臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一二九○號
原 告 乙○○
被 告 明緯建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
右當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國八十七年十一月二十日與被告訂立「師大琴樽」房屋、土地 預訂買賣合約，購買門牌號碼為台北市○○街二十六巷一號三樓房屋含坐落基地 ，及地下第一層編號第五號之汽車停車位一個（下稱系爭停車位），計土地價款 新台幣（下同）一千七百零九萬二千八百元，房屋價款六百六十四萬七千二百元 ，停車位價款二百五十萬元，而兩造於洽談價金等重要事宜時，被告係採取土地 房屋及停車位分開議價處理之模式，即原告於洽訂房屋時，併表明有意購買停車 位，被告即另就停車位之價款與原告討論商定。又本件「師大琴樽」之工地專案 ，被告就有關廣告企劃銷售簽約之事宜係委託訴外人將元廣告有限公司（下稱將 元公司）通盤處理，原告則係與訴外人即將元公司所聘僱之銷售員徐寧接洽說明 ，訴外人徐寧得知原告欲購買車位，即稱該社區之停車位價格一律為二百五十萬 元，原告遂以上開價格作為簽約之依據，不料八十九年七月間交屋後，經由其他 承購戶之告知，始知悉被告所銷售之停車位竟有大小規格之分，且價格亦有差異 ，計大車位（長六公尺、寬二點五公尺）二百五十萬元，小車位（長五點七五公 尺、寬二點二五公尺）僅一百七十萬元，且被告係以小車位之規格作為大車位出 售原告，惟查訂約當時，訴外人徐寧不但隱瞞車位有大小之區別、價款各別之事 實，反而主動告知車位均統一價二百五十萬元，使原告陷於錯誤，以二百五十萬 元相當於大車位價款買得實際價格一百七十萬元之小車位，顯然原告所為買受停 車位之意思表示受到被告之詐欺，茲訴外人徐寧既擔任現場接待中心之銷售解說 員，並實際參與被告與原告間不動產買賣合約之締結等重要事宜，應可認其為被 告之代理人或使用人，而訴外人徐寧所為已該當於民法第一百八十四條第一項之 侵權行為，從而被告依民法第二百二十四條規定應就訴外人徐寧之侵權行為損害 賠償責任負同一責任，又訴外人徐寧雖為訴外人將元公司所聘雇，惟被告對將元 公司及其聘用之人員，事實上仍有指揮監督之權，非不得認係被告之受僱人，故 依民法第一百八十八條第一項規定，被告亦應就原告所受損害負連帶賠償責任。 而原告因受被告之詐騙以超過八十萬元之價格購買系爭停車位，因而受有財產上 之損害，故依民法第二百十三條之規定，請求被告返還差價八十萬元等語。並聲 明：（一）被告應給付原告八十萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）原告固主張其所買受之車位為小車位，價格應為一百七十萬元，並舉證人 楊蓮傳證稱：「我小車位買到一百六十萬，也有人買到一百七十萬元、一
百五十萬元．．．」等語，惟查，由證人楊蓮傳當日證述之前後文以觀： 「八十七年六、七月左右我買六樓頂樓。當時和我談買賣是代售公司的王 小姐。當時我一個朋友委託我買車位，我們是屬於加長型的車輛，我要買 大車位，我要買三個車位。（原告乙○○是買大的或小的停車位？）我不 曉得，是交屋後當鄰居，後來就空的小車位買下來當投資，我向他說我當 時買大車位，但是現在買小車位，是要投資，．．．我小車位買到一百六 十萬元，也有人買到一百七十萬元、一百五十萬元。小車位是和被告明緯 建設股份有限公司買的。當時我有強調大、小車位，我是要買大車位。後 來買三個大車位，以一個二百四十萬元成交。都是王小姐和我談的。他說 只有十萬元的折讓空間而已。」