最高法院民事判決 九十一年度台上字第二○二五號
上 訴 人 甲○○
丙○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 謝穎青律師
魏家弘律師
許秀雲律師
被 上訴人 常在開發股份有限公司
法定代理人 陳美珍
右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於民國八十九年十一月二十二日台灣
高等法院第二審判決（八十八年度重上字第二八四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：上訴人甲○○、丙○○、乙○○分別於民國八十三年七月九日、七月十四日、八月三十一日向被上訴人訂購坐落台北市○○區○○段六小段三一、三二、三七之一、四八之一、五０之一號土地上預定興建之「麗都」編號Ｃ３、Ｃ５棟六樓、Ｄ２棟十一樓、Ｃ３棟二樓房屋，及土地應有部分，並依序已給付價款新台幣（下同）四百一十四萬元、三百零二萬元、一百七十六萬元。嗣發現被上訴人明知該大樓隔鄰土地於七十九年已編列為「醫療專用區」，竟故意隱瞞此事實，於銷售時所提出之廣告圖示，將該隔鄰土地標示為「康寧護校預定地」，使上訴人陷於錯誤而購買，且系爭房屋興建完畢後之使用面積（含室內、陽平台、花台、當層樓梯間）較銷售廣告所載面積短少，有重大不能補正之瑕疵。乃於八十七年四月八日委林國珍律師依民法九十二條規定，向被上訴人為撤銷其買賣契約之意思表示，並依民法第三百五十九條規定解除系爭房地買賣契約等情，爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定，先位聲明：求為命被上訴人給付甲○○四百一十四萬元、丙○○三百零二萬元、乙○○一百七十六萬元及均自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息之判決。若認兩造間買賣關係存在，因使用面積短少，被上訴人故意侵害上訴人之財產權，且屬物之瑕疵及不完全給付，上訴人亦可依民法第一百八十四條、第三百五十九條、二百二十七條規定請求被上訴人賠償及減少價金等情，備位聲明：求為命被上訴人給付甲○○二百五十三萬九千六百元、丙○○二百零八萬七千九百元、乙○○一百三十三萬五千七百元及均自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭房地銷售時，康寧護校預定地之區域內是否興建醫院，被上訴人無從得知，醫院即令已著手籌備，能否正式核准，更屬未定之數，自難苛求被上訴人予以標示。且其周圍非被上訴人所得管領，被上訴人對其他周遭環境及未來發展，亦無告知之義務，難謂為詐欺。且系爭房屋「靜與淨」及「景觀」之要求，未因設康寧醫院、康寧名園而受有影響，上訴人並未將「不能有康寧醫院存在」列入買賣契約條件內，自不能據為契約內容。況系爭房地迄未交付，危險尚未移轉，上訴人亦不得主張物之瑕疵擔保責任。上訴人主張撤銷意思表示、解除契約、瑕疵擔保責任及不完全
給付等項，均為無理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：查上訴人分別向被上訴人訂購系爭房地，並已交付上開價金，簽訂買賣契約附「基地範圍示意圖」及被上訴人提供廣告文宣，均標明「麗都」房屋隔十二米道路與「康寧護校預定地」相望之事實，為兩造所不爭執，且有系爭房屋預定買賣合約書、廣告單等件可稽，堪信為真實。次查，台北市內湖區康寧護校北側附近住宅區（即現康寧醫院坐落位置），原規劃為住宅區，於七十九年十一月一日經台北市政府公告變更為私立康寧護校用地及醫療專用區，並於翌日生效，有台北市都市計畫說明書、台北市政府公告可憑。而該醫療專用區係由中國康寧互助會所設，僅能作有關醫療設施，亦有台北市政府都市發展局八十九年八月三日北市都二字第八九二一五００六００六號函可稽。該處數筆土地所有權人申請辦理市地重劃，該地仍列為醫療專用區，當時被上訴人公司之董事長高燦文為申請人之一、並為中國建築經理股份有限公司（下稱中國建築公司）之常務董事，康寧生活事業股份有限公司（下稱康寧公司）之監察人，中國建築公司為申請設立寧醫院之康寧公司之法人股東，有中國建築公司、康寧公司之變更登記事項卡、重劃會申請書、重劃說明、台北市內湖區第二期自辦市地重劃會函及房屋預定買賣合約書可按。