臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度重上更㈠字第8號
上 訴 人 丁○○
乙○○
丙○○
甲○○
上四人共同
訴訟代理人 游琦俊律師
被 上訴人 臺灣銀行股份有限公司
法定代理人 羅澤成
訴訟代理人 戊○○
複 代理人 劉榮滄律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國95年 4月17日
臺灣臺中地方法院第一審判決（94年度訴字第2368號）提起上訴
，本院判決後，經最高法院發回更審，本院於97年 6月10日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決除確定外，關於命上訴人給付（新台幣3,792,614元及自95年4月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自94年11月1日起至交還土地之日止按年給付764,640元）超過新台幣肆拾貳萬元本息及按年給付超過每年84,000元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（已確定部分除外）之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審（已確定部分除外）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔九分之八，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
被上訴人原以其董事長己○○為其於本件訴訟之法定代理人 ，嗣於發回本院審理中，主張依其內部規定，應由其總經理 為其涉訟時之代理人，而聲明請求改由其總經理羅澤成為其 法定代理人承受訴訟，業據提出臺灣銀行業務規章、臺灣銀 行股份有限公司變更登記表等影本附卷可稽，核無不合，應 予准許，先予敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落台中縣梧棲鎮○○段第821、821-1、83 3-1、833-3、857、857-6、857-7、857-8、857-9、858、85 8-1、858-2、858-3、858-4、858-5、859、859-1、859-2、 859-3、859-4、859-5、859-6、859-7地號如附表所示等23 筆土地（下稱系爭土地），均為伊所有。上訴人前向伊承租 系爭土地多年，訂有適用耕地三七五減租條例之耕地租約，
面積合計10,620平方公尺，租期至87年12月31日屆滿。詎租 約屆滿後，伊始發現上訴人於租賃期間內未經伊同意擅自將 部分承租耕地變更為非農作使用，闢為魚池、禽舍，而未與 上訴人續訂租約。原訂租約因上訴人未自任耕作，違反耕地 三七五減租條例第16條第2項而自88年1月1日起全部無效。 經伊申請調解、調處，二者均不成立。原訂租約既無效，上 訴人無法律上之原因占用使用系爭土地，受有相當法定租金 之利益，致伊受有損害，伊自得本於侵權行為及不當得利之 法律關係，請求上訴人給付自94年11月14日於原審起訴之日 起回溯五年，即89年11月15日起至94年10月止按系爭土地申 報地價年息5%計算相當於租金之損害3,792,614元及自更正 書狀送達翌日即95年4月3日起至清償日止按年息百分之五計 算之利息，暨自94年11月1日起，至其填平漁池、拆除地上 物交還土地之日止，按年給付伊以系爭土地當期公告地價年 息10%計算之損害賠償金764,640元。關於相當於租金之損害 之計算標準，因原訂租約既無效，屬無權占用之情形，自無 依原定租金每年稻谷1397公斤適用之餘地，否則無異縱容違 規使用者，顯不符公義比例原則。因系爭土地座落於都市計 畫地區，有土地法第97條、105條規定之適用；而依最高法 院49年台上字第1230號判例意旨，於損害賠償事件，可依土 地法第97條規定即「不超過申報總價年息10%」之標準計收 租金；且系爭土地，地目固為田，惟早於60年列入台中港特 定都市計劃，西鄰80米之臨港路大道、東鄰10米通往草湳里 社區道路，交通至為便捷，人口日逾增長，申報地價遠低於 公告現值，依其繁榮程度及上訴人利用情形，以申報地價年 息5%計算，始符合情理及公義比例原則等情，爰依上開法律 規定，提起本件訴訟，求為命上訴人應給付伊3,792,614元 及自95年4月3日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，暨 自94年11月1日起至填平魚池、拆除地上物交還土地之日止 ，按年給付伊764,640元之判決（前者，被一訴人起訴原主 張以公告地價之80%為申報地價，請求命上訴人給付伊自88 年1 月1日起至94年10月止相當於租金之損害6,889,725元及 其遲延利息，原審就此部分判命上訴人給付5,511,780元及 其法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘之訴，未經被上訴人 聲明不服，僅上訴人就其敗訴部分上訴，由本院前審就原審 此部分所命給付超出3,792,614元本息即已罹於時效之88年1 月1日至89年11月15日止相當於租金之損害共1,719,166元本 息部分廢棄並予以駁回被上訴人在原審此部分之訴，未據被 上訴人聲明不服，僅由上訴人就其受敗訴部分即命其給付3, 792,614元本息及按年給付764,640元部分上訴最高法院，而