等語，可知證人楊蓮傳及其他以一百五十 萬、一百七十萬元買得小車位之買受人，係在本件「師大琴樽」預售案成 功推出後一段時間，就餘屋及剩留之部分停車位由被告自行銷售時，所另 訂立之買賣契約，而被告與原告締約時，不動產景氣較佳，並無一百七十 萬元之車位價格，嗣後證人楊蓮傳得以一百六十萬元價格與被告成交，乃 因被告於先前之預售案預期可得之獲利已接近目標，況剩餘車位選擇性不 多，由被告自行銷售，賣多少算多少，亦不必給付銷售公司佣金，此與原 告與被告締約買受系爭房地車位之時空背景、市場環境、景氣榮枯及雙方 之買賣意願非可同日而語，姑不論原告並未舉證訴外人徐寧確有詐欺行為 ，被告就原告主張受詐欺之事實均否認之；退萬步言，原告亦無法證明「 如其締約時知有大小車位之分，必能以一百七十萬元之價格買得小車位」 之事實，是原告據預售案後房地產時空背景、市場環境、景氣榮枯及雙方 之買賣意願均不相同、且由被告自為銷售之他筆買賣，主張受有八十萬元 溢付價款之損害，洵非可採。
（二）復查，為達要約之目的，現場銷售員就本件「師大琴樽」房地及停車位之 開價，本即有自由決定之權，所開價格之高低，銷售員亦有決定之權，此 由證人即將元公司負責人陳聲鑣證稱：「房屋有底價，車位也有大小車位 的底價。本案以買房子一定要買車位，房價和車位價錢一併合計在房屋總 價內，．．．開價是現場專案人員自己訂的。每個個案情況不同，依據他 們自己的開價，開價是就低價再加百分之十或二十，就開價給客戶還價的 空間，如．．．果房屋價錢不好，車位價錢要賣高一點。如果房屋價錢高 點，車位價錢就可以低一點。（給現場人員的權限）下限不得低於底價的 百分之二十。上限沒有限制。．．．本件原告買的房屋坪數已經低於低價 ，所以車位部分，不給他折扣」等語；及證人即將元公司銷售人員陳宇棟 亦證稱：「房價和停車位價錢是一體作價。除非是買房子後，才提出要買 停車位，我們一次報給客戶錢。．．．銷售中心有施工藍圖有車位大、小 、樓層、電梯位置等。隨時讓客戶參考，我們會介紹。我們會向他們說， 大小不同，價錢不同．．．小車位開價即是二百五十萬元．．．」等語， 足證被告當時係採房地與停車位併同銷售之模式，非將汽車停車位單獨列 為獨立之銷售標的，買受人無法只買車位，不買房地，是停車位之價格乃 與房地同時合併考量而與購屋者議價，作為雙方最後洽定買賣總價款之依
據。又銷售員開價之高低及是否同意消費者之還價，係銷售員要否為要約 、承諾之權，要難認此議價過程有何詐欺情事可言。 （三）查被告銷售本件「師大琴樽」房地，固就停車位部分因種類及樓層之不同 而賦予訴外人將元公司決定銷售價格之底限，然此乃被告與訴外人將元公 司間就該公司代銷系爭房地之價格授權該公司於此底價之範圍內有決定權 ，而系爭房地因購屋者所購買之房屋格局，樓層及所選擇之車位種類、樓 層位置之不同而洽定最後之總價（按徵諸實務不動產之買賣慣例，消費者 買受房地時同時又決定要買車位，縱初時房地與車位各別開價，最後終會 要求出賣人給予最終之優惠，即一體議價，此際再給予最後之折讓價格已 無從區分係由停車位或房地價款處給予優惠），再分別於所簽定之契約書 上標明房地價款數額項下附記車位價格後，另行標明土地及房屋之價格， 並未將車位價款獨列標明，此觀兩造買賣合約書第四條「買賣價款」即明 ；而買賣雙方收付買賣價款時，非但未區別所收付者係屬土地或房屋之價 款，更無註記何數額乃係車位部份之價款，顯與一般停車位另行計價、可 單獨就車位部分解除買賣之房地買賣習慣有異，足徵被告上揭辯詞非虛。 易言之，原告並無特就系爭停車位認屬獨立之買賣標的而獨立議價之情事 ，自無其所稱受詐欺而為買受系爭車位之意思表示可言。 （四）按「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要 之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物， 自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂 己成立。」最高法院著有四十年台上字第一四八二號判例可資參照。