給付違約金等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,96年度,3208號
TCDV,96,訴,3208,20080620,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3208號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　陳恩民律師
被　　　告　豐邑建設股份有限公司
法定代理人　己○○
訴訟代理人　張繼準律師
複代理人　　張瓊文律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國97年6月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告與訴外人九鼎開發建設股份有限公司（下稱九鼎公司） ，為坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12平方 公尺（下稱系爭土地）之權利人，而九鼎公司於民國96年5 月8日委任原告出賣系爭土地，嗣被告於96年6月28日，透過 訴外人永慶不動產竹北莊敬加盟店即豐裕不動產有限公司（ 下稱豐裕公司）之居間仲介，與原告簽訂買賣要約書（下稱 系爭要約書），約定由被告以每坪新台幣（下同）515,000 元，總價1,170,140,000元，向原告買受系爭土地，並經原 告同意出售，該仲介公司乃備妥不動產買賣契約書，並聯絡 兩造正式簽訂買賣契約書之時間，惟被告以資金周轉不足為 由，拒絕履行，經原告及豐裕公司一再催促，被告為表示購 買意願，嗣於96年7月19日出具購買土地意願書予原告，同 時為保證其履約意願，並約定於96年7月26日簽訂系爭土地 之買賣契約，惟被告仍遲未履行，原告遂於96年8月3日委任 律師發函通知被告，依系爭要約書應負違約責任，被告旋即 回函表示系爭要約書要約之有效期限至96年7月5日24時止， 原告未依約承諾簽章，於有效期屆至時，該要約書即自動失 效等情，爰依系爭要約書第8條，認被告違約致未能簽訂買 賣契約，應給付按成交總價3%計算之違約金，然系爭土地之 總價1,170,140,000元，若依約定之成交總價3%計算之違約 金即高達3,514,200元，恐有過高之虞，故僅請求被告公司 給付5,124,200元之違約金。
㈡聲明：⑴被告應給付原告5,124,200元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：




　㈠被告透過豐裕公司之仲介，表示購買系爭土地之意願後，因　 豐裕公司告知系爭土地之權利人不止一人，因此在出具系爭 要約書予豐裕公司轉交原告時，要求系爭土地全部之權利人 須在96年7月5日前為承諾之意思表示，並於系爭要約書上賣 方欄簽名或蓋章，嗣僅原告簽名同意出賣系爭土地，訴外人 即系爭土地權利人之一九鼎公司並未簽名或蓋章同意出賣系 爭土地，則系爭土地既未經全部之權利人於要約期限內為承 諾之意思表示，依民法第158條之規定，被告所為之要約， 已因期限屆至而失效。
㈡被告於96年7月19日出具之購買土地意願書，透過豐裕公司 轉交原告及九鼎公司，預定於同年7月26日簽訂買賣契約， 惟至同年7月26日，該購買土地意願書並未獲原告及九鼎公 司之承諾，致無法簽訂系爭土地之正式買賣契約。 ㈢又原告提出之「政大不動產專任委託銷售契約書」記載九鼎 公司委託者係「長春不動產仲介經紀有限公司」，且經「長 春不動產仲介經紀有限公司」及其法定代理人、不動產經紀 人蓋用印章，此顯係九鼎公司與「長春不動產仲介經紀有限 公司」間之契約，應與原告無關。
㈣聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
　㈠被告於96年6月28日委託豐裕公司居間仲介向原告要約，購 買坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12平方公 尺，總價1,170,140,000元，並於同日簽訂要約書。　㈡依上開要約書第9條約定，要約有效期間至96年7月5日24時　 止。
