臺灣桃園地方法院民事判決 95年度重訴字第223號
原 告 乙○○
5號2
訴訟代理人 林玉芬律師
簡長輝律師
被 告 辰○○
寅○○
號
地○○
午○○○
申○○
亥○○
戌○○
未○○
天○○
酉○○
卯○○
壬○○
上列一人
訴訟代理人 癸○○ 住桃園縣
丁○○ 住桃園縣
子○○ 住同上
丙○○ 住桃園縣
己○○ 住桃園縣
上列十六人
訴訟代理人 葉智幄律師
複 代理人 孔令則律師
嚴怡華律師
上列當事人間拆屋還地事件，於民國97年7 月3 日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告辰○○應將附表一編號一所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告辰○○應自民國九十五年八月十九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣貳佰柒拾元。
被告寅○○應將附表一編號二所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告寅○○應自民國九十五年八月八日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰零捌元。
被告地○○、午○○○、申○○、亥○○、戌○○、未○○、天
○○、酉○○應將附表一編號三所示之地上物拆除，被告地○○、午○○○應自上開地上物遷出，並將土地騰空後返還原告。被告地○○、午○○○應分別自民國九十五年八月八日起、民國九十六年一月二十日起，均至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟柒佰貳拾貳元。
被告卯○○應將附表一編號四所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告卯○○應自民國九十五年八月九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰壹拾肆元。
被告壬○○應將附表一編號五所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告壬○○應自民國九十五年八月二十日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰玖拾捌元。
被告丁○○、子○○應將附表一編號六所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告丁○○、子○○應分別自民國九十五年八月八日、民國九十六年一月二十日起，均至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰貳拾捌元。
被告丙○○應將附表一編號七所示之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。
被告丙○○應自民國九十五年八月八日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣柒佰零捌元。
被告己○○應將附表一編號八所示之地上物拆除，並將附表一編號八、八之一所示土地騰空後返還原告。
被告己○○應自民國九十五年八月九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣柒佰貳拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告分別負擔如附表二所示之比例。本判決第一項於原告以附表三編號一之一所示之金額為被告辰○○供擔保後，得假執行。但被告辰○○如以附表三編號一之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以附表三編號一之二所示之金額為被告辰○○供擔保後，得假執行。但被告辰○○如以附表三編號一之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以附表三編號二之一所示之金額為被告寅○○供擔保後，得假執行。但被告寅○○如以附表三編號二之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以附表三編號二之二所示之金額為被告寅○○供擔保後，得假執行。但被告寅○○如以附表三編號二之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以附表三編號三之一所示之金額為被告地○○、午○○○、申○○、亥○○、戌○○、未○○、天○○、酉○○供擔保後，得假執行。