確認優先承租權等
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,96年度,12號
TYDV,96,重訴,12,20080703,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　96年度重訴字第12號
原　　　告　大潤發流通事業股份有限公司
法定代理人　梅思勰
訴訟代理人　劉志鵬律師
　　　　　　郭宏義律師
複代理人　　黃世芳律師
被　　　告　桃園縣農會
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　連元龍律師
　　　　　　陳建瑜律師
參　加　人　同億建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　李文輝律師
上列當事人間請求確認優先承租權等事件，於民國97年5 月22日
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
壹、聲明:
一、確認原告就新竹市○○段718 、718-2 、718-3 、718- 4、 718-7 、718-8 、718-11、718-19、718-34、718-35、718- 37、718-36、718-38、718-39、718-41、718-42、718-43、 718- 44 、719-3 、719-5 、719-6 、719-9 、712 、725- 2 、725-3 、725-4 、725-5 、726-2 、729-2 、729-3 、 729-4 、729- 5、729-6 地號土地（共33筆）如附圖所示著 色部分土地（下稱系爭土地）之優先承租權存在。二、被告應以同億建設股份有限公司（下稱同億公司）得標之相 同條件，與原告訂立如附件所示內容之契約。
貳、陳述
一、程序事項
㈠原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之 危險，得提起確認法律關係存在之訴。原告已多次向被告主 張系爭土地之優先承租權，惟遭被告否認，並要求原告於附 表所示6 份土地租賃契約（下稱系爭6 份租約）各自到期日 將其上地上物拆除並將土地返還被告，是原告自有提起本件 訴訟之確認利益，有最高法院42年台上字第1031號、56年度 台上字第672 號判例可資參照。又最高法院86年度台上字第 2205號判決即曾就優先承租權存否之確認作成實體判決，顯



見最高法院亦已肯認，優先承租權屬於得確認之法律關係。 再者本件原告主張擁有優先承租權，而請求被告與之訂立契 約，因此原告優先承租權之有無，乃被告有無訂約義務之先 決問題，參諸民事訴訟法第255 條第1 項但書第6 款規定可 知，原告非不得於行使優先承租權之同時訴請確認該項權利 之存在，是原告提起確認優先承租權存在之訴，應屬合法。 ㈡按最高法院89年度台抗字第495 號裁定指明：「按訴訟參加 ，必第三人就兩造之訴訟有法律上之利害關係始得為之，此 觀民事訴訟法第58條第1 項規定即明。又所謂法律上之利害 關係，係指第三人在私法上之地位，因其所輔助之當事人一 造敗訴，將受直接或間接之不利益者而言，倘僅有道義上、 情感上、經濟上或其他事實上之利害關係，自不得為參加。 」，是若聲請參加訴訟之人若無法律上之利害關係，而僅具 有事實上之利害關係者，依法即不得參加訴訟，其聲請應予 駁回。同億公司雖主張，渠已與被告簽訂「土地合作開發契 約書」，因原告主張優先承租權而無法點交系爭土地，故具 有參加訴訟之利益云云，然同億公司與被告間之土地租約， 和被告與原告間之土地租賃關係，係屬不同債之關係，同億 公司對於原告並無任何法律上權利可資主張，被告是否得以 將土地點交予同億公司，係被告與同億公司間之契約履行問 題，基於債之相對性原則，原告對之無從與問。又依被告土 地合作開發案權利金投標須知（原證21）第15點載明：「權 利期間：於最後一筆土地完成點交且現有地上物拆除完畢之 次日起加計二十年為權利期間。」