　㈢原告於96年6月28日對上開要約表示承諾。　㈣依系爭要約書第8條違約處罰約定：本要約書經賣方（即原 　告）承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由，致　 無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成 交總價的3%計算之違約金作為損害賠償。
㈤系爭要約買賣標的之出賣人為原告及九鼎公司，其出賣之面 積分別為2513.65平方公尺、4,997.45平方公尺。 ㈥被告於96年7月19日就系爭土地另出具「購買土地意願書」 予原告及九鼎公司，並預定買賣契約於96年7月26日簽訂。 ㈦原告於96年8月3日委請天下法律事務所路春鴻律師以天法字 第96080301號律師函通知被告給付違約金35,104,200元。四、法院之判斷：
原告主張被告未依系爭要約書之約定，與原告簽訂系爭土地 之買賣契約，違反系爭要約書第8條違約處罰約定，應給付



原告違約金等情，為被告否認，並以前揭詞置辯。是本件應 審究者厥為：㈠九鼎公司是否有授權原告出賣系爭土地？即 原告就系爭買賣之承諾是否包括代理九鼎公司為承諾之意思 表示？㈡原告請求違約金是否有理由？經查：
㈠本件原告主張九鼎公司有授權其共同出賣系爭土地等情，為 被告所否認，而證人即九鼎公司實際負責人甲○○於本院審 理中雖證稱：「（是否曾委託原告乙○○共同出售新竹市關 埔計畫內配售土地之出賣事宜？於何時委託？以何形式委託 ？）有。96年6月間，我有委託乙○○幫我出售該土地（抵 費地）。當時有寫一張委託書」、「（委託何人擔任此一土 地買賣之仲介？）我只有授權給乙○○一起出售，他委託何 人仲介我不清楚」、「（你有授權給乙○○出售系爭土地， 價格每坪多少金額？）52萬元」等語（見本院97年4月14 日 言詞辯論筆錄），又原告提出之政大不動產專任委託銷售契 約書，其上雖有蓋用九鼎公司、法定代理人林文星及原告之 印文，惟其上卻未記載委任原告銷售之標的物，且受委任人 （即乙方）記載「長春不動產仲介經紀有限公司」，並蓋用 其法定代理人「葉堂」、不動經紀人「吳鴻義」之印文，衡 諸常理，九鼎公司本身既為建設公司，證人甲○○又為九鼎 公司之實際負責人，自應考量九鼎公司之營運，且系爭土地 交易總價又高達1,170,140,000元，應非僅以口頭授權原告 與被告商議系爭土地之買賣；又若原告確實有取得九鼎公司 之授權，九鼎公司理應與原告簽訂正式之授權書，以保障九 鼎公司之權益，而非僅借用毫無相關之訴外人政大不動產仲 介經紀有限公司之「不動產專任委託銷售契約書」與原告簽 約授權書，甚且未記載委任原告銷售系爭土地之坐落位置、 面積等事項，況系爭要約書上賣方簽章欄僅記載原告為出賣 人，並未載明原告為九鼎公司之代理人，九鼎公司是否確有 授權原告，顯有疑義？是僅憑證人甲○○之證述，尚難認簽 訂系爭要約書當時，甲○○或九鼎公司確實有授權原告處理 系爭土地之買賣事宜，原告上開主張，尚難信為真實。 ㈡又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋當事人之 契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應 以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。 查本件證人丁○○於本院審理時結證稱：「（是否為被告公 司承辦系爭『新竹市關埔計畫區內土地買賣』之承辦人？） 是的，本件是仲介丙○○與我接洽聯絡系爭土地買賣事宜」 、「（於96年7月5日24時前，丙○○有無告知你，九鼎公司