被上訴人於八十三年間銷售時，即已知悉系爭房屋所在基地之右前方隔十二米道路，與康寧護校預定地間，設有「醫療專用區」。被上訴人辯稱伊於簽約時，不知醫療專用區之設置，尚難採信。而系爭房屋預定買賣合約書附件㈠「基地範圍示意圖」標示系爭房屋坐落基地為「住三」，左前方隔十二米道路為「康寧護校預定地」，並未標示「醫療專用區」，惟遍查系爭合約書內並無任何條款提及系爭房屋「緊鄰康寧護校預定地」，亦未就系爭房屋之環境及位置特別要求，若有即會在契約中註記清楚等情，亦經證人王孫銓結證明確，自難認緊鄰康寧護校預定地為契約內容。而康寧公司於八十五年二月十二日始向台北市政府工務局申領建造執照，同年五月十四日向行政院衛生署申請設立，經該署八十五年五月二十五日函許可設立康寧醫院，該院於八十八年六月三日領得使用執照，有台北市政府工務局、行政院衛生署函可稽。足見簽約時，系爭基地隔鄰尚未興建康寧醫院，當時被上訴人對於康寧醫院是否確定設立，亦無從知悉。是被上訴人未於「基地範圍示意圖」標示「醫療專用區」，尚難認為積極欺罔之行為，虛構系爭房屋緊鄰康寧護校預定地之事實。按民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即非本條之詐欺。查兩造簽約時，現場僅有康寧護校工地，康寧公司於八十五年二月十二日始申領建造執照，被上訴人僅就當時具體設施予以標明，並無違反一般交易習慣，法律並未規定出賣人有將房屋基地外周遭環境之使用分區告知買受人之義務，上訴人又未能舉證依契約或交易習慣被上訴人有此告知之義務，是被上訴人單純之緘默，不能認係詐欺。又查，系爭買賣合約書並無有關「系爭房屋附近不得設立醫院」之約定，上訴人又未舉證曾與被上訴人以言詞合意為契約之內容，則上訴人內心考慮「系爭房屋附近無醫院設立」之因素，純屬個人之動機，尚非契約之內容，自難以系爭房屋附近事後有康寧醫院設立，即謂被上訴人違約。末查，房屋附近設有醫院，是否即造成附近住戶生活品質下降、房地價格下跌，於市場機能上有不同之價值觀或看法，對社區生活品質或房屋價格之影響，依每人需要不同而有相異之判斷，見仁見智，並無定論，有證人王
孫銓證述可參。而系爭房屋左前方設有康寧醫院，屬於社區型醫院，設有科別齊全之醫療服務，與系爭「麗都」大廈距離約一百公尺，有康寧醫院廣告文宣可考，並經原審勘驗屬實。參照台北市政府地政處編訂「台北市高級住宅用地地價區域因素評價基準表」所載，屬於對房地價格具有正面影響。另台北地院審理高燦文被訴詐欺刑事案件，曾囑託財團法人中華科技經濟鑑測中心鑑定結果，認系爭大廈除不動產交易市場價格滑落所致之因素外，並無因鄰地興建醫院價格之差異存在，有鑑定報告可稽。亦無積極證據證明康寧醫院之存在，即當然肇致系爭房地價格下跌。又上訴人雖指因康寧醫院設立，救護車進出吵雜，打開窗戶即看到康寧名園之重症病人，無法達到被上訴人對於系爭房屋在廣告上所作之「靜」與「淨」保證品質云云。然經原審勘驗現場並無上訴人指陳之吵雜噪音發生。且與康寧醫院旁同棟建物之「康寧名園」，亦為康寧公司設立，係老人安養中心，會員入會資格，必須未患有嚴重疾病，行動方便能自理生活之人，且現尚在推廣銷售，進住率僅有一成，身處系爭房屋之陽台，並未看到上訴人所述之重症病人等情，業經原審勘驗及該中心接待人員證述屬實，且有康寧名園入會契約書及會員管理守則與規章足憑。是上訴人上述之主張，尚不足取。上訴人既未舉證證明系爭房地價格確因康寧醫院之設立而下跌，且未有吵雜、開窗即見重症病人等情事，則上訴人指系爭房屋有重大不能補正之瑕疵，基於不完全給付請求損害賠償、基於瑕疵擔保責任主張解除契約請求返還價金，均屬無據。從而，上訴人主張被上訴人未於「基地範圍示意圖」標示及未為此告知，即係詐欺，依民法第九十二條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，本於不當得利、不完全給付、瑕疵擔保及侵權行為等法律關係，請求被上訴人給付返還已付價金及法定遲延利息，均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，八十三年一月十一日公布施行之消費者保護法第二十二條定有明文。