臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第313號
上訴人即附
帶被上訴人 甲○○
上訴人即附
帶被上訴人 乙○○
上列二人
訴訟代理人 朱浩萍律師
被上訴人即
附帶上訴人 丙○○ 住台北市大安區○○○路○段239號8樓
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年9月20
日臺灣彰化地方法院96年度訴字第415號第一審判決提起上訴，本
院於97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回被上訴人即附帶上訴人丙○○下開第二項之訴暨假執行之聲請、及訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人即附帶被上訴人甲○○、乙○○應將坐落彰化縣溪湖鎮○○段139、155地號之土地返還丙○○。
甲○○、乙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由甲○○、乙○○負擔。
本判決第二項於丙○○以新台幣壹佰肆拾伍萬元為甲○○、乙○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人 (以下簡稱為被上訴人)起訴主張： 彰化縣溪湖鎮○○段139、140、141、及155地號土地為被上 訴人所有，前由被上訴人與上訴人乙○○之被繼承人李松、 及上訴人甲○○依耕地三七五減租條例續訂私有耕地租約書 ，每6年換約1次，最近之租期至民國97年12月31日屆至，李 松於95年10月23日死亡後，由上訴人乙○○承受其權利、義 務。被上訴人親向承租人收取租金已歷約30年，並由被上訴 人繳納地價稅。詎上訴人甲○○竟在140、141地號土地上建 造如附表所示編號A至A6之磚造建物，乙○○則建造編號B之 磚造建物，十餘口人均居住在其內；至139、155地號土地則 未建房屋，爰本於耕地三七五減租條例第16條第1、2項，及 第17條第1項第2、4款規定，請求上訴人拆屋還地等語。二、上訴人即附帶被上訴人 (以下簡稱為上訴人)則辯以：系爭 土地初為上訴人甲○○之父（即上訴人乙○○之祖父）李包 ，向被上訴人之父承租，租約存續60年之久，如附圖所示編 號A至A6之建物，現雖由上訴人甲○○一家六人居住，編號B 之建物由上訴人乙○○使用，惟併供存放耕耘機等農具及肥 料之用，乃耕作管理所必須，早於49年間已徵得原出租人即
被上訴人之父同意而建造。被上訴人每次均親自前來收租， 且已換約數次，從未就上開作為農舍之用之建屋提出異議， 上訴人亦無違反供農業使用、或有不自任耕作之情事，被上 訴人尚不得藉詞收回系爭土地等語。
三、原審判決：
㈠上訴人甲○○應將如原判決附圖所示坐落彰化縣溪湖鎮○ ○段140、141地號土地上編號Ａ、面積375平方公尺之磚造 平房拆除；上訴人乙○○應將如原判決附圖所示坐落上開 140地號土地上編號Ｂ、面積25平方公尺之磚造平房拆除。 ㈡上訴人應將坐落彰化縣溪湖鎮○○段140、141地號土地返 還被上訴人。
㈢並就上開准許部分，分別酌定相當擔保金，准為假執行、 及免為假執行之宣告。並駁回被上訴人其餘之訴及其假執 行之聲請（即駁回被上訴人請求返還系爭139、155地號土 地之訴）。
四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明，求為判決 ：
A、上訴部分：
㈠原判決除免假執行部分外，不利於上訴人之部分與該部分 假執行之宣告均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 B、附帶上訴部分：附帶上訴駁回。
並補充陳述稱：
A、上訴部分：
㈠本件之起訴當事人不適格，其訴為無理由。因系爭地上建 物係昔日地主（即被上訴人之父）同意上訴人之被繼承人 李包所建，直至李包死亡，始由上訴人甲○○、上訴人乙 ○○之父李松與被上訴人續約，李松死亡後，再由上訴人 乙○○與被上訴人續約，基此，耕地部分固由上訴人等二 人與被上訴人續約，然耕地上之建物既係李包所建，李包 死亡後其三子二女均未拋棄繼承，自係各該建物之合法繼 承人，而李松死亡後遺留有四女一子，其等均未拋棄繼承 ，亦係李松之合法繼承人，是以拆屋還地部分，被上訴人 理應向李包之全體繼承人為之，始為適法，今被上訴人僅 對上訴人二人起訴請求拆屋還地，而對李包之其他繼承人 恝置不問，被上訴人漏列李包其他繼承人，本件當事人不 適格。
