臺灣高雄地方法院民事簡易判決 97年度雄訴字第4號
原 告 兆豐國際商業銀行股份有限公司鳳山分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 震臺鋼鐵企業股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 元冠通運股份有限公司
法定代理人 戊○○
上列當事人間因請求確認租賃權法律關係不存在事件，本院於民
國97年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告震臺鋼鐵股份有限公司、元冠通運股份有限公司間，就如附表所示土地租賃關係不存在。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠查中國國際商業銀行股份有限公司於民國（下同）95年1 月 27日奉行政院金融監督管理委員會函准與交通銀行股份有限 公司有限公司合併且更名為兆豐國際商業銀行股份有限公司 ，合併基準日為95年8 月21日；原中國國際商業銀行為存續 銀行並依法承受一切訴訟權利與義務融監督管理委員會95年 1 月27日金管銀（六）字第09560000620 號、95年6 月30日 金管銀（六）字第09500295480 號函影印本各一件）；原告 前身為中國國際商業銀行股份有限公司鳳山分公司，經合併 更名後為兆豐國際商業銀行股份有限公司鳳山分公司（參附 件2公司登記資料）合先敘明。
㈡中國國際商業銀行股份有限公司鳳山分公司前曾於91年間執 行債務人其他財產後換發債權憑證。於95年2 月10日，再以 91年度執字第16323 號債權憑證暨實施抵押權為執行名義， 向高雄地方法院聲請強制執行債務人即被告震台鋼鐵企業股 份有限公司（以下簡稱震台鋼鐵）、及其他債務人周業祥、 周業祺等人之資產，現由鈞院95年度執字第7623號受理，強 制執行震臺鋼鐵所有之抵押物- 即系爭坐落小港區○○段第 1118-1地號土地（下稱：系爭土地）當時於95年3 月27日現 場查封時，債務人震臺鋼鐵無人在場，僅派員開門（註：震 台鋼鐵主要廠房在隔鄰即同段第1115號土地）；土地上僅有 外勞宿舍等未保存登記建物，並無債務人以外之第三人佔有 跡象。但當執行法院定期第一次拍賣後，被告元冠通運股份 有限公司（下稱：元冠公司）以第三人地位於執行程序中主 張：該公司（原名龍虎通運股份有限公司，於90年10月12日
更名）自86年12月30日起即承租系爭土地迄今，享有優先購 買權；該公司承租後即興建建物但因年久失修加上颱風來襲 故於92年重新興建二層鋼鐵造建物並於93年初完工，並提出 該公司於93年12月向高雄市稅捐稽徵處小港分處申請之「房 屋新、增、改建現值及使用情形申報書」以及稅捐稽徵處證 明納稅義務人為元冠通運公司、房屋稅起課年月為94年1 月 份之證明書。並於96年7 月26日，元冠公司具狀聲明異議， 提出其與震台鋼鐵公司間於96.7.23 始辦理公證之同日切結 書，切結書內容係將86.12.30之土地租約作為附件，再以切 結書確認該附件租約有效且願繼續履行；異議狀中並強調該 公司承租於民法第425 條修正前，不受修正後第425 條第2 項規定之限制，該公司有優先承買權，聲請法院註明於拍賣 公告中。復於96年12月28日被告元冠公司再陳報鈞院96年度 雄簡字第6384號民事確定判決予執行法院（判決內容係震臺 鋼鐵對元冠訴請欠租，原本訴訟標的金額過大必須適用通常 程序，但兩造當事人同意適用簡易程序。）主張租賃關係存 在云云。
㈢但查原告基於以下事證認被告間之系爭租賃契約係通謀虛偽 意思表示之不實契約，依法無效：
⒈否認租約上周業裕簽名之真正，蓋，該簽名字跡與周業裕 所簽授信契約不符。
