資所設立之商場付諸流水，並遭 受無法繼續營業之重大損失合計21,835,400元（含原告已付 1年租金4,560,000元、設立商場費用16,914,000元、繳納罰 鍰361,400元 ）。是原告及其代理人於租約簽訂過程中隱匿 前開重要事實，令原告陷於錯誤而承租系爭不動產，原告所 為意思表示顯係遭受渠等詐欺所致。又縱認原告所為意思表 示非係遭渠等詐欺所致，然因被告與原告簽訂系爭租約之目 的，係為租得合法建物並在法令許可範圍內作為百貨商場用 途使用，此為被告即其代理人所明知，然因渠等故意隱匿上 開交易上之重要事實，致使原告無法依租賃契約約定為百貨 商場使用，倘若原告於訂約時知悉上開事實，斷無可能與被 告簽訂系爭租約，從而原告於嗣後知悉上開事實後，已委由 律師寄發信函通知被告表明依民法第88條及第92條之規定， 撤銷原告就系爭租約所為之意思表示。是前開法律行為經撤 銷後即屬無效之法律行為，且被告於行為時明知前開法律行 為應構成民法第88條及第92條之情事，而為得撤銷或可得而 知得撤銷，依民法第114條第2 項准用第113條之規定，自應 對原告負損害賠償之責。為此依前開法律關係，請求被告應 連帶賠償原告所受21,835,400元之損害並加計法定遲延利息 。
(二)備位之訴部分：
原告於94年8 月21日與被告所委任之代理人楊錦榮簽訂租賃 契約，約定由原告承租被告2 人共之坐落宜蘭縣羅東鎮○○ 段317、318、318之1、319、319之1、319之5地號等6筆土地



及其上同段174 建號及增建部分之建物，作為「百貨商場」 使用。而在此之前，被告等原係將系爭不動產出租予訴外人 「羅聯福股份有限公司（下稱羅聯福公司）」作為生鮮超市 之大賣場使用，其後經兩造與羅聯福公司協商後，訴外人「 一九九百貨有限公司」始委由原告與「羅聯福公司」簽訂協 議書受讓「羅聯福公司」之經營權並承受「羅聯福公司」與 被告2人原本基於租賃關係所生之一切權利義務。是被告2人 自始即知悉原告所承租系爭不動產之目的在於由被告提供大 賣場供原告經營百貨商場使用，並於系爭租賃契約第4條第1 項載稱：「乙方（即原告）所承租之土地及建築改良物限於 作為營業使用。」上開營利使用係指對外經營百貨商場牟利 而言，此由兩造租約第3條約定：「租金依月計算，每月380 ,000 元整。但如營業良好每兩年依原租金調漲5％」可證， 否則如僅供辦公室及廠房之用，僅為內部辦管理及生產之用 途，又何需於租約內為上開營業良好調整租金之約定？且若 非作為店面、賣場使用，依宜蘭地區租屋行情暨系爭承租房 地之面積，每月租金怎會高達380,000元。故被告2人本應以 合於兩造所約定「得作為百貨商場使用收益之租賃物」交付 原告，並應於租賃關係存續中，保持其合於上開約定使用、 收益之狀態。詎料被告等2 人竟違反上開租賃契約所生之義 務，隱瞞系爭不動產之法定用途，未提供合於約定得作為百 貨商場使用收益之租賃物，致令原告遭宜蘭縣政府以違反都 市計畫法台灣省施行細則第18條及都市計畫法第79條等相關 規定連續科處罰鍰361,400 元，無法使用系爭不動產作為百 貨商場使用，所支付之租金4,560,000 元及設立商場之費用 16,914,000元均付諸流水，受有合計21,835,400元之鉅大損 失。為此，依民法第226條第1 項、第227條規定，備位請求 被告應連帶賠償原告所受上揭損害及法定遲延利息等語。(三)先、備位之訴均聲明：（1）被告應連帶給付原告21,835,40 0元，及其中21,474,000 元部分自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，另361,400元自97年3月14日追加起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止，各按年息5％計算之利息；（2 ）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)先位之訴部分：