但被告地○○、午○○○、申○○、亥○○、戌○○、未○○、天○○、酉○○如以附表三編號三之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第六項於原告以附表三編號三之二所示之金額為被告地○○、午○○○供擔保後，得假執行。但被告地○○、午○○○如以附表三編號三之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於原告以附表三編號四之一所示之金額為被告卯○○供擔保後，得假執行。但被告卯○○如以附表三編號四之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第八項於原告以附表三編號四之二所示之金額為被告卯○○供擔保後，得假執行。但被告卯○○如以附表三編號四之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第九項於原告以附表三編號五之一所示之金額為被告壬○○供擔保後，得假執行。但被告壬○○如以附表三編號五之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第十項於原告以附表三編號五之二所示之金額為被告壬○○供擔保後，得假執行。但被告壬○○如以附表三編號五之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第十一項於原告以附表三編號六之一所示之金額為被告丁○○、子○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、子○○如以附表三編號六之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第十二項於原告以附表三編號六之二所示之金額為被告丁○○、子○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、子○○如以附表三編號六之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第十三項於原告以附表三編號七之一所示之金額為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以附表三編號七之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第十四項於原告以附表三編號七之二所示之金額為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如以附表三編號七之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第十五項於原告以附表三編號八之一所示之金額為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告己○○如以附表三編號八之一所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第十六項於原告以附表三編號八之二所示之金額為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告己○○如以附表三編號八之二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款定有 明文。經查，本件原告起訴時原未列被告午○○○、申○○ 、亥○○、戌○○、未○○、天○○、酉○○、子○○為被 告，嗣因查知附表一編號三所示之地上物為被告午○○○、 申○○、亥○○、戌○○、未○○、天○○、酉○○與原已 列為被告之地○○自被繼承人謝興鴻處所共同繼承，現由被 告地○○、午○○○占有使用，附表一編號六所示之地上物 為被告子○○與原已列為被告之丁○○自被繼承人單子衡處 所共同繼承及占用使用，故於民國96年1 月19日就此部分具 狀追加聲明為：被告午○○○、申○○、亥○○、戌○○、 未○○、天○○、酉○○與被告地○○應將附表一編號三所 示之地上物拆除，被告午○○○應與被告地○○應自上開地 上物遷出，將土地騰空後返還原告，且按月連帶返還相當於 租金之不當得利；及被告子○○應與原已列為被告之丁○○ 將附表一編號六所示之地上物拆除，將土地騰空後返還原告 ，且按月連帶返還相當於租金之不當得利（本院卷二第132 頁以下）。此雖核屬訴之追加，惟其請求之基礎事實同一， 且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開條文，亦無不合 ，是原告此部分訴之追加，應予准許。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限。民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。