臺灣高雄地方法院民事判決 96年度訴字第1539號
原 告 雙慶不動產有限公司
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 聚利順貿易股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林石猛律師
張碧華律師
上列當事人間給付報酬金事件，本院於97年6 月25日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰零肆萬元及自民國九十六年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾伍萬元供擔保後，得假執行。被告以新台幣壹佰零肆萬元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告於民國95年11月8 日與被告簽訂專任委託銷 售契約書（下稱系爭契約），受被告委託銷售其所有之高雄 市○○區○○路29號26樓之1 之房屋及及其坐落土地應有部 分（下稱系爭房屋），委託期間自95年11月10日至96年2 月 10日止，委託價額為新台幣（下同）2,800 萬元，嗣被告並 同意委託價額變更為2,600 萬元，並簽訂委託事項變更契約 書，服務報酬為成交價額之4%，原告依約並得代理收受定金 。原告於接受委任後即投入大量時間與人力處理代為銷售事 宜，終有促成買主林再添於95年12月間願以2,400 萬元買受 ，但被告仍堅持以2,600 萬元為最低價格，經原告多次協調 ，於96年1 月25日林再添終願以2,600 萬元之價格買受，並 交付50萬元即期支票作為定金予原告俾予轉交被告，原告隨 即準備簽約事務並通知被告，詎被告卻藉詞推拖，遲遲不願 出面，經原告以存證信函要求履約後，被告突於96年2 月8 日週四16時許傳真予原告，表示應於翌日即9 日週五簽約， 且就應付款項應交付現金，不得以票據代替，因林再添居住 台北且出國洽公，經向被告表示可否延至週一即12日簽約， 但遭被告拒絕而無法完成簽約。本件係因被告違約而致買賣 未完成訂約程序，惟原告已完成工作，依系爭契約之約定， 原告自有權向被告請求委託價格2,600 萬元其中4 ％比例作 為服務報酬，即原告得向被告請求之酬金為104 萬元。爰依 系爭契約法律關係請求被告如數給付等語。並聲明：（一） 被告應給付原告104 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；（二）願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：伊雖曾委託原告銷售系爭房屋，但因房屋交易市 場熱絡，伊於96年1 月初起即向原告表示應提升售價，並表 明若於1 月23日仍無人買受，即不再出售並補償原告之相關 廣告費用，且於該日向原告查證後亦經告知無人交付定金。 然原告竟於多日後表示已收受買方定金50萬元，並要求簽約 ，經伊回覆願於同年2 月9 日簽約後，原告並未有任何後續 動作。又伊係遭原告惡意誤導且未給予審閱期間下簽訂系爭 契約，且系爭契約條款對伊顯失公平，而原告於買方有意願 購買並交付50萬元定金後，亦未依約於24小時內將定金及要 約書、不動產買賣意願書通知及交付予伊，甚且在伊表示同 意簽約後仍多方推諉而拒不辦理，自應承擔無法簽約之損失 ，其不得依系爭契約請求被告給付酬金等語資為抗辯。並聲 明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利之判決，願供擔 保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於95年11月8 日簽立系爭契約，由被告委託原告銷售 其所有系爭房屋，委託期間自95年11月10日至96年2 月10 日止，委託價額為2,800 萬元，嗣變更為2,600 萬元，服 務報酬為成交價額之4%，有系爭契約書、委託事項變更契 約書在卷可稽。
（二）林再添於96年1 月15日表示願以2,400 萬元買受系爭房屋 ，至同年月25日再同意提升至以2,600 萬元買受，並交付 50萬元支票予原告。有支票、不動產買賣意願書在卷可憑 。
（三）原告於96年2 月1 日以高雄青年郵局第408 號存證信函促 請被告於函到後5 日內速約定簽約時間，被告則於同年月 8 日16時5 分以傳真方式通知原告，表示應於翌日即9 日 簽約，且所有應付款項均應交付現金，不得以票據代替， 並表明逾期不簽即不再簽約等語，有存證信函、傳真文在 卷可稽。