查原 告係於八十七年十一月十五日之前，與訴外人徐寧洽談買賣事宜，而於洽 談至一定共識後，先於八十七年十一月十五日付一萬元之定金，而取回買 賣合約書審閱，在於審閱期滿之八十七年十一月二十二日始與被告簽定系 爭合約，而原告初始購買停車位時所議定涵攝於總價中之停車位價格即填 載為二百五十萬元，此有臨時購屋證明單可參，至原告審閱契約書完畢而 與被告簽定系爭合約書後，亦無異議，仍填載為二百五十萬元，嗣原告就 其車位位置不滿意而要求更換為被告設定銷售底價為二百三十萬元之地下 一層編號五號之停車位時，仍對停車位價格二百五十萬元未有任何異議， ，是其購買系爭停車位已有相當之斟酌，準此俱明原告於簽定系爭合約書 前，就標的物及價金均甚瞭然，而於審閱後始與被告達成意思合致而簽約 ，兩造並以誠意履約完畢，今乃徒以第三人告知所購買汽車停車位之價款 為一百七十萬元之傳聞，而未審究其購買系爭房地之總價款與第三人有無 差異及其所擁有機車停車位未另計價之事實，逕為本件請求，殊為率斷。 （五）末查，訴外人徐寧為訴外人將元公司於八十七年為被告銷售「本件師大琴 樽」房地預售案期間之現場臨時約聘僱人員，故訴外人徐寧並未在該公司 辦理勞健保投保事宜，且於本案銷售期過後即離職轉任他案，已無資料可 查。又被告複訴訟代理人邱榮英律師於 鈞院九十年八月十七日言詞辯論 筆錄陳述：「銷售人員是徐寧，只給我們電話，不給我們地址」乙語，乃 因斯時訴外人徐寧於離開訴外人將元公司後，曾一度前往位於台北市○○
○路、馬階醫院對面之「小室哲哉」預售屋案銷售工地續任銷售員，當時 如向同業打聽「小室哲哉」工地案，或能透過「小室哲哉」工地之電話尋 找到訴外人徐寧，故被告複訴訟代理人方為此項陳述，有邱律師當日之案 件進行紀錄表可證。惟迄今該「小室哲哉」之銷售案已結束年餘，工地臨 時申請之電話已遍尋不獲，故訴外人徐寧之失聯斷非被告之責，如據此刻 責被告即認被告有妨礙原告使用證據之情事，斷非公允等語，資為抗辯。 （六）並聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不 在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告起訴主張 被告就訴外人徐寧於執行「師大琴樽」房屋銷售時所為之詐欺行為，應可認訴外 人徐寧為被告之代理人或使用人，依民法第二百二十四條、民法第一百八十四條 第一項規定，請求被告就訴外徐寧之詐欺行為所生之侵權行為損害賠償責任負同 一責任，嗣於九十一年八月二十三日之準備書狀中，原告另主張被告對訴外人徐 寧亦有事實上之指揮監督權，屬於被告之受僱人，故追加依民法第一百八十八條 第一項之規定，請求被告應就原告所受損害負連帶賠償責任，被告雖不同意，惟 原告所主張訴外人徐寧詐欺之原因事實既屬同一，參諸前揭規定，其為訴訟標的 之追加，即不受限制，應予准許，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告於八十七年十一月二十日與被告訂立「師大琴樽」房屋、土地預訂買 賣合約，購買門牌號碼為台北市○○街二十六巷一號三樓房屋含坐落基地 ，及地下第一層編號第五號之汽車停車位一個（下稱系爭停車位），計土 地價款一千七百零九萬二千八百元，房屋價款六百六十四萬七千二百元， 停車位價款二百五十萬元。
（二）被告所興建之本件「師大琴樽」房地銷售，係委託訴外人將元公司從事相 關之廣告企劃及現場銷售、簽約事宜，原告則係與訴外人即將元公司所聘 僱之銷售人員徐寧洽談房地含停車位之買賣事宜。 （三）本件「師大琴樽」之地下停車位，分別劃有「長六公尺、寬二點五公尺」 及「長五點七五公尺、寬二點二五公尺」二種規格之停車位。原告所買之 停車位係地下第一層編號第五號、規格為「長五點七五公尺、寬二點二五 公尺」之停車位。
（四）原告以二百五十萬元購得「長五點七五公尺、寬二點二五公尺」規格之停 車位，證人楊蓮傳則先以二百四十萬元購得「長六公尺、寬二點五公尺」 規格之停車位，嗣後復以一百六十萬元購得與「長五點七五公尺、寬二點 二五公尺」規格之停車位。
五、得心證之理由：
茲兩造所爭執者，應係訴外人即本件「師大琴樽」房地之銷售人員徐寧是否應就 原告以二百五十萬元購得「長五點七五公尺、寬二點二五公尺」規格之停車位之 事，負侵權行為損害賠償責任。