、第6 點載明：「得標人 自得標日起於本會土地分批點交期間必須繳付已到期日土地 依比例計算所應分攤之地上物權利金…」、第7 點載明：「 本案土地點交期限以本會取得地上物之實際處分權後，如本 會逾越上揭期限，得標人不得為任何之求償」等約定，同億 公司於被告點交土地之前，並不負有給付租金之義務，租賃 期間亦未開始起算，亦不得向被告求償，顯見原告延遲交付 土地一事，對於同億公司無何不利益。是同億公司在私法上 之地位，並不因本件訴訟之結果而受影響，自無參加訴訟之 法律上利害關係，應駁回其參加之聲請。
二、實體事項
㈠兩造間訂有系爭6 份租約（原證1 至6） ，租賃範圍及使用 現況用途如附表及附圖所示，且系爭6 份租約其中原證1 至 5 租約第2 條均約定於租約期滿後，原告有優先承租權。原 告於民國93年7 月12日起，鑑於租約即將陸續到期，遂發函 請求被告就租約延長事宜進行協商（原證7） ，被告當時雖 曾初步同意延長租系爭6 份租約期限至97年2 月28日（原證



8） ，惟因原告擬投入大筆資金更新硬體設備，而大型量販 業之獲利來自於長時間經營與降低耗損，所需之營運成本攤 提期間極長，僅將租約展延至97年2 月28日並不符合成本效 益法則，故兩造就延長租約一事未達成合意。此後，原告仍 積極與被告就續約事宜進行協商，斯時被告曾提議，於新約 中移除原告享有優先承租權之約定，以換取被告承諾於新約 租金每年無須上漲5 ％，惟因當時仍處於新約協商階段，契 約內容尚未確定，故原告仍重申追求雙贏、配合被告相關程 序辦理之初衷，繼續與被告進行協商。詎被告突於95年3 月 20日，對外公開徵求土地合作開發方案建議書（原證20）， 被告並向原告表示，可將新約之租金建議方案以土地合作開 發方案提出，因此原告於95年4 月7 日以承租土地之模式提 出20年期之建議方案，並附上租金試算表予被告參考（原證 31）。然被告於進行土地合作開發方案建議書公開徵求之始 即無與原告續約之意，而於95年4 月6 日（即原告提出建議 方案之前一日）即已擬妥不擬續租之存函，表示期滿將收回 土地，不擬續租（原證9） 。原告於收悉該函後，對於被告 之突襲性中斷協商甚感驚訝，故立即於同年4 月27日發函主 張優先承租權之存在（原證11），惟原告仍一本追求雙贏之 初衷，繼續尋求協商之可能。嗣被告於95年6 月5 日以附件 所示之「土地合作開發契約」名義進行招標公告時（原證10 ），原告雖依約擁有優先承租權，然因招標公告中之草約內 容雖與租賃契約並無二致，原告為避免於他人得標後發生爭 執，造成法律關係複雜化，且自己若得標，與行使優先承租 權之結果相同，乃於幾經考量後決定參與投標，並無放棄優 先承租權之意。原告於95年6 月16日開標後雖未得標，而係 由參加人得標，惟因此時被告之出租條件已特定，而使原告 優先承租權之行使條件成就，故原告於開標現場立即行使優 先承租權，並於95年6 月19日再次發函請求被告簽訂新約（ 原證12）。查系爭6 份租約被告皆係依農會財務處裡辦法第 51條規定辦理，又被告前曾依農會財務處理辦法訂立子法即 「桃園縣農會土地招租辦法」（原證25），而「桃園縣農會 土地招租辦法」第10條規定：「本會招租之土地... 期滿後 承租人有優先承租權. .. 」 。是兩造簽立之系爭6 份租約 ，既皆係依農會財務處裡辦法第51條之規定辦理，而「桃園 縣農會土地招租辦法」乃農會財務處理辦法之子法，自應具 有拘束被告之效力，是原告依「桃園縣農會土地招租辦法」 第10條規定，對於系爭土地自享有優先承租權。且原證1 至 5 租約第2 條均明訂，原告於期滿後有優先承租權。而原證 6 租約之土地屬道路用地，由被告於土地合作開發契約書第



