臺灣高等法院民事判決 97年度上易字第114號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 鄭勵堅律師
李佳玲律師
複 代理人 林瑩姮律師
被上訴人 甲○○○
訴訟代理人 龍其祥律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國96年12
月26日臺灣新竹地方法院96年度訴字第346號第一審判決提起上
訴，本院於97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰伍拾萬元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）96年4月30日委 託訴外人新世紀房屋公司（下稱新世紀房屋）仲介銷售坐落 新竹市○○段353、354、337地號土地及同段1、2建號房屋 （下稱前開房屋），委託總價額新台幣（下同）1400萬元（ 實拿），銷售期間自96年4月30日至同年6月30日止。伊於96 年4月30日願以1450萬元購買前開房屋，且簽發面額150萬元 本票乙紙（下稱系爭本票）交予新世紀房屋作為定金，經被 上訴人同意出售前開房屋並收受該本票，且約定於同年5月3 日簽訂書面買賣契約。嗣因被上訴人反悔不願簽訂買賣契約 ，並將前開房屋出售他人，自應加倍返還定金。惟因新世紀 房屋已返還系爭本票，爰依成交確認憑證第6條、民法第249 條第3款規定，求為命被上訴人應給付伊150萬元之判決 (原 審為上訴人全部敗訴之判決）。並於本院上訴聲明：如主文 所示。
二、被上訴人則以：兩造於簽訂書面買賣契約前，前開房屋買賣 契約尚未成立；又上訴人交付系爭本票僅係「立約定金」， 伊自無加倍返還上訴人定金之義務；縱認兩造買賣契約業已 成立，惟上訴人於伊出售前開房屋前，既已取回系爭本票， 足見兩造業已合意解除買賣契約等語，資為抗辯。並於本院 答辯聲明：上訴駁回。
三、查，被上訴人於96年4月30日委託新世紀房屋仲介銷售前開 房屋，委託總價額1400萬元（實拿），銷售期間自96年4月 30日至同年6月30日止；上訴人於96年4月30日願以1450萬元 購買前開房屋，並簽發系爭本票交予新世紀房屋；被上訴人 則於同日簽立「成交確認憑證」交予新世紀房屋；嗣後兩造
並未簽訂書面買賣契約，新世紀房屋已將系爭本票返還上訴 人等情，有卷附委賣同意書、定金收據、成交確認憑證可憑 （見原審卷第7至8頁、第42頁），並為兩造所不爭執（見本 院卷第76頁反面），堪信為真。
四、本院應審究者為㈠兩造就前開房屋有無成立買賣契約？㈡若 有，則被上訴人有無加倍返還定金之義務？茲論述如下：㈠、兩造就前開房屋有無成立買賣契約？
⒈按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ，民法第345條第2項定有明文。又，不動產物權移轉之契約 ，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契 約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相 同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立（最高法院20年 上字第1207號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴、上訴人於96年4月30日表明願以1450萬元購買前開房屋 ，並簽訂系爭本票交付新世紀房屋作為定金，由新世紀 房屋代理其向被上訴人為前開房屋買賣之要約，且得受 領被上訴人為承諾之意思表示；嗣新世紀房屋將上訴人 上揭要約通知被上訴人，經被上訴人同意出售前開房屋 及約定價金為實拿1400萬元，並收受系爭本票等情，有 卷附定金收據、成交確認憑證可參（見原審卷第7至8頁 ），核與證人（即新世紀房屋店長）陳素好於原審證述 情節相符（見原審卷第36至37頁筆錄），足見兩造對於 買賣標的物（即前開房屋）及價金（即被上訴人實拿 1400萬元）互相同意，買賣（債權）契約即已成立。 ⑵、又委託新世紀房屋出售前開房屋者係被上訴人，僅前開 房屋所有權因登記為被上訴人與其女吳惠珊所有，故委 賣同意書及成交確認憑證內記載被上訴人、吳惠珊2人 為賣主乙節，亦經證人陳素好於原審證述明確（見原審 卷第36頁），並為被上訴人所不爭執（見本院卷第76頁 反面）；然出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買 賣契約仍屬有效（最高法院81年度台上字第1205號判決 意旨參照）。準此，被上訴人雖以其個人名義出售前開 房屋予上訴人，惟兩造就買賣標的物（前開房屋）與價 金（被上訴人實拿1400萬元）既已達成合意，則買賣契 約即屬有效成立於兩造間。
⒊被上訴人抗辯：兩造於簽訂書面買賣契約前，兩造間就前開 房屋買賣契約尚未成立云云。然按，民法第760條規定不動 產物權之移轉或設定，應以書面為之，係指物權契約而言。 關於買賣不動產之債權契約乃非要式行為，買賣契約既經合
法成立，出賣人與買受人間固無再訂立書面買賣契約之必要 （最高法院78年度台上字第1673號判決意旨參照）。查，被 上訴人雖同意於96年5月3日下午3時30分許，與上訴人簽訂 書面契約（見原審卷第8頁成交確認憑證第3條）；惟買賣契 約為諾成契約，兩造間既已就買賣標的物（前開房屋）及價 金（1450萬元）互相同意，則兩造間之買賣契約即已成立， 並不以簽訂書面為系爭買賣契約之成立要件。故被上訴人與 上訴人約定上揭簽訂書面契約時間，當係指補簽訂書面或簽 訂前開房屋之物權契約而言。是被上訴人以兩造既另約定簽 訂書面契約時間為由，抗辯兩造間之買賣契約，應以簽訂書 面為其成立要件云云，即無可取。
⒋被上訴人雖抗辯：成交確認憑證僅記載伊實拿1400萬元，並 非1450萬元，故兩造對於買賣契約之價金尚未達成合意云云 。惟查，上訴人表明願以1450萬元買受前開房屋，並委由新 世紀房屋向被上訴人為買賣前開房屋之要約，經被上訴人承 諾同意上訴人之要約即「1400萬元（實拿）」，並收領系爭 本票作為定金等情，業經證人陳素好於原審證述綦詳（見原 審卷第36至37頁筆錄）；再參酌成交確認憑證記載「．．． 本人所有房屋．．．業已出售，並收取買方定金新台幣壹佰 伍拾萬元正，茲同意左列各項：本人同意出售上開房地總 價款新台幣實拿壹仟肆佰萬元正。．．．」以觀（見原審卷 第8頁），若被上訴人對於上訴人買賣前開房屋之要約不同 意，則其豈會簽立成交確認憑證予新世紀房屋，承諾同意出 售前開房屋及達成價金「實拿1400萬元」之合意？由此可知 ，兩造對於買賣標的物（前開房屋）及價金（即實拿1400萬 元）既互相同意，則買賣契約即屬成立。故被上訴人以成交 確認憑證記載「實拿1400萬元」與上訴人要約買賣價金1450 萬元不符為由，抗辯兩造買賣契約尚未成立，並無可採。 ⒌被上訴人又抗辯：兩造對於買賣契約之必要之點即買賣標的 物之交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等，均未 約定，故兩造買賣契約尚未成立云云。然查，兩造既已就買 賣標的物（前開房屋）及價金（實拿1400萬元）互相同意（ 此觀原審卷第8頁「成交確認憑證」載明買賣標的物及價金 〈實拿1400萬元〉即明），亦即對於買賣必要之點意思表示 一致（民法第345條第2項參照），則兩造間就前開房屋之買 賣契約自屬已有效成立。至於付款方式、過戶程序、標的物 之交付等，均非屬買賣契約之必要之點，兩造若無特別約定 ，自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立（最高 法院77年度台上字第2479號判決意旨參照）。故被上訴人以 兩造對於買賣標的物之交付、所有權移轉登記時期、價金之
