臺灣屏東地方法院民事判決 97年度潮簡字第119號
原 告 己○○
被 告 戊○○○
丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丁○○
甲○○
上二人共同
訴訟代理人 葉張基律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年5 月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○○應給付原告新台幣柒佰壹拾叁元。被告丙○○應給付原告新台幣壹仟貳佰貳拾柒元。被告丁○○應給付原告新台幣壹佰叁拾伍元。
被告甲○○應給付原告新台幣陸佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○○負擔新台幣捌元、丙○○負擔新台幣壹拾叁元、丁○○負擔新台幣貳元、甲○○負擔新台幣柒元，餘由原告負擔。
本判決就原告勝訴部分得假執行。但被告戊○○○、丙○○、丁○○、甲○○如於執行標的物交付前，分別以新台幣捌佰元、壹仟叁佰元、貳佰元、柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落屏東縣枋山鄉○○○段15-4、15-154地 號土地係原告與其他共有人所共有，原告之應有部分為1440 0 分之1887，原告自民國86年間起即與被告就租約及租金協 商多次，並聲請枋山鄉公所及本院潮州簡易庭調解，被告均 藉故拒絕調解，致迄今調解未能成立。被告始終不願告知原 租約內容及租金給付方法，原告乃以行政院及省政府函轉屏 東縣政府之「省、縣有基地租金率調整依據」作為請求之基 準，上開依據第三點第一項規定：省縣有基地每年之租金率 ，不分使用分區，一律按放租當期土地申報地價年息百分之 五計收。是原告認為應以上開標準計收，並計算92年至96年 共5 年之租金如附表所示。又當初被告給付租金之收據上有 依公告地價百分之8 之記載，則公告現值若有調整，租金亦 應依公告現值而調整。又被告戊○○○所提出之單據有些為 農產品，係因土地原為耕地，於78年間即已土地部分捐為國 小用地，嗣才改為建地，土地上之部分建物係舊有，亦有70
幾年新建，或出租予他人，或有重新裝潢增建之情形而上開 單據係耕地之收據，並非現在建地之租金，而原告所請求係 92年至96年間相當於租金之不當得利，自不能以78年間之租 金為計算標準，而應以92至96年間公告現值之百分之5 作為 計算標準等語。故聲明求為：㈠被告戊○○○應給付原告21 ,190元，被告丙○○應給付原告39,958元，被告丁○○應給 付原告31,985元，被告甲○○應給付原告25,226元。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告戊○○○則以：被告占用之土地不大，有一部分建物出 租予他人使用。租金應比照其他承租人繳納之比例，即以78 年為基準計算，原告主張每年繳交四千多元租金過高，而之 前究繳納多少租金已不記憶，僅有留存73年間繳納租金之收 據等語置辯。
三、被告丙○○則以：已有提出相關單據，應以78年度之租金1, 872元為收取租金之依據等語。
四、被告丁○○、甲○○則以：
㈠查原告前曾對被告等起訴請求拆屋還地，經本院以92年度潮 簡字第140 號判決，認兩造間有不定期限租賃契約存在，駁 回原告之訴，經原告提起上訴後經本院以95年度簡上字第43 號判決及裁定駁回其上訴確定在案。故原告復主張被告使用 其所有屏東縣枋山枋山鄉○○○段15之4地號、15之154地號 之土地，應給付租金，乃提起本件訴訟，合先敘明。 ㈡兩造租金標準應以78年間之租金為計算標準： ⒈按最高法院17年上字第1165號判例：「租金之金額，除有特 別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者 外，應以當事人雙方意思之合致定之。」最高法院71年度台 上字第5079號判決：「租金之給付，為租賃契約之要素，提 高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故 調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土 地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法筆關係，對 於全體出租人自屬必須合一確定。」
