臺灣高等法院臺南分院民事判決 97年度上易字第88號
上 訴 人 丁○○
丙○○
兼上列二人
訴訟代理人 乙○○ 住同上
被 上訴人 甲○○ 住嘉義市○○街372號
訴訟代理人 黃木春 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年2月2
9日臺灣嘉義地方法院第一審判決（96年度訴字第161號）提起上
訴，本院於97年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第 一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔 。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：（一）按租賃契約已終了，承租人或借貸人仍占有租賃物或使用 物者，所有人得行使民法第767 條之所有物返還請求權。 惟系爭如嘉義市地政事務所96年7 月27日複丈成果圖（下 稱附圖）Ａ、Ｂ部分所示磚木造建物，並非「租賃契約已 終了仍占有租賃物」之無權占有，原審以無權占有之理由 ，判決上訴人敗訴，顯無理由。
（二）民法第876 條法定地上權成立之要件為：⑴須於設定抵押 權時，土地上已有建築物。⑵須土地及土地上之建築物於 設定當時，同屬一人所有，則無論僅以土地或僅以建築物 為抵押或以土地及建築物為抵押，土地上之建築物可繼續 原來利用土地之關係，不另行擬制地上權之設定。⑶須經 拍賣結果，土地與建築物之所有人各異。地上權之成立以 使用他人之土地為必要。上訴人乙○○於民國（下同）88 年間，將嘉義市○○段22-136、22-287地號土地（下稱系 爭土地）設定抵押權時，系爭土地及其地上房屋皆為上訴 人乙○○所有，嗣抵押物遭拍賣造成土地及土地上房屋所 有權人各異，依民法第876 條規定視為已有法定地上權之 存在。再依最高法院48年度台上字第1457號判例：「其再 因轉讓而承受土地所有權之人，則除有反對之特約外，應 推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓 土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，
或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法 律關係。」是原審判決違反上開民法規定與判例。（三）上訴人丙○○於93年6 月15日，依法律行為合法申請營利 事業登記證，依營利事業登記辦法規定必需繳交房屋租賃 契約書，故上訴人丁○○、丙○○間推定有租賃關係，有 「買賣不破租賃」原則之適用，被上訴人要求上訴人「拆 屋還地」與民法第425條之1規定不符。又按法律不能違背 事實，系爭房屋於49年合法申請建照建築完成，建築於門 牌嘉義市○○街402巷12號基地上，建築面積共計99.5 平 方公尺，嗣雖經市○○道路拓寬，將建物面路之牆壁拆除 ，並將建物分成兩邊，一邊是住房另一邊為廚房，且廚房 仍為另一邊住房不可分割之一部分，依上訴人丁○○於96 年9 月13日所提供之相片可資證明，系爭廚房內部之現況 ，有桌椅及碗盤烹煮用具，衛浴設備自來水流理台，自來 水迄今仍為有效之使用有水費單可證，且系爭房屋迄今財 產登記及房屋稅之徵收仍設定為一筆，另上訴人丙○○於 93年6 月15日以系爭建物合法申請為營業場所，於附圖Ｂ 部分所示建物放置10餘輛腳踏車，有上訴人及被上訴人所 提照片為證，是被上訴人主張系爭建物內部空無一物，顯 與事實不符。又被上訴人提供附圖Ａ部分所示廚房照片， 無法反映廚房內部陳設之事實，且照片中車輛之高度，超 過自來水及流理台內部陳設，故不應作為本件審究之證據 。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出附圖、嘉義市政 府稅務局97年房屋稅繳款書、財政部臺灣省南區國稅財產歸 屬資料清單、臺灣省自來水公司各項費款收據、嘉義市政府 嘉市府建商登字第09300632 號營利事業登記證各影本1份、 房屋租賃契約書影本2份、照片影本2張為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）上訴費用由上訴 人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：（一）上訴人能否依民法第876條規定拒絕拆屋還地： ⒈按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以 土地或僅以建築物為抵押者，於抵押權拍賣時，視為已有 地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時， 得聲請法院定之。」修正前民法第876條第1項定有明文。 是上開法定地上權之發生，須以拍賣實行抵押權而致土地 及建築物各異其所有人為要件，若係依法律行為為之，則 當事人間就建築物對於土地之利用自必已有安排，法無過