由最高法院就此部分發回由本院更審。另被上訴人併依民法 第767條，訴請上訴人將原判決附圖所示魚池填平、地上物 拆除並將土地返還被上訴人部份，經原審判決被上訴人勝訴 ，發回更審前本院判決及最高法院判決駁回上訴人之上訴後 ，已告確定。並於本院答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴 。
二、上訴人則以：伊等於76年間因繼承而與被上訴人訂立租約， 於此之前系爭土地即有魚池、禽舍存在，伊等並未變更系爭 土地之原有用途。依土地法第97條、第105條規定及其立法 理由，堪明租金數額之計算仍應以當事人之約定為準，僅租 金數額超逾上開規定之法定最高限額時得由政府強制減定之 ，且上開規定僅適用於「房屋租金」及「建築基地租金」之 情形，其他土地租賃情形當無適用之餘地。系爭土地雖位於 台中港特地區計畫範圍內，惟地目仍為「田」，故目前仍僅 能供作田地使用；且系爭土地目前係供魚池使用，周圍土地 亦均供耕作使用，並無供建屋使用之情形；且被上訴人就系 爭土地目前尚無除出租供耕作使用外之其他計劃，顯見系爭 土地尚不能視為建地。另系爭土地並未如被上訴人所稱直接 比鄰80米及10米道路。是被上訴人主張依土地法第97條、第 105條之規定計算本件之相當於租金之不當得利云云，顯無 理由。且系爭土地原有每年租金為稻谷1397公斤之約定，未 超逾法定最高租金數額，則計算所謂「相當於租金之利益或 損害」自應以兩造所約定之「每年租金為稻谷1397公斤」（ 換算約26,943元）為計算標準，無須別事探求。再者，系爭 土地作為魚池使用，經以販售魚貨之收入扣除魚苗、飼料、 電費、運費、土地使用成本、人工成本後，伊等約虧損147, 540元左右，並無得利可言。縱不扣除土地使用成本及人工 成本，每年獲利亦只84,000元而已等語，資為抗辯，並上訴 聲明求為判決：㈠原判決除已確定部分外，不利於上訴人部 分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回 。㈢訴訟費用均由被上訴人負擔。㈣如受不利判決，請准供 擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
(一)系爭土地，原由上訴人等之父周本向被上訴人承租，周本過 世後，由上訴人等承租。上訴人等於76年間因繼承而與被上 訴人簽訂耕地租賃契約，租期自76年1月1日至81年12月31日 【參見原審法院卷第1宗第169至172頁】，再於82年3月23日 續訂租約，租賃期間自82年1月1日至87年12月31日【參見原 審法院卷第1宗第47、48、59頁】。
(二)系爭土地86年7月、89年7月、93年1月之申報地價分別為每
平方公尺1800元、1440元、1440元【參見同上卷第141至163 頁之地價謄本】，94年1月之公告現值則為7000元【參見同 上卷第94至116頁之土地登記謄本影本】。(三)被上訴人向台中縣梧棲鎮公所耕地租佃委員會申請調解，於 94年5月25日進行調解，因調解不成立而經移送台中縣政府 調處；於94年10月6日經台中縣政府耕地租佃委員會調處， 因上訴人不服該委員會提出之租約無效之調處決議，經台中 縣政府移請原審審理。
(四)經本院函詢系爭土地何時經編定為住宅區、自何時起得為建 築房屋使用，台中縣梧棲鎮公所以97年4月1日梧鎮工字第09 70004401號函覆：「……上階【揭】地號，有關住宅區部分 係台中港特定區計畫於民國60年12月31日府癸建土字第1222 58號函公告實施，另建築房屋使用日期，請逕洽權管台中縣 政府查詢」。經本院函詢系爭土地准予供建築房屋使用之實 施日期為何，台中縣政府以97年4月25日府工建字第0970095 491號函復：「…按建築法第3條略以：『本法適用地區如左 ：一、實施都市計畫地區。二、實施區域計畫地區。三、經 內政部指定地區。…』，再查函內附件之23筆地號土地係位 於台中港特定區計畫範圍內，其都市計畫公告時間為民國60 年12月31日，發布實施日期為民國61年1月1日。因凡『建築 法』適用地區，所有建築之建造，均應依法申領建造執照， 是以所列土地申請之建築規劃倘符合相關建築及都計法令， 則准予建築房屋日期係依上開日期辦理」。
四、得心證之理由：
㈠查被上訴人主張系爭土地為其所有，原出租予上訴人之父周 本作為種植稻作之用，上訴人於76年間繼承周本與伊續訂耕 地租賃契約，仍作種植稻作之用，但上訴人改變其用途，將 系爭土地改作漁池養魚出售之用，而不自任耕作，自88年1 月1日起租約已當然無效，自斯時起，上訴人之占有系爭土 地，即屬無權占有，上訴人應將原判決附圖以魚池填平、拆 除地上物，將系爭土地返還予被上訴人等事實，業據本院前 審維持被上訴人在第一審勝訴之判決，而經最高法院駁回上 訴人之上訴確定在案。