2 條第2 項明確約定：「『開發用地』中『道路用地』為本 約之開發附屬用地。…。」，顯見被告業已自承原證6 租約 之土地係作為營業必須通行之用，而與其他承租土地具有主 從關係。另原告就系爭土地聲請鈞院准假處分後經被告提出 抗告，台灣高等法院以95年度抗字第1742號裁定駁回抗告， 裁定理由中亦肯認此部分用地與原告其他承租土地具有功能 性之關連。是依民法第68條主物之處分及於從物之規定，原 證6 租約之土地與另外5 份租約各筆土地間具有主從關係， 原告行使原證1 至5 租約土地之優先承租權，其承租範圍應 及於原證6 租約土地。至同段729-4 地號土地，雖未於租約 中明訂，惟該地號土地於兩造訂立原證6 租約時，即已劃入 使用，僅係漏未記載，此由原證6 所示租約之附圖（原證17 ）、被告向桃園縣政府報准之函文（原證36、37）、及被告 於土地合作開發案權利金投標須知之附圖（原證39）即可明 瞭。是依上述原告對於系爭土地享有優先承租權，爰請求確 認原告該優先承租權存在，並請求被告依參加人得標之相同 條件與原告訂立附件所示內容之契約。
㈡原告從未拋棄優先承租權：被告主張原告已於94年12月30日 大開94字第0941031002號函（被證7） 中表示拋棄優先承租 權之意思云云，惟原告否認之：
1.茲整理兩造函文之往來經過說明如下，俾釐清本件事實： ⑴93年7 月12日原告發函請求延長租約（原證7） ，被告於93 年8 月26日發函表示同意將系爭6 份租約一併延長至97年2 月28日（原證8） 。
⑵94年10月31日原告慮及若僅將租期延長至97年2 月28日，不 符合成本效益，因此再次提出延長租約之要約（被證5） 。 ⑶94年11月10日被告發函提出新要約，提議將系爭6 筆租約期 限予以統一，並以被告放棄每年調整租金5 ％之條件，換取 原告放棄優先承租權（被證6） 。
⑷94年12月30日原告並未同意被證6 號函文之提議，故以被證 7 號函文重申與被告追求雙贏之意旨。
⑸95年1月3日被告函請原告提出續租方案（被證8）。 ⑹95年2 月7 日原告函覆被告，提出二方案，一者為住宅用地 每坪新台幣（下同）340 元、學校用地每坪87元及道路用地 每坪45元，每2 年調漲1.5%租金及押金20,000,000元之12年 承租方案；二者為住宅用地每坪355 元、學校用地每坪87元 及道路用地每坪45元，每2 年調漲2%租金及押金50,000,000 元之20年承租方案（原證30）。
⑺95年3 月20日被告對於原告95年2 月7 日函未加回應，即逕 自公開徵求土地合作開發方案，並請原告提出合作方案（原



證20）。
⑻95年4 月6 日被告發函原告表示不擬續租（原證9） ，原告 於同年4 月10日收到該函，於同年4 月27日覆函表示不同意 及主張享有優先承租（原證11）。
⑼95年4 月7 日原告函覆被告95年3 月20日函，而提出住宅用 地每坪355 元、學校用地每坪87元及道路用地每坪45元，每 2 年調漲2%租金及押金50,000,000元之20年承租方案（被證 10）。
⑽95年6 月5 日被告公告土地合作開發之招標事宜（原證10） 。
2.就雙方函文往來之過程而言，被告所發被證6 函文要旨為： 被告提出以每年租金不調漲5 ％之方式，換取原告放棄優先 承租權，然對於被告之來函，原告以被證7 函文回覆並未加 以承諾。蓋倘若被告所稱協議之內容，僅為「原告放棄優先 承租權，被告不於新約每年調漲5 ％，但被告卻未同意合併 延長租期予原告」者，則原告並未確定取得新租約，故被告 是否於新約內容載明每年調漲5 ％，對原告毫無實益可言， 原告怎會放棄既有權利，以換取將來未確定之租約條件呢？ 復就被告事後之行為觀之，被告於被證6 函文發函後，仍依 約每年調漲租金5 ％，而未依函文內容所示，放棄每年調漲 租金之權利，亦未將6 份租約租期整合延長，顯示被告自身 亦不認為原告已放棄優先承租權。再者，被告所發被證6 號 函文除要求原告放棄優先承租權外，亦要求原告配合辦理土 地租賃契約之終止事宜，惟被告自發函後，不但未曾要求原 告依函文內容配合辦理系爭6 份租約之終止事宜，反係於95 年4 月6 日委託律師發函，主張期滿不擬續租；且被告於其 土地合作開發案權利金投標須知與土地合作開發契約（原證 21）中，乃係以系爭6 份租約之到期日，作為各筆土地之點 交日期，並非按照被證6 函文所稱於新土地承租人簽約前， 原6 份租約即告終止，顯見於被告公開招標時，系爭6 份租 約皆尚未終止。凡此事證皆可證明，被告深知雙方未就被告 上開函文內容達成合意，原告並未因此而放棄優先承租權。 又原告於本件爭議過程中，雖曾多次主張行使優先承租權， 惟亦僅見被告主張租約到期應予返還，而未曾見其反駁表示 雙方業已達成協議，由此亦徵被告主張原告已放棄優先承租 權云云，並非事實。