經查本件原告起訴時，以系 爭土地為其所有，遭被告等人無權占用，依民法第767 條、 第179 條之規定，求為判決：被告各應自附表一所示之地上 物遷出，並將地上物拆除，返還土地予原告，且各應返還以 被告所占用之以各該地號土地全部面積計算之相當於租金之 不當得利（本院卷一起訴狀），嗣經本院會同兩造及八德地 政事務所測量人員勘測被告各自占用系爭土地所在位置及實 際面積後，原告於96年6 月5 日具狀將其訴之聲明更正為被 告各應自附表一所示之地上物遷出，並將地上物拆除，返還 土地予原告，且各應返還以被告等所占用之以各該地號土地 實測如附表一所示面積計算之相當於租金之不當得利（本院 卷三第163 頁以下），核其更正後之聲明僅屬減縮應受判決 事項之聲明，而不涉及訴之變更或追加，參照前開規定，應 予准許。
三、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。查原告起訴時原列宇○○、巳○○、甲○○、 戊○○為被告，嗣分別於96年1 月24日當庭對甲○○撤回起 訴（本院卷二第136 頁）、於97年1 月25日當庭對戊○○撤 回起訴（本院卷四第70頁）、於97年3 月5 日當庭對宇○○ 、巳○○撤回起訴（本院卷四第113 頁）。又原告起訴時並 未列謝清興、宋秀美為被告，嗣於本件訴訟進行時，曾一度 追加該二人為被告（本院卷一第213 頁、本院卷二第132 頁 ），嗣查知謝清興已死亡，及謝清興另一子女宋（謝）秀美 因被他人收養故與之無繼承關係，乃又撤回對該二人之起訴 （本院卷二第132 頁、本院卷三第104 頁）。經核上開被告 均未為本案言詞辯論，原告自得於判決確定前撤回起訴。乙、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠原告於94年12月間向訴外人祭祀公業陳振韶購得附表一所示 之土地（下稱系爭土地），業已辦理所有權移轉登記完畢而 取得所有權。惟卻遭被告無權占有使用如下：1.被告辰○○ 以其所有之地上物占用附表一編號一所示之土地。2.被告寅 ○○以其所有之地上物占用附表一編號二所示之土地。3.被 告地○○、午○○○、申○○、亥○○、戌○○、未○○、 天○○、酉○○繼承謝清興所有之地上物，該地上物占用附 表一編號三所示之土地，現由被告地○○、午○○○占有使 用。4.被告卯○○以其所有之地上物占用附表一編號四所示 之土地。5.被告壬○○以其所有之地上物占用附表一編號五 所示之土地。6.被告丁○○、子○○繼承單子衡所有之地上 物，該地上物占用附表一編號六所示之土地。7.被告丙○○ 以其所有之地上物占用附表一編號七所示之土地。8.被告己 ○○以其所有之地上物占用附表一編號八所示之土地，並占 用附表一編號八之一所示之空地。原告為系爭土地之所有權 人，被告為該等地上物之所有權人或事實上處分權人，則被 告無權占用系爭土地，爰依民法第767 條所有權之規定、民 法第1151條及第1153條繼承之規定，請求被告遷出並拆除房 屋，將土地騰空返還予原告。再按無法律上原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。 又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，有最高 法院61年台上字1695號判例可資參照。復按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限， 土地法第97條第1 項定有明文，而所謂土地價額係指法定地 價而言，則為土地法施行法第25條所明定，又依土地法第14 8 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價
。被告既無權占有系爭土地，原告爰依不當得利之規定，自 得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止，被 告占用系爭土地相當於租金之不當得利，即以系爭土地93年 1 月之申報地價新台幣（下同）720 元之總額年息10％為相 當租金之不當得利，經計算如下：1.被告辰○○應按月給付 不當得利270 元。2.被告寅○○應按月給付不當得利408 元 。3.被告地○○、午○○○應按月連帶給付不當得利1,722 元。4.被告卯○○應按月給付不當得利414 元。5.被告壬○ ○應按月給付不當得利498 元。6.被告丁○○、子○○應按 月連帶給付不當得利528 元。7.被告丙○○應按月給付不當 得利708 元。8.被告己○○應按月給付不當得利726 元（計 算式詳如附表四）。並聲明：除請求被告地○○與午○○○ ，被告丁○○與子○○連帶部分外，餘如主文第1 項至第16 項所示。原告願供擔保，請求准予宣告假執行。 ㈡被告雖辯稱原告與訴外人祭祀公業陳振韶就系爭土地為通謀 虛偽之假買賣云云。惟查：
