最高法院民事判決 九十七年度台上字第一一六六號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李振祥律師
被 上訴 人 乙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年
一月十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度上字
第二八二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落南投縣草屯鎮○○段一○一七地號（重測前為雙冬段雙冬小段六七之四地號）之土地（下稱系爭土地）為伊及其他共有人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真各以四分之一比例分別共有，上訴人前則係基於其與共有人之一陳鑽昆簽立耕地使用委託契約書，遂占有系爭土地並為使用收益，而該耕地使用委託契約至民國九十五年五月三十一日早已屆至，依約上訴人早應如期遷還系爭土地，但上訴人卻執意不歸還，伊去函催促亦未獲回應。上訴人對系爭土地已屬無權占有，伊為共有人之一，自得本於民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求上訴人拆屋還地等情，求為命上訴人將系爭土地上如原判決附圖所示編號1017-A001之Ｔ壩；編號1017-A002之涼棚；編號1017- A003之鐵架有牆屋；編號1017-A004之廁所；編號1017-A005之涼棚；編號1017-A006之鐵架工廠；編號1017-A007之鐵架；編號1017- A008之涼棚；編號1017- A009之涼棚均拆除，並將占用之土地返還於伊及其他全體共有人之判決。
上訴人則以：系爭土地係由伊前向被上訴人乙○○及訴外人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真等四人租用，以供經營福榮造景有限公司達十餘年，雙方契約之簽定、租金繳付等均由陳鑽昆代表全體共有人為之，此間均無異議，是系爭土地之租賃關係非僅存在於伊與陳鑽昆之間而已，此由十餘年來，陳鑽昆以外之共有人對伊占有使用系爭土地俱無異議等情足憑。又陳鑽昆代表全體共有人與伊簽定之耕地使用委託契約書之使用期限固已於九十五年五月三十一日屆至，然伊早於九十五年年初即向被上訴人乙○○及訴外人陳烟真、陳鑽昆、陳碧真等人表明續租之意，而被上訴人乙○○等人亦口頭承諾同意上訴人續租，是伊繼續使用系爭土地並非無權占有等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，無非以：查系爭土地上如附圖所示建物或工作物，除編號1017- A010之鐵架有牆屋，由被上訴人所建並由上訴人擴建外，餘均由上訴人甲○○所搭建。次查訴外人即系爭土地共有人陳鑽昆
與上訴人於八十四年五月十六日就系爭土地與上訴人簽定耕地使用委託契約，嗣於九十年七月十一日續約，約定委託期間從九十年六月一日起至九十五年五月三十一日止之事實，有被上訴人提出之耕地使用委託契約書影本一份在原審卷為憑，且為兩造所不爭執。雖被上訴人否認有授權共有人陳鑽昆將系爭土地出租與上訴人，然被上訴人既自承知悉訴外人陳鑽昆出租之行為，陳鑽昆收取之租金並由共有人四人平均領受，且上訴人使用系爭土地長達十餘年期間，被上訴人均無表示異議等情，足認訴外人陳鑽昆就系爭土地於九十五年五月三十一日前之出租管理行為，已獲其他共有人之授權，對其他共有人應發生效力。又上訴人抗辯於上開租賃期間屆滿前，已表達續租之意思，並獲得被上訴人及共有人口頭同意等語，為被上訴人所否認，惟參酌證人陳昌佑之證詞以觀，僅足認系爭土地共有人之一之陳鑽昆不反對續租之意，並不足證陳鑽昆已承諾將系爭土地續租與上訴人。況縱認訴外人陳鑽昆曾承諾將系爭土地續租與上訴人，然上訴人亦未能舉證證明陳鑽昆之口頭承諾已獲其他共有人授權，或事後已得其他共有人承認，上訴人與系爭土地共有人之一陳鑽昆單獨所為之協議，亦不得拘束被上訴人或其他共有人。此外，上訴人復未能提出被上訴人及除陳鑽昆以外之其餘共有人業已同意其續租之積極事證，徒以如未獲被上訴人同意，上訴人即無自九十五年三月起在系爭土地增建景觀工程與展示間、工作室等地上物而支出合計高達新台幣一百七十一萬六千一百七十五元增建費用之必要，並以此推斷兩造有續租之合意，上訴人因而繼續占有使用系爭土地，並非無權占有等語，即無可採。再者，定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件。經查，系爭土地租期屆滿後，被上訴人就原定租金、租期及是否續租等情並未達成協議，已據證人王妙丹證述屬實，參以嗣後被上訴人並以存證信函明示將收回系爭土地自用等語，堪認被上訴人即出租人已表示反對之意思，揆諸前開說明，本件即無適用不定期租賃契約規定餘地。從而，被上訴人依所有物返還請求權及民法第八百二十一條規定請求上訴人拆屋還地予被上訴人及共有人全體，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定，當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，由出租人全體為之（本院六十三年台上字第二一三九號判例參照）。查訴外人陳鑽昆就系爭土地於九十五年五月三十一日前之出租管理行為，已獲其他共有人之授權，對其他共有人應發生效力等情，為原審所確定之事實，則反
對續租之意思表示，自應由被上訴人及其他全體共有人為之，惟系爭土地共有人之一之陳鑽昆不反對續租之意思表示，亦為原審所是認，且九十五年九月十九日反對續租之存證信函（見一審卷第一六頁）亦僅由陳烟真以被上訴人及陳碧真名義發出，陳碧真是否有此意思，即待澄清。然綜上以觀，並非全體共有人均表示反對續租，則本件契約是否已消滅，亦非無疑。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第四百五十一條）。所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（本院三十七年上字第八二八八號判例參照）。本件租期於九十五年五月三十一日屆滿，且如原審所謂之反對續租之存證信函係於九十五年九月十九日發出，是否符合即為表示反對之意思，洵有疑義。再者，上訴人抗辯：兩造所簽訂之契約，係耕地使用委託契約。按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第四百五十條第一項、第四百五十一條及耕地三七五減租條例第二十條之規定自明。是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅，故兩造租賃契約仍存在等語（見原審卷第八五頁至八六頁），為其重要攻擊方法，且攸關兩造租賃是否存續，原審恝置未論，殊屬可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 六 月 五 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 李 寶 堂
法官 童 有 德
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 六 月 十六 日 H
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