問之必要，自無上開規定之適用。上訴人乙○○於88年間 將系爭土地設定抵押權時，如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物 亦為其所有，嗣其於91年間將系爭土地分別讓與訴外人王 世周、簡素珍，已依法律行為致系爭土地及其地上物各異 其所有人，自已無上開規定之適用，亦即上訴人乙○○不 得主張其就系爭土地有法定地上權。嗣訴外人王世周、簡 素珍所有土地被拍賣，由被上訴人買受，輾轉受讓上開地 上物之上訴人丁○○，自亦不能依上開規定主張就系爭土 地有法定地上權。
⒉又按「民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於 土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。 系爭甲部分房屋，既足認建築於設定抵押權之後，於抵押 權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押 權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影 響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物 。」最高法院著有57年度台上字第1303號判例。依該判例 要旨，需地上建物有相當之經濟價值，為保護社會經濟， 始有成立法定地上權之必要。本件上訴人乙○○原有門牌 嘉義市○○街402 巷12號房屋為木造30坪多，建築在嘉義 市○○段22-6地號嘉義縣有土地上，而22-6地號是道路預 定地，於88年間開設道路，補償地上物後拆除地上房屋， 留下系爭22-136地號及22-287地號乙○○私有地上之建物 ，此為上訴人所是認。系爭剩下未拆除部分建物，在房屋 未拆除前是附屬房屋旁之違章建築，附圖Ａ部分所示地面 層是磚木造，已建造40多年，價值甚微，主建物房屋被拆 除後，附圖Ｃ部分是空地，附圖Ｂ部分及Ａ部分第二層無 門戶牆壁，不能遮風避雨，有被上訴人於96年5 月24日在 原審提出之相片可證，其不堪使用已無價值甚明。而附圖 Ａ部分所示地上面層雖為磚木造，但只14平方公尺，面臨 道路部分無門也無牆壁，不能遮風避雨，並且自92年9 月 起就無電力，有台灣電力公司嘉義區營業處96年8月3日嘉 義字第09608000031 號函附原審卷可查。其於88年設定土 地抵押權時，該部分僅為房屋之附屬違章建物，又極老舊 ，約有40年，價值甚微，房屋拆除後即不堪單獨使用，雖 予拆除於社會經濟亦無甚影響，依上開判例不能視為民法 第876條第1項可成立法定地上權之建築物，應無民法第87 6條第1項法定地上權之適用至明。
（二）上訴人能否依民法第425條之1第1項規定拒絕拆屋還地： 按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民 法第425 條之1第1項定有明文。依上開規定所生之租賃關 係，既以房屋得使用期限為期限，則該租賃關係之發生， 自應以土地及房屋之所有人，僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時， 房屋仍堪使用且有相當之經濟價值為要件。系爭如附圖Ａ 、Ｂ部分所示地上物，原為嘉義市○○街402 巷12號房屋 之一部分，該房屋建築在嘉義市○○段22-6地號嘉義縣有 土地上，為木造房屋，附圖Ａ、Ｂ部分係違章增建部分， 已如上述。88年間嘉義市○○街402巷拓寬成崇文街，402 巷12號房屋被拆除，遺留在堀川段22-136及22-287地號私 有地上未拆除部分，係本來之違章增建物，附圖Ｂ部分及 Ａ之二樓部分無牆壁門窗，不能遮風避雨，已不能使用無 價值甚明，有被上訴人於96年5 月24日在原審提出之相片 及原審勘驗筆錄可參。附圖Ａ部分之地面層雖為磚木造， 面臨道路部分無門也無牆壁，不能遮風避雨，有被上訴人 在原審提出之相片足以證明，該相片係被上訴人向法院買 受土地時（93年8 月31日）所拍照，最為真實，並且僅有 14平方公尺，又建40多年極老舊磚木造，自92年9 月起就 無電力，已不堪使用，無價值，實不能依民法第425條之1 第1項規定成立租賃關係至明。