1.原告於簽約當日已給付祭祀公業陳振韶2,300 萬元，此有該 2,300 萬元買賣價款給付之回籠支票在卷可稽。又依據原告 陳報之給付價款票據（花蓮區中小企銀樹林分行）一覽表及 16紙回籠支票（其中匯入祭祀公業陳振韶設於渣打國際商業 銀行中壢分行帳戶【前身為新竹國際商業銀行中壢分行】兌 付者為編號1 、2 、3 及14、15、16號等6 紙支票），可證 除前開第1 項所述之第1 期款2,300 萬元外，其餘買賣價款 8,165 萬元亦已給付完畢。是系爭買賣契約全部價款1 億 500 萬元（含代付款35萬元）業已付清，此並經證人即訴外 人祭祀公業陳振韶之總幹事陳和旺證述明確，且經為原告與 訴外人祭祀公業陳振韶間買賣契約作見證及辦理土地登記過 戶、設定抵押權登記之土地代書李榮宗到庭證述買賣及付款 在卷，且證人李榮宗當時係受土地賣方即訴外人祭祀公業陳 振韶之委託處理系爭土地過戶及抵押權設定登記之事宜，抵 押權人之姓名全由賣方指定，而於申辦登記抵押權設定前， 土地權狀亦均由證人李榮宗保管，並未交付買方，均足認原 告與訴外人祭祀公業陳振韶間買賣契約交易過程均合於常情 ，確為真正。
2.至被告質疑兌現票據為花蓮區中小企銀樹林分行並非契約約 定之中華商業銀行桃園分行之票據云云，惟此乃系爭土地因 另案鈞院94年度重訴字第346 號履行契約事件（該案原告為 本件部分之被告，該案被告為訴外人祭祀公業陳振韶），而 於地政機關遭「訴訟繫屬」之註記，致影響被告以系爭土地 借貸資金，故經買賣雙方協議，延展付款期限及付款金額之
進度，而有更換付款票據及變動付款進度之事實，此有協議 書可證，無何悖於常情之處，被告所指並非事實。 ㈢被告又辯稱渠等係向原告之前手即訴外人祭祀公業陳振韶租 地建屋，就系爭土地存有租賃契約關係，基於民法買賣不破 租賃之規定，被告對系爭土地仍有租賃關係存在，並非無權 占有，且依土地法第104 條規定有優先承買權云云。惟按本 省之祭祀公業，習慣上均將其財產登記為祭祀公業名稱所有 ，仍應認為係屬祭祀公業派下公同共有（謝在全所著民法物 權論上冊第386 頁、最高法院65年度第2 次民事庭會議決議 參照）。而依民法第828 條第2 項規定，公同共有物之處分 及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。又所謂所 謂其他權利之行使，包含甚廣，除處分行為…舉凡公同共有 物之使用收益、變更、保存、改良與管理行為…代為意思表 示、代受意思表示或通知…或係審判上、審判外之行使均包 括在內（謝在全所著民法物權論上冊第381 頁參照）。查本 件系爭土地於36年5 月21日即登記所有權人為祭祀公業陳振 韶，管理者為陳蘭春。依前揭最高法院65年第2 次民事庭會 議決議參照及69年度台再字第232 號裁判要旨，系爭土地即 應屬祭祀公業派下公同共有。故倘有將系爭土地為出租者， 此出租之管理行為或意思表示，自應由陳蘭春為之或應得系 爭土地公同共有人即祭祀公業全體派下員之同意，始對祭祀 公業陳振韶發生效力甚明。故被告以渠等於50、60年間就系 爭土地與訴外人祭祀公業陳振韶間有租地建屋之法律關係， 自應證明渠等租賃契約係與陳蘭春訂定或已得祭祀公業全體 派下員之同意。惟查：
1.被告寅○○所提出之租約影本：上開租約上載之出租人為陳 和風，其非當時土地所有權人祭祀公業陳振韶之管理人，自 無權訂立租約，其租約對祭祀公業陳振韶並不生何拘束力。 另租約上之承租人記載為馮連欽，並非寅○○，被告自無主 張承租人權利之餘地。
2.地○○提出之交地租收據影本：上開收據載明受款人為陳玉 川，陳玉川非當時土地所有權人祭祀公業陳振韶之管理人， 伊收取款項對祭祀公業陳振韶並不生任何法律效力。 3.丁○○提出被證10租約影本：上開租約上載之出租人為陳和 風，其非當時土地所有權人祭祀公業陳振韶之管理人，自無 權訂立租約。
4.觀諸訴外人陳和風於另案鈞院94年度重訴字第346 號履行契 約事件審理時之證詞可證：陳和風僅為祭祀公業數百名派下 員中之一員，縱其有出租系爭土地予被告使用之情事，亦僅 係其幾位長輩，因系爭土地遭人占用而要求陳和風出面向占
用者主張權利而已，縱有因此與占用土地者成立租賃契約， 亦係祭祀公業派下員中之數位人員之個人行為，其效力並不 及於全體派下員。且陳和風所收取之租金並未交予祭祀公業 或其全體派下員共同受領，而係由伊與少數幾位派下員花費 殆盡。又被告所提出之62年8 月15日「陳振韶祭祀公業結費 紀錄表」上載之出席人員，並非祭祀公業陳振韶派下之六大 房代表。陳和風與占用土地者簽訂之租約並未通知祭祀公業 全體派下員，而因祭祀公業之派下員達數百人之眾，其中即 有許多人並不知道陳和風有與他人就系爭土地簽訂租約之事 ，自無表見代理之適用。
