臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第1104號
原 告 丙○○
訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師
被 告 乙○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 呂郁斌律師
上列當事人間交付房屋等事件，本院民國97年7 月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄縣橋頭鄉○○段178 號、同段179 號、同段180 號土地及其上門牌號碼為高雄縣橋頭鄉○○路1-1 號之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十七年四月十五日起至返還上開房地之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬參仟玖佰伍拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹佰壹拾萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣參佰參拾肆萬捌仟柒佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，原係請求被告 應自民國97年2 月5 日起，按月連帶給付原告新臺幣（下同 ）27,906元，嗣於本院97年7 月22日言詞辯論期日減縮請求 被告自97年4 月15日起，按月連帶給付原告27,906元，此有 起訴狀、本院97年7 月22日言詞辯論筆錄各1 份附卷可稽（ 見本院卷第3 頁背面、第72頁），因屬減縮應受判決事項之 聲明，依上開之規定，自應准許之。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落高雄縣橋頭鄉○○段178 、179 、180 地號 土地（面積分別為262.89平方公尺、41.11 平方公尺、12.3 2 平方公尺），及178 地號土地上同段410 建號、門牌號碼 高雄縣橋頭鄉○○路1-1 號鋼筋混土造2 層樓房1 棟（下稱 系爭房地），係伊於97年1 月23日向訴外人凌明正買受，並 於同年2 月5 日辦妥所有權移轉登記。詎被告無法律上權源
，占用系爭房地，而妨害伊之所有權，伊自得請求排除侵害 ；被告且受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊得請求 被告給付依系爭房地課稅現值及公告現值年息10% 計算之不 當利得或損害賠償金。爰依民法第767 條；同法第184 條、 第185 條、第179 條規定提起本訴，聲明求為判決：㈠被告 應將系爭房地交付原告；㈡被告應自97年4 月15日起至交還 系爭房地之日止，按月連帶給付原告27,906元；㈢願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠原告並未取得系爭房地之所有權，因伊等於81 年10月間向訴外人鄭高峰借款5,000,000 元，約定82年1 月 30日清償，利息為月息3 分，並提供系爭土地依鄭高峰之指 示設定抵押權予其母陳明如，嗣至86年間因伊等無力清償， 遂委託鄭高峰將系爭房屋辦理保存登記後，向銀行辦理貸款 ，以清償債務，詎鄭高峰卻逕將系爭土地及甫辦妥保存登記 之房屋過戶至其妻黃靖惠名下，用以抵充上開借款本息，事 後並以黃靖惠名義訴請伊等遷讓房屋，然經台灣高等法院高 雄分院92年上易字第49號認定黃靖惠與伊等間並無買賣關係 存在，而駁回其請求，鄭高峰乃改依拍賣抵押物之方式，經 本院96年度執字第41420 號強制執行程序將系爭房地轉手， 故原告與凌明正間之系爭房地買賣行為亦屬通謀虛偽意思表 示。㈡又上述房屋，凌明正尚未交付原告使用，則原告應無 受有相當於租金之損害，且原告請求之依系爭房地課稅現值 及公告現值年息10% 計算租金損害實顯過高等語，資為抗辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭事項：
㈠系爭房地原為被告所有；被告於81年10月間向鄭高峰借款5, 000,000 元，約定82年1 月30日清償，利息為月息3 分，並 提供系爭土地依鄭高峰之指示設定共同擔保本金最高總額5, 000,000 元，存續期限自81年10月24日至81年11月23日之抵 押權予鄭高峰之母陳明如，嗣此抵押權於93年11月間變更抵 押權人為黃秀瑤；系爭房屋於85年1 月23日辦妥保存登記； 嗣系爭屋地於86年3 月間以買賣為原因，移轉所有權登記至 黃靖惠名下。
㈡黃靖惠前訴請被告遷讓房屋，經本院91年度訴字第311 號、 台灣高等法院高雄分院92年上易字第49號判決認定黃靖惠與 被告間並無買賣關係存在，而駁回黃靖惠之訴確定。 ㈢系爭房地經本院96年度執字第41420 號拍賣抵押物強制執行 事件，於96年11月8 日行第1 次拍賣程序，由凌明正拍定買 受；本件原告於97年1 月23日向凌明正買受系爭房地，並於
