臺灣臺中地方法院民事判決 97年度豐簡字第368號
原 告 日園不動產經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國97年6月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸萬伍仟元，及自民國九十七年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟參佰參拾元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項及命被告負擔訴訟費用部分得假執行。 事實及理由
一、原告方面：
（一）緣被告欲買受訴外人甲○○所有坐落台中縣大雅鄉○○○ 段123-44地號（權利範圍1/36）、123-51地號（權利範圍 全部）土地，暨地上建物門牌號碼台中縣大雅鄉○○段 115巷1號房屋（下稱系爭不動產），於民國（下同）96年 12月2日與原告簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書，出價新 台幣（下同）650萬元，委託期間自96年12月2日至96年12 月17日止，並於該契約書第6條第1款約定「如買賣成交， 受託人向買賣雙方收取成交總價款6%（含稅）之服務報酬 ，其中買方同意給付受託人成交總價2%（含稅）之服務報 酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」 。原告據此契約居中謀合，經於96年12月7日謀合成立， 並於96年12月8日由被告與甲○○簽立系爭不動產買賣契 約書，按上開契約書第6條第1款之約定，被告即應支付成 交價格650萬元之2%即13萬元之服務報酬，被告卻藉詞拒 絕支付，原告於97年1月10日以大雅郵局第00663號存証信 函催告被告履行，仍無結果，爰提起本件訴訟聲明請求被 告應給付原告13萬元，及自支付命令送達之翌日即97年2 月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並提出不動 產買賣斡旋/承諾契約書影本1份、不動產買賣契約書影本 1份、存証信函及回執影本1份為証。
（二）對被告抗辯之陳述：
仲介業者和買屋委託人約定斡旋金，只是要確認買屋人之 意願，按照仲介業者之習慣，如果房屋成交即將斡旋金做
為房屋價金之一部分，如果房屋未成交即全額退還委託人 。當初被告係母女三人與其簽立不動產買賣斡旋/承諾契 約書，該契約書開宗明義即記載簽約人得將契約書攜回審 閱三日，且簽約人得就斡旋金契約或內政部要約書任選一 種，被告即不得於買賣契約簽立完成後始就此部分為爭執 ；其從未向被告承諾或保証一定能向銀行貸得450萬元， 且被告自簽立買賣契約後，一再反悔，其為促成系爭不動 產的交易繼續履行，於96年12月29日三方協調時有同意服 務報酬折讓為成交價1%，並以「人之本不動產經紀有限公 司」名義簽訂協議書，「人之本不動產經紀有限公司」係 其公司之前身，當日係取用公司前身之協議書，而未將公 司名稱更正為現在的名稱。被告之後仍拒絕辦理過戶，以 致其亦無法代被告向銀行送件申請辦理貸款，無法得知以 被告之信用狀況及償債能力究能貸得多少成數。二、被告方面：
（一）伊與原告於96年12月2日簽立不動產買賣斡旋/承諾契約書 ，並交付斡旋金10萬元（以台灣中小企業銀行豐原分行為 付款人、票號AR0000000號、面額10萬元、發票日96年12 月18日之支票交付），惟斡旋金制度乃仲介業者所自創， 內政部特別制定了「要約書」範本，適用於成屋及中古屋 所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時之參考，仲介業者 應詳加解釋二者的差異，提供給消費者使用，且應告知契 約書可審閱三天，致使伊於輕率無經驗下簽立不動產買賣 斡旋/承諾契約書，原告此部分行為顯有瑕疵。（二）伊與出賣人甲○○於96年12月8日在原告公司簽訂系爭不 動產買賣契約書，簽約時約定自備款200萬元（分三期40 萬元、10萬元、150萬元給付，其中第1期款40萬元以96年 12月2日交付之斡旋金10萬元、96年12月8日開立之30萬元 本票支付）及尾款（即貸款部分）450萬元，且簽約當時 出賣人甲○○及其妻軒若青及特約代書即原告法定代理人 乙○○皆保証可貸得450萬元，致使伊未注意買賣契約內 之文字竟有「若於辦理對保借款時或特約代書辦理繳稅前 已確認甲方之貸款總額少於尾款者，甲方應於給付第三期 款之同時或於通知期限前將差額匯入信託專戶」字樣。（三）伊兒子魏嘉男事後即於96年12月17日以南投三和郵局存証 號碼00467號函，通知原告其未依公平交易法規定明確告 知伊要約書與斡旋金之區別係為隱瞞重要交易之資訊，且 未提供契約書供伊審閱三日，並買賣契約中關於貸款之約 定對伊不公平等事由，請求原告勿提示交付之支票等語。 原告接獲存証信函後，即邀約伊兒子魏嘉男及出賣人甲○
○之妻軒若青三方於96年12月29日在原告公司協調，協調 結果原告同意服務報酬折讓為成交價1%，出賣人亦同意將 系爭不動產內之冷氣、家電及廚具贈與伊使用，並保証伊 一定能向銀行貸得450萬元，此有原告以「人之本不動產 經紀有限公司」名義簽訂之協議書為証。
（四）惟出賣人甲○○之妻軒若青於97年1月1日告知伊代為詢問 原貸款之第一商業銀行沙鹿分行結果，如欲以伊兒子魏嘉 男之名義為借款人向金融機構辦理貸款，因魏嘉男之前有 助學貸款及信用卡消費款遲延還款之紀錄，僅能貸得400 萬元，伊貸款金額如無法貸得450萬元，即與伊當初設定 的買屋條件不合，伊不願意繼續履行系爭不動產買賣契約 ，亦無給付服務報酬予原告之義務。
三、法院之判斷：
