臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第9020號
原 告 鴻運大樓管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
徐偉峯律師
被 告 華幼國際資訊股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 貫象建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林炳煌律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國97年5 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告貫象建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾肆萬肆仟貳佰貳拾伍元及自民國九十六年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告貫象建設股份有限公司負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告貫象建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告貫象建設股份有限公司於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾肆萬肆仟貳佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。經查原告起訴時請求被告應連帶給 付原告新臺幣（下同）933,821 元及遲延利息；嗣於審理程 序中變更訴之聲明，請求被告應連帶給付原告1,287,248 元 及遲延利息；後又變更聲明請求被告貫象建設股份有限公司 （下稱貫象公司）應給付本金1,287,248 元及遲延利息，被 告華幼國際資訊股份有限公司（下稱華幼公司）應給付本金 1,097,286 元及遲延利息，如任一被告為給付時，他項被告 於其給付金額之範圍內容同免為給付義務。核其所為乃擴張 應受判決事項之聲明，合於法之規定，應予准許，先此敘明 。
二、原告起訴主張：
㈠被告貫象公司為原告所屬鴻運大樓當中門牌號碼臺北市○○ 路○段123號B1（下稱系爭房屋）之區分所有權人，而被告華
幼公司則為系爭房屋之承租人，承租期間自95年2月1日起至 97年1 月31日止。依鴻運大樓管理委員會組織章程（下稱系 爭組織章程）第25條規定，區分所有權人或承租人應繳納各 項費用，包括每月之公共電費、水費及管理費，詎被告華幼 公司自95年4月起至97年1月31日為止，尚未繳納如附表一所 示之公共電費、水費及管理費共計1,288,225 元，原告自可 依系爭組織章程請求被告貫象公司給付其中之1,287,248 元 及遲延利息，至於被告華幼公司，因其已於96年10月15日與 貫象公司終止租賃契約，應僅負擔至是日為止，其計算方式 如附表二所示，總金額為1,097,286 元。 ㈡系爭章程為原告於86年依據第5屆會員大會暨第6屆委員會決 議頒佈的組織章程，並已送有關單位核備，其中第14條規定 ：「凡進住大樓內住戶，為當然會員、享有會員應享之…」 ，故凡大廈住戶均須共同遵守住戶規約履行各項義務，包括 繳納管理費之義務。而依公寓大廈管理條例第10條第2 項、 第18條第1項第2款、第21條規定，區分所有權人應依區分所 有權人規約或會議決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳 付管理費者，管理委員會得訴請法院命未繳付費用之區分所 有權人給付應繳之金額及利息。另系爭組織章程第30條約定 ：「自律公約內容不足者，悉遵公寓大廈管理條例所定辦理 」，可見解釋上開組織章程第14條所稱之「住戶」，應依公 寓大廈管理條例之規定。查公寓大廈管理條例第3條第8款規 定，所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其 他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者而言。準此，系爭組織章程所稱應分 攤管理費之住戶，自應認除區分所有權人及取得停車空間建 築物所有權者外，尚包括經區分所有權人同意而為專有部分 之使用者。則被告貫象公司為系爭房屋有權人，而被告華幼 公司為經被告貫象公司同意之占有人，自均應依系爭組織章 程負繳納管理費之義務。而按數人基於不同之債務發生原因 ，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務， 因一債務人給付，他債務人即同免其責任者，為不真正連帶 債務。被告2 人各本於區分所有權人、占有人之地位，基於 系爭組織章程約定，各負繳納全部管理費之債務，依上開說 明，渠等積欠管理費等之債務，為不真正連帶債務，是原告 自得訴請其分別給付未繳納之管理費，其中任何被告為給付 ，他被告於該範圍內同免給付義務。並聲明：㈠被告貫象公 司應給付原告1,287,248 元及如附表一所示之金額與日期起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告華幼公司應 給付原告1,097,286 元及如附表二所示之金額與日期起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第1、2項中如有任一 被告為給付時，他項之被告逾期給付金額之範圍內同免為給 付義務。
㈢被告貫象公司自76年擁有系爭房屋以來，其本身或其承租人 均有依照系爭組織章程及區分所有權人會議決議繳納管理費 ，未曾對收費計算標準有任何質疑。而系爭組織章程所訂收 費標準，已行之多年，每月均有詳列明細表並說明計算標準 通知區分所有權人或承租人，被告貫象公司辯稱不知有規約 並質疑收費標準過高，純屬惡意拖欠之詞。經查關於公電費 部分，係以基本電費乘使用坪數（367.06坪）除總坪數（24 72坪），再加上流動電費乘以使用坪數除總坪數，兩者總和 即為被告應負擔之公電費。水費部分，則係按每戶各自裝設 之水表計算而來，此有每月之水費收據通知單可參。至於服 務及車位管理費，係以每坪90元乘以使用坪數計算，再加上 500元車位管理費，固定為33,535元（90367.06＋500＝33 ,535）。被告對此知之甚詳，從未提出質疑，且該標準乃系 爭組織章程所明定，被告自有繳納義務，其辯稱過高或不知 標準為何云云，均不足採。。
三、被告辯稱：
甲、被告貫象公司部分：
