宣 示 判 決 筆 錄 96年度板簡字第9727號
原 告 庚○
癸○○
壬○○
丑○○○
子○○
辛○○○
乙○○
戊○○
丁○○
丙○○
兼 上三人 己○○
法定代理人
原 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 徐光佑律師
複 代理人 林長泉律師
被 告 林家現代花園股份有限公司
法定代理人 寅○○
上列當事人間96年度板簡字第9727號返還租賃房屋事件，於中華
民國97年6月3日辯論終結，於民國97年6月26日下午4時整，在本
院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二一號地下一樓之建物全部遷讓返還原告。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二一號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告癸○○、壬○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二三號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告子○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二五號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告辛○○○。
被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二九號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告戊○○、丁○○、丙○○、己○○。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）原告主張：本件被告於民國（下同）89年6月17日，與原 告庚○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、辛○○○ 、乙○○、甲○○、及原告戊○○、丁○○、丙○○、己 ○○之被繼承人王世銓，訂立房屋租賃契約書。由被告分 別向原告等人承租以下建物：⑴原告等12人所共有之台北 縣板橋市○○路○段321號地下1樓之建物全部。⑵原告壬 ○○、癸○○2人共有之台北縣板橋市○○路○段321號1樓 及2樓之建物全部。⑶原告子○○所有台北縣板橋市○○ 路○段323號1樓及2樓之建物全部。⑷原告辛○○○所有台 北縣板橋市○○路○段325號1樓及2樓之建物全部。⑸原告 戊○○等4人之被繼承人王世銓所有台北縣板橋市○○路○ 段329號1樓及2樓之建物全部，嗣王世銓於95年，系爭建 物由原告戊○○等4人所繼承。另原告甲○○所有台北縣 板橋市○○路○段331號1樓及2樓建物，業由原告甲○○另 行出租予訴外人寅○○，並已另行訴請返還確定在案（鈞 院96年度板簡字第2865號）。而原告乙○○所有之台北縣 板橋市○○路○段327號1樓及2樓建物，原告乙○○基於其 他考量，暫不行訴訟，均不在本件訴訟範圍內，併予敘明 。
（二）嗣於系爭租賃契約94年7月9日屆滿後，兩造即以原約定條 件繼續租賃關係，未再訂立正式書面租約。詎料，被告不 知何故自96年1月起即未依約給付租金，經原告等人按月 自被告繳納之押租金新台幣（下同）150萬元抵扣，業已 不足清償積欠租金，迄至96年6月9日止並達2期以上租金 總額。是原告等乃分別委請徐光佑律師發函向被告，酌定 5日期間催告，請求給付租金，惟被告屆期仍未履行，而 原告等人即以上揭催告函件，逕終止系爭租約。是本件兩 造間之租賃關係業經合法終止。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文，則本件租約既經原告等人合法終止，原 告等12人自得依上揭民法第455條前段規定，請求被告分 別返還系爭租賃物。為此爰依契約之法律關係，求為判決 如主文所示等語。
二、被告則辯以：
（一）屋主「林美玲」之夫「甲○○」，預謀欺騙本人「個人」 寅○○，以「甲○○」貸款孔急需要證明建物確實出租中 為由；藉口「林家現代花園股份有限公司」與所有屋主的
租約已滿，在房屋處理「後續不明」的情況下；拜託本人 「寅○○」以「個人名義」協助簽署一份「房屋租約」， 「署明字號001、未曾也無法履行交屋的個人租約」，並 附有相同字號001之但書，但書中強調：無條件授權「寅 ○○」得立即中止「字號001主文之租約」。屋主「甲○ ○」為了取信於「本人」，同時在此份租約與但書上、親 筆標註文件字號「001」與其本人甲○○的簽名，用以證 明此乃同一份合約、表示該合約已立即中止。
（二）民國95年8月15日正式宣告退租、由於全體屋主及其代表 意見繁雜及「林家現代花園股份有限公司」基於「租賃期 滿後不須將房屋回復原狀」。當場明確宣告「林家現代花 園股份有限公司」即日退租。何來自然續約!