１、原告承租系爭租賃物，依租約第4條第2項約定原告所承租及 自行興建之地上物，原告本得自行規劃使用，被告不得干涉 ，被告亦依約將系爭租賃物出租並交由原告使用，被告並無 任何施用詐術之行為。況本件租約係由訴外人包漢銘律師及 丁○○律師分別代表被告及原告經雙方數次協商修正後，在



包漢銘律師事務所由兩名律師及多人在場共同議定，更絕無 可能有詐欺之情，且被告亦無向原告表示「該建物這8 年來 都作為百貨商場使用，縣政府那邊我很夠力，都打點好了， 作為百貨商場使用絕對沒有問題」等語之情事。又系爭建物 乃為廠房型之建物，原告早已見及；且因物權公示原則，系 爭建物用途於建物謄本均有明載主要用途為辦公廳及廠房， 此為公開資料，任何第三人均得向地政機關調閱。復且簽約 後代書事務所人員亦曾將使用執照影印交給原告，原告並於 94年9月底、10月初即進駐系爭土地。而租約第4條第1 項約 定原告承租系爭房地限於作營業使用，至於原告如何營業使 用或從事何種營業尚非被告所能置喙，原告租用系爭租賃物 自無受詐欺及錯誤之情事。此外，租約第4條第2項約定原告 所承租及自行興建之地上物，得自行規劃使用，被告不得干 涉；第6條第3項約定如因違規使用租賃標的物所致之罰鍰由 原告負擔。顯見原告於訂立租約時已認知其營業如有違規， 日後可能遭行政機關以違反相關法令加以處罰，對於此一風 險，原告豈能諉為不知，原告仍願甘冒此一風險負擔罰鍰而 使用租賃物，又何來錯誤之情。甚者，原告在接獲罰單後仍 有欲擴大營業之舉，顯見原告就承租系爭房地並無任何受詐 欺或錯誤之情。再退步言之，系爭租賃建物其建物謄本明載 主要用途為辦公廳及廠房，任何人均可查詢，倘原告未向地 政機關調閱租賃建物用途，其本身顯有過失，依民法第88條 但書之規定，原告亦不得主張錯誤之意思表示。再退步言， 縱本件依原告主張之事實，其主張因詐欺或錯誤而為意思表 示，亦已逾1 年之除斥時間，依法不得主張撤銷為系爭租約 之意思表示。況依兩造租約第7 條之約定，乙方即原告得任 意終止本租約，而原告早於95年7月24日即以花蓮七支第129 號存證信函通知被告自同年8月1日起終止租約，是兩造間之 租約既經終止，原告復於95年11月9 日以詐欺及錯誤為由撤 銷意思表示，後者所為撤銷之意思表示，依法亦不生任何效 力。
２、關於原告主張因之而受有租金4,560,000元及設立商場16,91 4,000 元之損害，惟原告並無撤銷意思表示之原因，自無損 害賠償得請求。且原告所主張之上述損害均屬信賴利益之損 害，然民法第113 條之文義並未規定其為關於信賴利益損害 賠償，實務亦不認本條規定得作為請求信賴利益損害賠償之 依據，而該條亦非損害賠償之一般規定，故亦不得作為請求 權之依據，原告依據民法第114條第2項準用民法第113 條規 定請求被告賠償，並無理由。況縱認原告之主張有理由，然 其主張因違規使用遭受無法營業之損害，惟其迄今仍繼續營



業，絲毫未受影響，自無損害可言，且兩造租約已於95 年8 月1日起終止，依系爭租約第9條第1項、第3項約定，系爭租 約終止後原告應將任何物品5 日內清理完畢及將地上物交還 原告，增建部分亦應於完成拆除後歸還空地與被告，且原告 自行增建之倉庫，依約即應自行拆除，一切費用本即應由其 自行負擔，亦無損害可言。又退步言，原告未舉證增建部分 之費用數額，同樣無從為請求。再者，原告主張之設立商場 費用尚包括改建及修繕費用，亦未據舉證，且依租約第5 條 、第9 條約定，此部分費用本即由原告自行負擔，且於租約 終止後交付被告，不論何者其請求均無理由。又原告自行搭 建之地上物，無權占用被告所有之系爭土地，原告同負拆除 責任，亦無損害賠償可言。故原告以租賃標的物（包括自行 起造之倉庫）用途與使用執照不符請求損害賠償，容有混淆 事實，遮掩本身營運不善之嫌。