㈡按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用 他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱 農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。
承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用 ，自無耕地三七五減租條例規定之適用。最高法院88年度 台上字第1號判例意旨可資參考。又按土地既經地政機關 依法變更其地目登記為建，嗣後就已非農地之建地訂立租 約，自非耕地租用，並無耕地三七五減租條例規定之適用 。亦有最高法院91年度台再字第28號判決意旨可參照。系 爭140地號土地，既已於56年12月1日變更地目為建地，然 被上訴人直至92年1月1日，仍依舊與上訴人就該非農地之 建地訂立租約，自非耕地租用，而無耕地三七五減租條例 規定之適用，被上訴人自不得以該土地上建有供居住之房 屋，違反耕地三七五減租條例為由，請求拆屋還地。系爭 租約原始訂約38年1月1日時，出租人為被上訴人之父，承 租人為上訴人甲○○之父（即乙○○之祖父）李包，至96 年2月5日之租賃契約出租人為被上訴人，承租人為上訴人 甲○○、乙○○，兩造主體均有變更，自係雙方間重新訂 新租賃契約的合意，故系爭140地號之土地應已無三七五 減租條例之適用，而應適用平均地權條例第76條、77條、 78條之規定處理之，始為適法。
㈢又依97年2月29日鈞院履勘系爭土地時，指示測量人員實 測之結果，系爭141地號土地上之建物面積共114平方公尺 ，其中111平方公尺係堆置農具肥料之用的倉庫，其餘3平 方公尺為廁所，有附圖可証，則系爭141地號土地上之建 物，既為一簡陋之石棉瓦農具室，所放置者亦為耕耘機、 載菜車、肥料、農藥、農具採收蔬菜之菜籃、及3平方公 尺之廁所，並無任何可供人居住的臥室、床位，自係所謂 之農舍，而無違反耕地三七五減租條例之規定；另系爭13 9地號土地上種植豌豆，甫採收完；系爭155地號土地種植 蕃茄，均有鈞院勘驗筆錄為證，二者亦均無違反耕地三七 五減租條例之情形。
B、附帶上訴部分：
被上訴人提起附帶上訴，主張租約一部無效、全部無效， 而得由出租人收回系爭土地之全部，並無事實及理由，蓋 依上開所述，上訴人就系爭土地之使用均無違法，兩造間 之租約全部均為有效，何來無效等語。
五、被上訴人於本院聲明，求為判決：
A、上訴部分：上訴駁回。
B、附帶上訴部分：
㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
㈡附帶被上訴人應將坐落彰化縣溪湖鎮○○段139、155地號 土地返還附帶上訴人。
㈢附帶上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
並補充陳述稱：
A、上訴部分：
㈠系爭140地號土地目前地目雖為建地，但依該土地之使用 性質及現況，除上訴人興建地上物之部分外，其餘尚作農 用，屬土地法第106條第1項之農地，且被上訴人迄今仍依 耕地三七五減租條例續定私有耕地租約，向上訴人收取租 金，並由上訴人於前述其餘範圍之土地上為耕作，自有耕 地三七五減租條例規定之適用。如鈞院認為系爭140地號 土地，無耕地三七五減租條例之適用時，則按耕作地租賃 於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止租約： 二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。、五 、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。民法第458 條第2、5款有明文規定。次按承租人不為耕作之承租土地 為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部土地。最 高法院82年度第11次民事庭會議決議可參照。系爭140地 號土地上，上訴人所建造之磚造平房達375平方公尺，並 自認一家六口居住在該平房內，該磚造平房實與一般住家 無異，即有不自任耕作之事實，自符合民法上開規定可終 止租約。被上訴人爰以於鈞院提出之答辯狀之送達，作為 終止系爭租約之意思表示，被上訴人依法自得訴請上訴人 拆屋還地。