3.復通觀被告提出之被證38至56即被告內部簽呈之內容可知， 被告內部從未有任何以「原告已放棄優先承租權」為前提之 擬簽或核決，凡此俱見被告辯稱原告已經放棄優先承租權云 云，不足採信。




4.至被告提出由證人己○○所庭訊時所出示之傳真函文（被證 58、59、60號）觀之，雙方口頭協商時已有原告放棄優先承 租權之共識」云云，實屬無稽。蓋由被告所提被證58號及被 證59號觀之，此函稿均非原告正式發文之文件，原告總經理 亦未用印，被告如何據此主張原告於口頭協商時有放棄優先 承租權之情事呢？且權利拋棄具有形成效力，原告是否具有 拋棄之默示意思表示，其解釋必須從嚴。被告自不能以原告 前後書狀文字增減，即片面推論原告有放棄優先承租權之意 思表示，於被告未能提出原告明確陳述拋棄優先承租權證據 之情形下，被告所言自非可採。是縱令原告之開發部經理丁 ○○曾與被告總幹事商談延長租約乙事，惟2 位協商者均無 權決定，雙方僅屬討論階段而已，於兩造均無拘束力。 5.細究原告所發被證7 函文之回覆內容，原告亦未作出任何拋 棄權利之意思表示，蓋原告為避免雙方議約期間之和諧氣氛 遭到破壞，在自身優先承租權未受損之最大前提下，尊重被 告所發被證6 函文所提出之相關提議，並戮力與被告進行協 商，以求取雙贏結果，因此原告對於被告上開函文，僅表示 將於追求雙贏之前提下配合被告之相關程序辦理後續事宜， 而未作成任何放棄優先承租權之意思表示，被告之主張已將 原告文字進行過度詮釋，並不可採。
㈢原告參與投標之行為並非拋棄優先承租權：
1.原告參與被告土地合作開發之投標，係權利之行使，根本與 是否放棄優先承租權毫無關聯。蓋被告於95年4 月6 日突然 發函不擬續租，並中斷兩造之續約協商，再於95年6 月5 日 進行土地合作開發招標公告，表示將於95年6 月15日進行投 標，此距原告最近之租約到期日（95年10月31日）已不到4 個月，在急迫之時間壓力下，原告當時之選項有3 項：⑴原 告不參加投標，等待第三人得標後再行使優先承租權。但若 原告不參加投標，亦無第三人參與投標時，被告之土地合作 開發招標案將流標，此際，因原證2 、3 租約即將於95年1 0 月31日到期，若被告未重新招標或重新招標作業晚於95年 10月31日，原告將因土地租賃契約屆期而產生優先承租權有 無之爭議，若不參加投標，原告將受到未能續租土地之風險 。⑵原告參加投標，且無第三人參與投標。原告即得與被告 簽訂土地合作開發契約續租土地，續約之問題即可圓滿獲得 解決，並可避免法律關係之複雜化。⑶若原告參與投標，且 由第三人得標。因土地合作開發契約之性質係租賃，原告仍 可視被告最後之得標條件決定是否行使優先承租權。在上述 分析下，原告認為參與投標將有可能以最無爭議之方式解決 兩造紛爭，不參與投標所面臨之風險則最高，在兩相利害權



衡下，原告方決定參與被告之土地合作開發招標，而僅以略 高於底價之1,084,222,368 元投標，並視第三人之投標狀況 決定是否行使優先承租權，因此原告參與投標，其目的僅在 避免發生流標時原告之優先承租權可能因租期屆滿而喪失之 風險，絕非放棄優先承租權，由此可知，參與投標與行使優 先承租權，二者並非互斥而不可併存之行為，自無法僅因原 告參與投標，即謂原告已放棄優先承租權。
