臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 96年度羅簡字第213號
原 告 丙○○
訴訟代理人 李秋銘律師
複代理人 黃金亮律師
被 告 甲○○
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國97年4月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○村○○路七三巷三三號一、
二樓建物、附設停車場遷空，並將前開建物、停車場及附設水池
返還原告。
被告應給付原告新台幣叁拾捌萬元；及自民國九十六年十月五日
起至前項建物、水池、停車場遷空返還原告之日止，按月給付原
告新台幣壹拾叁萬元。
訴訟費用新台幣壹萬零伍佰柒拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項前段得假執行，第二項後段於每屆滿一月
得假執行。但被告如分別以新台幣叁拾貳萬貳仟元、新台幣叁拾
捌萬元為原告預供擔保，就本判決第一項、第二項前段得免為假
執行；於每屆滿一月，以新台幣壹拾叁萬元為原告預供擔保，就
本判決第二項後段得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國94年4月4日（原告誤植為5日）與被告
簽訂租賃契約，由伊將門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○村○○路
73 巷33號1、2樓建物、水池、停車場出租與被告，租期自
94年4月5日起至104年4月5日止，租金每月新台幣（下同）
13萬元，押租金10萬元（以下簡稱94年4月4日租約）。被告
於租賃契約訂立之後，於96年3月以前，每月均依約給付租
金13萬元，惟自96年4月起，被告每月給付之租金僅為5萬元
，並迄96年8月5日止，已積欠租金40萬元，扣除押租金10
萬元，被告積欠伊租金達30萬元，已逾2個月租金之總額，
依民法第440條規定，原告自得終止租約。為此，伊於96年8
月23日以存證信函催告被告於5日內給付租金，被告於翌日
（原告誤植為同日）收受此存證信函，惟仍未依約給付；再
於96年8月30日以存證信函催告被告於5日內清償，被告亦於
翌日（原告誤植為同日）收受此存證信函，惟仍未依約給付
。伊乃以本件起訴狀繕本之送達，作為對被告為終止租賃契
約之意思表示。兩造間之租賃關係既經終止，依民法第455
條規定，自得請求被告將門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○路73巷
33號1、2樓建物及停車場遷空，將建物、水池、停車場返還
與伊（即聲明第1項）。又被告於96年4月起即開始積欠租金
，迄96年9月止，每月積欠租金8萬元，共計6個月，合計48
萬元，扣除押租金10萬元後尚積欠伊租金38萬元，並得請求
被告依約給付。另原告終止租約後，被告占用系爭租賃物標
的即屬無權占有，原告因無法使用系爭租賃標的，即受有相
當於租金額之損害，被告則受有相當於租金額之利益，即每
月13萬元，故伊另依不當得利之法律關係，請求被告自96年
10月5日起至將前開建物、水池、停車場遷空返還原告之日
止，按月賠償伊13萬元之損害賠償金（即聲明第2項所示）
；暨願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：伊於93年初透過訴外人乙○○之介紹認識原告之
子丁○○（原名劉哲忠），當時丁○○經營「圓茗緣」茶藝
館（即門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○路73巷33號，整編前為中
山路71之6號）生意清淡，乙○○提議由伊出資增建改善環
境後，由乙○○、丁○○與伊3人經營法式餐廳，伊等遂將
原農舍增建為2層樓高之建物（由原先1樓使用面積50坪增建
為100坪、2樓使用面積由原先使用面積50坪增建為80坪），
並大幅度整理周遭環境（包括：停車場、水池），並約定由