３、另原告追加罰鍰部分之損失，依兩造租約第6條第3項規定該 行政罰鍰應該由原告自行負擔。況原告擅自拆除被告原有部 分建物約300 坪鋼骨結構，造成被告日後無法獲得宜蘭縣政 府之地上物補償費5,400,000 元，此乃被告可得之預期利益 ，且此一損害顯不能回復原狀，依民法第215條、第216條規 定亦應負損害賠償責任，故被告亦得主張抵銷。另原告請求 被告等連帶給付云云，然被告並無明示對原告有何各負給付 全部責任，亦無法律規定被告等須連帶負責，原告之請求亦 顯無依據。
(二)備位之訴部分：
除引先位之訴部分之陳述外，原告追加訴訟略以民法第 423 條、第226條第1項及第227條規定請求原告受有租金4,560,0 00元及設立商場費用16,914,000 元，及罰鍰361,400元，共 計21,835,400元之損失，然損害賠償乃以受有實際損害為成 立要件，若無損害即無賠償可言，而系爭房地迄今原告仍未 交還被告，且仍在營業中，原告根本並無損害可言。再者， 原告增建部分本屬違建，依契約或法令本即應自負責，亦無 從向被告請求賠償等語，資為抗辯。
(三)並聲明：（1）原告先、備位之訴均駁回；（2）如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
兩造於94年8 月21日簽訂租賃契約，被告將共有坐落宜蘭縣 羅東鎮○○段317、318、318之1、319、319之1、319之5 地 號等6筆土地及其上同段174建號及增建部分之建物，出租予 予原告作為營業使用，租期自95年1月1 日起至102年12月31 日止共計8年，每月租金380,000元。




五、得心證之理由：
(一)先位之訴部分：
兩造爭執之處乃在於：被告就系爭契約之簽訂，是否有原告 所主張故意詐欺或因錯誤而為意思表示之情事？如有前開情 事存在，原告於95年11月9 日委託國泰法律事務所，以受詐 欺或錯誤而為意思表示之事由依據民法第88條、第92條之規 定發函通知被告撤銷系爭契約所為之意思表示，是否已逾法 定除斥期間而不得再行使撤銷權？另原告前於95年7月24 日 另以存證信函通知被告自95年8月1日起終止系爭租賃契約後 ，是否仍得依前開規定行使其撤銷權？又原告依據民法第11 4條第2 項準用民法第113條規定請求被告賠償損害是否有理 由？如有理由，其得請求損害的數額為何？茲審酌如下：１、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條定有明文。經查：
(1)系爭坐落宜蘭縣羅東鎮○○段317、318、318之1、319、319 之1、319之5地號等6 筆土地及其上同段174建號建物乃為被 告於90年間所買受，並共有應有部分各2分之1。前開房地自 86年間起即由原所有人出租，供訴外人金富佳企業有限公司 （嗣承租人變更為羅聯福公司）承租作為賣場使用經營「金 富士生鮮超市」，90年間被告買受後承租人繼續向被告承租 經營「金富士生鮮超市」，最後乙次換約為92年12月間，租 期自93年1月1日起至98年12月31日止，每月租金20萬元，承 租人、出租人名義分別為羅聯福公司及被告。