2.又按最高法院88年度台上字第2167號判決判明：「查土地法 第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先 購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件 後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚 無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之 可言。」。是本於優先承租權與優先承買權之相似性，上開 判決於優先承租權中亦有所適用，故優先承租權須待出租條 件確定後，方得行使，則原告於被告土地合作開發招標結果 確定前，尚無從知悉被告之出租條件為何，自無法決定是否 依同一條件優先承租，又何來優先承租權之放棄可言？ 3.至被告雖主張原告之參與投標行為，係屬默示之拋棄權利意 思表示，惟權利拋棄之具有形成效力，原告是否具有拋棄之 默示意思表示，其解釋必須從嚴，此可參諸最高法院95年度 台上字第2868號判決自明。是尚無從僅以原告之參與投標行 為，即可認定原告已拋棄其優先承租權。
4.再從招標公告之文義來看，招標公告並未禁止優先承租權人 投標，原告自得參加投標，就此，自不能將原告之投標行為 解釋為放棄優先承租權，否則，豈不造成惡意隱瞞優先承租 權之被告反而受到法律保障之不公平結果？何況，優先承租 權必待與第三人之租賃條件確定時方才發生，苟原告投標未 得標時，尚得再行使優先承租權，易言之，投標權與優先承 租權係先後發生，自不得認原告參加投標即等於放棄優先承 租權甚明。
5.被告惡意未於招標公告刊載系爭土地存有原告之優先承租權 ，其行徑不可取，法律上最不應予以保護。蓋被告明知原告 有優先承租權，卻未在招標公告載明系爭土地存有原告之優 先承租權，被告顯係惡意排斥原告之權利，並刻意混淆視聽 （就此而言，被告應對善意之投標人負責，而不應責成原告 承擔被告之惡意招標行為所生之後果）。原告享有之優先承 租權並不因被告未於招標公告刊載而喪失。他方面，潛在投 標人對於本件金額涉及至少10億元以上、契約期間長達20年 之「土地合作開發契約」標案，依照常理，於投標前當會到 現場勘查（尤其本件得標人需興建地上物，當須至現場觀察



作初步規劃），而到現場勘查時，對於尚在繼續營業之大潤 發量販店使用系爭土地之權源、狀態（包含租賃契約之長短 、有無優先承租權等），當然會盡全力理解，苟同億公司已 知原告使用系爭土地情形而仍願投標，甘冒風險，自無信賴 利益之保護可言；倘同億公司因自己重大疏失未充分理解原 告使用系爭土地係享有優先承租權，亦應自行吸收風險，而 不得向原告主張權利，退萬步言，縱使同億公司受有損害， 依法應向刻意、惡意隱瞞原告優先承租權之被告求償，而不 得對受害之原告主張權利自明。
㈣ 被告雖主張原告至今仍拒絕拆除現有地上物，而與招標公 告及草約之內容不符，顯已放棄或否定自身優先承租權云 云，原告否認之：
1.原告於行使優先承租權之意思表示後，即依與同億公司之得 標之相同金額繳付租金，並於被告拒絕受領租金時依法辦理 提存，顯見原告具有積極履約之意願，被告之主張與事實不 符。
2.又按土地合作開發契約第6 條第1 項約定：「甲方（按：即 被告）…將地上物拆除完畢之次日（下稱「權利金起始日」 ）起加計二十年為乙方權利期間。」，依上開約定，負有拆 除地上物之義務者係被告，得標人則擁有請求被告拆除地上 物之權利，準此：
⑴若原告本件訴訟獲得勝訴判決與被告締結契約，原告則享有 請求被告拆除地上物之權利，因此於原告行使優先承租權與 被告締約後，負有拆除地上物義務者為被告而非原告，被告 主張原告依土地合作開發契約負有拆除地上物義務云云，與 事實不符。
⑵茍原告評估後認為，得在不拆除現有地上物之情況下興建萬 坪以上地上物，原告亦得選擇不行使對於被告之地上物拆除 請求權，而仍使土地合作開發契約之20年權利期間開始起算 。
⑶再者，以原告現有之土地利用狀況而言，目前作為停車場使 用之718-4 、718-43、718 與718-8 地號土地形狀完整，其 面積亦足以興建萬坪以上之建物，因此衡諸社會經濟之效益 ，並無拆除現有地上物之必要。