（四）本件並未完成買賣之簽約程序。
四、原告主張其於委託期間覓得買主林再添願意購買系爭房屋， 並已代收50萬元之定金支票，詎被告毀約不願出售系爭房屋 ，依系爭契約約定，被告仍應支付委託價格4 ％的服務報酬 予原告等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩 造所爭執之處，應在於：（一）原告是否符合得請求本件報 酬之要件。（二）若得請求報酬時，其金額為若干。五、本院得心證之理由：
（一）查被告委託原告居間仲介銷售系爭房屋，委託價格原訂2, 800 萬元，後變更為2,600 萬元，委託期間自95年11月10 日至96年2 月10止，雙方並簽署系爭契約、委託事項變更 契約書為憑，嗣於96年1 月25日原告覓得買主林再添願以 2,600 萬元之價格買受，並收受林再添之50萬元即期支票 ，被告對於簽訂系爭契約、委託事項變更契約書等上情， 並不否認，惟以前詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告固不否認 與原告簽訂系爭契約，惟辯稱系爭契約簽訂前，未經合理 之審閱期供其審閱云云，然查，系爭契約首段即以方框型 式特別記載「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已確 實攜回審閱3 日以上，並已充分瞭解本契約書及其附件之 內容無誤（契約審閱期至少為三日，但委託人已充分瞭解 本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此 限）」等字樣，被告並在該段文字下方「委託人簽章」處 蓋印，是被告對於該段文字應已閱讀，並且在同意之情況 下，始可能於該處蓋印，由此足證該段文字之記載為真實 ，被告應已經相當期間之審閱，此乃為常態事實，若被告 抗辯伊在該欄位蓋印，但未經審閱期間，與一般常情不符 ，則屬變態事實，且為有利於己之事實，依舉證責任分配 而言，自應由被告負舉證之責，惟被告僅空言否認，並未 具體舉證以實其說，則其所辯，尚非可採。是以，被告所 稱系爭契約之簽訂前，未經合理之審閱期供其審閱云云， 殊無可採。況參以系爭契約內第1 、2 、3 、10條，有關 不動產標示及委託銷售範圍、委託價額、付款方式、委託 期間等用手寫填空或簽名部分，均係經雙方洽談後所簽立 等情，衡情被告應看過整份契約充分瞭解契約內容。再者 市場上房屋仲介公司眾多，而各家房屋仲介公司所擬定之 專任委託銷售契約書條款大同小異，對於委託銷售期間、 收受定金事項或若有毀約不賣之處罰條款等均有約定，此 亦為一般委託者所知悉。綜上諸情，應認原告已留予被告 合理之審閱期間，被告已充分了解全部契約條款內容後簽 訂系爭契約，則被告所稱契約條款對其不公平乙節之抗辯 自為無理由。
（三）再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。民法第153 條定有明文。本件被告既已簽 訂系爭契約，則系爭契約條款之內容，如無違反強制或禁 止之規定而無效外，均有拘束契約雙方當事人之效力。而 依系爭契約第6 條第1 項、第2 項之約定，被告同意原告
可為買賣雙方之代理人，當買方出價達到委託價額時，原 告無須再行通知被告，即得全權代理收受定金及安排買賣 雙方簽約事宜，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成 立生效。而本件原告主張委託期間內覓得買主林再添願以 2,600 萬元購買系爭房屋，並給付50萬元支票一節，業據 其提出96年1 月25日原告與林再添簽立之不動產買賣意願 書、50萬元支票、原告96年2 月1 日通知被告出面簽約之 存證信函（高雄青年郵局第408 號）為證。再依卷附林再 添於96年1 月25日所簽署不動產買賣意願書第2 條、第3 條之約定，林再添為表示承買系爭房屋之誠意，支付原告 50萬元做為斡旋金，並表示被告若於斡旋期間內接受林再 添之承買價款及意願書之條款，林再添同意買賣契約即成 立生效，原告得全權代理林再添將斡旋金視同定金交予被 告；該不動產買賣意願書並載明承買價款為2,600 萬元。 則原告主張其已依系爭契約及委託事項變更契約書之約定 ，於委託期間內之96年1 月25日為被告尋得林再添願以委 託價額2,600 萬元買受系爭房屋，並代收定金50萬元即期 支票而成立買賣契約等語，並非無據。