⒉被告震台鋼鐵於88年4 月間簽定「綜合授信契約」借款約 定書及系爭抵押權之設定契約書時，均表明系爭土地並未 訂立租賃契約，有空地及無租賃切結書、綜合授信契約書 可參。且，系爭土地抵押貸款在貸放之前，原告曾委託「 中華不動產鑑價股份有限公司」進行現場勘查與鑑估，依 據該公司製作之勘估紀錄顯示，「查勘日期：88年1 月25 日」、「（建物）構造：無建物」（原證4-1） ；以及原 告所作「授信擔保品估價報告書」足證抵押當時並無建物 。故被告2 人稱：土地自86年12月30日即出租云云，明顯 不符。
⒊再查，被告震臺公司係經營鋼鐵業，於86年尚正常營運中 ，系爭土地為廠房旁用以堆積鋼鐵料使用，並無再出租予 他人之理；且元冠公司為汽車貨運業，焉有租賃土地興建 廠房之必要？況該土地上經常堆積為數可觀之廢鐵，於96 年11月間會同地政測量時地上仍有大量之廢鐵，可知系爭 土地為鋼鐵公司自行使用之事實，不容否認。
⒋抑有進者，系爭土地上之部分建物係供作外勞宿舍及厠所 用途，但被告元冠公司既無聘僱外勞之事實，何須租用土 地設置外勞宿舍？且查元冠公司復主張其上之廢水循環系
統係其公司所有，但據了解該系統專供鋼鐵公司為降低製 程中所產生之爐石粉之溫度所用，此與元冠公司自屬不相 干。
⒌並查震臺鋼鐵係股份有限公司組織，其要將公司主要資產 中之工廠用地出租，須經董事會決議，且類此長期租賃， 依公司法第185 條規定，非經三分之二以上股東出席股東 會及出席股東表決權過半數同意不得為之。但均未見此等 決議。再者，系爭土地面積23,446平方公尺（將近7,093 坪），鑑價高達2 億3 千餘萬元，焉可能以每月3 萬元之 租金出租、且租期長達20年，復未訂有任何物價指數調整 或終止條款；且被告震台鋼鐵資本額近新台幣2 億元、元 冠通運亦有2500萬元，竟以十行紙書寫簡陋租約顯然不合 常理。
⒍退一步言，若租賃為真，則震台鋼鐵公司必須有租金收入 ，而元冠公司必有租金支出，且付租事實不難舉證。又因 兩公司均係法人，均應留有報稅與開立發票或扣繳憑單之 事實可稽。應請被告2 人證明自86年12月底迄今給付暨收 取租金之事證、震台鋼鐵所開租金發票、兩公司稅務申報 資料，以實其說。至於元冠公司提出之未保存登記建物設 籍課稅日期以及上載93年12月申報、94年1 月起課，顯係 原告91年間進行第一次強制執行之後始作成，無足作為租 約於86年底即已成立之證明。
㈣綜上，足徵被告係基於通謀之意思表示簽訂租約，故系爭租 約並非真正，惟因執行法院係採形式審查，故執行法院擬不 點交，且迄今無除租之表示，故原告有提起本件確認訴訟之 必要，為此依民法第87條第1 項規定提起本訴，訴請判決如 主文。並提出行政院金融監督管理委員會函影本乙份、原告 與兩被告之現公司登記資料、被告元冠通運公司更名登記資 料、系爭土地地籍謄本1 份、被告於執行程序所提切結書與 附件租約、被告震台鋼鐵所簽空地及無租賃切結書、綜合授 信契約書、中華不動產鑑價股份有限公司勘估紀錄及原告鑑 估報告等件為證。並聲請訊問證人王任生（中華不動產鑑定 中心之現場勘估人）、吳明哲（本院按：原告訴訟代理人嗣 於97年7月17日言詞辯論時捨棄上述訊問證人證據方法）。二、被告震臺公司、元冠公司則俱聲明求為判決駁回原告之訴， 其答辯要旨略以：
㈠被告震臺鋼鐵部分：
⒈緣於85年至86年間元冠公司（當時名為龍虎通運股份有限 公司）是兼承作答辯人公司鋼材與鋼鐵原料運送之業務， 原本85年以前，鋼鐵業非常興盛，故答辯人與元冠公司業
務交辦與帳務往來都非常準時。但約在85年左右，鋼鐵業 蕭條且當時高雄市小港區土地乏人問津，答辯人也因此積 欠元冠公司數百萬的運費未能清償，董事長周業裕因知道 元冠公司有租置貨車群的場地需求，乃主動向元冠公司提 議，以系爭土地略低於當時租金行情之價格出租與元冠公 司，並同意暫以積欠元冠公司之欠款逐月抵充，以延緩元 冠公司追繳欠款之窘境，元冠公司也同意此事，並立下書 面，董事與股東並無反對，故數年間均相安無事。詎料答 辯人之董事長周業裕先生於日前去世，而其事前並未將此 事徹底交代清楚，而後接任之董事甲○○也未詳知此事來 龍去脈，只知道是周業裕同意元冠在系爭土地上建築房屋 廠房堆放物料車輛且與元冠公司業務尚有往來。