嗣羅聯福公司 於前開租期屆滿前，因經營不善欲結束營業，透過介紹覓得 訴外人一九九百貨有限公司（登記負責人為胡雪玲、實際負 責人為原告）承接賣場，並於94年6月6日簽訂協議書，羅聯 福公司同意將承租上開房地及整個金富士生鮮超市之經營權 （含除冷凍櫃以外之硬體設備）自94年1月1日起至98年12月 31日止讓與給一九九百貨有限公司，由一九九百貨有限公司 承受羅聯福公司與地主所訂合約之一切權利義務至租賃期滿 。其後羅聯福公司之負責人戊○○引介原告與地主接洽，94 年8 月21日被告與羅聯福公司另合意終止前揭房地之租賃契 約，同日並由原告以本人名義（但約定日後得以公司／商號 或其他組織體承受而為變更）與被告就系爭房地（含增建） 簽訂租賃契約書，租期自95年1月1日止至102年12月31 日止 ，每月租金38萬元之事實，有系爭房地之土地及建物登記謄 本、租賃契約書、協議書、租賃契約終止協議書、公證書暨



房屋租賃契約書（詳卷⑴第72至84頁、第151至162頁、第18 3至189頁、第192至204頁）在卷可參。並經證人：①戊○○ 即羅聯福公司之負責人結證：「86年左右開始承租，…承租 的標的包含房屋及土地」、「房屋門牌號碼是羅東鎮○○路 398號」、「一開始是向1位黃女士承租系爭房地…。後來黃 女士將系爭房地全部出售予楊先生」、「因為我經營不善所 以打算要結束營業。當初是一個廠商陳啟明介紹原告來找我 談承接的事情，就是承接我賣場內的生產設備」、「我有權 處分就是我賣場內的設備及旁邊我另外搭建的鐵皮屋，我和 原告先把這部分的權利談妥了，然後才去跟被告談，我所謂 的被告是指楊錦榮，我有看過被告，不過接洽事情都是楊錦 榮在處理」、「（原證六的協議書）是還沒有和楊先生談妥 前，我先和原告簽的協議書」、「這個協議書是個大略的草 約，當初重點是在於我的承租期還沒有屆滿，要將契約轉讓 給原告續接，至於他承接後他不是要經營生鮮超市，但是要 經營五金賣場，也算是一種超市，只是不是賣生鮮物品」、 「（和原告談妥之後）印象中隔了蠻長的一段時間，然後再 帶他去找楊錦榮」、「我只是介紹他們認識，至於租金的數 額是他們自己談」（詳卷宗⑴第226頁至231頁、卷宗⑵第77 頁至81頁）；②證人丙○○結證：「我跟原告是朋友，因為 在94年有聽廠商在說羅東有一家金富士生鮮超市，負責人另 有生涯規劃不要繼續經營，然後我們聽到這個消息便主動和 這家超市的負責人也就是羅聯福公司負責人戊○○先生聯絡 ，表示我們有意承接他的超市繼續經營，但是要打算經營百 貨業，後來經過2、3次協商，雙方同意以總價235 萬元承接 那家超市的全部權利和義務，所以我們有先寫了1 份協議書 ，內容是表示我們這份承接契約一定要經過地主的同意才能 夠生效，後來我們跟羅聯福公司負責人戊○○、地主楊錦榮 也就是被告2人的父親，在地主的辦公室3人協議同意由原告 來承接金富士生鮮超市的一切權利義務，地主也同意，約定 一個月38萬元租金，這個租金是包含土地和建物」、「（原 證六）這份協議書是原告與戊○○協議的結果，是簽完協議 書之後，戊○○才帶我們去找地主」、「胡雪玲是乙○○的 太太，一九九百貨有限公司事實上是原告經營」、「「（在 原證六協議書簽訂之後）因為要做一些準備工作，當時就是 把簽約的事情委由包漢銘律師來處理，一些契約的內容都是 由乙○○委由丁○○律師，曾律師再和包漢銘律師聯絡，他 們聯絡的內容我也清楚。當時有爭議的地方主要是租賃契約 的年限，因為地主只肯出租8 年，原告想要承租15年」（詳 卷宗⑴第109至114頁）；③證人甲○○結證：「我是介紹人



，介紹原告去找地主」、「那個地點本來是經營量販店，原 來的負責人是戊○○，他說他不要繼續經營，所以我才介紹 給原告來接手」（詳卷宗⑴第114頁至118頁）各等語綦詳， 堪信屬實。