㈡按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。是因租賃關係而使用租賃物，而其後租賃 關係已不存在，仍繼續占有使用租賃物者，可獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念，原出租人固得請求返還該利 益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。是本件被上 訴人請求上訴人返還其於租約失效後仍繼續占有使用系爭土
地相當於租金之不當得利，固屬依法有據。兩造所爭，厥為 系爭土地早於60年12月31日即經編屬台中港特定區計劃範圍 內，而於61年1月1日發佈實施，自斯時起即屬可供建築房屋 使用之住宅區，但上訴人乃將之作為漁池使用，並未供作建 築房屋使用，則其所受應返還之不法利益，究應以何為準乙 端。按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準（最高法院61年度臺上字第1695號判例要旨參照） 。又按「租金之請求權因五年間不行使而消滅。」民法第12 6條定有明文。凡無法律上之原因而獲相當於租金之利益， 致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短 期消滅時效之期間，對於相當於己罹消滅時效之利益，不得 依不當得利之法則，請求返還（最高法院65年度第5次民庭 總會決議及85年度臺上字第2059號裁判可資參照）。查系爭 土地雖早於60-61年間即編屬台中港特定住宅區之內，惟包 括系爭土地在內之附近土地，迄今仍為農耕漁牧之用，並未 實際建築住宅，此據本院前審受命法官到場勘驗屬實，製有 勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院上訴卷第47-49頁、 第79-83頁、更㈠卷第83-84頁）。而上訴人於繼承前後，被 上訴人與之所訂之三七五租約，亦按每年稻谷1390公斤計價 收租，已歷二十載，而實際上，系爭土地自六十六年至八十 八年每隔二年之航照圖及航空照片立體判讀結果，各年度均 為魚池，且面積大小始終一致，此有行政院農業委員會林務 局農林航空測量所九十六年四月十二日函在卷可憑，核與證 人周瑞文、孫清連證述情節相符，可認上訴人等於系爭租約 無效而不存在後，繼續占有使用系爭土地，仍以為魚池之用 獲利。綜上可知，兩造依耕地三七五減租條例，就系爭土地 訂立之耕地租賃契約，並非城市房屋租賃或租地建屋關係， 是並無土地法第97條所定關於房屋租金之獲利。而系爭土地 以種植稻作之租金為每年1397公斤，依94年11月間之稻谷時 價為每百公斤1930元（即每台斤193元）計算，其獲利每年 要只26,943元，即使以魚池使用之獲利，不計土地使用及人 力成本，每年亦只84,000元，此有上訴人提出之提存通知書 及損益分析表在卷可考，是上訴人因無權占有被上訴人之系 爭土地，其所能獲得之利益，每年要只84,000元，此不能謂 與其無權占有系爭土地變更為魚池使用之真正得利無關（參 最高法院97年度台上字第79號判決發回要旨之說明），是以 此算計自被上訴人起訴之日起回溯五年之相當於租金之損害 ，應為420,000元（計算式：84,000×5＝420,000），其後
自94年11月1日起至交還土地之日止之每年相當於租金之損 害亦應為84,000元，始為正當。從而，被上訴人依不當得利 之法律關係，請求上訴人給付自起訴之日起回溯五年相當於 租金之損害於420,000元之範圍內及自95年4月3日起，至清 償日止，按年息5%計算之利息；自94年11月1日起至交還土 地之日止相當於租金之損害，於每年84,000元之範圍內為適 當。超出部分，被上訴人之請求則非正當，不應准許。就此 部分，原審依被上訴人之主張，判命上訴人給付3,792,614 元本息及自94年11月1日起按年給付764,640元，超出上開應 准許部分，其判決即有未洽。上訴論旨執以揭摘原判決此部 分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決關 於此部分廢棄，並駁回被上訴人於原審此部分之訴及假執行 之聲請。至被上訴人之請求應予准許部分（即命上訴人給付 420,000元本息及按年給付84,000元部分），原判決並無違 誤，上訴論旨亦請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 24 日 民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 李平勳
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳妙瑋
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日 Ａ
附表：
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│編號│ 坐 落 地 段 │ 地號 │ 面 積 │