伊出資1,400多萬元興建，且以原告之名義作為系爭建物起
造人申請建築執照，故原告早於93年5月19日即委託丁○○
，以丁○○自己名義與伊簽訂書面租賃契約，將前開建物、
停車場、水池等及其基地出租與伊經營火水私坊法式餐廳，
每月租金5萬元，租期10年，此外，並特別約定訴外人丁○
○取得火水私坊4分之1之股權（以下簡稱93年5月19日租約
）。丁○○與伊簽立前開租約後，於同年10月間開始試營運
，並依約定由丁○○之妻擔任會計。嗣於94年間，劉宥忠透
過乙○○向伊表示經濟有困難，每月5萬元之租金無法維持
家庭生活開銷，遂提議由伊每月給付8萬元充作股權權利金
，於伊給付該權利金時，劉宥忠即不得主張4分之1股份權利
，反之，伊未給付權利金時，劉宥忠則仍行使4分之1股份權
利，是伊是否給付該8萬元，伊有自由選擇之權利。商定後
，於94年4月4日由原告以自己名義與伊簽訂94年4月4日租約
，惟該租賃合約第4條僅有租金每月13萬元之約定，此已與
兩造最初修正目的不完全相符，為此，被告於96年3月8日以
存證信函通知被告租金應為5萬元，並於同年3月22日發函通
知原告自96年4月份起不再給付入股權利金8萬元，故而本件
租賃契約之租金仍應為5萬元。94年4月4日之租約，乃在修
正93年5月19日之租約，目的乃係增列前述特約，而非為提
高租金，惟原告提出之租賃合約僅就每月租金約定提高為13
萬元，已違背伊之真意，應屬無效。兩造租約每月之租金應
為5萬元，由目前劉宥忠尚以股東身份居住在火水私坊法式
餐廳之閣樓，可見一斑；再者，依當地租賃行情，每月租金
5萬元已屬超過，不可能是13萬元；又一般租賃習慣，通常
係預收2個月之租金充作押租金，本件押租金為10萬元，亦
證雙方合意每月租金應為5萬元；且原告每月取得之13萬元
中，5萬元之部分包括稅捐，並由火水私坊法式餐廳所屬公
司負擔，另8萬元之部分不包括稅捐，係由伊自己負擔，兩
者性質並不相同，足認5萬元之部分係屬租金，而8萬元之部
分確屬股份權利金無誤，伊既已通知原告其擁有4分之1之股
份權利，則自96年4月起伊每月如數給付租金5萬元，並無積
欠何租金，原告逕持片面之詞終止租約，並不合法等語置辯
，並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，暨如受不
利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張，伊於94年4月4日以其名義與被告簽訂租賃合約，
約定將門牌號碼宜蘭縣冬山鄉○○村○○路73巷33號1、2樓
建物、水池、停車場出租與被告，租期自94年4月5日起至
104年4月5日止，押租金10萬元。被告於96年3月以前，每月
給付之租金為13萬元，自96年4月起每月給付之租金為5萬元
，原告並分別於96年8月23日以存證信函催告被告於5日內給
付租金，被告於翌日收受此存證信函；再於96年8月30日以
存證信函催告被告於5日內清償，被告亦於翌日收受此存證
信函，嗣後並未給付原告所主張之租金等情，業據提出94年
4月4日租賃合約1紙、存證信函及收件回執各2件為證，被告
亦未爭執，自堪信為真實。
四、被告雖否認94年4月4日之租約為有效，並以前詞為辯。惟查
，被告並未否認94年4月4日租約形式上之真正，該租約之當
事人具有權利能力及行為能力；標的亦合法、可能、確定，
意思表示亦無何通謀虛偽、不健全，法律行為更無違反強制
規定等情形，單以該租約內容以觀，並無不生效力之情形。
又縱令有不符合當時該租約簽訂之目的，亦不足以使該租約
歸於無效。至於94年4月4日之租約其已為表示之意思，其正
確含義為何，每月之租約究係5萬元或13萬元，應屬意思表
示解釋之問題，故94年4月4日之租約應不生租約無效之法律
效果，被告此部分所辯，難認有據。
五、原告主張，94年4月4日之租約約定，每月之租金為13萬元，
被告已積欠租金達2個月總額，應得終止租約等語，復為被
告所否認，並以前詞為辯。而經查：
（一）被告與原告之子劉宥忠於93年5月19日曾就門牌號碼宜蘭
縣冬山鄉○○村○○路73巷33號1、2樓建物、水池、停車
