最高法院民事判決 九十七年度台上字第一一００號
上 訴 人 明仁建設股份有限公司
法定代理人 癸○○○
訴訟代理人 沈 明 達律師
被 上訴人 甲 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
乙 ○ ○
上 列六 人
共 同
訴訟代理人 呂 傳 勝律師
被 上訴 人 庚 ○ ○（民國71年1月13日生）
辛 ○ ○（民國72年9月20日生）
壬 ○ ○
上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十七
年一月二十三日台灣高等法院第二審更審判決（九十五年度上更
㈠字第一九０號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人之被繼承人徐振耀於民國八十年九月十三日訂立合作建築房屋契約書（下稱系爭合建契約書），約定由徐振耀提供所有坐落桃園縣桃園市○○段武陵小段一四五之二二地號（合併前為一四五之二二及一四六之二四地號）土地，而伊提供建築基金興建地上十層、地下二層之大樓（下稱系爭大樓）；由徐振耀分得該大樓地上一樓至三樓、九樓至十樓及地下一樓全部、地下二樓停車位二分之一，伊分得地上四樓至八樓及地下二樓停車位二分之一。伊並提供工程保證金新台幣（下同）一千萬元及保證支票一千萬元，依系爭合建契約書第六條第四款之約定，於十樓頂板完成後十五日內，徐振耀應返還伊前開保證金中之五百萬元（下稱系爭保證金）。嗣該大樓十樓頂板於八十五年十二月十日完成，徐振耀依約即應於八十五年十二月二十五日前返還系爭保證金。而徐振耀於八十四年二月二十一日死亡後由被上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○等六人及徐宏圖繼承系爭合建契約之權利義務，嗣徐宏圖於九十年五月九日死亡，被上訴人壬○○、辛○○、庚○○為其共同繼承人等情。爰依系爭合建契約書第六條第四款之約定及繼承之法律關係，求為命被上訴人連帶給付系爭保證金及自八十五年十
二月二十六日起算年息百分之五利息之判決。
被上訴人則以：系爭大樓十樓結構體頂板表面上雖已完成，惟實際上仍有許多瑕疵，且系爭合建契約書所約定頂樓加蓋一戶約三十坪，上訴人迄未建造，亦未交屋，並將應分歸伊所有之部分大樓房屋出租，違反系爭合建契約書第三條約定，伊得依同契約第八條沒收保證金。又系爭大樓應以合建土地所有人名義申請建造執照，卻全部保存登記為上訴人所有，對伊全無保障，且因上訴人未依系爭合建契約書履行其義務，該大樓房屋迄今尚未移轉所有權予伊，伊亦得拒絕返還系爭保證金。況系爭保證金尚不足抵償工程瑕疵及伊所受遲延交屋之損害等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：依系爭合建契約書第六條第三、四款約定，上訴人應提供工程保證金一千萬元及保證支票面額一千萬元乙紙，保證如期開工，徐振耀同意於十樓頂板完成後十五日內，將保證金面額一千萬元（現金半數、保證票半數）退還。而系爭大樓十樓頂板之結構體於八十五年十二月十日經勘驗後符合相關規定乙節，有上訴人提出之桃園縣政府工務局九十二年五月二十八日函所附建造執照之勘驗記錄表在卷可憑，且為被上訴人所不爭執，應認上訴人已完成十樓頂板之施作。次依系爭合建契約書第九條約定，房屋起造人名義依雙方之分配，由雙方自行指定起造人名義，並於提出申請建築執照前決定之。而上訴人於八十二年間亦立具承諾書（下稱系爭承諾書）載明，其與徐振耀間之權利義務，均應依系爭合建契約書內約定事項進行，對徐振耀應得權益負責交付徐振耀或其指定名義人所有；惟系爭大樓之建造執照，係上訴人委由黃文彬建築師，以出資建築之上訴人為起造人，而完工後迨八十七年十一月二十五日取得使用執照後已登記全部房屋為上訴人所有，則被上訴人抗辯上訴人僅以自己一方為系爭大樓房屋起造人名義，違反合建契約第九條之約定等語，尚非無據。再查，徐振耀嗣將系爭土地移轉登記予黃興漩後之八十一年九月十七日再與上訴人簽訂協議書（下稱系爭協議書），於第六條約定，此階段（即建照申請後核發前）徐振耀應成立公司暨決定房屋之產權所有人，俟建照核發後，上訴人應按照第一條至第三條履行。參以上訴人自陳，系爭大樓之建造執照申請時，徐振耀雖已將系爭合建土地移轉登記為黃興漩名義，惟實際處分權仍由徐振耀掌控，並提出黃興漩名義之土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書）等情，堪認上訴人已認知系爭土地合建之實際處分權人為徐振耀。然審視上開土地使用權同意書，僅記載土地所有權人同意提供土地建築十層RC造建築物，並未為同意僅由上訴人一人為起造人之表示，則上訴人執該土地使用權同意書而稱其已得徐振耀之同意僅由其一方為系爭大樓房屋起造人名義云云，殊難採信。又因系