原告並未舉證系爭組織章程內容為何，被告無法瞭解其內 容，亦不知其所請求之金額如何計算得出；且系爭房屋已 出租於被告華幼公司，依規約內容自應由被告華幼公司負 擔；又原告並未經催告程序即提起本件訴訟，應認程序不 合法。況原告主張之公電費金額每月竟然高達20,000多元 至30,000多元，整棟大樓之電費亦不過如此，竟要被告全 部負擔，且電梯並未到達B1，電燈亦係B1之用電，為何要 被告負擔高額公電費。又車位管理費，究竟如何，亦無計 算依據，如何管理，何以車位常被人占用，根本無法停車 ，哪有車位管理費。綜上，原告主張之管理費用等總計每 月60,000多元，比房租還貴，令人匪夷所思，自不應准許 等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回、㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
乙、被告華幼公司部分：
華幼公司已於96年10月15日與被告貫象公司終止租賃契約 ，其後部分不應由被告華幼公司負擔。況且於承租期間已 發現原告所提出之計算方式不公平，曾經向原告反應過， 但都未獲處理等語。並聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張之上開事實，業據提出存證信函掛號郵件收件回執 、系爭組織章程、公電水管理服務分算明細表、房屋租賃契
約書、電費通知及收據、水費收據（通知單）等件為證，核 與其所述相符，堪信為真。被告貫象公司與華幼公司雖不否 認其分別為系爭房屋之所有權人及承租人，且自95年4 月30 日起即未繳納公共電費、水費及管理服務費之事實，然仍以 前詞為辯。惟按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用 及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之 。又區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席， 以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權3/4 以上之同意行之。區分所有權人會議應作成會議紀 錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內 送達各區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第23條第 1項、第31條、第34條第1項分別定有明文。且依同條例第24 條第1 項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負 責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於 繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利 義務事項。據此，區分所有權人會議之可決乃採多數決，公 寓大廈之規約既經區分所有權人會議可決後，依法即對全體 區分所有權人發生效力，無論區分所有權人是否參與區分所 有權人會議，亦無論是否同意規約之內容，全體區分所有權 人均應受規約之拘束，且其繼受人亦應遵守原區分所有權人 依本條例或規約所定之一切權利義務事項。經查： ㈠系爭組織章程係依據鴻運大樓第5屆會員大會暨第6屆委員會 決議辦理，此有原告提出之系爭組織章程附卷可參，被告對 此既不爭執，自堪信為真。而系爭組織章程第15條規定：「 公共管理服務費，按戶用坪數分列計算，每坪收費若干、車 輛管理收費若干；由會員大會、審定後執行」、第16條規定 ：「公共水費、按戶平均分攤」、第17條規定：「公共電費 、按戶以總坪數分攤」、第18條規定：「公共流動電費，按 戶以私有受益坪數計算分攤」。是依前開說明，被告貫象公 司身為鴻運大樓之區分所有權人，自應受上開各規定之拘束 ，縱其認系爭組織章程所規定之各項收費標準並不合理，於 區分所有權人會議變更組織章程之前，仍應受其拘束。 ㈡依原告所提出之公電水管理服務費分算明細表（本院卷第81 頁至第84頁）所示，其收費項目包括管理服務費、車位管理 費、公共電費、公共流動電費、公共水費，核與系爭章程所 訂之收費項目相符。且其主張之計算方式，關於公電費部分 ，係以基本電費乘使用坪數（367.06坪）除總坪數（2472坪 ），再加上流動電費乘以使用坪數除總坪數，兩者總和即為 被告應負擔之公電費。水費部分，則係按每戶各自裝設之水
表計算而來，此有每月之水費收據通知單可參。至於服務及 車位管理費，係以每坪90元乘以使用坪數計算，再加上 500 元車位管理費，固定為33,535元（90367.06＋500＝33,53 5 ），經核亦與系爭組織章程所規定之計費標準一致。而被 告對於原告所提出之計費項目、標準以及各期電費通知及收 據、水費收據（通知單），亦均表示無意見（本院卷第 142 頁），自堪信原告之主張為真。被告辯稱原告計費標準不明 、過高云云，均屬無據。
㈢系爭組織章程第7 條規定：「本會由業主與現用戶組成全體 會員代表大會，（如因隔間分租或兩戶者、仍為一戶會員） 出席大會時、由現用戶之公司之負責人或指定業務相關負責 人、能代表公司發言、表決、選舉、被選舉等應享有權利履 行義務者，代表出席大會。」第14條規定：「凡進住大樓內 戶，為當然會員、享有會員應享之出席會員大會、發言、選 舉、被選舉、罷免、表決、建議以及受服務等一切之權利， 其已出租戶或空屋戶之業主；亦為本會之當然會員，可享有 以上各項權利、但無被選舉權。」第14條第4 項規定：「會 員應依時繳納所分配之各項經費；如係空屋時、業主亦應繳 交各項所分配之費用。」第24條規定：「凡空屋尚未出租時 、其各項收費，業主仍應全額繳交、以維大樓收支正常。」 又系爭組織章程第25條規定：「如租用戶搬遷時、而未繳清 各項費用、服務中心應迅速通報業主；而業主應善盡配合之 責、代扣押金、代為繳清，如業主未盡其責時、其費用則由 業主負擔。」綜合上開規定，區分所有權人及進住大樓內之 住戶，均為鴻運大樓管理委員會之當然會員，僅其權利、義 務有所不同，如就各項費用之繳納義務而言，於專有部分出 租時之情形，其繳納義務人應為承租人，如未出租，即應由 區分所有權人負繳納義務，惟如租用戶搬遷而未繳清各項費 用時，服務中心應迅速通報區分所有權人，而區分所有權人 應善盡配合之責、代扣押金、代為繳清，如區分所有權人未 盡其責時，其費用則由業主負擔。
㈣準此，被告華幼公司原自95年2月1日起至97年1 月31日止向 被告貫象公司承租系爭房屋，嗣後於96年10月15日經合意提 前終止租賃契約，且迄今尚未繳納承租期間95年4 月30日起 至96年10月15日止如附表二所示之各項費用，此為兩造所不 爭執之事實，則依系爭組織章程規定，上開期間所生之各項 費用，其繳納義務人原為被告華幼公司，然因被告華幼公司 業已搬遷而未繳清各項費用，而被告貫象公司亦未善盡配合 之責、代扣押金、代為繳清，則依系爭組織章程第25條規定 ，即應由貫象公司負繳納之責，而不應令由被告華幼公司負