5.至證人庚○○之證詞顯屬虛偽而不可採。蓋姑不論庚○○為 另案鈞院96年度重訴字第59號案件（與本件被告案件事實相 似）及鈞院94年度重訴字第346 號履行契約事件之原告（與 本件案件事實相關），其證詞本無可信度。其有關證稱伊陪 同陳和風收租金之戶數共50幾戶，且係一次收完所有50幾戶 的租金云云，明顯虛偽不實，蓋50幾戶的租約訂約時間本不 可能一致，約定收取租金或實際收取租金之時間更不可能完 全相同，豈可能或得以於同一時間一次收足50幾戶租金？遑 論依事理而言，同一時間內竟可一次收完50幾戶的租金，顯 然亦無此可能。而租約既係陳和風所簽訂，陳和風自當對與 其簽約之承租戶有所認識或知悉，證人竟稱因陳和風不知道 每一戶住戶，所以由伊陪同逐戶收取租金云云，顯然證詞有 違常理且前後矛盾。且陳和風於鈞院另案96年4 月17日證稱 ：「…我是祭祀公業的派下，當時祭祀公業的管理人已經往 生，就由派下的長者處理，…我有寫租約，租金繳給我，… 64 、65 年間陳仁開接辦後，我就沒有介入了。」「（你總 共出租給多少人？）不少人，大概有二十人以上，…。」。 然庚○○竟稱：「（陳和風最後一次向你收取租金是何時？ ）大約是民國85年。」「（是否知道你陪陳和風取收了幾戶 的租金？）50幾戶。」。上開證詞顯然與陳和風所證述者均 有不符。
6.至被告又辯稱本件有房長代表該房處分祭產之習慣云云。然 查依土地謄本記載，系爭土地於36年即已登記於祭祀公業陳 振韶名下，並已設有管理人為陳蘭春，顯然已積極排除各房 長得代表各該房處分祭產習慣之可能。況陳和風證稱伊之出 租行為僅係應派下幾位長者要求而為，並非各房長共同委託 而為，自不得以陳和風之個人行為而使祭祀公業上百位之派 下員均受陳和風個人意思表示拘束。
7.綜上所述，被告迄未證明其有與祭祀公業管理人陳蘭春訂定 租賃契約，亦未證明其係經祭祀公業全體派下員之同意而租
用系爭土地，自不得對祭祀公業主張其就系爭土地有租地建 屋之法律關係，故其主張就系爭土地有租賃關係，自屬無稽 。
二、被告則以：
㈠原告與訴外人祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣為通謀虛 偽之假買賣：關於證人陳和旺之證詞與系爭土地買賣契約書 、付款過程，顯有矛盾且不合理。蓋原本總價金為1 億500 萬元，經雙方同意減價35萬元，故買賣價金為1 億465 萬元 。既然雙方同意減價，為何買賣契約仍書立1 億500 萬元而 非減價後金額？又簽約當日原告支付之100 萬元現金及台灣 銀行本票2,200 萬元，然由訴外人祭祀公業陳振韶帳戶中， 均無上開款項入帳記錄，且證人稱餘額由原告開立花蓮區中 小企銀支票給付，則何以契約內容係載「中華商業銀行桃園 分行」之支票？是證人證述顯與契約內容不符。至原告提出 之回籠支票，均未具名受款人，且祭祀公業陳振韶亦無於系 爭回籠支票背書，故如何證實係用以支付買賣價金之用。而 其中第二期中華商業銀行桃園分行1000萬元支票（AD000000 0） 本應於95年2 月28日兌現、第三期中華商業銀行桃園分 行2,000 萬元支票 (AD0000000)本應於95年3 月30日兌現、 第四期中華商業銀行桃園分行2,500 萬元支票（AD0000000) 本應於95年4 月30日兌現、第五期中華商業銀行桃園分行15 00萬元支票 (AD0000000 、AD0000000)本應於95年5 月30日 兌現，惟觀祭祀公業陳振韶帳戶均無兌現紀錄。故被告否認 上開證據形式與實質真正。
㈡被告與原告前手即訴外人祭祀公業陳振韶間有租賃關係，基 於買賣不破租賃之規定，被告對於系爭土地仍有租賃權，有 權占有使用：
1.被告前與原告前手即訴外人祭祀公業陳振韶對於系爭土地定 有租約，此有被告丁○○、子○○之被繼承人單子衡、被告 寅○○之被繼承人馮連欽、訴外人楊漢瑞、庚○○、于喜清 、丑○○、周富與陳和風簽立之租賃契約書，被告地○○等 人之被繼承人謝清興、訴外人丑○○、周富、杜智威之繳租 收據，被告丁○○、子○○之被繼承人單子衡取得占用系爭 土地之地上物所有權買賣契約書及該地上物歷次買賣契約書 ，暨被告丙○○、被告己○○之土地建築改良物買賣所有權 移轉契約書可證。
2.至原告指稱上開租約、單據均係陳和風、陳玉川個人所為， 與訴外人祭祀公業陳振韶無關，被告與訴外人祭祀公業陳振 韶間並無租賃關係云云。惟按公同共有人有時人數眾多，若 關於公同共有物權利之行使，均須經全體之同意，不僅深為
