確認契約無效
臺灣高等法院(民事),上易字,97年度,116號
TPHV,97,上易,116,20080701,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 97年度上易字第116號
　　上　訴　人　乙○○
　　訴訟代理人　羅廷祥律師
　　被上訴人　　永信開發有限公司
　　法定代理人　甲○○
　　訴訟代理人　曾郁智律師
上列當事人間請求確認契約無效事件，上訴人對於中華民國96年
11月30日臺灣臺北地方法院95年度訴字第8271號第一審判決提起
上訴，本院於97年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：原審共同被告周賢敏（於民國95年10月 22日死亡，由其繼承人周林良如、周耿立、周耿弘、周耿民 等4人承受訴訟）與上訴人於86年11月1日簽訂租賃契約書（ 下稱系爭租約），周賢敏將其所有台北市○○區○○街3小 段569地號土地，權利範圍為13/16之土地（下稱系爭土地） 租給乙○○，租期自86年11月1日起至106年10月31日止。茲 因台灣台北地方法院（下稱台北地院）民事執行處查封拍賣 系爭土地，並以上訴人與周賢敏間就系爭土地有租地建物關 係為由，認定上訴人就系爭土地有優先承買權。而伊為系爭 土地共有人之一，依土地法第34條之1第4項規定亦有優先承 買權，倘上訴人與原周賢敏間確有系爭租約存在，勢將影響 伊對系爭土地之優先購買權，因此伊提起本件確認之訴，自 有確認之法律上利益。又系爭租約約定租金為新台幣（下同 ）一萬元，顯然過低，且上訴人迄今並未點交使用系爭土地 ，足見周賢敏與上訴人係通謀而為虛偽租約之訂立，系爭租 約應屬無效。另縱認系爭租約為真正，惟上訴人並未於系爭 土地上蓋有房屋，僅搭建臨時鐵皮屋，故上訴人對系爭土地 亦無優先承買權存在等語。並於原審求為判決：㈠確認周賢 敏與上訴人簽訂之系爭租約無效，㈡確認上訴人對於系爭土 地無優先承買權存在（原審判決確認上訴人對於系爭土地無 優先承買權存在，而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其 敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未提 起上訴，此部分業經確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人主張之優先承買權，為將來應發生之 法律關係，並非現在之法律關係，自不得為確認之訴標的。 又系爭基地之上確曾存在房屋而經上訴人本於租地建屋契約 使用多年，並由上訴人拆除而重建鐵皮屋，足見上訴人之基



地承租人優先購買權有受保護之必要。況系爭租約既屬真正 ，依民法第425條規定，該租約對於將來拍定取得基地所有 權之受讓人仍然繼續存在，上訴人在租賃期限內仍可建築房 屋，並辦理保存登記而使用之，茲原審排除上訴人優先承買 權之結果，將使系爭土地縱經第三人拍定而取得所有權，該 拍定人即不受租賃契約之拘束，反而不利於基地之經濟利用 ，並致生紛爭等語，資為抗辯。惟原審為確認上訴人優先承 買權不存在之判決，容有未當，為此提起上訴並聲明：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為原審共同被告周賢敏所有，嗣周賢敏死亡，由原 審被告周林良如、周耿立、周耿民、周耿弘共同繼承為公同 共有，有戶籍謄本、死亡證明書影本可稽（見原審卷第96至 102頁）。
㈡周賢敏與上訴人於86年11月1日就系爭土地訂立租約，有系 爭租約影本可按（見原審卷第9至12頁）。被上訴人指摘系 爭租約為虛偽，並向臺灣台北地方法院檢察署（下稱台北地 檢署）告訴上訴人與周賢敏涉嫌偽造文書等罪嫌，業經台北 地檢署檢察官處分不起訴，並經台灣高等法院檢察署駁回被 上訴人再議之聲請確定，有95年度偵字第22536號、95年度 偵續字第723號、96年度上聲譯字第5052號處分書影本可按 （見原審卷第103至108、179至181、196至199頁）。 ㈢上訴人於94年6月20日與訴外人吳煌斌訂立承攬契約，有工 程承包契約書影本可稽（見原審卷第59至61頁）。 ㈣被上訴人為台北市○○區○○街3小段569地號土地之共有人 。
㈤系爭土地現為台北地院民事執行處查封並委託台灣金融資產 服務股份有限公司拍賣（案列95年度民執字第11486號）， 並於拍賣不動產之使用情形欄註記：「第三人乙○○其租地 建屋（租期86年11月1日起至106年10月31日）就土地部分有 優先承買權」，有台灣金融資產服務股份有限公司通知函影 本可證（見原審卷第14頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠被上訴人得否提起本件確認之訴？㈡上 訴人是否在系爭土地上有房屋之建築？
㈠被上訴人得否提起本件確認之訴？
⒈按確認法律關係之訴，以確認現在之法律關係為限，非原告 有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認 判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主 觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀



態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院49年台上字第 1813號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查本件被 上訴人主張伊為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4 項規定對於系爭土地有優先購買權，而上訴人聲稱原審共同 被告周賢敏同意上訴人租地建物，依土地法第104條第1項對 系爭土地亦有優先承買權。從而因兩造間就實體上因租賃而 生之權利義務是否存在有所爭執，且系爭土地拍賣公告之使 用情形欄業已註記：「第三人乙○○其租地建屋（租期86年 11月1日起至106年10月31日）就土地部分有優先承買權」， 已如前述，足證被上訴人主觀上認其法律上之地位有不安狀 態，優先購買權有無之爭議現在已經發生，至於優先購買權 之「行使」須待拍定後始得為之，則屬另一問題。故被上訴 人自有提起本件確認之訴之法律上利益。
⒉次按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權。 先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人 以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支 付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一 種。此形成權之行使，固須以行使時所有人與第三人間有買 賣契約之存在為要件（最高法院67年度第5次民事庭庭推總 會議決議意旨參照）。上訴人雖辯稱被上訴人所主張之優先 購買權，為將來應發生之法律關係，並非現在之法律關係， 必待系爭土地業經拍定致買賣契約有效存在之後，始得謂其 優先購買權已發生云云。惟上訴人既聲稱其為系爭土地之承 租人，則依土地法第104條第1項規定，上訴人對於系爭土地 之優先購買權已記載於拍賣公告，優先購買權之爭議已具體 發生，僅因系爭土地尚未經拍定，因此上訴人尚未「行使」 該項權利，故上訴人優先購買權之有無為現在之法律關係， 並非將來之法律關係。是上訴人此部分所辯，並不足採。 ㈡上訴人是否在系爭土地上有房屋之建築？
⒈經查被上訴人並未舉證證明原審共同被告周賢敏與上訴人間 就訂立系爭租約係出於通謀虛偽意思表示，且系爭土地曾遭 訴外人王信雄、陳志皇、鄭進財等人無權占有並建造房屋， 周敏賢並對該三人提起拆屋還地之訴訟，並分別於85年11月 19日、94年5月27日與王信雄、陳志皇達成和解，有台北地 院84年度重訴字第1234號民事判決、和解書及和解筆錄在卷 足憑。又上訴人於94年6、7月間在系爭土地上建造新之鐵皮 屋，及委託祥義實業有限公司整地及清運，並該鐵皮屋遭台 北市政府工務局強制拆除之後，上訴人以違建所有人之名義 函臺北市政府工務局陳情請求賠償等情，亦經證人即該鐵皮 屋承攬人吳煌斌於台北地檢署95年度偵續字第723號案件中



證稱屬實。另被上訴人指摘系爭租約為虛偽，並向台北地檢 署告訴上訴人與周賢敏涉嫌偽造文書等罪嫌，業經台北地檢 署檢察官處分不起訴，有95年度偵字第22536號、95年度偵 續字第723號處分書影本可按，亦如前述，從而據此尚不足 以證明系爭租約為屬虛偽。
⒉然按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於 出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之 房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合 歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人 於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最 高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。經查上訴人雖 曾於94年6、7月間將系爭土地上原本之鐵皮屋拆除，建造新 之鐵皮屋，然上訴人所新建之鐵皮屋已為台北市政府工務局 所拆除，故現系爭土地上已無鐵皮屋等情，為上訴人所自認 ，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第193頁），並有台北市 松山地政事務所函附土地複丈成果圖可按（見原審卷第201 、202頁）。足見上訴人目前在系爭土地上未有房屋之建築 ，則揆諸前揭判例意旨，其自不得對系爭土地主張有優先購 買權。從而被上訴人此部分主張，即屬有據。
五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地優先購買權 不存在，應予准許。原審判決上訴人此部分敗訴，核無違誤 。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 上訴。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7　　月　　 1　　 日 民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 王聖惠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　7 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　 書記官 廖艷莉