擔。至於96年10月16日起至97年1 月31日為止之管理服務費 、車位管理費、公共電費、公共流動電費、公共水費等各項 費用，因系爭房屋並未出租，依系爭組織章程第24條規定， 自應由被告貫象公司負繳納之責。
㈤從而，依系爭組織章程之規定，原告僅得向被告貫象公司請 求給付95年4月30日起至97年1月31日為止如附表一所示之各 項費用，而不得向被告華幼公司請求給付如附表二所示之各 項費用。而附表一當中之公電費與水費，業據原告提出電費 通知及收據、水費收據（通知單），經核相符，就此部分之 請求，堪認有據。惟其中服務及車位管理費，依原告主張係 以每坪90元乘以使用坪數計算，再加上500 元車位管理費， 固定為33,535元，然其卻於附表一當中請求每月給付35,535 元，是就其請求超過33,535元之部分，自屬無理，不應准許 。從而，原告請求被告貫象公司應給付如附表一所示公電費 492,082元、水費14,373元及22個月之服務及車位管理費737 ,770 元（22×33,535＝737,770），總計1,244,225元（492 ,082+14,373+737,770 ＝1,244,225 ），為有理由，應予准 許。至其請求被告貫象公司給付超過上開金額之部分，及請 求被告華幼公司給付如附表二所示之各項費用總計1,097,28 6 元，且其兩人應付不真正連帶債務責任等請求，則均屬無 據，無從准許。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿 時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得 請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付 命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法 第229 條第1項、第2項分別定有明文。本件原告固主張應依 附表一所示之日期計算被告貫象公司應付之遲延利息，惟原 告並未舉證附表一所示之日期，為各項費用之給付期限，且 原告所提出之存證信函，其所指稱之金額，亦與附表一所示 之內容不一致，難認其已就附表一所示之債務催告被告貫象 公司履行。然原告曾就本件請求發支付命令，並於96年8 月 28送達被告貫象公司，此有本院送達回證可稽，依前開規定 ，即應自送達翌日即96年8月29日起，依民法第203條規定以 週年利率5%計算遲延利息，逾此部分之請求，則非有據。五、綜上所述，原告依據系爭組織章程請求被告貫象公司給付1, 244,225元及自96年8月29日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理 由，應予駁回。
六、原告及被告貫象公司分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免 為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當
之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 6 月 4 日 民事第四庭 法 官 余明賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 6 月 4 日 書記官 楊勝欽
【附表一】
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│貫象建設股份有限公司積欠鴻運大樓管理委員會款項一覽表 │
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│日 期 │ 公電費 │ 水費 │服務及車│合 計 │
│ │ │ │位管理費│ │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.04.30 │ 16,538 │ │ 35,535 │ 52,073 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.05.31 │ 17,654 │1,326 │ 35,535 │ 54,515 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.06.30 │ 21,464 │ │ 35,535 │ 56,999 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.07.31 │ 29,399 │1,365 │ 35,535 │ 66,299 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.08.31 │ 31,789 │ │ 35,535 │ 67,324 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.09.30 │ 32,419 │1,616 │ 35,535 │ 69,570 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.10.31 │ 25,178 │ │ 35,535 │ 60,713 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.11.30 │ 21,558 │1,516 │ 35,535 │ 58,609 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 95.12.31 │ 19,597 │ │ 35,535 │ 55,132 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.01.31 │ 17,489 │1,377 │ 35,535 │ 54,401 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.02.28 │ 15,661 │ │ 35,535 │ 51,196 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.03.31 │ 15,150 │1,298 │ 35,535 │ 51,973 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.04.30 │ 18,098 │ │ 35,535 │ 53,633 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.05.31 │ 18,635 │1,314 │ 35,535 │ 55,484 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.06.30 │ 24,807 │ │ 35,535 │ 60,342 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.07.31 │ 28,548 │1,453 │ 35,535 │ 65,536 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.08.31 │ 30,673 │ │ 35,535 │ 66,208 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.09.30 │ 30,188 │1,535 │ 35,535 │ 67,258 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.10.31 │ 24,486 │ │ 35,535 │ 60,021 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.11.30 │ 21,203 │1,573 │ 35,535 │ 58,311 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 96.12.31 │ 16,125 │ │ 35,535 │ 51,660 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 97.01.31 │ 15,423 │ │ 35,535 │ 50,958 │
├───────┼────┼───┼────┼─────┤
│ 合 計 │ 492,082│14,373│ 781,770│1,288,225 │
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【附表二】
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│華幼國際資訊股份有限公司積欠鴻運大樓管理委員會款項一覽表│
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│日 期 │ 公電費 │ 水費 │服務及車│合 計 │
│（利息起算日）│ │ │位管理費│ │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.04.30 │ 16,538 │ │ 35,535 │ 52,073 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.05.31 │ 17,654 │1,326 │ 35,535 │ 54,515 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.06.30 │ 21,464 │ │ 35,535 │ 56,999 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.07.31 │ 29,399 │1,365 │ 35,535 │ 66,299 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.08.31 │ 31,789 │ │ 35,535 │ 67,324 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.09.30 │ 32,419 │1,616 │ 35,535 │ 69,570 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.10.31 │ 25,178 │ │ 35,535 │ 60,713 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.11.30 │ 21,558 │1,516 │ 35,535 │ 58,609 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 95.12.31 │ 19,597 │ │ 35,535 │ 55,132 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.01.31 │ 17,489 │1,377 │ 35,535 │ 54,401 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.02.28 │ 15,661 │ │ 35,535 │ 51,196 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.03.31 │ 15,150 │1,298 │ 35,535 │ 51,973 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.04.30 │ 18,098 │ │ 35,535 │ 53,633 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.05.31 │ 18,635 │1,314 │ 35,535 │ 55,484 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.06.30 │ 24,807 │ │ 35,535 │ 60,342 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.07.31 │ 28,548 │1,453 │ 35,535 │ 65,536 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.08.31 │ 30,673 │ │ 35,535 │ 66,208 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.09.30 │ 30,188 │1,535 │ 35,535 │ 67,258 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 96.10.15 │ 12,243 │ │ 17,768 │ 30,011 │
├───────┼────┼───┼────┼──────┤
│ 合 計 │ 427,088│12,800│ 657,398│ 1,097,286 │
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