（三）95年8月23日協助全體屋主及其代表商討善後因「租賃期 滿後不須將房屋回復原狀」「林家現代花園股份有限公司 」退租之後，現場由於戶數及屋主太多，分別轉租有其困 難! 念在民國95年8月份之前，本人「個人」「寅○○」 對所有屋主而言極有誠信，因此全體屋主及其代表，委託 本人以「個人」「寅○○」名義為單一窗口，協助對外轉 租，並在該次會議中達成兩項協議：
⑴確認林家現代花園股份有限公司於95年8月15日宣告退租 ，並在民國95年9月15日以前完成退租事宜，現場遺留下 之物品視同放棄。（註：全體屋主及其代表脅迫林家現代 花園股份有限公司代表錢逢民簽署切結書一份，在簽署切 結完成後立刻取走，藉詞會送回一份影本，但從未送回， 顯見屋主等集體早有特定目的之預謀）
⑵95年9月林家現代花園股份有限公司退租之後，如果本人 以「個人寅○○之名義」同意承接協助屋主轉租，必需在 95年8月31日前以「個人寅○○之名義」先行匯入訂金、 屋主立即簽約公證、以示誠意。
（四）95年8月23日最後協議之新約條件如下： ⑴租金以最後一個月（95年8月份）為準。因此「本人以個 人為匯款人」於95年9月4日匯與租金預付款。 ⑵維持89年7月起到95年8月底前，延續林家現代花園股份有 限公司與全體屋主原始租約的權益不變，但房租不再調漲 並於法院公證。
⑶使用範圍詳如94年8月15日附件補遺之細目，委託本人「 個人」整體承接再轉租。
（五）由於全體屋主及其代表與林家現代花園股份有限公司所簽 署的原始合約早在89年7月簽訂，至95年8月事隔六年，屋 主方面在89年7月之後，檯面下的繼承、轉讓、買賣等事
由，本人個人無從了解。為確認房屋之所有權人以及該建 物是否可合法使用，因此要求所有屋主提供使用執照，並 儘速履行該義務。寅○○「個人」花那麼大的成本承接該 場地是為了商業營業使用、絕非兒戲，務必需要使用執照 確保營業之合法登記。
（六）95年8月23日協議的訂金（由屋主未報稅扣繳，可證確實 是訂金）於95年8月31日如約定以本人「寅○○個人」具 名完成訂金匯款墊付150萬給全體屋主含甲○○預謀侵佔 之訂金27萬元。旋於95年9月4日完成墊付9月份裝潢期租 金預付款之匯款。第二天95年9月5日屋主立即背信，以恐 嚇取財手法要脅調漲租約遲遲不處理「林家現代花園股份 有限公司」退租後的交接。按理屋主有責任自行清理後， 清楚交接給善意第三者的本人「個人」。結果屋主沒做， 除了硬吞本人「個人」的鉅額匯款之外，更蠻橫背信要求 調漲，接著以不提供使用執照、不簽署新合約為手段恐嚇 取財，阻撓本人「個人」合法遷入登記新公司，因為屋主 等吃定「本人」已投資鉅款，如果不能遷入就無法登記公 司營業，換言之已完全無退路，意圖脅迫「本人」就範。（七）95年10月至12月間，屋主代表子○○甲○○等先後前往本 人當時工作的場所，含台北市○○區○○路二段等多處現 場留言，不斷遊說本人「寅○○個人」繼續承接，希望能 夠取得善意共識。本人寅○○明確告知：⑴全體屋主必須 先提供使用執照，以確認可以完成法定商業登記之程序， 按照一般租賃房屋的規矩，都是簽完租約後才付租金及押 金，而本人寅○○所附之訂金及租金墊付款遠超過租金及 押金，屋主等所為，顯見預謀背信毀約。⑵遵守95年8月 23日之協議，否則不願接受轉租之委託。（當時本人善意 承諾在「順利以本人個人為單一窗口」簽約承接之前，本 人讓屋主依舊有收入，日後再「多退少補」，故在95年10 月到12月份間，又再墊付3個月之墊付款，小計157.5萬元 含稅，其他如89年7月10日追列使用部分，因金額瑣碎、 起租日不一、明細繁雜不及備載。）