⒉查兩造間既有不定期限租賃契約存在，故關於租金之計算自 應以租賃契約約定為準，而非以原告所主張「相當於租金之 不當得利之計算方式」為準，蓋原告所主張者係兩造間無租 賃關係時計算不當得利利益之標準，實務上並以土地法第 105條準用第97條規定作為計算基礎，惟與本案係不定期限 租賃關係完全不同，無法適用，足見原告主張之租金標準並 無可採。而不定期限租賃在未經雙方合意調整租金，或經本 院以形成判決調整前，應以最後約定之租金標準計算，復因 原告之前手係收租至78年間，故應以78年當時之租金標準計
收之。而土地法第105條準用第97條之規定，僅係基地租賃 約定之租金不得超過該條規定之「上限」而已，並非當事人 本身已有約定租金金額時仍須強制適用土地法第97條規定， 不可不辨。
㈢本案無土地法第110條之適用：
按土地法第110條規定：「地租不得超過地價百分之八，約 定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之 八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地 價指法定地價，未經依規定地價之地方，指最近三年之平均 地價。」。查原告依據被告甲○○所提出78年繳納通知書， 主張雙方係約定依照土地法第110條百分之8計算租金。惟土 地法第110條係於耕地租用情形始有適用，與本案係基地租 賃不同。參以各承租人所提出之繳納通知書，其中有「斤量 」、「折收代金」等欄位，「應繳」欄位則區分為「依照土 地法第110條週年租率地價8％」與「依照三七五租率折算市 價每百公斤元角」，可見該等繳納通知書應為原告前手莊阿 隨株式會社管理人王環菊套用耕地租賃之通知書來通知承租 人之用，並非兩造約定以耕地租金之標準計算基地租金。復 依被告甲○○就15-207地號78年繳納通知書係將「依照土地 法第110條週年租率地價8％」刪除，但15-154地號78年繳納 通知書則係將「依照三七五租率折算市價每百公斤元角」刪 除，而兩者均係由被告甲○○做興建房屋之用，可見該繳納 通知書關於租金標準並無明確規定。
㈣雙方並未以地價調整作為租金調整之條件：
經比對原告於他案所提屏東縣枋山鄉○○○段15-4地號地價 第二類謄本與林儀清所保留之相關繳納租金收據，即可證明 雙方並無約定以地價調整作為租金調整之依據： ⒈民國69年公告現值每平方公尺（以下同）為400元、70、71 年公告現值調整至750元（增加350元，增加幅度達400元之 87.5 ％），但此三年租金均為42台斤，未作任何調整。 ⒉72、73年公告現值均維持為750元，但租金從原本42台斤增 加至63台斤（增加21台斤，增加幅度達42台斤之50％）。 ⒊74年公告現值維持為750元，租金則改為新台幣630元。 ⒋74年公告現值維持為750元，但無租金資料。 ⒌76、77年公告現值仍維持為750元，但租金從原本630元增加 756元（增加126元，增加幅度達630元之20％）。 ⒍78年公告現值增加至780元（增加30元，增加幅度達750元之 ％），但租金從原本756元增加1,613元（增加857元，增加 幅度達756元之113.3％）。
綜上足認關於租金之調整與地價之調整二者間並無任何關連
性，原告主張租金隨公告現值調整，應舉證證明兩造有此特 約存在。而當時被告還有繳納租金時，為了使用土地，出租 人請求多少金額，被告便給付該金額租金予原告。再者，早 於74年間租金給付即由台斤改為現金，土地上之建物於三四 十年前即已存在其上，並非七十幾年才搭建，故原告主張依 現有建地之公告現值計收租金，並無理由。
㈤茲將被告應給付予原告之租金計算如后：
⒈被告甲○○之部分：
被告甲○○係由被告配偶張秋菊向原承租人尤金海購買系爭 建物而承受基地租賃，並於79年10月13日繳納一年份租金1, 032元，五年租金合計5,160元（計算式：1,032元×5年＝ 5,160元），再乘以原告持分12.11％，被告甲○○只要給付 625元（計算式：5, 160元×12.11％＝625元）予原告即可 ⒉被告丁○○部分：
被告丁○○係與楊功明、楊明發、楊榮譽、鄭楊美貴、李楊 美鳳、楊美雲、楊美完即楊雅晴等8人自楊丁文繼承，目前 土地由被告丁○○占有使用。因被告丁○○之祖父楊朝清（ 楊丁文之父親）早年繳納租金之收據均已遺失，故被告丁○ ○比照同地號土地承租人楊丁波（楊朝清為楊丁文、楊丁載 及楊丁波三人之父親）78年租金標準。楊丁波之78年12月13 日繳租收據一年份租金2,568元為基準，除以楊丁波所占有 之土地面積0.0496公頃（即496平方公尺）換算後，78年間 土地租金為每平方公尺5.18元，再乘以被告丁○○等8人占 有土地面積317平方公尺，1年土地租金為1,642元（計算式 ：317 M2×5.18元＝1,642元），五年租金合計8,210元（計 算式：1,642元×5年＝8,210元），再乘以原告持分12.11 ％，被告丁○○等8位繼承人應給付994元（計算式：8,210 元×12.11％＝994元），而此租金債權為可分之債，故被告 丁○○等八位繼承人應分別給付214元（計算式：994÷8=12 4）予原告即可。