爭協議書第一條已載明「對地主應分配之房屋」等字樣，且於徐振耀未成立公司暨決定房屋產權所有人之情形，此項約定要非徐振耀所負先為給付之義務，徐振耀依合建契約原獲分配之房屋權利自不因而受有影響。況上開協議書第六條所約定徐振耀決定房屋產權所有人之階段乃建照申請「後」核發前，亦不影響上訴人之前僅以自己一方為系爭大樓房屋起造人名義而申請建照之違約情事。末查，系爭合建契約書第八條第三款約定，上訴人如違反本約任何一條，視同本約其餘條款全部違約，徐振耀有權沒收保證金並終止本契約。本件被上訴人依約本應於八十五年十二月十日系爭大樓十樓頂板完成後十五日（即八十五年十二月二十五日）返還上訴人系爭保證金，惟上訴人於系爭大樓十樓頂板完成前之八十二年間，僅以自己一方為系爭大樓房屋起造人名義，已違反系爭合建契約書第九條之約定，則被上訴人依上開合建契約書第八條第三款約定，沒收系爭保證金，核屬有據。從而，上訴人依前述法律關係，請求被上訴人連帶返還系爭保證金本息，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；雖解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由（本院八十三年台上字第二一一八號判例參照）。本件上訴人於八十二年所出具之系爭承諾書（見一審卷第二三一頁）雖承諾「本公司與台端（即徐振耀）間的權利義務均應依八十年九月十三日所訂立契約書內約定事項進行，本公司對台端應得權益負責交付台端或台端的指定名義人所有」，惟觀其所載前一文句「本公司在八十一年六月十五日與黃秋雄所簽合作出售房地合約書」，並佐以徐振耀與上訴人簽訂系爭合建契約書後，已於八十一年五月八日將系爭土地以買賣為原因移轉所有權登記為黃興漩所有，黃興漩復於八十二年十月十五日及同年月二十九日再以買賣為原因移轉所有權登記為黃秋雄所有（見一審卷第三０六～三０七頁）等情，似在重申雙方間原合建契約之約定，旨在履行交付興建完成建物予徐振耀或其指定之名義人，不受徐振耀嗣後將系爭土地移轉登記為他人名義之影響，並無終止雙方先前於八十一年九月十七日所立系爭協議書（見一審卷第二二八～二三０頁）之意思，當不影響雙方已依系爭協議書履行之效力，參以系爭協議書最後一行所載：「如有與合約書或其他衝突，應以協議書為依據」，則該協議書似非已不存在。果爾，系爭協議書第六條所載：「此階段（即建照申請後核發前）徐振耀應成立公司暨決定房屋之產權所有人，俟建照核發後，上訴人應按照第一條至第三條履行」，似已取代或修正系爭合建契約書第九條「房屋起造人名義依雙方之分配，由雙方自行指定
起造人名義，並於提出申請建築執照前決定之」之約定，若徐振耀於建造執照核發前未指定房屋產權所有人（意指建造執照之起造人名義），依系爭協議書第一條約定：「建築執照申請後對地主應分配之房屋，上訴人應立即與徐振耀簽訂預定房屋買賣契約書」，是若徐振耀未同意由上訴人先以其名義為起造人申請建造執照，何須約定於申領建造執照後上訴人應立即與之簽訂預定房屋買賣契約書？其次，上訴人與徐振耀簽訂系爭合建契約書後，系爭土地雖輾轉由徐振耀移轉登記為黃秋雄之名義，惟黃秋雄及被上訴人均已自承僅係借其名義登記（見二審更㈠字卷㈡第九六頁反面、一０三頁反面），則上訴人主張徐振耀仍掌控系爭土地之處分權，並提出由黃興漩名義出具之土地使用權同意書乙節（見二審更㈠字卷㈡第三九頁），倘非虛妄，而該土地使用權同意書（見二審更㈠字卷㈠第六四頁）係於八十一年六月二十六日出具，且已表明完全同意上訴人一人在系爭土地上興建系爭大樓「為申請建造、什項執照」使用，並於上訴人與徐振耀簽立系爭協議書時，已提出作為申請建造執照使用，而上訴人於原審並主張依建築法規定申請建造房屋之人即為起造人（見二審更㈠字卷㈡第一二０頁反面），似與建築法第十二條第一項前段規定本旨無違，足見建造建築物之申請人與起造人不可分離，系爭土地使用權同意書既供建造執照申請之用，而土地所有人既已完全同意由上訴人一人申請建造執照使用，若謂無寓有同意僅由上訴人一人為起造人名義之意，是否合於土地所有人出具該使用權同意書之目的，及雙方簽訂系爭協議書之真意，而無違經驗或論理法則？既攸關上訴人有無違反系爭合建契約書第九條之約定，自有進一步推求之必要。原審未遑詳予推求，遽以上述理由，為不利於上訴人之論斷，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 五 月 二十九 日 最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 蘇 清 恭
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 六 月 十 日 Ａ
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