（三）上訴人雖提出房屋稅繳納書，證明系爭地有合法房屋存在 。惟上訴人原所有房屋係建在堀川段22-6地號嘉義縣有土 地上，木造面積30坪多，有其提出之賣渡證書附原審卷可 證，並經上訴人在原審供述明確，此為課稅房屋，而在私 有地之系爭堀川段22-136、22-287地號上之系爭建物，係 木搭棚架及磚木造建物，兩不相同，其為事後違章增建物 甚明。雖原有房屋已被拆除，因上訴人為主張私有地部分 有地上權或租賃權，不向稅捐機關申報，稅捐機關未再查 估而照原有房屋繼續課稅，此由嘉義市稅捐稽徵處函送之 房屋稅課稅明細表內，課稅總面稅有99.5平方公尺即足證 明。該房屋確已不存在，不能因照原有房屋繳納房屋稅即 認定原房屋尚存在，且該房屋本來建造在嘉義縣所有堀川 段22-6地號上，亦與本件無關。
三、證據：引用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張：系爭嘉義市○○段22-136、22-287地號 土地，為被上訴人所有，然於該土地上分別有附圖Ａ、Ｂ部
分所示磚木造建物及雜物，該建物為上訴人丁○○所有，雜 物則為上訴人乙○○、丙○○所有，惟其等對系爭土地並無 合法使用權源，顯屬無權占用，爰依民法第767 條物上請求 權之法律關係，請求上訴人丁○○將上開建物拆除，並將系 爭土地及如附圖Ｃ所示部分土地返還被上訴人。另上訴人乙 ○○、丙○○在系爭土地上堆放腳踏車等雜物，被上訴人亦 得請求其等將全部雜物遷出，並將土地返還被上訴人等語。 上訴人則以：嘉義市○○街402 巷12號房屋，係上訴人乙○ ○之父親侯詩慶，於49年建造嗣轉賣與他人，繼於80年間經 上訴人乙○○買回，系爭土地及上揭房屋之所有權人皆為上 訴人乙○○，嗣於88年間嘉義市○○街拓寬時，上開房屋從 中拆除而變為兩部分，其中一部為系爭房屋，上訴人乙○○ 為節省增值稅，遂於90年間將拆除後之嘉義市○○街402 巷 12號房屋，連同系爭房屋，贈與上訴人乙○○之配偶劉美華 ，劉美華復於93年間將上開房屋贈與訴外人侯庭堯，侯庭堯 再於94年間將上開房屋贈與上訴人丁○○，而系爭土地則於 91年出賣予訴外人王世周、簡素珍。則依民法第425條之1規 定，斯時系爭土地與房屋間推定有租賃關係存在，上訴人侯 廷揚嗣因贈與而取得系爭房屋所有權，亦不影響租賃關係之 存在。又於88年間以系爭土地為銀行設定抵押權時，系爭土 地及其地上房屋皆為上訴人乙○○所有，嗣抵押物遭拍賣造 成土地及房屋所有權人各異，依民法第876 條規定，亦視為 有法定地上權之存在，是上訴人顯有合法使用權限。又系爭 房屋雖因道路拓寬遭拆除一部，但上訴人仍將系爭房屋作衛 浴設備、廚房之用，且系爭房屋有門窗及水電，足證目前仍 是上訴人當廚房使用之中，是被上訴人之訴顯無理由等語， 資為抗辯。
二、經查系爭嘉義市○○段22-136、22-287地號土地，為被上訴 人向法院所標買，被拍賣之所有權人為王世周、簡素珍；96 年7月27日嘉義市地政事務所複丈成果圖Ａ、Ｂ 部分所示地 上物，為上訴人丁○○所有，上訴人三人均為系爭土地之占 有人；又上訴人乙○○於88年間以土地為銀行設定抵押權時 ，系爭土地及其上附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物，均為其所有 ，嗣於91年間將系爭土地分別賣予王世周、簡素珍，於90年 間則將拆除後之嘉義市○○街402 巷12號房屋，連同附圖Ａ 、Ｂ部分所示地上物贈與劉美華，劉美華於93年間將之贈與 侯庭堯、侯庭堯再於94年間將之贈與上訴人丁○○；另附圖 Ａ部分所示地上物為二層樓，一樓有木門、二樓無門，二層 部分僅剩鐵皮牆兩面，屋頂已經殘破，地面層面臨馬路部分 僅以木板矮牆遮蔽，該木門係於95年底以原舊門安裝，Ｂ部