（八）95年12月屋主之一甲○○擅自將95年7月15日所簽立的「 字號001號」個人租約填入不實的日期（95年2月至96年1 月），並委託律師寄存證信函通知本人寅○○不再續租， 意圖移花接木、張冠李戴，侵占本人於95年8月31日到12 月間的所有匯款。接著，其他屋主步調與甲○○一致，企 圖混水摸魚，各別以要求本人個人搬遷，償還房屋之手法 ，掩飾95年8月23日全體屋主及其代表商討「林家現代花 園股份有限公司」退租之後，因「租賃期滿後不須將房屋
回復原狀」現場戶數及屋主太多，分別轉租有其困難請托 本人協助善後之事實，並要脅本人限時清除95年8月31日 以前「林家現代花園股份有限公司」遺留之現場，「並且 在本案第一庭時向代理審判長宣稱95年8月31日以前不用 回復原狀」所以在「95年8月31日以後要回復原狀」明顯 預謀侵占本人「個人」自95年8月31日起到95年12 月份止 所有匯款，其他屋主步調與甲○○一致預謀背信詐欺才是 真相。
（九）96年2月中，全體屋主要脅屋主代表子○○老先生不得取 回「林家現代花園股份有限公司」遺留之鑰匙，藉此擅自 抵扣「本人寅○○個人」先前所匯之所有款項，意圖虛構 房租之假象，試圖逃避集體背信之責任，以達到侵占本人 匯款的目的，重點有三：⑴不想歸還本人所付之所有的墊 付款，⑵想逃避因背信而造成的所有責任，⑶甚至想移花 接木，併吞本人自「林家現代花園股份有限公司」頂讓來 的權益。
（十）被告公司於94年7月9日租賃契約屆期，於95年8月15日房 東代表皆到場，被告告訴原告等欲終止租約，僅租至95年 8月31日，但未簽立書面，於95年8月23日原告等人再找被 告法定代理人談，謂被告不回復原狀，原告等不好處理， 但依據契約，被告不須回復原狀。原告己○○嗣後請被告 法定代理人以個人名義承租，以個人名義匯款予原告，被 告法定代理人依約以個人名義匯款150萬元予原告。於95 年8月15日在文化路331號1樓現場協商時，已經退租，原 告除已歿者由原告己○○代表外，全部到場，當時是整棟 退租的。另原告己○○到庭證稱所言不實，該30萬元是 150萬元押租金裡面的30萬元。
（十一）證人錢逢民到庭證稱：系爭房屋平常是作咖啡廳營業用 ，地下1樓是當倉庫。現在已經沒有營業了。95年8月23 日宣告退租後，後來我們是以個人名義承租。因為我們 要使用執照辦公司登記，但是一直沒有取得使用執照。 租金是繳到95年12月，但是名義不同，對方知道名義不 同，我們在23日那天宣告，包括原告己○○等人都在場 ，當天還有簽切結書，但是都被對造帶走。原告己○○ 當時還要求被告法定代理人以個人名義承租，95年8月 31日我們就將訂金付入。12月我們不付了，原告等就寄 律師函過來。我們的新公司沒有辦法登記。被告公司部 分只租到95年8月31 日，95年9月1日後本來要成立新公 司繼續租，但是使用執照沒有拿到，沒有辦法辦公司登 記，就一直拖下去，後來因沒有辦到登記，租金也不給
了。95年8月31日付的是訂金，95年9月1日以後所付的 租金是以被告法定代理人個人名義給付的，與被告林冢 現代花園股份有限公司一點關係也沒有，林家現代花園 股份有限公司95年9月15日以後變成個人獨資，所以給 付租金者之前後名義不同。被告林家現代花園股份有限 公司已經在去年停業了各等語。
三、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、律師函暨回執、 繼承系統表、存摺等影本各乙件、建物登記第二類謄本8紙 （影本）及房屋稅籍證明書14紙影本為證，被告對承租系爭 租賃建物及嗣後兩造間之租約業已終止乙節亦不爭執，惟辯 稱：95年8月31日付的是訂金，95年9月1日以後所付的租金 是以被告法定代理人個人名義給付的，與被告林冢現代花園 股份有限公司一點關係也沒有，林家現代花園股份有限公司 95 年9月15日以後變成個人獨資，所以給付租金者之前後名 義不同云云。