(2)前開租賃標的之東安段317、318、318之1、319、319之5 等 地號土地乃位於都市計畫區乙種工業區○○○○段174 建號 建物使用執照核准之使用用途僅限於「堆積廠、辦公室及廠 房」，原告於承租上開房地後因違章增建面積944 平方公尺 ，連同原核准廠房等違規作為大賣場（新羅東生活百貨購物 廣場）使用，而先後於95年6月2日、同年8月18日、96年9月 20日3 度遭宜蘭縣政府以違反都市計畫法台灣省施行細則第 18條第2、3項一般商業設施使用應經核准之規定，連續裁處 罰鍰，亦有建物使用執照及宜蘭縣政府裁處違反都市計畫法 處分書等件在卷可按（詳95年補字第150 號卷宗第12頁、卷 宗⑴第360至379頁），足認前開建物依法並不得作為賣場使 用。惟前開建物於領得使用執照後，至遲自86年間起即由原 所有人出租供訴外人金富佳企業有限公司（嗣承租人變更為 羅聯福公司）承租作為賣場使用經營「金富士生鮮超市」， 90年間被告買受後承租人繼續向被告承租經營「金富士生鮮 超市」，最後乙次換約為92年12月間，租期自93年1月1日起 至98年12月31日止，故於原告承租前已有長達9 年之期間作 為大型賣場使用。而原承租人於承租期間均不知經營大型賣 場已構成違規使用，亦從未因之遭受裁罰之事實，亦據證人 戊○○到庭結證：「當初承租的時候，我們有問過我們會計 師是可以做賣場使用，他說可以我才承租，我承租系爭賣場 經營了快9 年才結束營業，之前沒有聽過不能作賣場使用」 、「（承租期間）沒有（被縣政府因為違反使用規定而受裁 罰）」、「（問：系爭房地附近是否很多土地都在作商場使 用？）是的」、「（經營期間）據我所知應該沒有（附近其 他廠商被裁罰）」、「（在洽談承租權轉租的時候，楊錦榮 ）知道（原告承租系爭房地是要經營百貨商場使用），我有 跟他講，當時楊錦榮並沒有表示系爭房地不能夠作百貨商場 使用」；另證人甲○○亦證稱：「（問：你介紹原告被告承 租這塊土地，大家都知道要做賣場使用？）雙方應該都知道 要做賣場，但是要做什麼賣場不清楚」等語在卷（詳卷宗⑴ 第226頁至231頁、第114頁至118頁），是系爭建物之使用執 照用途雖載為「避難室、辦公室及廠房」，然因長期以來即 為承租者承租作為大型賣場經營生鮮超市，附近土地亦類此 用途，原承租人在長達9 年之承租期間亦未曾因之而遭受裁 罰或接獲違規使用之通知，故被告辯稱於其於90年間向前手



買受系爭房地後，並不知道系爭房地並不能供作賣場使用乙 節，核與社會常情及經驗法則相符，堪信屬實。是原告主張 被告即其委任之代理人於系爭租約簽定之過程，明知時原告 所承租之上開建物依其使用執照所示，第1 層僅能供作「辦 公室及廠房」用途使用，另地下層僅能供作「避難室」用途 使用，不得作為「大型賣場」用途使用之事實，並明知原告 承租上開建物係為供作「百貨商場」商業用途使用始簽訂前 開租約，竟隱匿上情及法令上之限制，而有故意詐欺之情事 ，尚不足為採。
(3)惟系爭房地因長期以來即為承租者承租作為大型賣場經營生 鮮超市，附近土地亦類此用途，原承租人在長達9 年之承租 期間亦未曾因之而遭受裁罰或接獲違規使用之通知，而原告 根據上開情事，誤認以為可供經營大型賣場之用而予承租， 並以每月380,000 元之高額租金（原承租人承租作為生鮮超 市使用，每月租金僅為200,000元 ）訂約，自係對於承租標 的物之性質（用途與價值）發生誤認。又自主觀而言，若原 告承租之初，知悉系爭房地僅能供作「避難室、辦公室及廠 房」使用，不能作為大型賣場營業之用，必不致同意支付上 述高額租金予以承租，應可斷言。再從客觀而言，系爭房地 因長期以來即作為大型賣場經營生鮮超市，附近土地亦類此 用途，而被告又以營業用賣場價格出租，自足造成原告對於 上開房地產生可為上開用途使用之確信，以此，凡一般人若 處於原告之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系 爭房地之性質，在交易上確屬重要，從而原告主張本件租約 之訂定，已發生民法第88條之意思表示錯誤之情事，應屬可 採。