查被上訴人於八十三年七月九日、七月十四日、八月三十一日與甲○○、丙○○、乙○○簽約時，其銷售之廣告特別標示：系爭房屋之基地座落位置右前方隔十二米道路，與康寧護校預定地相望（見外放證物系爭房地廣告文宣第九頁）；證人即中華科技經濟鑑測中心職員馬俊峰亦證稱：「單純是學校價值會較高，若是醫院就會有負面影響，若以醫院為中心，則其價值離醫院遞增，……，越靠近學校價值越貴，但越靠近醫院其價格較低」等語（見一審卷第二宗六０頁正、反面）。且卷附兩造所不爭之系爭房屋預定買賣契約書第一條約定：房地標示：一、土地座落：２、重劃後基地範圍（如附件一）：：等語，附件㈠「基地範圍示意圖」標示「麗都」房屋（即系爭房屋大樓）隔十二米道路與「康寧護校預定地」相望（見一審卷一六、一九、二十、二三、三二、三五頁）。於此情形，上開廣告文宣所載內容似屬系爭房屋預定買賣契約之一部，原審未詳予審究，遽謂兩造契約書內並未提及系爭房屋緊鄰康寧護校預定地，而為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。且原審既認定被上訴人於八十三年間銷售時，已知系爭房屋座落基地右前方隔十二米道路，與康寧護校預定地間設有「醫療專用區」，且「醫療專用區」原係「住宅區」土地，為配合中國康寧互助會規劃興建康寧醫院之用地需求而變更，「醫療專用區」僅能作有關醫療設施，至於護校及護校運動場之興建應於私立康寧護校用地範圍內，醫療專用區並未允許該等使用，有台北市政府都市發展局八十九年八月三日北市都二字第八九二一五００六００號函、八十七年一月二十二日北市
都二字第八六二二三九八三００號函可稽（原審卷第二宗六二頁、一審卷第二宗三四至三五頁）。則被上訴人於銷售時，明知系爭房屋座落基地隔十二米道與「醫療專用區」相望，並非「康寧護校預定地」，竟於與上訴人簽訂系爭房屋預售合約書之附件「基地範圍示意圖」明示系爭房屋之基地緊鄰之土地為「康寧護校預定地」，能否謂被上訴人此為單純之緘默，非為積極之欺罔行為，頗滋疑問。原審未調查審認，泛謂被上訴人未於契約附件㈠「基地範圍示意圖」中標示系爭房屋右前方設有「醫療專用區」，並非積極欺罔之行為，為其單純緘默，不構成民法第九十二條之詐欺行為云云，即有可議。又查，上訴人在第一審主張依民法第九十二條規定撤銷系爭房地買賣之意思表示，依同法第一百七十九條規定，同時依民法三百五十九條規定解除系爭房地買賣契約，依同法第二百五十九條規定，先位聲明，請求被上訴人返還已付價金，而依民法第一百八十四條侵權行為及第二百二十七條不完全給付、第三百五十九條物之瑕疵之規定，備位聲明，請求被上訴人賠償其損害及減少價金（見一審卷第一宗一七二頁反面至一七四頁反面、一審卷第二宗一八八至一九一頁），上訴人於第一審為敗訴之判決後，上訴第二審，上訴聲明：「原判決廢棄。甲、先位聲明……。乙、備位聲明……」，但於原審先後主張之請求依據為「先位聲明，依民法第九十二條規定，撤銷意思表示，返還不當得利；備位聲明，依民法第三百五十九條規定，主張解除契約，回復原狀（見原審卷第一宗七八頁）；「先位聲明，主張被詐欺而撤銷意思表示，依不當得利請求；備位聲明，依民法第三百五十九條規定，主張解除契約回復原狀，還有依民法第八十八條錯誤之意思表示請求」（見原審卷第一宗一五八頁）；「請求權基礎：民法第一百七十九條不當得利……不完全給付、物之瑕疵擔保（解除契約返還價金）及侵權行為損害賠償，依民法九十二條、第一百七十九條、第三百五十四條、第二百二十七條準用第二百二十六條第一項、第二百十三條、第一百八十四條規定」各等語（見原審卷第二宗二五六、二五九、二六九頁），於八十九年十一月十五日言詞辯論期日當庭僅陳稱：「就第一審備位之訴減少價金部分撤回不主張」等語（見原審卷第二宗二五三頁）。而其上訴聲明為原判決全部廢棄，然又僅請求被上訴人返還已給付價金及其法定遲延利息，究竟備位聲明部分尚有無聲明不服？其上訴範圍為何？原審未予闡明，遽就不當得利、不完全給付、瑕疵擔保及侵權行為等法律關係，而為上訴人敗訴之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 葉 勝 利
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十五 日
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