臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度店簡字第六二八號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 蕭長滿
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬貳仟元，暨自民國九十一年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹萬壹仟元供擔保後得為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）六十一萬八千七百三十四元，及自民國九 十一年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 （二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告與被告甲○○於民國九十一年七月二十三日訂立房屋租賃契約，由原 告向被告承租位於台北縣新店市○○路六十七號一樓之房屋，租期為五年 。
（二）原告於簽訂租賃契約書後，立即依契約內容之規定，支付被告押租保證金 六萬四千元及第一個月租金新台幣三萬二千元，合計九萬六千元，被告亦 將店面鐵門之遙控器交付原告，由原告開始進行裝潢事宜；原告聘僱「築 上設計有限公司」進行裝潢設計，給付簽約金十二萬六千元；向「南港廣 告有限公司」訂製招牌乙式，給付訂金五萬元；訂製服裝，給付港幣二萬 二千二百元折合新台幣九萬三千二百四十元；訂製飲食器皿，給付港幣二 千六百二十五元折合新台幣一萬一千零二十五元及運費港幣五百八十八元 折合新台幣二千四百六十九元，以上為開店所給付裝潢、招牌、服裝、飲 食器皿、運費之訂金、費用，合計為二十八萬二千七百三十四元。 （三）惟被告卻於締結契約後要求原告修改租賃契約內容，然因被告請求內容不 符常規，原告自無法接受，被告遂於九十一年七月三十日更改店門鐵門遙 控密碼，造成原告從此無法進入，亦不得進行裝潢。其後，要求被告依約 行事，被告均稱不隨其意即要停租。原告於九十一年八月二日以存證信函 通知被告，以被告惡意違約要求終止雙方之租賃契約，並要求賠償延宕之商業損失（依民間慣例以押租金五倍新台幣三十二萬元）及已支付之各項 費用。
（四）原告與被告於九十一年七月二十三日雙方簽訂制式租賃契約，並依被告之
夫王健一要求於該契約第十一條之特約條款加註三條之特約條款，至於被 告稱係因美明房屋仲介有限公司（下稱美明房屋仲介公司）漏載「如中途 解約，需賠償對方一個月之租金當違約金」乙節，除在該契約第六條第二 款已有違約金約定，被告稱與原告有約定加註被告所稱文字，與事實不符 。
（五）原告在被告惡意違約下共造成給付裝潢、招牌、服裝、飲食器皿、運費之 訂金、費用，延宕之商業損失及給付房屋仲介費（一萬六千元）之各項損 失，共計六十一萬八千七百三十四元，為此提起本件訴訟，請求被告如數 給付。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本乙份、「築上設計有限公司」估價單影本乙份 、「築上設計有限公司」簽約金請款單影本乙份、「築上設計有限公司」 收據影本乙份、「南港廣告有限公司」估價單影本乙份、遠輝時裝訂貨單 影本一份、永安號訂貨單影本乙份、運費影本乙份、台北郵局第一二О一 六號存證信函影本乙份、新店檳榔路郵局第二二ОО四八號存證信函影本 乙份、郵政匯票影本乙紙、仲介費用收據影本乙紙為證。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）請求駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）被告委託蕭長滿保管及出租系爭房屋，但蕭長滿因旅美探親，故於九十一 年六月九日委託美明房屋仲介公司洪麗貞處理房屋出租事宜，洪麗貞通知 於九十一年七月二十三日下午簽約，當時蕭長滿在美，由蕭長滿之夫王健 一出面簽約，當時雙方約定如中途解約，需賠償對方一個月租金當違約金 ，但仲介人明美房屋仲介公司之仲介人員在契約上漏載當事人此項特約， 蕭長滿於簽約後，隨即在美國以國際電話通知洪麗貞轉告原告需補正此條 款，並要洪麗貞告訴原告未補正前不得逕行裝潢、設備等，洪麗貞並已即 時通知原告。
（二）九十一年七月三十日兩造會面商議，原告無補正契約之誠意，提出把契約 由五年改為三年。九十一年八月一日李明財送來原告於九十一年七月三十 一日要洪麗貞交給被告有關原告要求之新條件，稱若欲現時解除契約需賠 償原告之未完成租金，所言係無理要求。九十一年八月二日原告、被告與 李明財、洪麗貞會面，談好於九十一年八月十日契約生效前需補正契約之 承租保證人與補正租賃期間之支票，才將遙控器交給原告，原告同意補正 。