⒊又本件原告租金請求權超過5年部分罹於時效，被告主張民 法第144條第1項時效完成抗辯權，故在92年3月7日起訴之前 之租金被告有拒絕給付之時效抗辯權等語置辯。故聲明求為 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為 假執行。
五、查原告前曾對被告起訴請求拆屋還地，經本院以92年度潮簡 字第140 號判決，認兩造間有不定期限租賃契約存在，駁回 原告之訴確定在案，是本件兩造間確有不定期租賃關係存在 ，而兩造間之爭執在於前開租用土地之租金如何計算？就此 原告主張應依前開土地92至96年間公告現值之百分之5 作為
計算標準，而被告則主張應按最後一次收取之租金為標準。 經查，兩造間既有不定期限租賃契約存在，故關於租金之計 算自應以租賃契約約定為準，而非以原告所主張「相當於租 金之不當得利之計算方式」為準，蓋原告所主張者係兩造間 無租賃關係時計算不當得利利益之標準，惟本件係不定期限 租賃關係，自不適用無租賃關係時計算不當得利利益之標準 ，又不定期限租賃在未經雙方合意調整租金，或經本院以形 成判決調整前，因兩造均無法提出原始之租賃契約以供本院 參酌，自應以兩造最後約定之租金為計算標準。六、被告甲○○提出79年10月13日繳納一年份租金1,032 元之單 據，被告丙○○則提出78年12月16日繳納一年份租金1,872 元之單據，被告戊○○○、丁○○則陳明依其他被告繳納租 金之比例換算。茲將被告應給付予原告之租金計算如後： ㈠被告丙○○部分：
被告丙○○提出78年12月16日繳納一年份租金1,872 元之單 據，五年租金合計9,360元，再乘以原告應有部分14400分之 1887，即1,227 元（小數點以下四捨五入），故被告丙○○ 應給付原告1,227元。
㈡被告甲○○部分：
被告甲○○提出79年10月13日繳納一年份租金1,032 元之單 據，五年租金合計5,160元，再乘以原告應有部分14400分之 1887，即676 元（小數點以下四捨五入），故被告甲○○應 給付原告676 元。
㈢被告丁○○部分：
被告丁○○係與楊功明、楊明發、楊榮譽、鄭楊美貴、李楊 美鳳、楊美雲、楊美完即楊雅晴等8 人自楊丁文繼承，目前 土地由被告丁○○占有使用。因被告丁○○之祖父楊朝清（ 楊丁文之父親）早年繳納租金之收據均已遺失，故被告丁○ ○比照同地號土地承租人楊丁波（楊朝清為楊丁文、楊丁載 及楊丁波三人之父親）78年租金標準。楊丁波之78年12月13 日繳租收據一年份租金2,568 元為基準，除以楊丁波所占有 之土地面積0.0496公頃（即496 平方公尺）換算後，78年間 土地租金為每平方公尺5.18元，再乘以被告丁○○等8 人占 有土地面積317平方公尺，1年土地租金為1,642 元，五年租 金合計8,210元，再乘以原告應有部分14400分之1887，即1, 076元（小數點以下四捨五入），被告丁○○等8位繼承人應 給付1,076 元，而此租金債權為可分之債，是被告丁○○等 八位繼承人應分別給付135 元予原告，故被告丁○○應給付 原告135元。
㈣被告戊○○○部分：以上開換算方式78年間土地租金為每平
方公尺5.18元，再乘以被告戊○○○占有土地面積210 平方 公尺，1年土地租金為1,088元，五年租金合計5,440 元，再 乘以原告應有部分14400分之1887，即713元（小數點以下四 捨五入），故被告戊○○○應給付原告713元。七、綜上，原告依據兩造間之土地租賃關係，請求被告丙○○應 給付1,227元，被告甲○○應給付676元，被告丁○○應給付 135元，被告戊○○○應給付713元，為有理由，應予准許。 逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件就原告勝訴 部分為適用簡易訴訟程序所為被告敗訴部分之判決，自應由 本院依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假 執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，自應予以駁回。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日 潮州簡易庭 法 官 王致傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 23 日 書記官 唐明煌