２、惟按，民法第88條之撤銷權，依同法第90條之規定，自意思 表示後經過1 年而消滅。且撤銷，應以意思表示為之，如相 對人確定者，前項意思表示，應向相對人為之，民法第 116 條亦有明文規定。而契約係因當事人互相表示意思一致而成 立，其意思表示發生效力之時期，如為對話，以相對人瞭解 時為準，如非對話，以通知到相對人時為準，從而撤銷意思 表示之除斥期間，自應以意思表示發生效力之時起算。本件 兩造均不爭執乃於94年8 月21日簽訂系爭租賃契約，約定被 告將前揭房地出租予原告作為營業使用，租期自95年1月1日 起至102年12月31日止共計8 年，每月租金380,000元之情屬 實，則原告縱因對於承租標的物之性質（用途與價值）發生 誤認，而同意以上述租額自95年1月1 日起至102年12月31日 之期間向被告承租系爭房地，而有表意錯誤之情事，亦須自 意思表示1年內（即95年8月21日前）行使撤銷權，逾期即行



消滅，然原告遲至95年11月9 日始委託國泰法律事務所，以 受詐欺或錯誤而為意思表示之事由依據民法第88條、第92條 之規定發函通知被告撤銷系爭契約所為之意思表示，已逾民 法第90條規定之除斥期間，而不生撤銷之效力，洵堪認定。 又原告既已逾民法第90條規定之1 年除斥期間不得再行使撤 銷權，則兩造另關於原告前於95年7 月24日以存證信函通知 被告自95年8月1日起終止系爭租賃契約後，是否仍得依前開 規定行使其撤銷權之爭議，即對於判決結果無影響，而無再 行審酌之必要，附此敘明。
３、末按，無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可 得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。民法第113 條 定有明文。又法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知 其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規 定。民法第144 條固定有明文。惟承上所述，本件原告就系 爭租約之訂立雖有表意錯誤之情事，然其已逾民法第90條規 定之1 年除斥期間而不得再行使撤銷權，則其主張依民法第 114條第2 項準用民法第113條之規定，請求被告應連帶賠償 給付原告21,835,400元，及其中21,474,000元部分自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，另361,400元自97年3月14 日追加起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，各按年息 5 ％計算之利息，即無理由，而應予駁回。其假執行之聲請， 亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
(二)備位之訴部分：
兩造爭執之處乃在於：被告是否負有交付「得作為對外營業 之大型賣場使用收益之租賃物」予原告之契約義務？如有前 開義務，原告主張被告違反前開義務，而應給付原告如訴之 聲明所示金額之債務不履行損害賠償，是否有理由？茲審酌 如下：
１、被告是否負有交付「得作為對外營業之大型賣場使用收益之 租賃物」予原告之契約義務？