給付方式尚未約定為由，抗辯兩造買賣契約尚未成立，亦無 足取。
⒍被上訴人另抗辯：成交確認憑證尚未交付予上訴人前，則伊 買賣契約之承諾意思表示尚未到達，故兩造買賣契約尚未成 立云云。然如前所述，上訴人既授予新世紀房屋向被上訴人 為買賣房屋之要約意思表示，並有受領被上訴人承諾之權限 ，則被上訴人簽訂「成交確認憑證」，向上訴人之代理人即 新世紀房屋表明同意上訴人之要約（即出售前開房屋），並 收受新世紀房屋轉交上訴人開立之系爭本票，被上訴人承諾 出賣前開房屋之意思表示，既已到達新世紀房屋（即上訴人 之代理人），則兩造間之買賣契約要已成立至明。是被上訴 人以成交確認憑證尚未交付予上訴人為由，抗辯兩造買賣契 約尚未成立，仍無可採。
⒎被上訴人再抗辯：伊並未收受系爭本票，亦未實際受領150 萬元，故兩造買賣契約尚未成立云云。然查，上訴人委由新 世紀房屋向被上訴人為買賣房屋之要約，經被上訴人承諾出 賣前開房屋，並受領上訴人簽發系爭本票等情，已如前述， 惟因被上訴人恐系爭本票有遺失之虞，故委請新世紀房屋代 為保管至96年5月3日簽訂書面買賣契約時止乙節，亦經證人 陳素好證述明確（見原審卷第37頁筆錄），核與成交確認憑 證第2條記載：「貴公司轉交買方（指上訴人）定金新台幣 本票壹佰伍拾萬元正，本人（指被上訴人）收訖無誤。公司 代收」之情節相符（見原審卷第8頁），益徵被上訴人確實 已收受上訴人交付之系爭本票。又票據係屬有價證券及文義 證券，在票據上簽名者，依票上所載文義負責（票據法第5 條參照），故上訴人簽發系爭本票即視同金錢之交付，至於 系爭本票將來是否兌現，被上訴人得否另訴給付價金或票款 ，乃另一問題，要與買賣契約已成立無關。是被上訴人以其 並未收受系爭本票，亦未實際受領150萬元為由，抗辯兩造 買賣契約尚未成立，亦無足採。
㈡、被上訴人有無加倍返還定金之義務？
⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該 當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明 文。
⒉經查：
⑴、上訴人委由新世紀房屋向被上訴人為買賣前開房屋之要 約，經被上訴人同意價金為實拿1400萬元，並收受系爭 本票作為定金等情，業如前述；再審酌成交確認憑證第 4條：「．．．；倘若簽約不成，而有沒收定金之情事 ，雙方各半平分」、第6條：「如本人（指被上訴人）
收取前開房地出售之定金（指系爭本票）後，拒絕簽訂 買賣契約，本人同意支付貴公司（指新世紀房屋）本宗 房地總價百分之四服務費，同時加倍賠償買方（指上訴 人）所付定金」約定以觀，即如因付定金當事人（指上 訴人）不履行契約，受定金當事人（指被上訴人）得沒 收定金；受定金當事人如不履行契約，則應加倍返還定 金。益見被上訴人收受上訴人委由新世紀房屋所交付之 定金（即系爭本票），自係屬「違約定金（即為買賣契 約不履行之損害賠償擔保）」。
⑵、被上訴人原約定於96年5月3日下午3時30分許，至新世 紀房屋辦公室，與上訴人簽訂書面契約（見原審卷第8 頁成交確認憑證第3條），嗣後卻因被上訴人反悔不願 簽訂書面契約，致系爭買賣契約無法履行等情，既經證 人陳素好於原審證述屬實（見原審卷第36至38頁），並 為兩造所不爭執（見本院卷第76頁反面），而被上訴人 嗣後又將前開房屋出售於他人（見原審卷第91至95頁土 地及建物登記謄本），益證兩造未能簽訂書面契約及無 法履行契約，顯係因可歸責於被上訴人所致。
⑶、依上說明，前開房屋買賣契約既係可歸責於被上訴人事 由，致不能履行，則上訴人依民法第249條第3款規定， 主張被上訴人扣除已返還系爭本票（150萬元）外，應 再給付其150萬元乙事，要屬可採。