㈡系爭141地號土地目前仍為耕地，當有耕地三七五減租條 例之適用。141地號土地上之磚造平房，已佔用該土地面 積之大部分，且與140地號土地上之建物同，均供上訴人 一家居住，可認定非單以耕作為目的、或為便利耕作所建 ，被上訴人自可依據耕地三七五減租條例第16條規定，訴 請上訴人拆屋還地。
B、附帶上訴部分：
系爭土地既存在於同一私有耕地租約內，系爭140、141地 號土地部分之租約，既因違反耕地三七五減租條第16條而 無效，基於一部無效、全部無效，兩造間所訂之耕地租約 自應為全部無效，即除140、141地號土地外，上訴人亦應 將139、155地號土地一併返還予被上訴人。原審就系爭14 0、141地號土地部分判決被上訴人勝訴，卻就同一租約內 之系爭139、155地號土地部分判決被上訴人敗訴，其判決 顯有不當等語。
六、查被上訴人主張坐落彰化縣溪湖鎮○○段139、140、141、 155地號土地為其所有，前由被上訴人與上訴人乙○○之被 繼承人李松、及上訴人甲○○，依耕地三七五減租條例續訂
私有耕地租約書，每6年換約1次，最近之租期至97年12月31 日屆至，李松於95年10月23日死亡後，由上訴人乙○○承受 其權利、義務後，並申請變更租約登記。系爭140、141地號 土地上建有如附圖編號A至A6、及B之磚造平房，編號A至A6 之磚造平房現由上訴人甲○○一家六口居住、編號B之磚造 平房則由上訴人乙○○居住使用；而系爭139、155地號土地 上則未建有房屋，作為耕作之用。又系爭140地號土地已於 56年間變更地目為建地等情，業據被上訴人提出土地登記謄 本、私有耕地租約、及三七五租約變更登記申請書等件在卷 可稽，並經本院會同地政機關履勘現場及囑託測繪查明屬實 ，製有勘驗筆錄、及複丈成果圖在卷可稽，復為上訴人所不 爭，堪信被上訴人上開部分之主張為真實。惟被上訴人主張 ：上訴人在系爭140、141地號土地上建造如上之磚造建物供 全家居住使用，已違反耕地三七五減租條例承租人應自任耕 作之規定，兩造所訂租約應全部無效，被上訴人自得請求拆 屋還地一節，則為上訴人所否認，並以上詞置辯。七、關於被上訴人本件起訴，有無當事人不適格問題： 上訴人辯以：系爭地上建物係被上訴人之父同意上訴人之被 繼承人李包所建，李包死亡後由上訴人甲○○、上訴人乙○ ○之父李松與被上訴人續約，嗣李松死亡後，再由上訴人乙 ○○與被上訴人續約，系爭土地上之建物既為李包所建，李 包、及李松尚有其他子女均未拋棄繼承，被上訴人僅對上訴 人二人起訴請求拆屋還地，未列其他繼承人，本件當事人不 適格等語。經查：被上訴人於原審主張系爭土地為其所有， 前由其與上訴人乙○○之被繼承人李松、及上訴人甲○○依 耕地三七五減租條例訂立私有耕地租約書，每6年換約1次， 最近之租期至97年12月31日屆至，李松於95年10月23日死亡 後，已由上訴人乙○○承受其權利、義務等語；又於本院審 理中陳稱：系爭土地租約係其父親與對方於38年間簽訂，甲 ○○、李松二個兄弟把房子建得太大，把整個耕地幾乎都蓋 了房子，其並不同意他們蓋房子等語（見本院卷第34頁）， 依被上訴人上開所述，其並未主張系爭土地上之建物係由上 訴人之被繼承人李包所建造，而係甲○○、李松二人所建， 上訴人以上開建物為李包所建造一節，並未據提出證據以資 証明，自無足採。又由被上訴人提出之臺灣省彰化縣私有耕 地租約書記載，系爭土地租賃期間係自38年1月1日起，嗣分 別經彰化縣政府、溪湖鎮公所核定每6年換約續訂，最近一 期自92年1月1日起至97年12月31日止，原承租人為甲○○、 李松，出租人為丙○○；又原承租人李松於95年10月23日死 亡，已由上訴人乙○○會同出租人丙○○於96年2月5日向彰
化縣溪湖鎮公所申請辦理承租人變更，並出具繼承人現耕切 結書，及其餘繼承人出具非現耕繼承同意書，彰化縣溪湖鎮 公所乃依台灣省耕地租約登記辦法第4條第3款規定，審核准 辦理承租人繼承變更，並送彰化縣政府備查等情，亦有系爭 租約、耕地三七五租約變更登記申請書、及彰化縣政府以96 年4月13日府地權字第0960070561號函等件在卷可稽（見原 審卷21、22頁、及第50至53頁）。按承租人死亡，由現耕繼 承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。臺灣省耕地租約 登記辦法第4條第1項第3款定有明文。系爭土地原承租人李 松死亡後，李松其他繼承人出具非現耕繼承同意書，將系爭 土地之承租權交由上訴人乙○○繼承耕作，並為上開租約變 更登記，應認繼承人間已分割遺產，將系爭土地上之全部權 利，含李松興建之建物在內，由上訴人乙○○一人繼承取得 ，則被上訴人訴請上訴人乙○○應拆屋還地，並無當事人不 適格問題。上訴人以被上訴人本件起訴未將李包全體繼承人 列為被告，乃當事人不適格云云，自不足採。