經查：證人即實際交涉本件租賃事務之黃明芳 到庭證稱：﹁〔（提示原證一租賃契約）之前是否看過這份 租約？〕這份租約我有看過。後來這份租約沒有續租。沒有 續租後房子仍由寅○○實際使用，他也仍有給租金，租金給 到什麼時候我不記得了，租金他是匯到每人的戶頭，我有把 帳戶資料影印出來。當時跟我們簽這份租約的是寅○○。租 約到期後沒有談續租的事情。沒有續租後，房子仍由寅○○ 使用，是因為他向我說他要招新客戶去租店面。租約期滿後 的收費仍照之前的約定。自開始出租到九十五年十二月被告 匯款為止，承租人沒有改變過。﹂等語、又證人亦實際參與 本件租賃事務之張英雄到庭證稱：﹁〔（提示原證一租約） 是否看過這份租約？〕我有看過這份租約。租約期滿後，我 們讓他延長半年，但是他就只付錢不簽約。半年過後，房子 仍是寅○○使用，他仍給付租金，是以匯錢方式給付。期間 承租人沒有變更過。雙方就租約之續租有討論過是否終止， 延長後他想要續租，我們有討論過，有談條件，因為他說他 們公司好像要改組，老闆要變動，但是沒有續租，是他不簽 租約，但仍繼續使用。所以就一直拖到他不付租金，我們才 告他。﹂等語、證人錢逢民亦證稱：﹁（文化路二段321等 建號地下一樓等由被告林家現代花園股份有限公司承租你是 否知道？）知道，平常是作咖啡廳營業用，地下一樓是當倉 庫。現在已經沒有營業了。民國九十五年八月二十三日宣告 退租後，後來我們是以個人名義轉租。因為我們要使用執照 辦公司登記，但是一直沒有取得使用執照。租金是繳到九十 五年十二月，但是名義不同，對方知道名義不同，我們在二 十三日那天宣告，包括己○○等人都在場，當天還有簽切結
書，但是都被對造帶走。己○○當時還要求寅○○以個人名 義轉租，八月三十一日我們就將訂金付入。十二月我們不付 了，他們就寄律師函過來。我們的新公司沒有辦法登記。被 告林家現代花園股份有限公司部分只租到八月三十一日，九 月一日後本來要成立新公司既續租，但是使用執照沒有拿到 ，沒有辦法辦公司登記，就一直拖下去，後來因沒有辦到登 記，租金也不給了。八月三十一日付的是訂金，九月一日以 後所付的租金是以個人名義給付的，與被告林家現代花園股 份有限公司一點關係也沒有。被告林家現代花園股份有限公 司已經在去年停業了。﹂各等語，是兩造間之租賃關係確已 終止，原告訴請被告返還系爭租賃物，洵屬有據。至被告之 法定代理人寅○○個人嗣後是否承租系爭租賃物，與本件原 告之請求無礙，併此敘明。
四、從而，原告依民法第455條前段規定訴請被告返還系爭租賃 物－即1、被告應將坐落台北縣板橋市○○路○段321號地下1 樓建物全部遷讓返還原告；2、被告應將門牌號碼台北縣板 橋市○○路○段三二一號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原 告癸○○、壬○○；3、被告應將門牌號碼台北縣板橋市○ ○路○段三二三號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告子○ ○；4、被告應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二五 號一樓及二樓之建物全部遷讓返還原告辛○○○；5、被告 應將門牌號碼台北縣板橋市○○路○段三二九號一樓及二樓 之建物全部遷讓返還原告戊○○、丁○○、丙○○、己○○ ，尚無不合，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定 ，應依職權宣告假執行。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日 書 記 官 陳君偉
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