⑷且因本件訴訟尚在繫屬中，被告徒以原告未配合辦理地上物 之拆除或遲未辦理萬坪以上建物之規劃興建事宜，作為原告 已放棄或否定自身優先承租權之根據，顯無可採。 ㈤原告已積極行使優先承租權：
1.原告已經於於95年6 月16日開標現場明確向被告行使優先承 租權。




2.查依被告提出之內部簽呈，被告法律顧問廖珠蓉律師受被告 委託，於93年8 月16日提出有關兩造間土地租賃契約之法律 意見書，載明：「按所謂優先承租權，依最高法院判例見解 乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權 而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件，租 金為租賃之契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先 承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時， 出租人尚不負與優先承租人訂立租約之義務」（被證42）。 嗣於94年11月8 日被告職員林秀芬針對原告申請延長租約並 重新議價乙案擬具簽呈時，同時檢附在該簽呈之後（被證44 ），該份簽呈逐層上簽至總幹事己○○與理事長甲○○，據 此可知，被告事先已經知道優先承租權之法律意義，開標當 日明知原告行使優先承租權，竟違約而與同億公司簽訂系爭 租約，法律上本不能拘束原告，原告依法自得請求被告與原 告以相同條件締結租約自明。
㈥被告與同億公司所簽訂之土地合作開發契約定性係屬租賃契 約：
1.對照本件兩造往來之事實經過可知，被告係有計畫地針對系 爭6 份租約而來，企圖利用土地合作開發契約之手段以為規 避，而使原告之優先承租權落空。此由被告所製作之土地合 作開發契約內容，斧鑿之痕跡至為明顯，經過檢證之後，即 可輕易發現實為租賃契約。茲以下列事證來檢證： ⑴被告係比照政府採購法辦理土地合作開發作業，而被告於95 年6 月5 日將本件土地合作開發案刊登於政府採購公報中所 採用之標題為「中文財物出租公告資料」（原證10）。 ⑵被告為辦理本件土地合作開發，於95年進行土地合作開發招 標前夕臨時制定「桃園縣農會土地合作開發辦法」（原證26 ），其內容幾與被告「桃園縣農會土地招租辦法」（原證25 ）相同。
⑶從契約之內容來觀察，本件土地合作開發契約實為租賃契約 （參證2），例如：
①被告將土地交予同億公司興建並利用。
②同億公司給付予被告之權利金，實為租金（第12條）。 ③租金（被告詭稱為權利金）自第3 年起每2 年累增3 ％（第 12條）。
④租賃期間為20年，恰為民法第449 條所定租賃之最長期限（ 第6 條第1 項）。
⑤賦與得標人優先承租權，益證該契約為租賃（第6 條第2 、 3 、4 項）。
⑥賦與得標人優先承買土地之權利，與土地法所定之租賃規定



相同（第10條第2 項）。
⑦明載得標人有權轉租，顯見該契約係屬租賃（第18條）。 ⑧設有買賣不破租賃之規定。
⑨契約終止事由與民法第440 第2 項所定租賃終止事由相同。 2.被告所訂「土地合作開發辦法」第3 條規定：「本會招標合 作開發之土地係以土地現狀交由權利人使用」（原證26）， 由此可知，土地合作開發契約之核心，仍為土地使用收益之 提供；將本件土地合作開發契約與典型土地租賃進行比較後 可知，本件土地合作開發之得標人與典型土地租賃之承租人 均可就所承租之土地自由進行使用收益，並得於地上物興建 完成後，就地上物進行使用收益，因此本件土地合作開發契 約與典型土地租賃間之最大差異，僅在於地上物所有權人之 不同一點而已，惟依照土地合作開發契約，得標人於承租土 地上所興建之地上物所有權縱使歸為被告所有，然此亦為坊 間租賃契約常見之約款，因之，並不妨害土地合作開發契約 實質上即為租賃契約。退步言之，縱令地上物所有權歸屬於 被告一節與典型租賃契約稍有差異，但就契約之最終經濟目 的而言，本件土地合作開發契約與典型基地租賃之結果並無 不同，承租人（得標人）均可就土地與其地上物進行使用收 益，因此本件土地合作開發契約與典型基地租賃之間僅存有 微不足道之偏離，依學者見解，土地合作開發契約之定性仍 為土地租賃，原告自有優先承租之權利。
