臺灣高等法院民事判決 96年度上字第665號
上 訴 人 禾家歡建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被上訴人 丙○○
訴訟代理人 何威儀律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國
96年4月30日台灣台北地方法院95年度訴字第10398號第一審判決
提起上訴，被上訴人為訴之變更，本院於97年6月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴人應將坐落台北市○○區○○段三小段三九二一建號，門牌號碼台北市中山區○○○路○段二十號十一樓之二之鋼筋混凝土造住家用房屋所有權移轉登記予被上訴人。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款、第446條第1項定有明文。又當事人在第二審為 訴之變更，係撤回原訴而提起新訴，其在第一審原訴已因訴 之准許變更而消滅，第一審法院就原訴所為之判決，因此失 其效力，第二審法院僅得就變更之新訴審判，不得就第一審 判決之上訴更為裁判（最高法院66年台上字第3320號判例意 旨參照）。本件被上訴人於原審請求確認兩造於民國94年12 月20日所簽訂基地坐落台北市○○區○○段3小段491、492 地號土地之「國際米蘭」預售屋A5棟11樓房屋1戶（房屋面 積共計53.93平方公尺，下稱系爭房屋）之房屋買賣契約（ 下稱系爭買賣契約）存在。嗣於本院二審程序，被上訴人以 系爭房屋已建造完成並辦理第一次保存登記，門牌號碼為「 台北市中山區○○○路○段20號11樓之2」，乃擴張起訴聲明 請求上訴人應將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人（見 本院卷頁16），核屬訴之變更，而其變更前後所主張基礎事 實同一，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款 、第3款之規定，應予准許。則依上開說明，本院應僅就變 更後之新訴（即給付之訴）而為裁判，先予敘明。乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：
被上訴人於94年12月20日在上訴人處所與上訴人簽訂系爭買 賣契約，購買「國際米蘭」預售屋建案之系爭房屋1戶，被
上訴人並於簽約時給付新台幣（下同）15,000元。詎上訴人 於簽約用印完後，竟稱系爭買賣契約係受詐欺所訂立，否認 系爭買賣契約之存在。而系爭房屋現已建造完成並辦理第一 次保存登記，門牌號碼為「台北市中山區○○○路○段20號 11樓之2」，被上訴人並於上訴人催告後，已提存除交屋款 外之其餘房屋價金1,755,000元，爰依買賣契約關係，請求 上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人。 並於本院聲明：
上訴人應將坐落台北市○○區○○段3小段3921建號，門牌 號碼為台北市中山區○○○路○段20號11樓之2之鋼筋混凝土 造住家用房屋所有權移轉登記予被上訴人。
二、上訴人則抗辯如下：
（一）上訴人原將坐落台北市○○區○○段3小段491、492地號 土地上之「國際米蘭」預售屋案（下稱系爭預售屋案）， 委由訴外人張龍峰代為銷售，嗣於94年9月29日已因故終 止上開委託銷售契約。而張龍峰為取得繼續受任銷售之機 會，乃於同年11月22日與上訴人達成由張龍峰負責協調購 屋者更改原購買樓層，騰空系爭預售屋11、12樓之全部或 其中1樓為條件（下稱系爭條件）之協議，以利上訴人能 將該預售屋整層銷售。嗣張龍峰諉稱訴外人楊惠君已同意 由12樓換至11樓，並稱有告知被上訴人系爭條件，致上訴 人經理人陳立明認為系爭預售屋12樓既已可騰空，在未取 得上訴人同意及授權下，擅自於同年12月20日無權代理上 訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，詎楊惠君嗣稱其未同 意張龍峰之要求，上訴人基於系爭條件尚未成就，致系爭 買賣契約未生效力，乃請被上訴人改買系爭預售屋之其他 樓層，惟被上訴人拒絕之，上訴人始知悉受詐欺，而已撤 銷締結系爭買賣契約之意思表示，兩造間自無買賣契約之 法律關係存在。又上訴人於撤銷系爭買賣契約之意思表示 後，已將系爭預售屋11樓整層出售予第三人，則縱認上訴 人撤銷意思表示為不合法，對被上訴人亦已陷於給付不能 。
（二）退步言，系爭買賣契約亦已遭上訴人依第8條第2項之規定 解除：
１、被上訴人於二審中變更為給付之訴，依系爭契約第15條 第4項規定：「乙方應於甲方（即被上訴人）履行下列 義務時，辦理房屋產權移轉登記… (一)繳清「房屋付 款明細表」、「停車位付款明細表」所列除交屋款外之 期款及逾期加付之遲延利息…」之規定，應繳清「房屋 付款明細表」中所載應繳納的期款，始有請求上訴人移