八、關於上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規 定，有不自任耕作租約無效之情事：
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項 定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之 土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築 房屋居住、或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列， 應構成租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍 之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農 家族實際居住問題為目的，且以確有其必要者為限（最高法 院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例要旨、85 年度台上字第2355號判決參照）。由上開法條規定、及最高 法院判例、判決意旨，承租人在承租之農地上興建房屋供己 居住，即屬非自任耕作之情形；又如在農地上興建農舍，應 以耕作為目的、或為便利耕作而建之房屋，非以解決承租人 家族實際居住為目的，且興建農舍亦應於必要之範圍內者為 限。經查：如附圖所示編號A至A6之建物，現由上訴人甲○ ○一家六人居住，編號B之建物則由上訴人乙○○使用等情 ，業經上訴人自認在卷。又經本院履勘現場結果：系爭141 地號土地北向為寬約16米的柏油道路，其上之建物內部堆放 農具、肥料等雜物；系爭140地號土地上之建物與141地號土 地相鄰部分做為農產品、蔬果整理之用，其餘均作為甲○○ 供居住使用之客廳及臥室，實際使用面積、用途如附表彰化
縣溪湖地政事務所土地複丈成果圖編號A至A6所示，而編號B 部分為乙○○供奉神明用之客廳。而系爭139地號土地種植 豌豆，目前已採收完畢；系爭155地號土地種植番茄。後開 二土地上的農作物均係甲○○所種植。上訴人等全家均居住 於140、141地號土地上之建物內。系爭155地號土地與139、 140、141地號土地並不相連，位在上開三土地西南方等情。 有本院勘驗筆錄、及現場照片在卷可稽（見本院卷第56至60 頁）。上訴人雖辯以：上開建物除居住外，併供存放耕耘機 等農具及肥料之用，為耕作管理所必需，且早於49年間已徵 得原出租人即被上訴人之父同意而建造，被上訴人每次均親 自前來收租，且已換約數次，從未就上開建屋提出異議，上 訴人並無不自任耕作之情事等語，惟查：系爭141地號土地 上之建物內部固堆放農具、及肥料等雜物，惟140地號土地 上之建物內如附圖所示A4、A5部分、僅面積67平方公尺作為 堆放農具、及蔬果整理之用，其餘A6部分面積184平方公尺 均作為甲○○全家居住使用之客廳、臥室、及㕑房之用；而 B部分之25平方公尺亦為乙○○作為神明廳之用，足見；系 爭140地號土地大部分面積已供上訴人全家居住使用，已難 認上開居住使用之設施為耕作管理所必需，堪認上訴人就系 爭140地號土地已有不自任耕作之事實，符合耕地三七五減 租條例第16條第1項所規定不自任耕作之情形，系爭租約應 屬無效。又被上訴人亦否認其父有同意上訴人在系爭土地上 建屋一節，則上訴人就被上訴人之父同意其等建屋之積極有 利於己之事實，自應舉証証明之，惟上訴人並未能舉証以實 其說，自不足採。系爭土地既有未自任耕作之事實，上訴人 已違反法律禁止規定租約已告無效，縱被上訴人於收租時未 就建屋提出異議，仍無礙系爭租約無效之效力。上訴人上開 部分所辯，均不足採。