（一）本件原告主張因訴外人徐寧隱瞞車位有大小之區別、價款各別之事實，主 動告知車位均統一價二百五十萬元，使原告陷於錯誤，以二百五十萬元相 當於大車位價款買得實際價格一百七十萬元之小車位，原告所為買受停車 位之意思表示受到詐欺，訴外人徐寧已該當於民法第一百八十四條第一項 之侵權行為云云，固據提出房屋、土地預訂買賣合約書影本一件、地下一 、二層停車位平面圖、現場照片四幀、「師大琴樽」簡介說明影本一份為 證，惟為被告否認有詐欺之事，並以前詞置辯，查： １、本件「師大琴樽」之房地銷售係由被告委託訴外人將元公司所為，此 有雙方所簽訂之委託銷售廣告企劃業務契約書影本一件在卷可憑，且 為兩造所不爭執，而依該委託契約書之內容，可知被告對訴外人將元 公司之銷售業務，已就房屋及停車位之價格，依樓層及規格之不同而 分別定有銷售底價，倘承購戶成交價格超出底價，扣除底價部分後， 被告與訴外人將元公司各分得百分之五十，倘若低於底價，由訴外人 將元公司負責補足差額。其中就停車位部分，係依「長五點七五公尺 、寬二點二五公尺」、「長六公尺、寬二點五公尺」之規格及坐落地 下一層或地下二層之不同，而分別定有不同之底價，即「長六公尺、 寬二點五公尺」規格者，坐落於地下一層為二百五十萬元，坐落於地 下二層為二百三十萬元，「長五點七五公尺、寬二點二五公尺」規格 者，坐落地下一層為二百三十萬元，坐落地下二層為二百十萬元，此 參該委託契約書所附底價表及被告所提師大琴樽車位及機車位銷控表 影本自明。惟此等銷售底價之限制及約定，依契約相對性原則，其效 力應僅及於被告與訴外人將元公司間，並不及於承購戶，是以縱認訴 外人將元公司或其所聘雇之現場銷售人員徐寧對原告表示停車位價格 均為二百五十萬元，要難認有何報價不實之可言。 ２、又查，原告所購買之系爭停車位雖較另一規格之停車位長度少０點二 五公尺，惟系爭停車位並無因此而不具備停放一輛汽車之正常面積， 此為兩造所未爭執，而且原告於購買系爭停車位時，並未就停車位之 尺寸為特別之要求，訴外人徐寧亦未向原告保證其所購買者為「長六 公尺、寬二點五公尺」規格之停車位，足證停車位之實際尺寸為何， 並非屬原告購買系爭停車位之重要之點，縱認訴外人徐寧並未告知原 告有關地下一、二層停車位分有「長五點七五公尺、寬二點二五公尺 」、「長六公尺、寬二點五公尺」二種規格，亦難認其即有隱瞞事實 之行為。更何況原告所購買之系爭停車位，係由原告依據地下一、二 層平面圖自行選擇之適當停車位，益證訴外人徐寧並無故意將「長五 點七五公尺、寬二點二五公尺」規格之停車位出售予原告之行為。 ３、末查，證人楊蓮傳雖證稱其以一百六十萬元之價格購得與原告同規格 之停車位等語，惟當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即 為成立，民法第三百四十五條定有明文，而本件「師大琴樽」房地及 停車位之買賣係由買方各自與賣方議價合致後所訂立乙節，為兩造所 不爭執，是被告與其他承購戶就停車位之議價結果，其價金雖較少於
被告與原告之議價結果，惟此乃個自議價之結果所始然，究不能因被 告以較貴之價格出售停車位予原告即該當於詐欺行為。 ４、綜上所述，原告主張訴外人徐寧有詐騙其購買系爭停車位之侵權行為 云云，委無足取。
（二）從而，原告依民法第二百二十四條、第一百八十四條第一項及第一百八十 八條第一項規定，請求被告應賠償原告八十萬元，為無理由，應予駁回。 （三）兩造其餘陳述及所提其他證據，或於判決結果無影響，或於本案之爭點無 涉，自不須逐一斟酌論述，併此敘明。
（四）原告之訴已經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 葉靜芳
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日~B法院書記官 陳金鳳
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