委任原告為代理人並出示授權書？）之前丙○○就有告知， 原告有經過九鼎公司的口頭授權，但我從頭到尾都沒看到授 權書，到96年7月5日也沒有看過，且我曾在寫了要約書後到 96年7月5日之期間有要求丙○○拿出九鼎公司有授權給原告 出售之授權書，但丙○○都未提出。而我也曾經向原告當面 要求提出九鼎公司同意出售之授權書，原告也沒有提出來」 、「（本件於要約期限屆至僅有原告簽名同意出售土地時， 仲介丙○○對你有何陳述？）我當時有要求一定要經過九鼎 公司的甲○○在要約書上簽名確認或提出授權書，原告只說 他說了就算數，不需要提出九鼎公司的授權書。而7月5日丙 ○○會同賣方仲介戊○○至九鼎公司要求甲○○簽名，當天 我沒有在現場，而當時甲○○人在國外，他妹妹吳麗珠表示 不願意簽該要約書，並以電話告訴我直接簽訂正式買賣契約 ，我表示本件買賣金額龐大，希望能由九鼎公司在要約書上 先簽名確認，以向被告公司依正常程序請款，才可正式簽訂 土地買賣合約書」等語（見同上筆錄），再參證人丙○○於 審理中證述：「（是否曾擔任兩造間就新竹市關埔計畫內配 售土地之仲介？由何方委託你擔任此件土地買賣仲介？）是 ，本件買賣有買方及賣方經紀人，我是買方的經紀人，我是 找到土地介紹被告公司買受」、「…我們找到土地介紹給被 告公司，被告公司也接受，並於96年6月28日寫該要約書， 將所欲購買之條件均在要約書記載清楚，之後我就把該要約 書交給賣方的經紀人戊○○，請他轉交給賣方簽名確認出賣 ，而賣方乙○○就來我的公司簽該要約書，至於是當天或是 隔天才簽，我不記得。當時乙○○說他自己就可以決定該筆 土地的買賣，至於該筆土地其他的地主是否有授權乙○○， 我就不清楚，當時我也沒看到授權書」、「（依購買土地意 願書第6條載明『本件買賣預定於96年7月26日簽訂』，嗣後 雙方為何未於該日簽訂買賣契約書？）因之前有約原告及被 告就原本的要約書簽約，因系爭土地為重劃土地，並無所有 權狀，被告要求重劃公司與原告乙○○一起簽約，而被告是 因為重劃公司（即九鼎公司）沒有在要約書上回簽，所以就 不願意簽正式的買賣契約…」等語（見本院97年4月14日言 詞辯論筆錄），依此可知，買方之仲介丙○○雖有告知被告 ，原告有取得九鼎公司實際負責人甲○○之口頭授權，然被 告自簽訂系爭要約書之後至承諾期間屆滿（即96年7月10日 24時）止，仍不斷要求原告出示授權書，甚且於96年7月5日 當日亦直接與九鼎公司聯絡，要求訴外人即證人甲○○之胞 妹吳麗珠在系爭要約書上賣方簽章欄簽名蓋章，顯見被告在 訂立系爭要約書時，其真意係因系爭土地買賣價金總額龐大



，為使後續買賣契約能夠順利進行，而要求系爭土地全部之 權利人均能在系爭要約書上簽名、蓋章或提出九鼎公司之授 權書，揆諸上開說明，自應以原告及九鼎公司均在系爭要約 書上簽名蓋章或原告有提出九鼎公司之授權書，系爭要約書 始有效成立，而原告於簽訂系爭土地買賣契約書前，既未提 出九鼎公司實際負責人甲○○之授權書，自不得代理九鼎公 司簽訂系爭要約書（況該要約書賣方簽章欄亦無載明原告為 九鼎公司之代理人，已如前述），又系爭要約買賣標的之出 賣人包括原告及九鼎公司，為兩造所不爭執（見上開不爭執 事項㈤），而系爭要約書於96年7月5日24時之承諾期間屆滿 前，復未經九鼎公司於賣方簽章欄簽名蓋章，被告自無從確 認九鼎公司是否有出售意願，依民法第158條規定，系爭要 約書自應失其效力，被告自不受系爭要約書之拘束而負與原 告簽訂系爭土地買賣契約之義務。是原告主張系爭要約書有 效成立，被告未依系爭要約書簽訂系爭土地之買賣契約，應 給付違約金云云，洵屬無據。
㈢綜上所述，系爭要約書既已失效，被告自不受該要約書之拘 束而負與原告簽訂系爭土地買賣契約之義務。從而，原告依 系爭要約書，請求被告給付5,124,200元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提 其餘攻擊防禦方法及舉證，均與前開論斷結果無礙，爰不另 贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　97　　年　　6　　月　　 20　　日 民事第一庭 法　官　卓進仕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　6　　月　　 20　　日 書記官　賴榮順