3.再參酌被告被證38至56等被告內部簽呈及兩造函文往來之過 程，亦可知系爭土地合作開發契約確屬租賃契約： ①93年7月12日原告發函請求延長租約（原證7）。 ②93年8 月16日被告法律顧問廖珠蓉律師針對原告所提延長租 約要求，提出法律意見書（被證42）。
③93年8 月19日對於原告所提延長租約之要求，經被告職員林 秀芬擬簽後，獲理事長同意（被證43）。
④93年8 月26日被告同意將全部六筆租約一併延長至97年2 月 28日（原證8） 。
⑤94年10月31日原告考慮若僅將租期延長至97年2 月28日，不 符合成本效益，故再次提出延長租約之要約（被證5） 。 ⑥94年11月8 日針對上述原告之請求延長租期之要約，被告職 員林秀芬於94年11月8 日擬簽，並檢附廖珠蓉律師之法律意 見書（被證44）。
⑦94年11月10日被告以被證6 號函文提出新要約，提議將六筆 租約期限予以統一，並以被告放棄每年調整租金5 ％之條件 ，換取原告放棄優先承租權（被證6） 。
⑧94年12月30日原告並未同意被告被證6 號函文提議，乃以被



證7 號函文重申與被告追求雙贏之意旨，故就被告所提，由 被告放棄每年調整租金5 ％之權利，以換取原告放棄優先承 租權乙事，雙方並未達成合意（被證7） 。
⑨94年12月30日被告職員林秀芬針對原告上開被證7 文函文擬 提出簽呈，秘書柯淑娟建議：「請業務單位依該公司來函研 擬對本會權益有利之招租方式，供鈞長參考」，經總幹事己 ○○加簽「請主辦函大潤發提供可合作供參資料」，經理事 長甲○○無異議批決。可見至此，被告內部仍係採取租賃方 式簽辦（被證55）。
⑩95年1 月3 日被告函請原告提出續租方案（被證8 、56）。 ⑪95年2 月7 日原告函覆被告上開函文，提出二租賃方案（原 證30）。
⑫95年2 月20日被告舉行第15屆第5 次定期理事會議，會後作 成決議：「 (一)請 業務單位行文大潤發依合約內容終止6 紙契約。 (二)且 業務單位於2 個月內公開招商，請其提供 租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」。必須嚴正 指出者，被告理事會決議採取租賃方式招商，且規劃租期12 年及租期20年之方案，據此可見被告辯稱系爭20年期間之合 約違反內部規定，不是租賃契約云云，毫不足採（被證45） 。
⑬95年3 月15日被告承辦人林秀芬秉承上述95年2 月20日理事 會採取租賃方式招商之決議，於95年3 月15日提出簽呈，該 簽呈並檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承租方案建議書 」，經被告總幹事己○○於同日修改林秀芬擬簽之文字，經 原告審視後發現，總幹事己○○將林秀芬之簽稿稍作文字修 正：將「承租方案」改為「合作開發」、「租期」改為「權 利期間」，其次將所檢附「桃園縣農會公開招商提供土地承 租方案建議書」，修改為「桃園縣農會土地公開徵求合作開 發方案建議書」，將「承租分案」改為「合作開發」、將「 租期」改為「權利期間」、並加註「須於本會土地上重新興 建地上物作為權利金給付標的」等文字後，次日送請被告理 事長甲○○批決，並於95年3 月21日分別刊登於聯合報及自 由時報（被證46）。細觀總幹事己○○所作之文字修改，均 僅將原本界定為租賃契約之文字做潤飾，並未涉及被告與投 標人間權利義務關係之實質變動，唯一增加得標人負擔者， 係要求得標人須於系爭土地上重新興建地上物作為權利金給 付標的，此點嗣經被告執為系爭契約不是租賃契約之最重要 論據。但原告欲鄭重指出者：95年2 月20日理事會決議採取 租賃方式招商之決議，故不論承辦人林秀芬、總幹事己○○ 乃至於理事長甲○○均應遵循理事會應採取租賃之決議行事



