臺灣高等法院民事裁定 97年度抗字第328號
抗 告 人 乙○○
抗告人因與相對人中國信託商業銀行股份有限公司等間聲明異議
事件，對於中華民國97年1月17日台灣板橋地方法院96年度執字
第34465號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件聲明及抗告意旨以：債務人即相對人甲○○ (原名袁雅 珠，下稱甲○○)以其所有如原裁定附表所示不動產， 於民 國 (下同)94年1月24日設定本金最高限額新台幣 (以下同) 644萬元抵押權予債權人即相對人中國信託商業銀行股份有 限公司 (下稱中國信託銀行），94年2月初將系爭抵押物出 租予抗告人。原執行法院以租賃期間係成立於抵押權設定之 後，且97年8月17日第一次拍賣不成立，已影響到債權人之 受償權，依法准予除去租賃權，惟此乃因第一次鑑定價格 590萬元偏低之故，原執行法院於第二次拍賣遽以無租賃狀 態逕予執行，侵害抗告人合法租賃權，依民法第425條買賣 不破租賃原則，該租賃契約對於買受人仍應繼續存在，為此 聲明異議，求予勿除去租賃權，以保障抗告人之合法權益云 云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地 上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第866 條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第3人訂 立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵 押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押 物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。司法院院 字第1446號解釋及司法院大法官會議釋字第304號解釋分別 有明確說明。
三、經查，債務人甲○○於94年1月24日以其所有坐落台北縣永 和市○○段924地號，地目建，面積145平方公尺，權利範圍 4分之1之土地，及其上門牌號碼台北縣永和市○○路76巷3 號4樓，4層樓鋼筋混凝土造，合計74.1平方公尺，權利範圍 全部之建物 (下合稱系爭抵押物）為債權人中國信託銀行所 負債務之擔保，設定最高限額644萬元之抵押權，並依法登 記在案。嗣因債務人甲○○對債權人中國信託銀行所負債務 5,362,063元已屆清償期，未為清償，中國信託銀行聲請拍 賣抵押物強制執行，經執行法院併入原法院96年度執字第73 60號台北富邦商業銀行股份有限公司清償債務執行程序，並
經執行法院囑託鑑定系爭不動產總價為5,755,020元；又設 定當時系爭不動產並未出租，於系爭建物查封時，經抗告人 陳稱係向債務人甲○○承租占有使用，租賃期間自94年2月 起，嗣系爭不動產經原法院於96年8月17日以底價590萬元進 行第1次拍賣程序，因無人應買而未拍定等情，有原法院95 年12月18日95年度拍字第3466號民事裁定、借據、他項權利 證明書、抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、不動產 估價報告書、96年7月10日法官審理單、原法院96年7月16日 板院輔96執竹字第7360號通知在卷可參 (見原法院執字第 11207號卷7－19頁、執字第7360號卷35－51、62、70－71 頁)，揆諸前開說明，此項租賃關係顯已影響相對人之抵押 權，原法院以96年9月21日板院輔96執竹字第34465號執行命 令，將系爭租賃權除去 (見原法院96年度執字第34465號卷 38－39頁），核無不當。
四、抗告人雖辯稱：原法院第一次鑑定價格5,900,000元，鑑價 偏低，故第一次拍賣底價遠低於市價行情，第二次拍賣原執 行法院以無租賃狀態逕予執行，侵害抗告人合法租賃權，依 民法第425條買賣不破租賃原則，該租賃契約對於受讓人仍 應繼續存在云云。按民法第425條買賣不破租賃原則，係指 出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓 與第三人時，其第3人依法律規定，當然讓受出租人所有之 權利，並承擔義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人 之利益。又買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物 交付後，承租人占有中之情形，以保障第3人之權益。然查 ，系爭抵押物所存之租賃契約既經執行法院依聲請認為有除 去該影響抵押權之租賃關係之必要，而於96年9月21日將甲 ○○與抗告人就系爭建物約定之租賃權予以除去，並為無租 賃關係存在之不動產拍賣，且於拍賣公告載明「上開租賃關 係業經本院核發執行命令除去，如拍賣程序終結前無人聲明 異議，或聲明異議無理由經駁回確定者點交，否則不點交」 之事實，有96年10月17日日板院輔96執竹字第34465號第二 次拍賣公告、96年11月19日板院輔96執竹字第34465號第三 次拍賣公告在卷可參 (見96年度執字第34465號卷48－52、 67－69頁），則該租賃關係既已被除去，且已成為買賣 (拍 賣)契約內容之一部，無論係由應買人投標買得或由債權人 承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人不 再繼續存在（最高法院60年台上字第4615號判例意旨參照） 。是抗告人主張因第一次鑑定價格偏低，致第一次拍賣不成 立，依民法第425條買賣不破租賃原則，其租賃契約對於買 受人仍應繼續存在云云，顯有誤會，即非可採。
五、綜上所述，原裁定駁回抗告人之聲明異議，經核並無不合。 抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回 。
六、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 97 年 7 月 31 日 民事第五庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳博享
法 官 蔡芳齡
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。中 華 民 國 97 年 8 月 5 日 書記官 李華安