臺灣高等法院民事裁定 97年度抗字第1099號
抗 告 人
即第三 人 甲○○
抗告人因相對人即債權人遠東國際商業銀行股份有限公司與債務
人薛銘鴻（即黃仙助之遺產管理人）間拍賣抵押物強制執行事件
，對於中華民國97年6月11日臺灣台北地方法院96年度執字第120
17號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲請及本件抗告意旨略以：原法院96年度執 字第12017 號拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之 門牌台北市中山區○○○路○段42號4樓之1建物，乃伊於92 年5月25 日即原債務人黃仙助與債權人設定系爭不動產抵押 權前，即與系爭標的物之前所有權人邱金梯訂有租賃契約， 使用後從未搬離，而與債務人存有不定期租賃契約。另伊將 系爭不動產一部份轉租予第三人理廣實業有限公司（下稱理 廣公司）使用，租賃期限至97年12月14日止，且租賃期間系 爭不動產應繳稅捐均由伊代繳，債務人黃仙助之前承諾伊代 繳之稅金供作延續承租該房屋，爰聲請將拍賣條件更正為「 不定期租賃關係、不點交」云云。
原裁定駁回抗告人之聲請，係以：抗告人所提出之租賃契約 與轉租予第三人之租賃契約均不得對抗本件查封之效力，拍 定後應予點交，為其裁判基礎。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第 三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受 人，強制執行法第 99條第1項前段定有明文。次按占有為事 實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第 三人占有之實際狀況，以防止債務人事後勾串第三人偽訂長 期或不定期限租約，阻撓點交，此觀辦理強制執行事件應行 注意事項第41點第㈡款規定自明。故不動產於查封時，就由 債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查， 以為拍定後點交與否之判斷依據，如第三人於拍賣期日前提 出租賃契約，主張本於租賃關係占有查封之房屋，雖執行法 院不得就第三人所主張之租賃契約關係是否實在為實體上之 審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調 查明確後，再決定拍定後是否點交。
三、查系爭房屋原為邱金梯所有，嗣於93年10月14日以買賣為由 移轉登記予黃仙助所有，黃仙助其後於93年10月18日、94年
1月13日設定最高限額抵押權1860萬元、120萬元予債權人； 黃仙助復於94年8月3日死亡，經債權人向法院聲請指定遺產 管理人，業經台灣苗栗地方法院裁定指定黃仙助之遺產管理 人為薛銘鴻；嗣債權人於94年間聲請假扣押，經原法院裁定 准許後，即聲請假扣押查封系爭房屋，其後取得原法院95年 度拍字第845號拍賣抵押物之確定裁定作為執行名義， 向原 法院聲請強制執行系爭房屋等情，有拍賣抵押物裁定、他項 權利證明書、抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、抵 押權設定契約書及所有權異動資料等件可參（原法院執字卷 第5-14、16-19、105頁）。 又原法院於94年5月16日囑託地 政事務所辦理查封登記，並於94年6月8日至系爭房屋履勘， 抗告人屆時在現場表明其向系爭房屋之原所有權人邱金梯承 租之情，並提出租賃契約書為憑（原法院執全卷第16-21 頁 ）。租賃契約書約定第2條：「 租賃期限為5年即自92年5月 25日起至97年5月24日止」、第6條：「乙方（按指承租人即 抗告人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人）同意繼續出租 外，應即日將租賃房屋原狀遷空交還，不得藉詞推諉或主張 任何權利……」等語， 是依民法第425條第1項及第2項規定 ，抗告人與房屋原所有權人邱金梯間之租賃契約，對於受讓 人黃仙助繼續存在， 出租人成為黃仙助，租賃期限至97年5 月24日止屆滿，租期屆滿時抗告人應將系爭房屋回復原狀遷 空交還甚明。則原法院指定97年6 月23日為第一次拍賣期間 ，拍賣公告之「使用情形」註明：「標的之建物，由邱金梯 予甲○○，租期92.5.25起至97.5.24止，租金每月新臺幣五 萬元，因租期已屆滿……拍定後點交」（原法院卷第71頁） ，並無不合。
四、抗告人雖辯稱：租約中並未言明約滿即遷出，系爭房屋現仍 由伊繼續使用中，已轉為不定期租賃契約；且黃仙助承諾： 伊代繳之稅金將延續承租使用該房屋之權利，伊已將承租房 屋一部分轉租予第三人理廣公司等節。惟查：
㈠邱金梯與抗告人間之租賃契約書第6 條已約明：租期屆滿時 ，除經出租人同意繼續出租外，應即日將房屋按照原狀遷空 交還，而黃仙助之遺產管理人薛銘鴻於租期屆滿前之97 年5 月19日已陳報：「本件拍賣標的之租約將於97年5月24 日到 期，遺產管理人亦已向承租人告知，拍定後須點交乙事…… 」明確，有陳報狀足憑（原法院執字卷第75頁），足見並無 出租人同意繼續出租之情事，本件租賃契約仍係至97 年5月 24 日租期屆滿時消滅，自無民法第451條「租賃期限屆滿後 ，承租人仍為租賃物之使用權益，出租人不即表示反對意思 ，視為以不定期限繼續契約」規定之適用餘地。
㈡抗告人雖主張：黃仙助承諾抗告人代繳之稅金延續承租房屋 之權利云云，並未舉證以明，已難採信；縱令屬實，亦無將 租約轉為抗告人主張之不定期限租約之可能。
㈢至於抗告人將系爭房屋之一部分轉租予第三人理廣公司，租 期自94年12月15日至97年12月14日止，固據抗告人提出租賃 契約在卷（原法院執字卷第112 頁），惟依邱金梯與抗告人 間之租賃契約第8條已約明：「乙方（抗告人）未經甲方（ 出租人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借 、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」（原法院 執字卷第78頁），可見抗告人將系爭房屋一部轉租予理廣公 司核係違反契約約定，並在原法院於94年5月16 日囑託地政 事務所查封系爭房屋之後，則抗告人所為違反約定之轉租行 為並無任何可資對抗法院查封之效力，原法院於拍賣條件中 註明系爭房屋於拍定後點交，核無違誤。
五、綜上所述，抗告人聲請將本件拍賣公告更正為「不定期租賃 ，不點交」，均屬無據，應予駁回。原法院駁回抗告人之聲 請，並無不合，抗告人仍執陳詞提起抗告，為無理由，應予 駁回。
六、據上結論：本件抗告無理由，依強制執行法第30 條之1、第 495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78 條，裁定如 主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日 民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 盧彥如
法 官 林金吾
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。中 華 民 國 97 年 7 月 29 日 書記官 張淑芳
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