場之同一處所，簽訂租賃契約書，有兩造均不爭執其真正
之93年5月19日房屋租賃契約書在卷可稽（參見本院卷第
27頁）。比較此同一租賃標的之先後2份租約主要之差異
處：93年5月19日租約之出租人為原告之子劉宥忠；94 年
4月4日之出租人為原告。93年5月19日租約第3條約定每月
租金5萬元（含稅）；94年4月4日租約第3條則約定：「租
金每月新臺幣13萬元整（含稅），全年156萬元整。交付
：乙方應於本租約成立同時交付甲方一次開立3個月3張支
票（應於每個月初開出），每月5日前可提領。」，另押
租金則同為10萬元；93年5月19日租約第9條約定租賃期間
特聘陳美岱小姐為特別助理，月薪2萬元起。乙方即被告
應無條件提供4分之1之股份給甲方（即丁○○），第10
條丁○○、乙○○股份各4之1，被告股份則為4分之2；94
年4月4日租約第8條第4項後段如甲方（即原告）提前終止
合約，甲方願賠償乙方（即被告）新台幣6千萬元。則單
就兩造間於94年4月4日租約之文字以觀，出租人有所不同
，惟實際出租事務之處理均為丁○○，此亦為證人丁○○
於本院證述在卷，是尚難逕以出租人之不同即認2份租約
並不相關連，惟自其他事項以觀，每月租金係自5萬元調
整為13萬元，原93年5月19日租約關於入股情形之約定於
94年4月4日租約並未再見諸文字，除此之外，並未有其他
有關於租金之保留約定，更未有被告所稱5萬元為租金，8
萬元為股權權利金，被告有權選擇是否給付8萬元權利金
之約定。
（二）次查，證人乙○○於本院證稱：「一開始租金是5萬元，
原告之子是1股4分之1，我自己也是1股如果有賺錢就按此
比例來分。」、「在93年12月份左右到94年1月份，雙方
有提到被告要吃劉哲忠的股份，所以在94年4月4日簽了第
2 份約。被告以8萬元吃劉哲忠的股權，雙方就約定以後
租金變13萬元，劉哲忠就退出。」、「（問：當時有無提
到退出的條件為何？）劉哲忠就不要插手公司的事情。」
、「（問：有無提到甲○○給劉哲忠8萬元時，劉哲忠就
不得行使股權？如果被告沒有給劉哲忠8萬元時，劉哲忠
則保有股權？）我不清楚，那是他們2人之間的約定。」
等語，故由證人乙○○之證詞可知，94年4月4日所簽之租
約乃為處理丁○○退出股份，並將每月租金變更為13萬元
，而核證人乙○○所述之情，亦與94年4月4日租約已無93
年5月19日租約關於股東之約定乙節相符，應可採信。
（三）被告再辯稱：目前劉宥忠尚以股東身分居住在火水私坊法
式餐廳之閣樓，其若無股東身分，自無可能續住該處閣樓
云云。對此，證人乙○○證稱，因為丁○○原來即住在那
裡，而且伊等只租1、2樓，並不是因為是股東的關係才在
該處閣樓續住等語（參見本院卷第61頁）。則被告此部分
所辯，尚與事實未符。
（四）被告復以，依當地租賃行情，每月租金5萬元已是超高，
不可能是13萬元。又依一般租賃習慣，通常係預收2個月
之租金充作押租金，而本件押租金為10萬元，可知每月租
金為5萬元云云。然租金為使用租賃物之對價；押租金則
在擔保租賃關係消滅前承租人租金之給付及租賃債務之履
行，其金額究為若干，完全繫乎當事人依市場機制、兩造
主、客觀之實際判斷，本於契約自由原則而定，並無固定
價格，是難以判斷該處每月租金係5萬元抑或或13萬元為
合理；在押租金為10萬元之情形下，亦無法推測每月租金
即為5萬元之情，故被告此部分所辯，難認正當。
（五）更況，被告於95年12月14日曾提出業經其簽名之約定書交
與原告及丁○○，向原告及丁○○要求變更租約之內容，
即由被告提供火水私坊法式餐廳4分之1股權與原告及丁○
○，原告及丁○○則於被告給付8萬元之權利金時，即不
得主張4分之1股東權利，惟因原告及丁○○並未同意，以
致該約定書未達成合意，此有被告所提出之約定書1件可
稽（參見本院卷第69頁）。是由上開約定書之內容，足證
被告所辯就其享有決定給付原告或丁○○8萬元之權利金
或使原告或丁○○擁有4分之1股東權利之自由選擇權乙節
，實未獲原告或丁○○之認可。則被告既已於94年4月4日
取得丁○○原4分之1之股東權利，丁○○即不再為股東，
亦無證據足以證明有再回復取得股東權利之保留約定，在