轉登記之權利。
２、系爭買賣契約第8條第2項規定: 「…或逾使用執照核發 後1個月不繳期款或遲延利息，經乙方（即上訴人）以 存證信函或其他書面催繳後7日內仍未繳交者，乙方得 解除契約」。而系爭房屋業於96年11月20日取得使用執 照，上訴人於97年3月19日上訴理由狀內依約定10日期 間催告被上訴人繳納房屋款項，經被上訴人拒收，上訴 人乃親自於97年3月25日送交被上訴人之代理人，則自 97年3月25日起算10日催告期間屆滿，系爭契約業於同 年4月5日催告期間屆滿而逕自解除。被上訴人逾催告期 限遲至97年5月8日始提存該款項，顯係解除契約後繳款 ，不影響系爭契約已解除之事實。
並於本院聲明：駁回被上訴人變更之訴。
三、兩造不爭執之事實：
(一)訴外人陳立明代理上訴人與被上訴人於94年12月20日，在 上訴人處所簽訂系爭買賣契約，買賣標的物為基地坐落台 北市○○區○○段3小段491、492地號土地之「國際米蘭 」預售屋A5棟11樓之系爭房屋1戶，約定房屋總價款為180 萬元。嗣上訴人已受領被上訴人依約給付之定金15,000元 。
(二)上訴人就系爭預售屋案委託訴外人張龍峰代為銷售，嗣於 94年9月29日以存證信函為終止委託銷售契約之意思表示 ，張龍峰於94年9月30日收受上開存證信函（見原審卷頁 31)。惟上訴人與張龍峰於94年11月21日另行簽訂委託銷 售之補充契約書（見原審卷頁78）。
四、兩造之爭點及論斷：
被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約辦理系爭房屋所有權 移轉登記予被上訴人等語。為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件兩造爭點為：(一)上訴人是否應受系爭買賣契 約效力之拘束？(二)被上訴人請求上訴人移轉登記系爭房屋 ，有無理由？茲分別論述如下：
(一)關於上訴人是否應受系爭買賣契約效力拘束之爭點： １、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知 其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；附停止條件之 法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第92條第1 項、第99條第1項分別定有明文。又主張被詐欺而為意 思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法 院44年台上字第75號判例意旨參照）。而主張當事人間 之法律行為附有停止條件者，亦應由主張之人舉證證明
該停止條件之存在。本件被上訴人主張其與上訴人有簽 訂系爭買賣契約之事實，為上訴人所不爭執。至上訴人 另辯稱：其係因被詐欺而訂立系爭買賣契約及系爭買賣 契約附有系爭條件等語，既為被上訴人所否認，則依上 開說明，上訴人就此部分抗辯之事實，自應負舉證之責 任。
２、依上訴人所舉之證人即代表上訴人簽訂系爭買賣契約之 公司前經理陳立明到庭結證稱：「張龍峰要去協調本案 的原告（即被上訴人）和12樓的楊小姐，要把他們協調 到同一層樓（11樓）來，這種情形下公司（即上訴人） 就同意賣，先前被上訴人孫小姐是買11樓，因為11樓只 有1戶，比起整層銷售比較沒有彈性，後來張龍峰在簽 約的前一天跟我說他已經協調好了，孫小姐要跟白小姐 一起簽約，當天在簽約時，我問他楊小姐為何沒有來簽 約，張龍峰說楊小姐這幾天比較忙，要再聯絡簽約，後 來就沒有再約出來，我發覺被張龍峰騙了之後，我私下 有跟孫小姐聯絡，希望孫小姐能體諒我能夠退屋……。 （張龍峰有無告訴孫小姐有協調同一層的事情？）他應 該有聯絡，我不知道他有沒有做，但是我覺得他依照補 充契約書那是他應該作的事情。（在聯絡孫小姐時，孫 小姐是否知道你被張龍峰騙了？）孫小姐不知道。」等 語在卷（見原審卷頁74-75）。則依上開證人證詞，尚 不足據以認定被上訴人同意以系爭條件為系爭買賣契約 之停止條件，亦無從證明被上訴人明知或可得而知上訴 人受第三人張龍峰詐欺致為系爭買賣之意思表示。則上 訴人依民法第92條主張撤銷被詐欺之意思表示，核屬無 據，其復以系爭買賣契約附有系爭停止條件，亦不足採 。
３、次按，公司之經理人，在執行職務範圍內，為公司負責 人，公司法第8條第2項定有明文。是公司經理人有為公 司為營業上所必要之一切行為之權限，易言之，如為公 司營業上所必要者，其即有權為之，並對於公司直接發 生效力，無待公司同意或特別授權（最高法院87年度台 上字第709號裁判要旨參照）。至民法第554條規定經理 人除經書面授權外，對於不動產不得任意買賣或設定負 擔，乃因一般商號就上開事項於商號關係較為鉅大，故 須由商號所有人以書面特別授權。而以不動產買賣為業 之公司，房地買賣即為其本身一般業務，自無庸另以書 面授權，經理人亦得為之（最高法院85年度台上字第18 13號裁判要旨參照）。本件上訴人公司係以不動產建造