又被告亦自承原告 曾以電話告知已收買主50萬元一事，且前開高雄青年郵局 第408 號存證信函上亦載明附有不動產意願書、50萬元支 票影本各一份，被告既經原告電話告知，又確實有收受前 開存證信函，自無法諉為不知；且衡以房屋仲介業者為求 契約順利成立，在買受人應允買受並交付定金後，其為求 早日確定買賣契約，以利取得仲介報酬，理應會儘速將買 方出價及收取定金等事通知出賣人，是綜上堪認被告確實 已知悉原告收受買主50萬元定金之情。另再依被告於96 年2 月8 日傳真原告之通知載明：請貴公司與買方林再添 約96年2 月9 日來簽訂買賣契約書等語，可知被告當時並 未爭執原告已依系爭契約上開約定尋得買方並收受定金， 且同意進行簽約。則依系爭契約第6 條第2 項之約定，應 認系爭房屋之買賣契約已於原告收受定金時成立生效。被 告辯稱：系爭房屋之買賣契約不成立，原告不得請求給付 報酬等語，並無理由。另系爭契約第5 條第2 項前段已約 定被告承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬即成交價 額4 ％，則被告於原告尋得買方並收受定金時，即有給付 該服務報酬之義務；至於系爭契約書第5 條第2 項後段另 約定：若簽立書面買賣契約，則簽約同時支付70％，被告 收到尾款時支付30％等語，核係給付方式之約定，非謂系 爭房屋之買賣契約須至簽約或被告收到尾款時方成立。（四）再本件買主林再添固未能於被告所定96年2 月9 日簽約日
期到場與被告簽約，惟簽約日期乃是預先約定，一般人對 於未來事情之發展均無法完全掌控，況被告所約定簽約日 期是傳真通知之翌日，時間確甚急迫，買主因故無法到場 ，實尚合於情理，況於期日屆至時，如遇有事無法如期到 場簽約，通常均會容許更改至較近之日期再行簽約，被告 僅以買主林再添未於其指定之簽約日期即96年2 月9 日當 日準時到場簽約，即拒絕再約定期日簽約，顯與一般事理 常情有違；況系爭契約第10條約定：「委託期間：自95年 11月10日至96年2 月10日止，如乙方（即原告）在此期間 內接受定金，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽定日 止。」，原告既於委託有效期間內接受定金，系爭契約有 效期間延至不動產買賣契約書簽定日止，是原告以被告所 定簽約日期96年2 月9 日過於急迫，請求簽約日期改為96 年2 月12日，合於情理，且在委託期間內，應認有理，被 告自不能以本件買賣雙方尚未簽訂買賣契約，而為拒絕給 付報酬之理由。本件原告既於委託期間內為被告尋得林再 添願以委託價額2,600 萬元買受系爭房屋，並代收定金50 萬元，則原告顯已完成其受託銷售仲介系爭不動產之工作 內容無訛，則按照系爭契約之約定，被告仍應給付原告委 託價格2,600 萬元之4 ％之服務報酬即104 萬元甚明。六、綜上所述，本件原告於系爭契約所約定之委託銷售期間內， 為被告尋得林再添願以委託價額2,600 萬元買受系爭房屋， 並代收定金50萬元而成立買賣契約，是原告顯已完成系爭居 間仲介之事務，從而，原告依系爭契約之約定，請求被告給 付104 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即96年6 月27日起至 清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由， 應予准許。
七、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳 述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再 一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 7 月 9 日 民事鳳山分庭審判長法 官 楊富強
法 官 呂憲雄
法 官 林意芳
上為正本係照原本作成。
如不服判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於判決送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 7 月 9 日 書記官 陸艷娣
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