此條件下，兩造經計算後認每月租金由5萬元變更為13萬
元，並形諸94年4月4日租約之文字，無論其等以何基礎增
加8萬元？該增加之8萬元係由何處支應？報稅時係以5萬
元或13萬元申報等節，應即非問，故兩造於94年4月4日簽
訂之租約既已約定每月租金為13萬元，且原告或丁○○亦
不再享有4分之1之股份，因被告為系爭租賃契約之承租人
，被告自應負給付每月13萬元租金之責。
（六）綜上所述，原告主張兩造於94年4月4日訂約後，每月租金
應為13萬元等語，應屬有據。
六、按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明
文。被告與原告就系爭房屋、水池及停車場訂有租賃契約，
約定租金每月為13萬元，應於每月5日繳納，被告自96年4
月起即開始積欠租金，迄96年9月份止，每月積欠租金8萬元
，共計6個月，合計48萬元，扣除押租金10萬元後尚積欠原
告租金38萬元，是原告請求被告給付38萬元，為有理由，應
予准許。
七、次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月
之租額，不得依前項之規定終止租約，其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項、第2項分別定有明文。再按所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條
前段亦定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。復按
依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍
，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準
，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查
：兩造間定有租賃契約，約定每月5日給付租金，被告自96
年4月起即開始積欠租金，每月積欠租金8萬元，原告於96年
8月23日以存證信函催告被告於5日內給付租金，被告於翌日
收受此存證信函，惟仍未依約給付；再於96年8月30日以存
證信函催告被告於5日內清償，被告亦於翌日收受此存證信
函，惟仍未依約給付。是被告自原告發上開催告函時起，扣
除已給付之押租金，已欠租金總額逾2個月，被告復未於收
受上開催告期限內給付租金，揆諸上開規定，原告以起訴狀
繕本之送達為終止租約之意思表示，是系爭租約已於96年10
月15日終止（參見本院卷第16頁），被告自斯時起即屬無權
占有原告所有宜蘭縣冬山鄉○○村○○路73巷33號1、2樓之
建物，停車場及水池亦以原告為起造人，於租約終止時，並
歸原告所有（94年4月4日租約第2條第1項、第5條第3項參照
），自得基於所有權請求被告將被告將門牌號碼宜蘭縣冬山
鄉○○路73巷33號1、2樓建物及停車場遷空，將建物、水池
、停車場返還。被告自上開租賃契約終止後仍無權占用前開
建物、停車場、水池，自受有相當於租金之利益。是原告請
求被告自96年10月5日起（租約終止日前則屬於租金之部分
）起至將前開建物、水池、停車場遷空返還原告之日止，按
月給付13萬元，亦有理由，應予准許。
八、本件為依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權
宣告假執行。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核
無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 5 月 5 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法 官 郭 淑 珍
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
書記官 賴 佩 萱
中 華 民 國 97 年 5 月 6 日