迄至民國 93年間，因原告查封答辯人之財產時，元冠公司始拿出當 時承租系爭土地之租約，答辯人之董事長，本於職責乃翻 查公司過往資料，發現確有此事，租期起86年12月30日至 106 年12月30日，每月租金3 萬元，乃於96年7 月間以要 報稅之理由邀其元冠公司當時負責人戊○○將該租約切結 後公證，要求元冠公司繼續繳租，元冠公司卻以當初與周 業裕董事長的約定是將欠費抵充掉租金。欠款尚未清償為 由拒絕按月付租，故答辯人乃提起給付租金之訴訟，由鈞 院96年雄簡字第6384號判決在案，並好言勸撫元冠公司配 合繳租，嗣後元冠公司放棄上訴，至今已按月繳租。查， 一般公司之經營，重大事由應由董事會決議，甚至由股東 會同意，但此乃公司法上公司內部權利義務關係，欠缺內 部授權不當然代表負責人在外與第三人締結之合約行為無 效，且如重要事宜已告知各董事、監察人，而無董事或監 察人反對，也不失是已得董事會同意，此乃商業社會常見 之狀況，並不離譜。答辯人當時因原有土地廠房3 萬坪供 煉鋼使用，認為系爭土地並非係公司「主要資產」，股東 自出租與元冠公司後，股東們亦無人異議，依法租約應屬 有效。
⒊至於周業裕前董事長之所以在原告之貸款文件上表述無租 約一事，可能是周業裕為求順利貸款不得已才配合原告之 作業程序，此在慣例上事所多有不足為奇。
㈡被告元冠公司部分：
⒈85年、86年間因鋼鐵製造業蕭條，震臺公司當時負責人周 業裕為維繫公司正常運作，經常疲於奔命於廠商之間。因 當時答辯人是承作震臺公司業務量最繁重的運輸公司，也 遭震臺公司積欠數百萬元之欠費，若放任震臺公司倒閉， 將導致答辯人所有數百萬元欠款難以追討，周業裕乃建議
於86年12月間就系爭土地與答辯人簽訂租賃契約，租期自 86年12月30日起至106 年12月30日止，每月租金3 萬元。 震臺公司同意被告於租賃期間內在系爭土地上建築堆放物 料廠房、停放貨運車輛此有86年、87年、88年、96年間空 照圖可供參照。而月租金3 萬元乍看下便宜，惟起因除震 臺公司積欠答辯人鉅額欠費，故於租金有所補貼外，亦係 因為答辯人在系爭土地上同意堆放部分震臺公司待運輸之 原物料與成品之故。
⒉而查在88年5 月間評估對震臺公司之抵押貸款時，本應注 意系爭土地上有第三人即元冠公司所有之大型定着物存在 ，但原告當時為爭取貸款，刻意忽略上情，直到震臺公司 無力履行債務，始虛偽主張被告公司與震臺公司間無系爭 租賃關係存在，顯然悖於實情。
⒊我國查封筆錄向來僅能做形式上之審查，對實際真實並非 證明真實之唯一依據，且查封前並未通知答辯人到場，查 封當時大多數車輛、人員都外出執業，僅留部分會計員工 在辦公室內，答辯人無從反應，僅嗣後回公司從震臺公司 之員工處得知系爭土地已遭法院查封且將影響答辯人繼續 租用該土地之權利，乃向法院陳報土地實際使用情形。 ⒋被告承租系爭土地以來，被告公司主要業務聯繫、工作指 派、人員調度、客戶託放運輸物料、車輛堆放均是在系爭 土地上之廠房、工作物之內，租金則以震臺公司對被告公 司領款相抵。直到96年7 月間，震臺公司說要報稅，被告 才配合公證。詎料公證後震臺公司卻要求付租金並對伊公 司提起鈞院96年度雄簡字第6384號給付租金之訴，被告敗 訴後只得按月付租，原告所指與實情不符。
⒌答辯人目前公司主力業務仍係為鋼鐵工廠運輸廢鐵及加工 完成後之鋼鐵成品、半成品，答辯人承租系爭土地自得堆 放廢鐵、廢棄物，衡情並無不合。原告祗以被告公司之登 記之所營事業為運輸業即推論被告公司無承租土地堆置廢 料之必要云云，並不合理。再者，被告有為客戶暫堆放廢 棄物質，乃依環保單位之要求設置水循環系統，亦在情理 之屬。
⒍至於原告以為租金過低、租期太長、公司未依法應開立發 票、扣繳憑單及被告與震臺公司間之系爭96年度雄簡字第 6384號給付租金訟案，其訴訟標的價額逾50萬元以上，但 兩造卻合意適用簡易程序等由，即認定兩造間系爭土地租 約係通謀虛偽意思表示云云，原告所見亦有非是，統整答 辯如下：
