最高法院民事判決 九十七年度台上字第九０九號
上 訴 人 乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丑○○○
寅 ○ ○
辰 ○ ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
卯 ○ ○
共 同
訴訟代理人 楊 景 超律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
訴訟代理人 陳 生 全律師
上列當事人間請求返還共有土地等事件，上訴人對於中華民國九
十六年十二月四日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字
第二八八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人與伊等（其中上訴人卯○○已於民國九十三年十一月十五日將其原於八十四年間即取得之系爭土地應有部分一萬分之五一三出售讓與上訴人丙○○）均為坐落台北市大安區○○段○○段四七七地號土地（下稱系爭土地）之共有人，並為系爭土地上「環翠儷宮大廈」建物之區分所有權人。「環翠儷宮大廈」為地上七層、地下一層之建築物，其全部建築平面面積，占系爭土地二百三十九．六八平方公尺，其餘二百零六．三二平方公尺為法定空地，系爭土地未經共有人協議分管，被上訴人復未徵得其他共有人同意，即擅於系爭土地之法定空地上搭蓋圍牆、屋頂成為如第一審判決附圖（下稱附圖）甲、乙所示面積五十九平方公尺房屋（下稱系爭違建）占為己用，台北市政府工務局建築管理處因而於七十五年一月二十四日查報為違建，被
上訴人屬無權占有，應予拆除，且無法律上原因受有利益，致伊等受有相當於租金之損害等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條及第一百七十九條規定，求為命：㈠被上訴人將系爭違建拆除，返還該土地予上訴人乙○○、丙○○及其他共有人全體。㈡被上訴人給付上訴人乙○○新台幣（下同）四萬九千九百三十七元，並自訴狀繕本送達翌日即九十四年十二月二十九日起至返還系爭土地之日止，按月給付八百三十四元，並自各期應給付之翌日起至各期清償日止加計法定遲延利息。㈢被上訴人給付上訴人丙○○一萬零七百元，並自九十四年十二月二十九日起至返還系爭土地之日止，按月給付一千零四十九元，並自各期應給付之翌日起至各期清償日止加計法定遲延利息。㈣被上訴人依序給付上訴人丁○○以次十四人，各二萬四千三百五十七元、三萬八千六百七十七元、六萬二千六百六十六元、八萬四千三百二十七元、五萬零七百九十五元、五萬零七百九十五元、六萬二千五百四十四元、三萬零九百六十六元、三萬零九百六十六元、三萬七千七百十六元、二千九百二十三元、七萬三千五百五十九元、五萬零七百九十五元、五萬二千零九十元，並均自九十四年十二月二十九日起加計法定遲延利息。㈤被上訴人自九十四年十二月二十九日起至返還系爭土地之日止，按月於月底日給付上訴人丁○○以次十三人，各四百零七元、六百四十六元、一千零四十七元、一千五百五十八元、八百四十九元、八百四十九元、一千零四十五元、五百十七元、五百十七元、一千零十五元、四百九十九元、一千二百二十九元、八百四十九元，並均自各期應給付翌日起加計法定遲延利息之判決。（上開㈤部分係上訴人丁○○以次十三人於原審始為訴之擴張，另上訴人請求第一審共同被告黃素霞、楊安聖為給付及逾上開請求部分，分經原審及第一審判決其敗訴後，已因其未上訴而告確定，該部分未繫屬本院，不予贅列。）
被上訴人則以：卯○○已非系爭土地之共有人，系爭一樓建物附有台階，該部分並未占用法定空地。另如附圖所示甲、乙部分之圍牆、鐵門及圍牆內側四根地樁，為「環翠儷宮大廈」建商冠漢實業股份有限公司（下稱冠漢公司）於七十四年間所修築，附屬於法定空地。系爭違建於七十九年四月以前即已存在，且與目前伊所有住屋外觀相符，僅該房屋之屋頂加蓋。又上訴人庚○○、午○○為七十四年間與建商合建之地主，上訴人乙○○、辰○○、卯○○，為合建地主李茜之繼承人，上訴人己○○、辛○○、巳○○、壬○○、子○○、丑○○○亦於七十四年間即向建商購得大廈房地，其餘上訴人為其後轉手購得大廈房地。因七十六年間隔鄰之「大安富貴大廈」地基施工發生鄰損，經鑑定伊受分配賠償金六萬三千四百五十元，嗣由全體住戶十八人，包括上訴人