(1)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又依同 法第423 條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態。而所謂合於約定之使用、收益之狀態， 應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知， 為其認定之標準；倘該主觀上認知，因故無法達成時，即可 認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物 已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合 於使用、收益狀態之義務。次按，租賃契約固不以雙方約定



租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃 物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一 部分。而契約之解釋為事實審法院之職權，訴訟當事人就契 約行為存在之事實如已盡其主張及舉證之能事，關於卷存契 約之具體內容究應如何解釋始符當事人締約時之真意，審理 事實之法院自可通觀契約全文，依誠實信用原則，從契約之 主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不受當事人片面所持 見解之拘束。
(2)經查，系爭土地及其上174 建號建物乃為被告於90年間共同 買受，前開房地自86年間起即由原所有人出租，供訴外人金 富佳企業有限公司（嗣承租人變更為羅聯福公司）承租作為 賣場使用經營「金富士生鮮超市」，90年間被告買受後承租 人繼續向被告承租經營「金富士生鮮超市」，最後乙次換約 為92年12月間，租期自93年1月1日起至98年12月31日止，每 月租金20萬元，承租人、出租人名義分別為羅聯福公司及被 告。嗣羅聯福公司於前開租期屆滿前，因經營不善欲結束營 業，透過介紹覓得訴外人一九九百貨有限公司（登記負責人 為胡雪玲、實際負責人為原告）承接賣場，並於94年6月6日 簽訂協議書，羅聯福公司同意將承租上開房地及整個金富士 生鮮超市之經營權（含除冷凍櫃以外之硬體設備）自94年1 月1 日起至98年12月31日止讓與給一九九百貨有限公司，由 一九九百貨有限公司承受羅聯福公司與地主所訂合約之一切 權利義務至租賃期滿。其後羅聯福公司之負責人戊○○引介 原告與地主接洽，94年8月21 日被告與羅聯福公司合意終止 前揭房地之租賃契約，同日並由原告另以本人名義（但約定 日後得以公司／商號或其他組織體承受而為變更）與被告就 系爭房地（含增建）簽訂租賃契約書，租期自95年1月1日止 至102 年12月31日止，每月租金38萬元之事實，已詳如先位 之訴所述。而原告原同意承接原承租人羅聯福公司與被告間 之租約關係，嗣於前開租約提前終止後，復與被告另簽訂新 約，租期終止日延長至102 年12月31日，每月租金亦由20萬 元提告至38萬元，其承租上開租賃標的物之目的，乃欲經營 大型賣場使用之用途，雖未以書面明定之，然由前開承接契 約乃至另訂新約，且將租期延長及大幅提高租金之締約過程 ，可知原告主張兩造均明知被告承租系爭租賃物係為作大型 賣場經營百貨商場使用乙節，核與社會常情及經驗法則相符 。又證人戊○○即原承租公司負責人亦證稱在洽談承租權轉 租的時候，被告之代理人楊錦榮明知原告承租系爭房地是要 經營百貨商場使用，其亦有告知上情，且被告之代理人時並 沒有表示系爭房地不能夠作百貨商場使用；另證人甲○○即