97年2 月5 日辦妥所有權移轉登記。
四、兩造爭點：
㈠原告與凌明正就系爭房地之買賣是否係通謀虛偽意思表示？ ㈡如是，原告得否請求被告返還房地，並給付不當利得或損害 賠償金？
五、本院判斷如下：
㈠原告與凌明正就系爭房地之買賣是否係通謀虛偽意思表示？ 本件原告起訴主張其為所有權人，被告為現占有人之事實， 為兩造所不爭執，並據原告提出土地、建物登記謄本為證， 被告雖以前揭情詞置辯，惟查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民 事訴訟法第277 條定有明文。又不動產經法律行為而取得者 ，須經登記始生效力，民法第758 條定有明文，此一經登記 ，即生不動產物權變動之效力，產生公示力，因信賴登記而 取得不動產權利之人，依土地法第43條規定，尚有公信力存 在。查：系爭房地已於97年2 月5 日，以買賣為原因，而由 凌明正移轉登記予原告等情，業據原告提出系爭房地之土地 、建物登記謄本為證。再者，我國民法就不動產物權係採登 記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依 土地或建物登記簿登載之狀態為準，且依土地法所為之登記 有絕對效力，如無登記無效或得撤銷之原因，任何人並不得 為塗銷其登記之請求。是此，系爭房地既然已於97年2 月5 日，由凌明正移轉登記予原告之事實，且為被告所不爭執， ，則原告無庸再就其為所有權人之事實舉證，而應由被告就 其主張被告與凌明正有通謀虛偽意思表示之事實，先為舉證 。
⒉被告雖抗辯渠等未將系爭房地出賣予凌明正之前手黃靖惠， 亦未移轉所有權予黃靖惠或交付黃靖惠占有使用，是渠等仍 為系爭房地之所有權人，且合法占有系爭房地云云，並提出 本院91年度訴字第311 號及台灣高等法院高雄分院92年上易 字第49號判決為證。惟上述判決僅能證明被告與黃靖惠間就 系爭房地並無存在買賣關係，尚無法遽以認定原告與凌明正 就系爭房地之買賣為通謀虛偽意思表示，亦即原告並非善意 取得系爭房地之所有權之第三人自明。此外，被告另抗辯凌 明正係以505 萬元拍得系爭房地，然竟以相同價格出售予原 告，且雙方約定尾款450 萬元，係於交屋時始1 次付清，均 與一般交易有違，而認渠等就系爭房地買賣應係通謀虛偽意 思表示云云。惟按契約自由為我國民法所採行之基本原則， 苟契約約定之內容無違強行規定，亦不背於公共秩序及善良 風俗者，即為有效。是此，系爭房地之拍定人凌明正，就其
拍得之系爭房地出售價格及原告應如何支付買賣價金等情， 本有權自由決定之。從而，原告抗辯凌明正出售予原告之價 格與其拍得之價格相同，及雙方付款方式不合常情等語，而 主張認原告與凌明正就系爭房地買賣係無效云云，洵難採信 。
⒊再者，被告於本院另案審理時曾抗辯渠等係以將系爭房地過 戶予鄭高峰之妻黃靖惠，來抵充500 萬元借款之本息，其稱 ：「一、被告（指乙○○、甲○○）確於81年10間向原告（ 指鄭高峰）借款500 萬元，約定82年1 月30日清償，利息為 月息3 分，並提供橋頭鄉○○段178 、179 、180 地號土地 予原告之母陳明如設定抵押權，惟86年間被告因無力清償本 金，原告遂將前述3 筆土地及其上1 棟未保存登記之建物過 戶至其妻黃靖惠之名下，用以抵充全部500 萬元本息之欠款 ‧‧‧，故兩造既已以前述不動產抵充，則被告應已無積欠 原告任何債務‧‧‧」等語（見本院97年度審訴第448 號卷 97 年4月22日民事準備書狀，附於本院卷第57頁）。既然被 告於另案審理時自承系爭房地已過戶登記予鄭高峰之妻黃靖 惠名下，藉以抵充500 萬元債務，足認被告就系爭房地已無 所有權自明。是此，被告抗辯渠等仍為系爭房地之所有權人 云云，實無理由。從而，被告無法證明原告非善意第三人， 已如前述，原告自應受信賴登記之保護，參諸上開判例及會 議決議，任何人包括被告均不得對於善意之原告主張原告取 得之系爭房地所有權無效。
⒋綜上，原告以無權占有為原因，請求被告返還所有物之訴， 原告就其物有所有權存在，已如前述，被告以非無權占有為 抗辯者，原告就無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應 認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判 決意旨參照。惟被告就其就系爭房地之占有，為有正當合法 權源一事，迄今既無法舉證證明之，則原告自得依民法第 767 條規定，主張其為所有權人，訴請無權占有之被告返還 系爭房地，於法洵屬有據。