分所示地上物則為平房無門牆，面臨馬路部分已無牆壁等事 實。既有系爭土地登記謄本、土地登記簿、原審法院93年 9 月3日嘉院雲民92執宇字第14730號不動產權利移轉證明書、 現場照片、96年7 月27日嘉義市地政事務所複丈成果圖，原 審法院96年10月25日勘驗筆錄、本院97年5 月23日勘驗筆錄 等件存卷為證，復為上訴人所不爭執，自堪信實。惟被上訴 人另主張上訴人占有系爭土地，無正當權源應屬無權占有， 其得依民法第767 條物上請求權之法律關係，請求上訴人拆 屋還地乙情，既為上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯， 致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為上訴人是否有占 有系爭土地之正當權源？即是否有上訴人抗辯民法第425 條 之1第1項、第864條第1項規定之適用？及附圖Ａ、Ｂ部分所 示房屋，是否已殘破不堪不能遮避風雨無經濟價值？而得拒 絕拆屋還地乙節。茲更詳細說明如下：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第 767 條前段、中段定有明文。本件上訴人既不否認占用系爭土 地，及所占用之系爭土地確為被上訴人所有之事實，則上 訴人自應就其係有正當權源占用系爭土地乙情，負舉證之 責任。次按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有 ，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押權拍賣時， 視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議 不諧時，得聲請法院定之。」修正前民法第876條第1項定 有明文。是上開法定地上權之發生，須以拍賣實行抵押權 ，致土地及建築物各異所有人為要件，若係依法律行為為 之，則當事人間就建築物對於土地之利用權自必已有安排 ，法無過問之必要，自無上開規定之適用。上訴人乙○○ 於88年間將系爭土地設定抵押權時，如附圖Ａ、Ｂ部分所 示地上物亦為其所有，嗣於91年間其將系爭土地分別讓與 訴外人王世周、簡素珍，既已為上訴人所是認，則上訴人 乙○○自斯時起顯已依法律行為，致系爭土地及其上地上 物各異其所有人，自已無上開法定地上權規定之適用，即 上訴人乙○○已不得主張其就系爭土地有法定地上權。嗣 訴外人王世周、簡素珍所有土地被拍賣，由被上訴人買受 ，輾轉受讓上開地上物之上訴人丁○○，自亦不能依上開 規定主張就系爭土地有法定地上權。至上訴人所引最高法 院48年度台上字第1457號判例，其意旨係謂：「土地與房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋
分開或同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地。」仍係就因轉讓而承受土地所有權之人，除有反對之 特約外，應推斷土地所有人對其默許繼續承租，繼續其原 來之法律關係，而非其得主張對系爭土地有法定地上權。 又按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土 地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件，最 高法院著有57年度台上字第1303號判例足參。據此需地上 建物有相當之經濟價值，為保護社會經濟，始有成立法定 地上權之必要。上訴人乙○○原所有嘉義市○○街402 巷 12號房屋，為木造30多坪，建築在堀川段22-6地號嘉義縣 有土地上，因該22-6地號土地為道路預定地，於88年間開 設道路補償地上物後拆除地上房屋，留下系爭上訴人乙○ ○私有之堀川段22-136、22-287地號土地及私有地上建物 等情，既為上訴人所不爭執。且系爭剩下未拆除之部分建 物，係屬原建物之附屬建物，其中附圖Ａ部分所示地面層 是磚木造14平方公尺，面臨道路部分無門僅以木板矮牆遮 蔽，內部僅置有櫥櫃、瓦斯、流理台、桌子、衛浴設備， 已建造40多年，第二層為殘留建築物，無門亦無窗，僅剩 鐵皮牆兩面，屋頂已殘破，內置雜物，並且自92 年9月起 就無電力；附圖Ｂ部分所示為磚木造，面臨道路部分亦無 門也無牆壁，作儲藏室使用，內置雜物及腳踏車；至附圖 Ｃ部分係空地，其上堆放上訴人乙○○工作用原料各情； 不惟有被上訴人提出之現場照片、台灣電力公司嘉義區營 業處96年8 月3日嘉義字第09608000031號函等件，附於原 審卷足稽，更迭經原審及本院履勘現場屬實，分別著有各 該勘驗筆錄附卷為憑。