。事實上，林秀芬於93年3 月15日所提簽呈及檢附之「桃園 縣農會公開徵求招商提供土地承租方案建議書」，完全以租 賃方式規劃。總幹事己○○僅就林秀芬簽呈做文字修改，且 所增加「須於本會土地上重新興建地上物作為權利金給付標 的」文字，雖增加得標人義務，但絕對不影響被告與得標人 間原本即屬租賃之法律關係，業如前述。
⑭95年3 月21日被告對於原告95年2 月7 日函並未加回應，即 逕自於聯合報等公開徵求土地合作開發方案，截件日期為95 年4 月10日（原證20、被證46）。
⑮95年4 月6 日被告95年4 月6 日發函原告表示不擬續租，原 告於同年4 月10日收到本函，乃於同年4 月27日覆函表示不 同意及主張享有優先承租權。須指出者，被告係率行刊登系 爭公告後，才於95年4 月6 日發函原告表示不擬續租，原告 深感事態嚴重，乃正式回函主張優先承租權，但被告完全忽 視原告此項優先承租權之行使（原證11）。
⑯95年4 月7 日原告針對被告上開「桃園縣農會土地公開徵求 合作開發方案建議書」提出另一租賃方案（原證31）。 ⑰95年4 月14日被告95年3 月21日公告截止日為止，僅原告及 家聚興有限公司 (下稱家聚興公司)兩 家提出合作方案，被 告承辦人林秀芬彙整後擬簽，依照簽稿所記載：「本案依據 第15屆第5 次定期理事會決議辦理」而如上所述，該次理事 會決議：「、、 (二)且 業務單位於2 個月內公開招商，請 其提供租期12年及20年承租方案，後送理事會審議。」（被 證50），可見林秀芬至此仍然係秉承被告定期理事會決議以 出租之方式辦理相關招標作業，且此項擬辦之法律基礎亦為 總幹事己○○及理事長甲○○所肯認，足證此次公告確係採 取租賃之法律關係辦理。再觀察林秀芬簽呈「說明五、綜合 以上兩家提供之方案及本會現行土地利用方式：1.如於土地 招租（註：但被總幹事己○○修改文字為「招商」）過程係 以租金（註：但被總幹事己○○修改文字為「權利金」）競 標，租地建築條件於契約書中訂定，則可歸納為本會現行之 土地出租方式，程序為送理事會審議，辦理公開招租；2. 如於土地招租過程係徵求民間機構投資興建暨營運『招標標 的物 (計畫)』 ，則屬於本會與遠東百貨合作之BOT 模式， 競標方式為先審核申請人之資格，就合格申請人提出之投資 計畫書進行評估，選出合於投資興建暨營運招標標的物條件 之廠商參與工程及租金競標，此種模式需送理事會、會員代 表大會審議後，辦理公開招標」等語。嗣總幹事己○○於同 年4 月18日上述林秀芬簽呈簽辦「依說明五方式辦理，提理 事會審議」，理事長甲○○則無異議批決，嗣被告即依循本



次簽決結論辦理後續之系爭招標作業（被證51），從而判斷 系爭「合作開發案」契約是否為租賃契約？其關鍵在於：己 ○○簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」之真意為何 。就此，原告堅信系爭契約確屬租賃契約，其理由如下： (1)查林秀芬擬辦之「說明五」記載二項方案：（A） 採取 土地租賃方式（B） 採取BOT 方式，二種作業方式完全不同 (2)查己○○簽辦「依說明五方式辦理，提理事會審議」等 字，而未提及送會員代表大會審議，足證己○○簽辦本意確 實是採取租賃方式。 (3)本件「合作開發案」確實未經會員 代表大會審議通過，即非前述第2 種「BOT 模式」，所餘模 式僅剩第1 種「土地租賃」，顯見本件確屬土地招租性質。 (4)本件「合作開發案」之招標過程中，完全未依照BOT 方 式招標。 (5)本件「合作開發案」之決標程序，僅依照投標 人所投標租金金額高低決標，完全未審查投標人所提投資興 建營運計畫。（6)查己○○修改林秀芬簽呈文字僅限於「說 明五」二處，亦即將「租金」改為「權利金」，將「招租」 改為「招商」，對於林秀芬所擬第一種之「土地租賃」模式 ，則未予修改，益可證己○○亦同意採取土地租賃招商。 (7)林秀芬上述簽呈文字復記載「租地建築條件於契約書中 訂定」等語，參照同簽呈「說明三」將被告採取租賃方式再