九、關於系爭140地號土地，已於56年12月1日變更地目為建，被 上訴人得否依耕地三七五減租條例規定收回土地： 按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他 人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地 ，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承 租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自 無耕地三七五減租條例規定之適用。又承租土地如經地政機 關依法變更其地目登記為建地，兩造嗣後就該已非農地之建 地訂立租約，自非耕地租用，而無耕地三七五減租條例規定 之適用。再耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約 無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時 ，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃
關係因而歸於消滅，不因嗣後該土地變為建地，而使原已無 效之契約變為有效（最高法院88年台上字第1號判例、91年 度台再字第28號判決、96年度台上字第1753號判決要旨參照 ）。次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自 耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地三七五減 租條例第20條定有明文。查系爭土地於38年間簽訂耕地租約 時，地目均為田，其間租約並未中斷，於每六年續訂租約一 次，係因被上訴人不符合耕地三七五減租條例得收回自耕之 情形，依法應將系爭土地續租予上訴人，則續訂之租約本質 上仍屬原租約性質，尚難認係另一新租賃契約。又系爭土地 中之140地號土地於56年12月1日變更地目為建地一節，為兩 造所不爭，並有140地號土地登記謄本在卷可資比對（見本 院卷第40、42至43頁），惟系爭土地於38年間初次訂立租約 時，承租人係承租農地供耕作之用，並非就非農地簽訂租約 ，於租約存續訂中系爭140地號土地雖變更為建地，惟續租 既不失原租約性質，揆諸上開判例、判決要旨，自仍有耕地 三七五減租條例規定之適用。上訴人辯以：系爭140地號土 地業經地政機關依法變更地目為建地，被上訴人於92年1月1 日仍與其就該非農地之建地續訂租約，自非耕地租用，應無 耕地三七五減租條例規定之適用云云，顯係誤解上開判例意 旨，自不足採。又上訴人已自認上開建物，早於民國49年間 即建造完成等情，則系爭租約於斯時，即因承租人不自任耕 作，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而無效， 自不因系爭140地號土地於56年間變更為建地，而使原已無 效之契約變為有效，則被上訴人依上開規定，以上訴人不自 任耕作訴請收回系爭土地，洵屬有據。
十、關於附帶上訴部分：
查系爭139、140、141、155地號土地均存在於同一租約內， 有上開私有耕地租約書可據，而系爭140地號土地既有上揭 不自任耕作之情事，上訴人違反耕地三七五減租條例第16條 第1、2項規定，所訂系爭租約應歸無效，雖上訴人未自任耕 作之土地僅一部，惟兩造既以單一契約約定承租範圍，租約 自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決要旨參 照)。因之；被上訴人訴請返還全部出租之系爭139、140、1 41、155地號土地，應予准許。
十一、綜上所述，被上訴人依耕地租約返還土地法律關係，訴請 上訴人應將坐落彰化縣溪湖鎮○○段139、140、141、155 地號之土地返還；上訴人甲○○並應將系爭140、141地號 土地上如附圖編號A至A6所示面積375平方公尺之磚造平房 拆除；上訴人乙○○應將系爭140地號土地如附圖編號B所
示面積25平方公尺之磚造平房拆除，為有理由，應予准許 。原審駁回被上訴人請求返還系爭139、155地號土地部分 ，容有未洽，被上訴人就該部分，於本院提起附帶上訴， 為有理由，自應由本院廢棄原判決，改判如主文第二項所 示。至上訴人之上訴，則為無理由，應予駁回。又被上訴 人就附帶上訴勝訴部分，聲請願供擔保請准假執行，爰酌 定相當擔保金額併准許之。
十二、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響 本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 24 日 民事第四庭 審判長法 官 黃斐君
法 官 陳蘇宗
法 官 張浴美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 郭振祥
中 華 民 國 97 年 6 月 25 日 Ａ