⑴租金價格、租期長短需視市場情狀以定，不可一概以論
，更非原告空口認定。
⑵僅係租賃土地，且因系爭土地不能辦理一般公司設立登 記，而公司設立登記已登記於第三地，故在公司報稅程 序並無申報費用需求，故在公司稅務申報上並無記錄， 稅務登記與商業實務運作多少有相當落差，單以稅務申 報欠缺遽認租賃關係有無，實有不足。
⑶至於兩造間之訟案其訴訟標的價額固在50萬元以上，但 依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款規定，仍應適用簡 易程序，如以此遽論兩造有通謀虛偽意思表示，恐失公 允。
㈢提出：震臺公司積欠元冠公司欠款以擔保支票、第三人客票 、本票、租賃契約書與租賃雙方公證切結書影本1 份、政府 航空測量隊之空照圖複印本及系爭土地謄本影本1 份等件為 證。
三、本院依聲請調取95年度執字第7623號、96年度執字第73978 號執行案卷。
四、程序方面：
按關於財產權訴訟，其標的金額或價額在新台幣（下同）50 萬元以下者，適用簡易程序；因請求租金而涉訟者，不問其 標的價額或數額，一律適用簡易程序，但上述適用簡易程序 之訴訟，因案情繁雜或價額逾第一項所定額數10倍以上者， 法院得依當事人之聲請，以裁定改用通常程序，並由原法官 繼續審理，民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第8 款及第 5 項定有明文。查本件原告於起訴請求之訴訟標的價額達72 0 萬元，且案情涉及兩造間複數契約有關，該契約之法律性 質案情繁雜，被告震台鋼鐵股份有限公司聲請本件改依通常 程序審理，揆諸首揭規定，爰依通常程序進行審理，合先敘 明。
五、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。故在消極確認之訴，即確 認法律關係不存在之訴，原告如否認被告於訴訟前主張法律 關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之確認，應由被 告就法律關係成立原因之事實，負舉證之責，最高法院着有 20年度上字第709 號判例意旨可參。本件原告否認被告間就 系爭土地所成立系爭20年定期土地租賃契約係出於通謀虛偽 意思表示，而求為確認系爭土地租賃法律關係不存在，依首 揭說明，應由被告等就其所主張租約成立原因之事實，負舉 證責任。
㈡被告於此無非提出該土地租賃合約書及經民間公證人認證之
切結書為據；但查，上開土地租約係以手寫書成，且僅由公 司法定代理人蓋用私章而未蓋印公司印鑑章（查本院卷附之 土地租約影本上似有蓋公司印之騎縫章，但被告元冠公司陳 報提出於95年度執字第7623號案卷內之土地租約卻無公司印 之騎縫章），形式上已非無疑，何況系爭土地面積廣達23, 446 平方公尺，95年1 月之公告現值達1 億7 千5 百餘萬元 ，卻每月廉租3 萬元，且長達20年租期，期間均未隨物價指 數調整租金，顯然賤租，不足以憑此書面形成租賃關係成立 之心證。至於被告等所提出之該民間公證人認證書，無非待 證被告等切結有成立系爭土地租約事實，但依公證法規定， 該認證範圍，僅限於認證切結人簽名或印章之真正，關於切 結書之內容真實與否，不在認證範圍內，自不能以該形式認 證文書即佐為認定租約成立實質證據。
㈢次查，被告等提出之航照圖4 件，已經原告否認其證據證明 力，且該航照圖僅能證明系爭土地之定着物存在之事實，不 能推認該定着物之權屬或使用關係。被告等以此佐為其上定 着物為被告元冠公司本於租賃契約權利所得興建云云，亦非 的論；
