最高法院民事判決 九十一年度台上字第二○四二號
上 訴 人 國產實業建設股份有限公司
法定代理人 林孝信
訴訟代理人 賴盛星律師
被 上訴 人
即被選定人 甲○○
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年九月十九日臺灣高等法院
第二審判決（九十年度上字第一二二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：被上訴人及其選定人蘇錦銘、林俊宏、林慧賢、賴松應、顏玲玲、呂艷美、王泰元、王姿惠、陳秀足、楊國助、賴菊秀、鄂淑禎、何京花、汪彩麗、拔正娟、陳英偉、陳舜卿、陶德禎、黃錦城、黃光呈等二十人（蘇錦銘等二十人，下稱選定人），分別向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段四一九地號土地上名為國產狀元之預售屋，各訂有房地買賣契約，並分別另訂汽車停車位買賣契約。約定房屋面積各如第一審判決（即八十九年度重訴更字第八號判決，下同）附表二契約坪數欄所示，產權登記面積依當時地政法令規定辦理登記，若坪數誤差超過契約約定面積百分之一時，雙方應就超過百分之一以上部分，依買賣房地單價互相補貼核算。惟至上訴人交付系爭房屋時，被上訴人及其選定人，始知悉上訴人未依約將房屋地下層之機車停車場部分面積，登記為專屬車位承購戶等共有，而將機車停車場部分面積分由全體承購戶共有，被上訴人及選定人買受之房屋登記面積不足，上訴人就面積不足超過百分之一部分，自應依約補償價差予買受人等情。爰依系爭房地買賣契約第一條約定，求為命上訴人給付被上訴人如第一審判決附表一所示金額及利息之判決。上訴人則以：被上訴人之減少價金請求權，已逾六個月之請求權時效。本件移轉登記房屋之面積，除如第一審判決附表二所列「權狀面積」欄之坪數外，尚有被上訴人另購買之汽車停車位面積，及同位在系爭大樓地下一樓之一、地下二樓之一之機車停車場面積，合併登記於第三三七○建號內，由全體住戶共有，被上訴人並未將之列入計算。如將被上訴人所有之機車停車場面積之應有部分，加上如第一審判決附表二權狀面積欄所列面積，上訴人移轉登記之坪數，與契約所約定之坪數，皆在百分之一誤差範圍內，並無面積短少情事等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：本件被上訴人及前開選定人，均為上訴人所出售「國產狀元」預售屋之買受人，其各人之間自有共同利益，茲為訴訟便利，選定人於訴訟繫屬中之八十五年六月十一日選定被上訴人為當事人，業據被上訴人提出選定當事人契約書為證（八十五年度重訴字第七五一號卷三四至三六頁），於法尚無不合。選定後，選定人即脫離訴訟，嗣後林俊宏將房地權利於八十六年一月二十二日售予鄭燕俐，蘇錦銘（即蘇陳麗華）於八十六年五月三十日將房地售予王駿林，顏玲玲於同年六月二十三日將車位售予賴菊秀，均於為被選定當事人地位不生影響。次查被上訴人主張其與選定人分別與上訴人訂定房屋買賣契約，購買「國產狀元」房屋及汽車停車位，約定
房屋面積各如第一審判決附表二契約坪數欄所示，而系爭房屋之登記面積僅如第一審判決附表二權狀面積欄所示之事實，業據被上訴人提出房地買賣契約書及建物所有權狀、建物登記簿謄本為證（外放證物），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。又被上訴人係依據兩造房屋買賣契約書第一條之約定，請求給付價金差額，並非依修正前民法第三百六十五條第一項之規定為請求，且兩造上開約定，係屬雙方相互找補，亦即上訴人給付面積超過約定面積百分之一時，被上訴人尚須補超過部分之價金，而上訴人給付面積短少於約定面積百分之一時，上訴人則須退還短少部分之價金，此種相互找補之約定，其性質顯與物之瑕疵之價金減少請求權，屬出賣人應負之法定責任者不同。上訴人辯稱被上訴人之請求權，已罹六個月之時效期間，不得行使云云，非屬可採。依兩造房地買賣合約書第一條：房屋標示部分：「上開坪數包括主建物、附屬建物、騎樓及持分公共設施在內，產權登記面積依當時地政法令規定辦理登記，若坪數誤差超過百分之一時，雙方就超過百分之一以上部分，依買賣房地單價互相補貼核算。」