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│ 1 │台中縣梧棲鎮○○段│ 821 │ 209.00平方公尺│
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│ 2 │台中縣梧棲鎮○○段│821-1 │ 10.00平方公尺│
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│ 3 │台中縣梧棲鎮○○段│833-1 │ 770.00平方公尺│
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│ 4 │台中縣梧棲鎮○○段│833-3 │ 30.00平方公尺│
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│ 5 │台中縣梧棲鎮○○段│ 857 │ 484.00平方公尺│
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│ 6 │台中縣梧棲鎮○○段│857-6 │ 149.0平方公尺│
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│ 7 │台中縣梧棲鎮○○段│857-7 │ 239.00平方公尺│
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│ 8 │台中縣梧棲鎮○○段│857-8 │ 1095.00平方公尺│
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│ 9 │台中縣梧棲鎮○○段│857-9 │ 36.00平方公尺│
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│ 10 │台中縣梧棲鎮○○段│ 858 │ 447.00平方公尺│
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│ 11 │台中縣梧棲鎮○○段│858-1 │ 295.00平方公尺│
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│ 12 │台中縣梧棲鎮○○段│858-2 │ 2890.00平方公尺│
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│ 13 │台中縣梧棲鎮○○段│858-3 │ 188.00平方公尺│
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│ 14 │台中縣梧棲鎮○○段│858-4 │ 249.00平方公尺│
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│ 15 │台中縣梧棲鎮○○段│858-5 │ 41.00平方公尺│
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│ 16 │台中縣梧棲鎮○○段│ 859 │ 305.00平方公尺│
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│ 17 │台中縣梧棲鎮○○段│859-1 │ 356.00平方公尺│
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│ 18 │台中縣梧棲鎮○○段│859-2 │ 397.00平方公尺│
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│ 19 │台中縣梧棲鎮○○段│859-3 │ 825.00平方公尺│
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│ 20 │台中縣梧棲鎮○○段│859-4 │ 173.00平方公尺│
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│ 21 │台中縣梧棲鎮○○段│859-5 │ 879.00平方公尺│
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│ 22 │台中縣梧棲鎮○○段│859-6 │ 162.00平方公尺│
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│ 23 │台中縣梧棲鎮○○段│859-7 │ 391.00平方公尺│
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│合計│ │ │10620.00平方公尺│
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