㈣抑有進者，系爭土地於88年間即由被告震臺鋼鐵持以向原告 銀行申貸綜合授信貸款之抵押擔保，當時震臺公司已向原告 切結系爭土地無租賃關係，此有原告提出之切結同意書為據 ；原告銀行依授信程序委派第三人中華不動產鑑價股份有限 公司勘估鑑價，於88年1 月25日現場查勘時，由被告震臺公 司人員陪同在場，亦未向勘估人員陳報有租約之事實，且系 爭土地上係空地，有「授信擔保品估價報告書」足按，可認 被告等主張系爭土地於86年12月30日即出租云云，明顯不符 。被告等於此所辯：係原告銀行承辦人員為爭取貸款現場查 估不實云云，未據舉證實其說且與經驗法則相悖不足採信。 ㈤再者，系爭土地經原告實行債權，本院民事執行處書記官於 95年3 月27日現場查封時，僅見使用現狀：2 間鐵皮屋、1 間水泥砌蓋的廁所、1 間外勞宿舍及地上堆積廢鐵、機器， 此有查封筆錄現場照片可按，即未見有由被告元冠公司占有 之外觀，且地上堆置之廢鐵、器具等，客觀上亦難認與被告 元冠公司（查係以經營運輸為主業）有何關聯；被告元冠公 司固辯以：其除運輸業外，兼營廢鐵材料之囤積居奇，或為 客戶代為堆置料材云云，均未舉證以實其說，不無臨訟編串 之詞，均不足信。
㈥此外，震臺公司資本額1 億9950萬元，且係公開發行股票之 股份有限公司組織，其就公司重要之土地資產之出租處分， 竟未經董事會或股東會決議或追認，且就租金收入均未編入
財務報表，亦無收入科目，此據震臺公司自認在卷，顯然違 常不合理；復查，被告元冠公司既稱兩造同意每月3 萬元租 金自震臺公司所欠之數百萬元帳款逐月扣抵，但震台公司卻 於96年7 月23日對元冠公司提起給付租金之訴（本院96 年 度雄簡字第6384號），被告元冠公司受合法通知竟未到場爭 執（視同自認）。經該案承審法官依一造辯論判令被告元冠 公司應給付已到期租金9 萬元外，並應自96年10月1 日起至 106 年12月30日止，按月給付3 萬元。準此，該所謂土地租 賃之當事人間陳述亦自相矛盾，不足為信。
㈦綜上所述，被告等上揭所辯各詞，均不足為證明兩造間就系 爭土地上有成立該20年定期土地租約之事實，且該系爭土地 租約訂約時間記載為「86年12月30日」，亦不無刻意規避民 法第425 條於88年修訂，限制不動產之不定期租約或5 年以 上定期租約，非經公證排除適用「買賣不破租賃」之規定， 益證二造間系爭土地租約應係事後為規避執行之通謀虛偽意 思表示，依民法第87條規定，契約無效。
六、從而，原告主張被告等間之系爭土地20年定期租約無效，請 求確認系爭土地租賃關係不存在，核無不合，為有理由，應 予准許，爰判決如主文。
七、本件事證已臻明確，原、被告間其他攻擊防禦方法，核與判 決結果無影響，即不一一論駁；又原告聲請訊問證人吳明哲 、王任生亦無必要，且經原告當庭捨棄其他證據方法，即不 予傳訊、調閱卷證，附予敘明。
八、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第427 條第5 項 、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 26 日 書記官 李宗諺
附表：
┌───────────────────────────┐
│土地標示： │
├───────────────────────────┤
│座落高雄市○○區○○段第1118-1地號、面積23,446平方公尺│
│、權利範圍全部。 │
├───────────────────────────┤
│土地租賃契約標示： │
├────────┬──────────────────┤
│租約所載成立日期│民國86年12月30日 │
├────────┼──────────────────┤
│租約所載租期 │民國86年12月30日至民國106 年12月30日│
│ │止 │
├────────┼──────────────────┤
│租約所載租金 │每月新台幣3萬元 │
├────────┼──────────────────┤
│租約所載當事人 │出租人 震臺鋼鐵股份有限公司 │
│ │承租人 龍虎通運股份有限公司 │
│ │ （即更名：元冠通運股份有限公│
│ │ 司） │
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