㈡原告得請求被告返還相當於租金之損害金額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意 或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共 同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第17 9 條、第184 條第1 項前段、民法第185 條第1 項前段分別 定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之 利益，此為通常之觀念；又無權占有他人之土地而侵害土地
所有人之所有權，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於 租金之損害，亦有最高法院61年台上字第1695號判例、67年 台上字第3622號判例可資參照。次按「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、 「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋 均準用之」、「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市） 地政機關估定之價額」、「土地所有權人依本法所申報之地 價，為法定地價」、「公有土地及依本條例第16條規定照價 收買之土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申 報」，土地法第97條第1 項、第105 條、土地法施行法第25 條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條前段分 別定有明文。而土地所有人固得依不當得利法則向無權佔用 其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程 度及佔用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，最高法院88年度台上字第1894號、 第3331號判決意旨可資參酌。
⒉查：系爭房屋暨所坐落之基地位在高雄縣林園鄉○○○路與 成功北路，其週邊有縱貫鐵路及台糖鐵路，而系爭房屋為透 天2 層鋼筋混凝土造樓房，附近少有新建案推出，且系爭房 地座落在舊部落社區○○區○道路狹窄彎曲，社區內僅有零 星雜店，日常生活不便，且公共設施接近性不佳，地區發展 淺力小。另系爭房屋係於84年間建築完成，屋齡有13年餘， 系爭土地自97年1 月份迄今之土地公告現值為每平方公尺85 ,000 元 等情，有電子地圖、現場相片、土地及建物登記謄 本及鑑估報告書等資料可稽。本院審酌系爭房屋、土地附近 居住情形、繁榮程度及系爭土地利用之狀況，認為被告就占 用系爭房地所受相當於租金額之利益，以按土地及建物申報 現值年息5%計算較為適當公允。而系爭土地自97年1 月迄今 之申報地價，均為每平方公尺8,500 元，有土地登記謄本在 卷可憑；又系爭房屋於97年間之課稅現值為660,000 元，亦 有高雄縣政府地方稅務局岡山分局97年契稅繳款書在卷可稽 ，則依此土地申報地價及房屋課稅現值年息7%計算結果，被 告每月所受相當於租金額之不當得利金額為13,953元（計算 方式：8,500 ×《262.89+41.11+12.32》＋660,00 0元）× 5% ÷12 月＝13,953元，小數點以下四捨五入）。是原告本 於共同侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告應賠償之 損害即為相當於租金之金額，自屬有據。從而，原告請求被 告應連帶給付自起訴繕本送達之翌日（97年4 月15日)起 至
返還占用系爭房地之日止，按月連帶賠償原告相當於租金之 損害13,953元，即無不合，逾此部份之請求，為無理由，應 予駁回。
六、綜上所述，原告業於97年2 月5 日向凌明正購得系爭房地而 取得系爭房地之所有權，而被告於原告取得系爭房地所有權 後仍繼續占有使用，即屬無權占有，並因而致原告受有相當 於租金額之損害，已如前述。從而，原告本於所有權人之地 位，依民法第767 條、同法第184 條、第185 條、第179 條 之規定，請求被告遷讓返還系爭房地，及自97年4 月15日起 至清償日止，按月連帶賠償相當於租金之損害13,953元，於 此範圍內之請求為有理由，請求應予以准許；逾此範圍之請 求為無理由，請求應予以駁回。
七、原告及被告分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行 ，經核原告勝訴部份，均與規定相符，爰分別酌定相當之擔 保金額予以宣告；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而 失所依據，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日 民事第四庭 法 官 張茹棻
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 31 日 書記官 黃美秀