⒊被上訴人抗辯：伊受領系爭本票，係屬立約定金，兩造買賣 契約尚未成立，故伊無庸加倍返還上訴人云云。惟如前所陳 ，上訴人所交付定金（系爭本票），於被上訴人同意出售前 開房屋並收受定金時（即兩造買賣契約成立時），即屬「違 約定金」之性質，並非「立約定金」。是被上訴人以其所收 受之定金係屬「立約定金」為由，抗辯兩造買賣契約尚未成 立，伊無庸加倍返還云云，自無足取。
⒋被上訴人另抗辯：上訴人於取回系爭本票時，兩造即已合意 解除買賣契約，故伊無庸加倍返還定金云云。然查，上訴人 係因被上訴人自96年5月3日起至同年月17日止，均不願履行 簽訂書面買賣契約，是新世紀房屋始於96年5月17日將系爭 本票退回予上訴人乙節，業經證人陳素好於原審證述屬實（ 見原審卷第38頁），核與其所提定金收據記載「5月17日退 回本票乙張乙○○（指上訴人）」情節相符（見原審卷第40 頁），足見新世紀房屋係因兩造買賣契約可歸責於被上訴人 ，致不能履行，而將系爭本票退回上訴人，顯非因兩造合意 解除契約所致。是被上訴人以上訴人取回系爭本票為由，抗 辯兩造合意解除買賣契約云云，仍無可取。
⒌被上訴人又抗辯：上訴人交付定金時，特別將定金收據第5 條約定「加倍返還定金」之「加倍」2字刪除，故伊無庸加 倍返還定金云云。惟查，上訴人雖委由新世紀房屋向被上訴 人為買賣房屋之要約（即價金1450萬元），但因被上訴人與 新世紀房屋簽訂一般委託銷售房屋契約，並非專任委託契約 ，即由被上訴人承諾是否出售前開房屋，故新世紀房屋於向 被上訴人為買賣前開房屋之要約前，始與上訴人約定若其反 悔不買，定金需遭沒收，若被上訴人不同意出售時，僅返還 定金，並將「加倍」2字刪除等情，已經證人陳素好於原審 證述甚詳（見原審卷第36頁筆錄），可知前開定金收據（見 原審卷第7頁）簽訂於兩造買賣契約成立前，故上訴人自無 可能事先同意並免除被上訴人加倍返還定金之義務。是上訴 人以定金收據第5條將「加倍返還定金」之「加倍」2字刪除 為由，抗辯其無庸加倍返還定金云云，顯無可採。 ⒍被上訴人雖又抗辯：上訴人取回系爭本票時，伊尚未將前開 房屋出售，並無不能履約之情事，故伊無可歸責事由云云。 惟查，被上訴人於96年5月3日約定簽訂書面契約，即已反悔 不願履行，至同年月17日上訴人取回系爭本票前，經新世紀 房屋催告其履行簽約義務，均不願履行等情，有卷附存證信 函可憑（見原審卷第9頁），益見系爭買賣契約顯係屬可歸 責於被上訴人而無法履行至明。至於被上訴人固於96年6月6 將前開房屋出售他人（見原審卷第90至95頁土地及建物登記 謄本），但被上訴人既已違約在前，則其違約事由即已發生 ，自不得因其在事後始出售房屋得予解免其違約責任。故被 上訴人以上訴人取回系爭本票在其出售房屋前，抗辯其並無 不能履約之情事，故無可歸責之事由云云，仍無可採。 ⒎被上訴人再抗辯：上訴人既已取回系爭本票，則其並未有損 害，不得訴請伊加倍返還定金云云。惟如前所陳，本件買賣 契約因可歸責於被上訴人事由，致不能履行，且被上訴人收 受定金（即系爭本票）係屬「違約定金」（即最低損害賠償 額之預定），則被上訴人既有可歸責之事由，依民法第249 條第3款規定，自應加倍返還定金。是被上訴人以上訴人已 取回本票為由，抗辯上訴人並未受有損害云云，委無可取。五、從而，上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付 150萬元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後認均與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 24 日 民事第十三庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 吳燁山
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 6 月 24 日 書記官 廖艷莉