（一）按民法第565條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方 為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付 報酬。且就兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書第6條 服務報酬之約定：「一、如買賣成交，受託人向買賣雙方 收取成交總價款百分之六（含稅）之服務報酬。其中買方 同意給付受託人成交總價款百分之二（含稅）之服務報酬 ，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」 ，而被告與出賣人甲○○已於96年12月8日在原告公司簽 訂系爭不動產買賣契約書，此有兩造提出之系爭不動產買 賣契約書影本在卷足憑，惟被告以⑴兩造於96年12月2日 簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書係違反內政部及公平 交易法的規定，⑵原告及出賣人甲○○保証向銀行能貸得 450萬元的條件未能達成，主張買賣契約未能成立並拒絕 給付居間報酬。
（二）是本件茲應審究者，即為兩造於96年12月2日簽立之不動 產買賣斡旋/承諾契約書以及被告簽立系爭不動產買賣契 約書後未能向銀行貸得450萬元，是否影響系爭不動產買 賣契約之成立？
⑴ 所謂「斡旋金」者，雖未見諸法律載有明文，但核其含意 ，乃屬房屋仲介業者於買方有意購買仲介業者所提供之物 件時，仲介業者為把握成交機會，防止買方改變心意，而 遊說買方為表示購屋意願與誠意，並確保購屋權利，而向 買方收受之金錢，以代向賣方議價之行為，此乃仲介業者 逐漸形成之交易特色。雖其存在是否妥適非無爭議，但參 考公平交易委員會86年2月19日第277次委員會議決議：房 屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選 擇採用內政部所訂定之要約書，如消費者選擇約定交付斡
旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確 告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯 失公平情事，則認定其違反公平交易法第24條規定等內容 ，可知，如仲介業者已於事前充分揭露交易資訊，並明確 告知當事人間之權利義務者，尚難認為斡旋金之約定有何 違法之處。
⑵ 經查，依兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書之開端 ，原告即以較大及較粗黑之文字印載「在您決定要買這間 房子之前，請詳細閱讀以下聲明以保障您的權益。注意一 ：購屋人得於簽約前行使契約審閱權。注意二：購屋人得 就斡旋金契約或內政部版要約書任選一種。」，並說明若 選擇簽訂內政部版要約書即不須支付斡旋金，此段的文字 項下並有被告的親筆簽名及蓋章。又上開契約書的第4條 記載：「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件 確認之憑據，若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方 所接受承諾者，本契約書失其效力，斡旋金無息全數返還 買方。」等語，並就買賣標的物坐落所在、承購總價額均 記載清楚，是原告自已明確揭露交易條件、資訊，其與被 告間就上開斡旋金之約定當屬合法，是縱原告並未正式提 出要約書，並說明要約書相關內容，告知被告兩者之差異 而有違反誠信原則之嫌，亦屬行政機關是否可據以課以公 平交易法第24條規定之罰則，然無礙於被告與出賣人甲○ ○間系爭不動產買賣契約書之成立。
⑶ 按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345條第2項固有明文，然該條所謂標的 物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定 而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時 期及價金之給付方式等在內，此亦為買賣契約之必要之點 ，買賣當事人間就標的物、價金、付款方法、負稅、費用 、違約金等重要事項均互相同意，即應認買賣契約業已成 立。經查：被告與出賣人甲○○簽立之系爭不動產買賣契 約書均已對上開事項於契約書中明載，並經被告、甲○○ 雙方簽名蓋章，即難謂買賣契約書尚未成立。被告雖辯稱 原告及出賣人甲○○曾允諾保証系爭不動產可向銀行貸得 450萬元，惟原告否認曾經就貸款金額作過承諾，被告對 此並未舉証以為証明，且96年12月8日簽立之系爭不動產 買賣契約書及96年12月29日簽立之協議書中亦未對保証貸 得450萬元乙事作為解除條件之約定，足見貸款事宜尚非 兩造仲介契約之內容，原告對於被告可否辦妥貸款、可貸 金額如何等，並不負有契約義務。況且被告迄今尚未完成
過戶，亦未實際向金融機構申請辦理貸款，並無法確知被 告貸得款項之金額，被告僅因出賣人甲○○之妻單向一家 銀行詢問之結果即認定買賣契約無法成立而拒絕給付居間 報酬，並無理由。
（三）再者，本件應探究者為兩造約定之居間報酬費用究為多少 ？經查：依據兩造簽立之不動產買賣斡旋/承諾契約書第6 條服務報酬之約定，被告原應給付原告成交總價款2%之服 務報酬，惟於96年12月29日原告已同意將服務報酬折讓為 成交價1%，此有原告以「人之本不動產經紀有限公司」名 義簽訂之協議書在卷可稽，且為原告所不爭執，是原告僅 能請求系爭不動產成交總價款1%之服務報酬即650萬元之 1%為6萬5仟元，從而，原告請求被告給付6萬5仟元及自支 付命令送達之翌日即97年2月5日起至清償日止，按年息5% 計算之利息部分，即屬有理由，應予准許，逾此範圍請求 部分為無理由，應予駁回。
（四）本件主文第一項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行。
四、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 97 年 6 月 10 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 10 日 書記官
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