、第十八條第五項：「本大厦地下層除水箱、泵浦房、受電室、機械房儲藏室等公共設施產權由全體住戶依約持分共有外，其規劃作為停車場部分之產權歸車位承買人依其持分共有，且車位承買人就該車位有使用收益及處分權，但遇緊急事件時，需提供避難使用。」、同條第六項「前項地下層停車場如因法令變更致不能登記為區分所有建物獨立之產權時，雙方同意依法令規定辦理登記，但其仍歸車位所有人管理使用……」等約定內容。足見地下層停車場，依約應以區分所有建物方式，將所有權獨立登記為車位承購人所共有，由車位所有人管理使用。且遍查兩造所訂契約並無何者為「公共設施」之約定。上訴人雖辯稱系爭機車停車位係屬公共設施等語，惟區分所有建物之公共設施部分應係指水箱，受電室等構造上或功能上與主建物有不可分離關係，而供共同使用者而言。系爭房地買賣合約書既未明文將「機車停車位」列為公共設施，而「機車停車位」與「汽車停車位」就性質言，並非不得歸由區分建物所有人中之一部分人專有或專用，原非當然列為公共設施者。再本件建物依臺中市政府工務局核發使用執照記載，其地下一、二層法定停車位共計四十二位（八十五年度上字第一九九二號卷二○六頁），地下一層總面積九七九點四平方公尺，用途為停車空間（同上案卷二○七頁），然地下一層之汽車停車面積合計為二二二點九四平方公尺，此有地下一層平面圖在卷可資佐證（同上案卷二四八頁），顯見前揭「停車空間」非僅限於法定汽車停車位。又依車位買賣合約書附圖所示，「機車停車位」與「汽車停車位」並無區隔；且證人即承辦代書陳麗嬌證稱：車道、廻轉車道、汽車機車是一單位（同上案卷四九頁），及證人臺中市中興地政事務所職員張國信證稱：當時認為機車應有獨立出入口，如果併入公共設施，使用上即沒有獨立出入口等語（同上案卷二三七頁背面）。足見客觀上，系爭「機車停車位」，尚無法獨立成為一停車場，而應認係系爭房地買賣合約書第十八條第五項所指「規劃作為停車場」之一部分。本件法定停車位為四十二位，而依臺中市中興地政事務所檢附上訴人申請第一次建物所有權登記所附建物竣工圖，系爭「機車停車位」，顯係於四十二個法定汽車停車位外，由上訴人所自行增設規劃，此有上開竣工圖附卷足憑（同上案卷二一八、二一八頁）。此部分「機車停車位」，經函請臺中市中興地政事務所查詢是否與內政部頒布之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條所稱「當事人合意認為非屬共同使用性質者」相當？據臺中市中興地政事務所於八十六年八月二十五日以八六中興地所二字第九六
六三號函覆稱：「本棟建物領有七十九年中工建字第一一八二號建築執照，及西屯區戶政事務所八十三年十一月四日中市西屯戶字第八○二五號函編訂門牌證明，依內政部頒建物所有權第一次登記法令補充規定第十一條所釋，即不受八十年九月十八日台內營第八０七一三三七號函釋之限制，視同一般區分所有建物，單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記。本棟建物共同使用（按即公共設施）及各區分所有部分之測量，均由起造人具結依竣工平面圖上紅線轉繪再由本所辦理平面圖轉繪。」等語，此有該函在卷足憑（同上案卷一九九至二一九頁）。該函附件即前揭使用執照，亦未記載「機車停車位」為共同使用（公共設施）部分，且此部分建物確曾核發地下層門牌證明，並由上訴人書立同意書，區分為共同使用（公共設施）部分（另編建號三三七一號），及各區分所有部分之權利範圍及位置（同上案卷二○九、二一０頁），顯見此「機車停車位」連同「汽車停車位」均已非共同使用（公共設施）部分無疑。否則何能視同一般區分所有建物，單獨編列建號辦理建物所有權第一次登記（共同使用部分另編建號為三三七一號見同上案卷一八六頁背面），益證「機車停車位」用途，並非如受電室、蓄水池等為主建物之公共設施而應登記為全體住戶共有（即共同使用）（同上案卷二一四至二一七頁測量成果圖）。上訴人雖舉證人張國信及陳麗嬌證詞，辯稱：最初申請所有權第一次登記時，係將機車停車位列為公共設施，後因地政事務所認為於法令不合，退件更正始為如今所登記之狀態等語。