困難，且將有害公同共有人之利益，故實務上多採變通之辦 法，以濟其窮（謝在全於民法物權論上冊第382 頁參照）。 又關於公同共有物之處分，除依其公同關係所由規定之法律 或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟該地 如有房長得代表該房處分祭產之習慣，可認祭祀公業共有人 有以此為契約內容之意思者，自應認該房長之處分有效，此 有最高法院32年上字第3014號判例可資參照。又按公同共有 物之處分，固應得公同共有人全體之同意，而公同共有人中 之一人，已經其他公同共有人授與處分公同共有物之代理權 者，則由其一人以公同共有人全體之名義所為處分，不能謂 為無效。此項代理權授與之意思表示不以明示為限，如依表 意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者， 即發生代理權授與之效力，亦有最高法院32年上字第5188號 判例可資參照。查訴外人祭祀公業陳振韶於93年間依法申請 設立前，係由派下六大房之代表共同管理、處分該祭祀公業 之土地及財產，各地號土地並設有管理人，且其處分須經各 管理人之議決，此由陳和風於另案提出之訴外人祭祀公業陳 振韶各管理人於63年4 月6 日簽立之「土地讓渡同意書」2 份即可知，足認訴外人祭祀公業陳振韶確有六大房之代表或 房長得代表該房處分祭產之習慣，是自應認該六大房之代表 或房長之處分或出租行為有效。又查由訴外人祭祀公業陳振 韶於62年8 月15日之「陳振韶祭祀公業結算紀錄表」以觀， 顯示系爭土地確實係託由陳和風管理，且縱認其六大房之代 表或房長事前未授權陳和風為出租行為，然就渠等事後對於 陳和風未將部分租金繳回予該祭祀公業或總管理人陳玉川之 行為表示原諒等語，可資證明渠等已就訴外人陳和風之出租 行為為事後之同意，故訴外人陳和風出租系爭土地予被告等 人之行為應為有效。退萬步言，縱認訴外人陳和風無權出租 ，但該祭祀公業於50至60年間即知訴外人陳和風將系爭土地 出租予被告等人或其前手，且訴外人陳和風亦有將部分收取 之租金繳回該祭祀公業，及幾十年來該祭祀公業均明知被告 等人之房屋均坐落在系爭土地上，及未曾向被告等人主張為 無權占用，則該祭祀公業亦應依民法第169 條之規定，負表 見代理之責任。是被告與訴外人祭祀公業陳振韶間有租賃關 係，基於買賣不破租賃之規定，被告對於系爭土地仍有租賃 權，有權繼續占有使用。
3.再按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同 樣條件優先購買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依 同樣條件優先購買之權；出賣人未以書面通知優先承買權人 ，而為所有權之移轉之登記者，不得對抗優先承買權人，為
民法第426 條之2 第1 、3 項之規定。又按基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋 出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；而出賣 人未通知而與第三人所訂立之買賣契約，不得對抗優先購買 權人，復為土地法第104 條第1 項、第2 項所明定。是被告 既與訴外人祭祀公業陳振韶間有租賃關係存在，則訴外人祭 祀公業陳振韶將系爭土地出售時，被告自得依上開規定主張 優先承購權，然因訴外人即祭祀公業陳振韶違反通知義務， 則其與原告間之買賣契約自不得用以對抗被告，而原告與訴 外人祭祀公業陳振韶管理人辛○○間所為買賣債權行為及移 轉所有權之物權行為，即因違反上開優先承買權之規定而歸 於無效，原告之主張顯無理由。
㈢原告不得對被告主張返還不當得利：
1.按民法第179 條所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受 損害之間，有因果關係存在，其間有無因果關係，則應視受 利益之原因事實與受損害之原因事實是否同一事實為斷，如 非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係，自 與民法第179 條不當得利之要件不合。查原告取得系爭土地 ，係因通謀虛偽之假買賣，且違反優先承買權而無效已如上 述，被告顯無不當得利可言。退萬步言，縱認原告買賣系爭 土地為合法，然原告係因訴外人祭祀公業陳振韶不履行先與 被告間所訂立之買賣契約義務而取得，且原告明知被告之系 爭房屋在買賣前既已存在，及明知系爭土地在桃園縣八德地 政事務所土地登記謄本有「系爭土地訴外人祭祀公業陳振韶 與被告正在訴訟中」之註記，原告仍願意購買，顯非善意之 第三人。又被告與訴外人祭祀公業陳振韶間既有租地建屋之 契約存在，則原告不能使用土地之受益者為訴外人祭祀公業 陳振韶，雖被告居住在系爭土地，但係因租賃契約取得系爭 房屋使用權受利益，核與原告所受損害之間無直接因果關係 ，而與上開不當得利之要件不符。