再參酌上訴人另自承係於95年底， 將附圖Ａ部分所示臨路部分加上木門乙情（見原審卷第17 4 頁），益見系爭建物於主建物拆除後之現況，實已殘破 不堪難以遮風避雨，而不堪使用。況系爭建物已建造40餘 年，依嘉義市稅捐稽徵處97年1月25日嘉市稅房字第09707 02812號函附之嘉義市○○街402巷12號房屋稅籍資料證明 書及課稅明細表，可知嘉義市○○街402 巷12號房屋於97 年之現值共新臺幣20,500 元（見原審卷199-201頁），則 縱將附圖Ａ、Ｂ部分所示系爭道路拓寬拆除剩餘之建物， 認屬原有房屋建物之一部，益顯系爭建物價值甚微，故將 系爭建物拆除，於社會經濟亦無甚影響，揆諸上開判例， 其無民法第876條第1項法定地上權之適用，灼然明甚。（二）次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間， 或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內 ，有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制 。」民法第425 條之1第1項定有明文。則依上開規定所生 之租賃關係，既係以房屋得使用期限為期限，該租賃關係 之發生自應以土地及房屋之所有人，僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，房屋仍堪使用且有相當之經濟價值為要件。卷查嘉 義市○○街402 巷12號房屋，於88年間因嘉義市○○街拓 寬拆除後，所遺如附圖Ａ、Ｂ部分所示建物現況，已殘破 不堪難以遮風避雨，顯已不堪使用致無相當經濟價值，既 有如上述。則上訴人乙○○縱先後將系爭土地及地上物， 讓與訴外人王世周、簡素珍及劉美華，然於該土地受讓人 及地上物受讓人間，已不能認有民法第425 條之1第1項所 定之租賃關係，嗣自訴外人劉美華受讓上開地上物之訴外 人侯庭堯，及自訴外人侯庭堯受讓上開地上物之上訴人丁 ○○，對於系爭土地自亦無租賃權可言。至上訴人另以上 訴人丙○○於93年6 月15日，申請營利事業登記證時，有 繳交房屋租賃契約書，應推定上訴人丁○○、丙○○間有 租賃關係，且系爭房屋雖經道路拓寬，將建物面路之牆壁 拆除，並將建物分成兩邊，一邊是住房另一邊為廚房，而 廚房為另一邊住房不可分割之一部分，廚房內部有桌椅及 碗盤烹煮用具，衛浴設備自來水流理台，自來水迄今仍為 有效之使用有水費單可證，況系爭房屋迄今財產登記及房 屋稅之徵收仍為一筆等由，抗辯系爭建物尚堪使用有經濟 價值，及有租賃關係存在等節。因系爭附圖Ａ、Ｂ部分所 示建物拆除後現況，已殘破不堪難以遮風避雨，顯已不堪 使用致無相當經濟價值，已如上述；且各該建物內放置廚 房用具或其他雜物，並不影響系爭建物是否堪用，及有無 經濟價值之判定，另仍有自來水係繼續原來水管施設之使 用，繳納水費、房屋稅及申請營利事業登記證，或係使用 者付費或係房屋及營業財稅行政管理層面，亦均與系爭建 物是否仍堪使用，及有無租賃關係存在之認定無直接必然 關係，要難據為上訴人有利之證明。
三、綜上所述，上訴人抗辯其依法定地上權及租賃權占有系爭土 地，有合法正當權源而非無權占有，既不足採信。從而被上 訴人依民法第767 條物上請求權之規定，訴請上訴人丁○○ 應將堀川段22-136、22-287地號土地如附圖Ａ、Ｂ部分所示 地上物拆除，上訴人乙○○、丙○○應將放置於堀川段22 -
136、22-287 地號土地上之物品騰空，及上訴人三人應將堀 川段22-136、22-287地號土地返還被上訴人，洵屬有據，應 予准許。原審本於同上之見解，為被上訴人勝訴之判決，經 核認事用法並無違誤。上訴人上訴意旨猶執上揭情詞，指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。五、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1 項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 97 年 7 月 8 日 民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信 法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 8 日 書記官 謝素嬿
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