但依系爭房地買賣合約書第十八條第六項約定，地下層停車場原應獨立以區分所有建物方式登記所有權，而現存之停車場所有權登記方式適與約定相符（見同上案卷八九頁）。又依兩造簽訂契約時即八十三年間當時土地登記規則第七十二條規定，區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，始得另編建號單獨登記。而同規則第六十九條規定，共同使用部分於勘測時，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物內。是以縱將「機車停車位」部分面積當作公共設施，無論是另編建號單獨登記（如本件相關第三三七一號部分），或測繪於區分所有建物內予以登記，均與前揭契約所定以「區分所有建物獨立產權」之登記，顯不相符。況地下層停車空間之起造人名義為上訴人（同上案卷二○六、二○七、二○八頁），證人陳麗嬌亦證稱：「機車停車位登記聲請人必須是起造人，即是國產公司，不用由客戶聲請。（同上卷第二二二頁背面），是承購人對於起造人即上訴人最初如何聲請登記，並無置啄餘地。尚難以上訴人最初將「機車停車位」以「公共設施」方式提出登記聲請，即認為本件「機車停車位」非屬契約所「規劃之停車場」。上訴人又辯稱：倘機車停車位歸汽車停車位承買人專有，何以被上訴人當時未就機車停車位選定特定編號位置云云。惟本件房地買賣合約書與車位買賣合約書，係各自分離之書面（外放證物），依使用執照所載本建物分九十七戶，而法定停車位（即汽車停車位）僅四十二位，則未承購汽車車位之住戶，既未持有車位買賣契約書，焉知房地買賣合約書第十八條第五項之停車場含「機車停車位」？遑論知該「機車停車位」係公共設施。且證人張國信亦證稱：機車停車位於地政法規內沒有特定概念，一般測量用語停車空間，即包含機、汽車等語（同上案卷二三八頁）。依卷附車位買賣合約書附圖所示，「汽車停車位」與「機車停車位」，編號位數均為四十二，核與使用執照所載法定停車輛數四十二相符。而汽車停車位有大小（機械式車位）之分（同上案卷二四九頁竣工圖），機車停車位則無大小，且機車停車位同屬一樓，與汽車停車位分屬地下一、二層亦有不同，被上訴人陳稱：因機車位置
於同一樓面，且大小相同故未選定車位等語，並非無稽。尚不能以買車位之人僅選定汽車停車位次，而未選定機車停車位次，即謂機車停車位應屬全體住戶之公共設施。上訴人將「機車停車位」面積，原應僅由車位承買人共有，改由全體住戶按比例共有，並辦理所有權登記，核與兩造房地買賣契約之約定，即有未合。故就車位而言，被上訴人登記面積（共有比例）已有短少。再依車位買賣契約書第一條車位建物標示：坐落前項土地上之「國產狀元」……所有權憑證依當時地政機關登記為憑。及參酌前開房地買賣契約書第十八條第五項、第六項約定，足見停車空間應由車位承買人共有並發給所有權憑證。是以房地買賣合約書第一條房屋面積坪數，自不含停車場之登記面積。換言之，未買停車位之住戶，固僅依房地買賣合約書第一條約定計算房屋面積坪數，有買車位之住戶，除另取得停車場登記面積之憑證外，亦須依房地買賣合約書第一條約定計算房屋之面積坪數。被上訴人及選定人均係有買車位之住戶，為兩造所不爭，被上訴人主張房屋面積短少者，其計算依據均依房地買賣合約書所約定（詳見第一審判決附表二），此房屋登記面積，與車位登記面積若干無關，且經核與被上訴人提出而為上訴人所不爭之房屋所有權狀及建物登記謄本所載登記面積確有短少，被上訴人主張其面積短少等情，堪認為真。被上訴人主張其與選定人房屋面積短少，依房地買賣單價計算，請求上訴人依約補償差價如第一審判決附表一短差價款金額之合計及法定遲延利息欄所示之本息，即屬有理由，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法不予審究之意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其餘贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十二 日
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