系爭契約之仲介人亦證稱兩造雙方應該都知道原告承租系爭 房地是要做賣場，僅是要做什麼賣場不清楚而已等語，亦詳 如前述。此外：①證人丙○○結證：「（當初要去承接這家 超市，改經營百貨商場的目的）原告有告訴（戊○○、楊錦 榮）他們2 人，他們也都知道，因為那個位置本來就是經營 超市，和原告要經營的百貨商場性質上都是相同」（詳卷宗 ⑴第109至114頁）；②證人丁○○律師結證：「（系爭契約 ）承租人是委託我作見證」、「（問：簽約當天有無聽到地 主特別保證或者告知原告承租的地點可以做為賣場使用？） 就我的記憶，地主沒有特別保證什麼，但是地主一再強調他 承租是接前手的賣場，地主表示希望原告能夠好好經營，可 以賺錢，印象中希望原告多多廣告，他也會帶家人來捧場」 、「（問：雙方簽約時，地主方面是否瞭解原告承租這個房 地的用途？）知道，而且在正式簽約之前，同一天在寒暄時 候，我也有提到原告也有在花蓮經營一九九生活百貨賣場， 楊錦榮也在過程中提到希望原告好好的經營這個賣場，能夠 賺錢，所以雙方都很清楚原告承租的用途，而且前手也是經 營大賣場」、「租期應該是最初就談好，租金部分我一直都 不知道，是直到簽約那一天才知道他們談好的數額。另外租 期的部分，因為原告一直表示他要做大筆投資，怕7、8年不 能回收，所以當時一直希望地主方面能夠同意讓他承租15年 ，楊錦榮表示7、8年後社會如何變遷不知道，他兒子說不定 要賣，但是楊錦榮有說將來如果要出售，同意讓原告有優先 承買權，契約中可能也有約定，如果要出租，原告也有優先 承租權」、「（當初契約時，為何沒有將承租的用途在契約 書上寫明）因為這是雙方想當然爾的事情，所以沒有特別載 明」（詳卷宗⑴第118至123頁）；③證人包漢銘即被告方面 委託處理系爭租約簽訂事宜之律師結證：「（問：是否知道 原告承租系爭房地的用途？）大概知道，我沒有說知道是因 為原告並沒有直接告訴我，但是我使用大概知道的字言，是 因為參與這個過程的人，應該都知道原告打算要承租來做大 賣場，販售一些五金用品」、「（系爭房地之前）據我所知 之前也是作賣場使用，賣場叫做金富士，負責人是戊○○」 、「（問：在代為擬定契約草稿之前，是否知道系爭土地不 能作賣場使用）我不知道」、「當時根本沒有想到不能作賣 場使用的問題」、「當時大家都知道系爭土地位於重劃區快 要重劃，所以才預先討論租金增減的問題。…租賃期間，原 先地主只希望出租5年，第一份契約才會預先打上5年，因為 楊錦榮打算5 年內應該可以完成重劃，他打算屆時賣掉，原 告的意思是他投資的金額不少，只使用5 年不符合經濟效益



，所以他希望承租15 年，我有和曾律師溝通，雙方折衝成8 年，及原告有優先承租權，除非被告要出售」、「當時我是 知道原告要承租作量販批發使用，所以（契約第4 條）選擇 的文字就用營業使用，這應該只是我選擇文字的用語，因為 將來是否作為賣場使用，我也不清楚，所以營業使用的範圍 是最大的」、「因為系爭土地一直都作賣場使用，而且鄰近 土地也都是作賣場使用，所以理所當然就認為可以做為賣場 使用」（詳卷宗⑴第123至129頁）各等語，亦互核相符。 (3)再者，觀諸系爭租賃契約第4條第1項載稱：「乙方（即原告 ）所承租之土地及建築改良物限於作為『營業使用』。」， 對照同契約第3條約定：「租金依月計算，每月380,000元整 。但如『營業良好』每兩年依原租金調漲5 ％」，可證兩造 確實合意由原告承租系爭房地作對外營業之商業場所使用， 且雖未訴諸文字，然由前開締約過程及證人所述內容，可知 兩造均明知原告係欲承租作為大型賣場對外經營百貨商場營 利，否則如僅供辦公室及廠房作為內部管理、生產之用，應 無需於租約內另為營業良好調整租金之約定？另參諸宜蘭縣 區租屋行情暨承租房地之面積，系爭租約約定之每月租金達 380,000 元，依常情亦係供作店面使用。因此，被告乃為系 爭房地之所有人，本負有充分瞭解其房地使用分區限制暨使