（三）原告於九十一年八月二日發出存證信函給被告要求賠償，被告於九十一年 八月五日回覆存證信函並以郵局匯票奉還押、租金給原告。原告所支付之 押、租金，被告業在租賃期間開始前以郵局匯票如數奉還，足證原告亦同 意解除契約。
（四）原告所提出之「築上設計有限公司」之收據、「南港廣告有限公司」之估
價單、服裝費、器皿費等等，均屬不實之證據，其時間均在蕭長滿通知洪 麗貞告知原告未補正契約前不得裝潢、設備之後，在原告蓄意拖延之時間 內，該等單據實有不實之嫌，不足為憑。
三、證據：提出委託出售契約書影本乙份、美國長途電話通聯紀錄影本乙份、原告 要求之新條件影本乙份、台北郵局第一二О一六號存證信函、新店檳榔 路郵局第二二ОО四八號存證信函影本乙份、郵政匯票影本乙份、限時 掛號函件收據影本乙件為證。並請求本院訊問證人李明財。 理 由
一、本件原告起訴主張其與被告於九十一年七月二十三日訂立房屋租賃契約，由原告 向被告承租位於台北縣新店市○○路六十七號一樓之房屋，租期為五年。原告於 簽訂租賃契約書後，立即依契約內容之規定，支付被告押租保證金六萬四千元及 第一個月租金新台幣三萬二千元，合計九萬六千元，被告亦將店面鐵門之遙控器 交付原告，由原告開始進行裝潢事宜及訂製招牌、服裝、飲食器皿等，連運費共 計支付二十八萬二千七百三十四元。惟嗣被告卻要求原告修改租賃契約內容，然 因被告請求內容不符常規，原告自無法接受，被告遂於九十一年七月三十日更改 店門鐵門遙控密碼，造成原告從此無法進入，亦不得進行裝潢。其後，要求被告 依約行事，被告均稱不隨其意即要停租。原告於九十一年八月二日以存證信函通 知被告，以被告惡意違約要求終止雙方之租賃契約，並要求賠償延宕之商業損失 依民間慣例以押租金五倍計三十二萬元計算，及已支付之上開各項費用連同原告 已支付之仲介費用一萬六千元合計六十一萬八千七百三十四元等語。被告則以兩 造於簽約當時已約定如中途解約，需賠償對方一個月租金當違約金，但仲介人明 美房屋仲介公司之仲介人員在契約上漏載當事人此項特約。簽約後，被告之代理 人隨即通知出租方仲介人員即美明房屋仲介公司之仲介人洪麗貞轉告原告需補正 此條款，並要洪麗貞告訴原告未補正前不得逕行裝潢、設備等，洪麗貞並已即時 通知原告。嗣因原告原告無補正契約之誠意，藉口求償未完成租金，所言係無理 要求，被告無法同意。被告於接獲原告九十一年八月二日所寄送之存證信函後， 隨即於九十一年八月五日回覆存證信函並以郵局匯票奉還押、租金給原告。至原 告所提出之「築上設計有限公司」之收據、「南港廣告有限公司」之估價單、服 裝費、器皿費等單據，其時間均在被告通知洪麗貞告知原告未補正契約前不得裝 潢、設備之後，該等單據有不實之嫌，顯不足為憑等語資為抗辯。二、原告主張其與被告於九十一年七月二十三日訂立房屋租賃契約，由原告向被告承 租位於台北縣新店市○○路六十七號一樓之房屋，租期為五年等事實，業據原告 提出房屋租賃契約書乙紙為證，且為被告所不否認，自堪認原告上開主張為真實 。
三、原告雖主張被告於租賃契約簽訂後，竟要求原告修改租賃契約內容，因被告請求 不符常理，原告自無法接受，被告遂於九十一年七月三十日更改店門鐵門遙控密 碼，造成原告從此無法進入，亦不得進行裝潢。其後，原告要求被告依約行事， 被告均稱不隨其意即要停租。原告迫不得已，乃於九十一年八月二日以存證信函 通知被告，以被告惡意違約要求終止雙方之租賃契約，並要求賠償延宕所致之損 害，並提出其於九十一年八月二日所寄發之存證信函影本乙紙為證。惟細繹該存
證信函之內容「台端於九十一年七月二十三日與本人簽署房屋租賃契約書，租約 五年，本人亦立即支付租金、押租保證金，同時亦支付美明房屋仲介公司仲介費 一萬六千元整。依雙方約定，自七月二十三日起，本人即先行裝潢，惟台端卻於 事後要求修改合約內容，經本人拒絕後，又私自更改出租房屋之鐵門密碼，造成 本人無法繼續裝潢，亦無法進入。查台端上述行為業已造成本人嚴重商業進度損 失，緣此，除請台端立即恢復出租房屋之鐵門門啟密碼外，並賠償自七月三十日 以來延宕之損失。否則，本人將以台端惡意違約要求終止本租賃契約，並向台端 依商業慣例求償五倍之押租金計三十萬元及已裝潢費用。謹此通知，切勿自誤」 ，係通知被告應按兩造所訂立之租賃契約書內容條款覆行契約，並非係通知被告 解除兩造間之系爭合約。然被告於接獲原告所寄發之上開存證信函後，隨即於同 年八月五日寄發存證信函予原告，其內容第三點「台端此舉顯然違反誠信原則， 本人特通知台端解除契約，此約自始不生效」，並隨函寄上面額九萬六千元之匯 票乙紙，將原告所給付予被告之押租金及第一個月租金奉還予原告，是所應審酌 者，為被告終止兩造間租約之系爭解約行為是否合法，致兩造間之契約效力已合 法解除。