2.退萬步言，縱認被告應負不當得利之責，則依城市地方土地 之租金，以不超過其申報地價年息10％為限，為土地法第 105 條、第97條第1 項所明定。另土地法施行法第25條規定 ，土地法第97條第1 項所謂土地價額依法定地價；再者土地 法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法 定地價。則土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指該土 地之申報地價而言。另系爭土地地處偏僻，地目原屬原，且 路口有墳墓區，及離市區甚遠等情，其計算應以不超過其申 報地價年息3 ％為宜。是原告之不當得利請求金額，亦顯然 過高。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、查被告分別為附表一編號一至八所示之地上物之所有權人或 事實上處分權人，附表一編號八之一所示之空地係由被告己 ○○占有使用，附表一編號三所示之地上物原係被繼承人謝 清興所有之物，嗣由其繼承人被告地○○、午○○○、申○ ○、亥○○、戌○○、未○○、天○○、酉○○所繼承，現 由被告地○○、午○○○占有使用，另附表一編號六所示之 地上物原係被繼承人單子衡所有，嗣由其繼承人丁○○、子 ○○繼承等情；又桃園縣八德市○○段128 、129 地號土地 於85年間分別分割為同段128 、128-1 地號及129 、129- 1 地號4 筆土地，於94年7 月間經訴外人祭祀公業陳振韶申請 將同段128 、129 地號土地合併為同段128 地號1 筆土地， 嗣於94年10月間訴外人祭祀公業陳振韶申請將同段128 地號 土地分割為同段128 、128-2 至128-46地號46筆土地，系爭 土地8 筆於94年12月21日由訴外人祭祀公業陳振韶辦理所有 權移轉登記予原告等事實，為兩造所不爭執，並有謝清興、 單子衡除戶資料及繼承人之戶籍謄本、系爭土地登記謄本、 桃園縣八德地政事務所96年2 月1 日德地資字第0960000917 號函文、95年3 月21日德地測法字第008800號複丈成果圖即 附圖、本院勘驗筆錄（依序見本院卷二第82-86 頁、第118- 12 8頁、本院卷一第12頁以下、本院卷三第48頁以下、第15 0 頁以下），足堪認定。原告以被告無權占用系爭土地，訴 請被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，被告則以 原告與訴外人祭祀公業陳振韶就系爭土地為通謀虛偽之假買 賣，是原告實際上並未取得系爭土地所有權，且渠等與原告 前手即訴外人祭祀公業陳振韶間有租地建屋之租賃關係，基 於買賣不破租賃之規定，被告亦得對於原告主張租賃關係存 在，又依據土地法第104 條規定，被告對於系爭土地亦有優 先承買權等語資為抗辯。是本件主要爭點厥為：原告與訴外 人祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣契約、所有權移轉行 為是否為通謀虛偽之意思表示而歸於無效？又被告與訴外人 祭祀公業陳振韶間就系爭土地是否存有租賃關係而得對原告 主張有權占用？茲分論如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，此 觀諸民事訴訟法第277 條之規定自明。又表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，依民法第87條第1 項規定，其意思 表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者，依 舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證。查本件被 告既主張原告與訴外人祭祀公業陳振韶間就系爭土地之買賣 契約、所有權移轉行為係通謀虛偽意思表示而無效，則被告
自應就通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任，若被告不能舉證 該事實為真正，則原告就此即令不能舉證，或所舉證據尚有 疵累，亦應為不利被告之認定。查原告與訴外人祭祀公業陳 振韶就系爭土地訂立買賣契約，並已移轉辦理登記之事實， 業據其提出土地買賣契約書、付款明細、支票存款存提記錄 查詢資料、票據、協議書（本院卷三第300-305 頁、第286- 290 頁、第291- 299頁、本院卷四第80-96 頁、第97-99 頁 、第143-145 頁、第157-158 頁）在卷可稽，並經證人即訴 外人祭祀公業陳振韶之總幹事陳和旺、證人即本件土地買賣 之見證人、辦理土地移轉登記、抵押權設定事宜之代書李榮 宗到庭證述明確（本院卷四第19頁以下、第72頁以下），核 與原告所述之訂約、付款過程尚屬相符。而被告迄未能提出 任何證據足堪證明原告與訴外人祭祀公業陳振韶之土地買賣 契約之訂立、所有權之移轉存有被告所指之通謀虛偽之事實 ，徒以其等買賣價金支付過程有所出入，即遽為推論該土地 買賣契約有虛偽無效之情，揆諸前述舉證責任之分配原則， 實難認被告所辯為真，是即應認原告與訴外人祭祀公業陳振 韶就系爭土地之買賣契約、所有權之移轉為真正、有效之債 權、物權行為，原告當已取得系爭土地之所有權，可堪認定 。