庚○○、乙○○、辰○○、卯○○、己○○、辛○○、巳○○、壬○○、子○○、丑○○○及午○○等人，與房屋鄰損加害之耀德營造有限公司（下稱耀德公司）簽訂和解書，均同意伊受領上述賠償金，上訴人及系爭土地其他共有人，當時即知悉同意伊管理使用一樓空地之現況及伊增建方式，後伊復與大廈管理委員會協調，經卯○○（時任管理委員會主任委員）及其他出席住戶庚○○等八人簽名同意搭蓋系爭違建，上訴人均長期居住於該大廈，乙○○、辰○○、卯○○又繼承自地主李茜而成為區分所有權人，與系爭土地之共有人均應繼受前手之法律關係，兩造間已存有默示之分管契約，伊有權管理使用該法定空地。又上訴人丙○○、乙○○、庚○○、辰○○、楊安勝、寅○○分別於大樓屋頂平台、一樓基地上其餘空地、四樓及樓梯間，加蓋、搭建水泥磚造建物或裝設鐵門，亦獲有相當於租金之不當得利，伊亦得以此不當得利為主動債權，各對丙○○抵銷一萬三千六百四十七元並按月抵銷二百二十七元，對乙○○抵銷九千一百二十五元並得按月抵銷一百五十二元，另對庚○○、辰○○、楊安聖及寅○○抵銷八千九百四十元、一萬九千九百四十四元、三百十九元及三百十九元等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張之事實，固有土地登記簿謄本、勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，惟本件端在系爭土地及其建物之共有人間有無分管之協議？查：㈠按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。查系爭「環翠儷宮大廈」於七十四年五月十一日竣工，同年月二十八日核發使用執照，被上訴人於同年十月二日與冠漢公司簽訂系爭土地及房屋買賣契約書，而被上訴人所購之系爭房屋係於同年十二月二十五日交屋，訂約時有要求出賣人冠漢公司於「圍牆請打地樁四根」，並約定「本戶北側空地由乙方（指被上訴人）管理使用」及修築圍牆，被上訴人即加蓋鐵皮，作為廚房及放置物品之用，可見被上訴人自七十四年間即占有如附圖甲、乙部分之空地，八十三年間並拆除改建，並據台北市政府工務局資料，以系爭違建屬八十四年一月一日以前之既存違建，乃依規定列入分類分期計畫處理。且該大廈建物因耀德公司於鄰地建造大樓，致大廈建物傾斜及室內損壞，於七十九年九月二十七日達成和解，由耀德公司賠償「環翠儷宮大廈」建物之區分所有權人及住戶五百五十萬元，賠償金額由該區分所有權人及住戶自行分配，有和解書及該大廈住戶及所有權人名冊可佐，被上訴人抗辯系爭違建迄今已二十餘年，並為全體住戶所明知一節，尚非無據。㈡「環翠儷宮大廈」係由地主與建商所合建，有合建契約書及土地登記簿謄本為證
，前地主劉代瑞其父劉世謹、母劉陳錢妹，並出具證明書，表示「環翠儷宮大廈」於七十二年合建時，即約定二五之一號房屋歸建商所有，該房屋周圍一樓空地由建商管理使用，即本廈一樓空地歸相鄰一樓管理使用，七樓樓頂歸七樓管理使用，亦有證明書可據，參之證人劉陳錢妹於第一審結稱「一樓歸一樓用，七樓歸七樓用，大家都知道被告可以使用一樓的空地，證明書的內容實在」等證詞，既表示「被告住很久了．．我也沒有聽過其他住戶表示不同意一樓空地給建設公司用，同意或不同意均沒有聽過」云云，衡之該大廈前後住戶，歷時二十餘年未曾就被占有使用之空地或空間表示異議，上訴人卯○○已非系爭土地之共有人，其為共有人時亦未就被上訴人之違建為表示反對之意思，並請求拆屋還地，上訴人乙○○、丙○○更自認於「環翠儷宮大廈」之頂樓加蓋建物供己使用，上訴人庚○○、辰○○、楊安聖及寅○○並因其違建而同意被上訴人以其不當得利返還請求權為主動債權，對其依序主張抵銷八千九百四十元、一萬九千九百四十四元、三百十九元、三百十九元。另被上訴人對其他上訴人乙○○、丙○○、庚○○、辰○○、楊安聖及寅○○之違建占有使用其他共有人應有部分，復容忍迄本件訴訟仍未為表示反對，進而指上訴人乙○○、丙○○蓋於屋頂上為有權使用云云，依此共有人之舉動並容忍其餘共有人繼續使用其違建占有之情形以觀，若謂「環翠儷宮大廈」就空地、屋頂、陽台等處無默示之分管契約，孰能置信？再就「環翠儷宮大廈」空地及屋頂空間使用情形觀之，於該大廈建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，其違建之加蓋又非一、二日間即可完成，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，而其歷時二十餘年，相安無事，是被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，具見被上訴人就附圖甲、乙部分之空地，因全體住戶默示之分管協議而為使用收益，難謂為無權占有。從而，上訴人據以請求被上訴人將系爭違建拆除，返還該部分之土地全體共有人，並按被上訴人之應有部分比例，給付相當於租金之上述不當得利本息，即非正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，並駁回上訴人以次十三人擴張之訴。按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分
或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定「環翠儷宮大廈」建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合。原審本於上述理由而為上訴人敗訴判決，經核於法並無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十七 年 五 月 一 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 五 月 十二 日 Ｒ