四、依仲介兩造訂立系爭租賃契約之美明房屋仲介公司李明財到庭證述內容「我是承 租方（即原告）之仲介」、「（當初兩方在談的時候，對於中途解約條件）兩方 沒有寫，但是有提到。當時梁先生（原告）問中途解約應如何算，我就告訴他， 應以租金一倍計算」、「當時講終止，主要是指乙方（原告方），但是按照我們 解釋，甲方（被告方）也具有相同的權利義務」、「因為這樣對於承租方比較不 利，所以沒有寫入，但是兩方都清楚知道」（見本院九十一年九月十八日言詞辯 論筆錄」，是由證人李明財之證述可知，雙方對於本件系爭契約皆具有終止之權 利，且如一方行使終止權，應給付對方相當於月租金一倍之違約金，充當損害賠 償。雖然雙方並未將此約定寫入租賃契約書內，惟按「當事人互相意思表示一致 者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第一百五十三條第一項定有明 文，由此規定可知，契約條款之內容只要當事人之意思表示互相一致，即為成立 ，除非法律對其方式另有明文加以限制，初不能以兩方所訂立之書面契約內未載 兩方互為意思表示一致之條款，即否定該條款之效力。本件兩造間既有雙方皆得 於契約有效期限內解除契約，且賠償月租金一倍之違約金之約定，則被告於九十 一年八月五日發函通知原告解除兩造間系爭租賃契約，自屬合法。然依諸上揭約 定，被告自應給付原告相當於月租金一倍即三萬二千元之違約金，充為對原告之 損害賠償。且按諸民法第二百五十條第二項規定「違約金，除當事人另有訂定外 ，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因 不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，本項違約金自應 視為因被告不履行契約而生損害之賠償總額。從而，原告即或確因被告之違約行 為受有超逾三萬二千元之損害，要亦無法據以請求原告賠償。故而本件原告請求 被告賠償損害於三萬二千元之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無 理由，應予駁回。又原告雖請求被告自九十一年八月五日起給付遲延利息，惟依 民法第二百二十九條第二項規定「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給
付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而 送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一 之效力」；第二百三十三條第一項前段規定「遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，可知債務人負給付遲延利息之責 ，以經債權人催告而未為給付為前提。本件原告雖於九十一年八月二日曾發函予 被告，催促被告依約履行，惟並未表達終止契約之旨。被告雖於同年八月五日發 函予原告終止兩造間之系爭租賃契約，惟其後原告並未再行催告被告依給給付損 害賠償金額，是難謂原告於斯時已為債務履行之催告，自不能以該時為請求給付 遲延利息之起始日。從而，原告所得請求被告給付遲延利息之起始日，自應以本 件起訴狀送達予被告之翌日起算，原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回，亦 併此敘明。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，該部分應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，不 再一一論列，亦附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十 六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十 月 二 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 黃 桂 興
右正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段二四八號）提出上訴狀 (須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十一 年 十 月 四 日
書記官 戴 伯 勳
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