買賣為業，房地買賣本為其一般業務範圍，則依上開說 明，公司經理人陳立明無庸另經上訴人書面授權，即有 權代理上訴人公司與被上訴人簽訂系爭買賣契約，上訴 人自應受系爭買賣契約效力之拘束。至上訴人雖另抗辯 稱其已將系爭房屋11樓整層出售予第三人而對被上訴人 陷於給付不能云云。惟出賣人如為二重買賣時，於尚未 將該出賣物之所有權移轉於他人之前，先後二買賣契約 均屬有效，並無任何給付不能之問題。況本件被上訴人 已就系爭房屋聲請假處分，此有本院96年度全字第16號 裁定可憑，則系爭房屋既未移轉予他人，上訴人以給付 不能置辯，亦不足採。
(二)關於被上訴人請求上訴人移轉登記系爭房屋之爭點： １、系爭買賣契約第15條第1、4項約定：「房屋產權之移轉 ，應於使用執照核發後3個月內通知甲方（即被上訴人 ）備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。」、「乙 方（即上訴人）應於甲方履行下列義務時，辦理房屋所 有權移轉登記：㈠繳清『房屋付款明細表』所列除交屋 款外之期款及逾期加付之遲延利息。㈡提出辦理產權登 記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費 ，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定款同 額禁止背書轉讓本票予乙方。㈢繳清變更工程之追加帳 及相關工程費用。㈣如不辦理貸款或減少貸款者，應將 不貸或減貸差額之金額繳清。㈤本項第1至4款費用如以 票據支付，應在登記以前全部兌現。」，為兩造所不爭 執（見本院卷頁62反面）。而系爭房屋之使用執照已於 96年11月20日核發，此有台北市政府都市發展局96使字 第0479號使用執照影本附卷可憑（見本院卷頁118）。 又被上訴人除交屋款3萬元外，尚應繳付系爭房屋價款 1,755,000元，亦為兩造所不爭執（見本院卷頁77）， 則依上開規定，被上訴人經上訴人通知後應繳清除交屋 款以外之全部價款並備妥文件後始得請求辦理所有權登 記。
２、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契 約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民 法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。換言之 ，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他 方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方 當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得
解除其契約（最高法院90年度台上字第2216號、95年度 台上字第1908號裁判要旨參照）。本件上訴人於97年3 月19日以「民事補充上訴理由狀」催告被上訴人於10日 內依法提存價款，並表示屆期未提存則逕自解除契約不 另通知等語（見本院卷頁74）。而被上訴人經上訴人通 知後應繳清除交屋款以外之全部價款，既如上述，依上 開說明，被上訴人經上訴人上開催告而未為給付，固自 受催告時起負遲延責任，惟尚無從逕自發生解除契約之 效力，上訴人須再定相當期限催告履行，如被上訴人於 期限內不履行時，上訴人始得解除系爭買賣契約。則被 上訴人於97年3月25日收受該書狀之送達（見本院卷頁 95），於97年5月8日以上訴人為提存物受取人，提存除 交屋款外之系爭房屋價款1,755,000元，有提存書附卷 可憑（見本院卷頁111），雖逾上訴人催告給付之期間 ，惟上訴人既未再定相當期限催告履行，則被上訴人縱 於價金之支付應負遲延責任，而上訴人以上開書狀所為 解除契約之意思表示，究不能發生效力。是被上訴人於 提存除交屋款外之系爭房屋價款1,755,000元後，依系 爭買賣契約請求上訴人移轉登記系爭房屋，尚非無據。五、綜上所述，被上訴人依兩造間所簽訂之系爭買賣契約，請求 上訴人移轉登記系爭房屋，為有理由，應予准許。丙、據上論結，本件被上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 9 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 黃麟倫
法 官 鄭純惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 97 年 7 月 9 日 書記官 劉麗芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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